Vorzeitige Entlassung aus längerfristigem Mietverhältnis gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters, Aufklärung über Bonität des Nachmieters ausschließlich Sache des ausscheidenden Mieters, Kündigungsausschluss

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

1 Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses.

2 Die Bekl. waren aufgrund eines am 29./30. April 2011 unterzeichneten Mietvertrages seit 1. Mai 2011 Mieter eines Einfamilienhauses der Kl. in Mülheim an der Ruhr. Die Miete betrug anfänglich 1.450 € netto monatlich und erhöhte sich gemäß § 3 des Mietvertrages jeweils zum 1. Mai der Folgejahre um 2 %. In § 2 Nr. 1 des maschinenschriftlich abgefassten Mietvertrages heißt es zur Laufzeit des Vertrages:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.2011 und läuft fest bis zum 30.4.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 1.5.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.“

3 Vor Abschluss des Mietvertrages hatten sich die Bekl. insoweit bei der Kl. erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Falle eines arbeitgeberseitig „forcierten“ Standortwechsels oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend sei. Nachdem die Kl. hierzu eine Auskunft ihrer Rechtsanwältin eingeholt und deren Inhalt an die Bekl. weitergeleitet hatte, wonach im Einzelfall bei außergewöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könnte, erklärten die Bekl. ihr Einverständnis mit der vorgesehenen Regelung.

4 Im März 2013 wechselte der Bekl. zu 1 den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Mit Schreiben vom 27. März 2013 erklärten die Bekl. mit Blick auf die geänderten Lebensumstände die „fristgerechte Kündigung“ des Mietvertrages zum 30. Juni 2013. Zu diesem Zeitpunkt stellten sie die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Kl. die Schlüssel zurück.

5 Die Kl. akzeptierte die vorzeitige Kündigung der Bekl. nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings - ebenso wie die Bekl. vor Vertragsschluss - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Mit der Einschaltung eines Maklers durch die Bekl. sei sie grundsätzlich einverstanden, sie sei aber nicht bereit, die ihr übersandte Provisionsvereinbarung mit dem von den Bekl. eingeschalteten Maklerbüro zu unterzeichnen.

6 Im Januar 2014 baten die Bekl. um Mitteilung eines Besichtigungstermins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Kl., die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Interessent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab.

7 Erstinstanzlich hat die Kl. zuletzt die Zahlung von 5.664 € (Miete für die Monate Juli bis September 2013) nebst Zinsen sowie die Feststellung beantragt, dass das Mietverhältnis bis mindestens zum 30. April 2015 fortbestehe und die Kündigung der Bekl. vom 27. März 2013 (zum 30. Juni 2013) unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und unter Abweisung des weitergehenden Feststellungsantrags festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bis 30. April 2014 fortbesteht und insoweit nicht durch die Kündigung vom 27. März 2013 beendet worden ist. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl. den nicht zuerkannten Teil des Feststellungsbegehrens weiter.

8 Die Revision hat Erfolg.

I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

10 Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung der Bekl. vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in § 2 des Mietvertrages das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündigungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2012, 521) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinbarung handele.

11 Das Mietverhältnis habe aber zum 30. April 2014 geendet, weil die Bekl. mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu stellen seien, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden.

12 Ob und inwieweit ein Vermieter verpflichtet sei, nach § 242 BGB bei Stellung eines geeigneten Nachmieters einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, hänge von den Umständen des Einzelfalles ab und setze voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung habe und dem Vermieter ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter gestellt werde.

13 Ein berechtigtes Interesse sei hier zu bejahen, weil der Bekl. zu 1 sich beruflich habe verändern wollen und der neue Arbeitsplatz von dem Mietobjekt aus nicht mehr täglich zu erreichen gewesen sei. Dass der Arbeitsplatzwechsel auf einer freien Entscheidung des Bekl. zu 1 beruhe, stehe einem berechtigten Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags nicht entgegen.

14 Die Bekl. hätten zwar keinen Nachmieter gestellt. Die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters entfalle aber, wenn der Vermieter dem Mieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwere, dass er sie nahezu unmöglich mache und damit vereitele. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Suche des Mieters „boykottiere“.

15 Hiervon sei vorliegend auszugehen. Die Kl. habe die Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters gezielt so hochgeschraubt, dass diese nicht zu erfüllen gewesen seien. Sie habe nämlich eine Besichtigung des Objekts davon abhängig gemacht, dass zuvor ein „Statement“ durch potentielle Interessenten abgegeben werde, Unterlagen über Einkommensverhältnisse überreicht würden und zugesichert werde, dass der Mietvertrag so, wie ihn die Bekl. abgeschlossen hätten, akzeptiert werde. Diese Anforderungen seien überzogen und von vornherein darauf gerichtet gewesen, die Stellung eines Nachmieters zu verhindern, und hätten dazu geführt, dass potentielle Interessenten spätestens bei Anforderung dieser Unterlagen davon Abstand genommen hätten, sich für das Mietobjekt zu interessieren. In dieses Bild passe auch, dass die Kl. den Bekl. untersagt habe, von ihr angefertigte Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden und das Firmenschild eines Maklers an dem Objekt anzubringen, durch das die Vermietbarkeit erleichtert werde. Die Bekl. seien nach § 242 BGB daher so zu stellen, als wäre ein Nachmieter zum 30. April 2014 gefunden worden.

II. 16 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Fortbestand des Mietverhältnisses der Parteien bis mindestens 30. April 2015 nicht verneint werden.

17 Allerdings wäre der in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluss - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits wegen unangemessener Benachteiligung der Bekl. insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Kl. zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde.

18 Im Übrigen hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung, die Kl. habe die Suche eines Nachmieters treuwidrig vereitelt, wesentliche Umstände außer Acht gelassen und verkannt, dass die Suche nach einem geeigneten Nachmieter allein dem Mieter obliegt, wenn er - wie hier die Bekl. - wegen nicht vorhergesehener besonderer Umstände eine vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis begehrt.

19 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, GE 2011, 121 = NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.).

20 Die Regelung in § 2 des Mietvertrages geht zum Nachteil der Bekl. über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30. April 2015 ermöglicht. Die Kündigung kann nach dieser Regelung frühestens zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des Mieters mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei § 2 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre der Kündigungsausschluss deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - insgesamt unwirksam und hätte die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 mithin das Mietverhältnis bereits zum Ablauf des 30. Juni 2013 beendet.

21 Sollte es sich bei § 2 des Mietvertrages hingegen um eine Individualvereinbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietvereinbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 4 BGB). Dies würde bei einer Individualvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb). Die Bekl. hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können.

22 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn die Würdigung des Berufungsgerichts, die Kl. habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30. April 2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst.

23 a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Bekl. bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konnten. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Kl. sich im Anschluss an die Kündigung der Bekl. hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es deshalb keiner Entscheidung dazu, welche Anforderungen an das berechtigte Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis zu stellen sind, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug erforderlich macht, selbst herbeigeführt hat.

24 b) Einen geeigneten Nachmieter haben die Bekl. aber nicht gestellt. Anders als das Berufungsgericht meint, fällt der Kl. insoweit auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last.

25 aa) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechtsmissbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, GE 2015, 445 = NJW 2015, 1087 Rn. 16 m.w.N., zur Veröffentlichung in BGHZ 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand.

26 bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.

27 Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb allein die Bekl. - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Bekl. bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Kl. zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Bekl. haben von der Kl. nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbeten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Bekl. entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam.

28 (1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikoverteilung kann es der Kl. nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Besichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbunden gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nachmieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Bekl. freigestanden hat, vor der Räumung des Mietobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Kl. entsprechende Bemühungen der Bekl. behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich.

29 (2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Kl. die Suche der Bekl. nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Kl. war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Bekl. die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Kl. die Nachmietersuche der Bekl. nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 von den Bekl. - pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte - Behauptung, die Kl. habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - schon nicht unstreitig gewesen. Denn die Kl. hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten.

An eine andere LG-Kammer zurückverwiesen.

In einem langfristigen Mietverhältnis, bei dem eine kurzfristige Kündigung nicht möglich ist, kann der Mieter bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn dafür ein wichtiger Grund besteht. Der Vermieter darf dann die Nachmietersuche nicht behindern; zu einer aktiven Mitwirkung ist er aber nicht verpflichtet, wie der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt hat.

Im Mietvertrag über ein Einfamilienhaus waren eine Staffelmiete und ein Kündigungsausschluss von vier Jahren vereinbart, wobei die Kündigung erst nach Ablauf dieser Zeit möglich sein sollte. Nach weniger als zwei Jahren nahm der Mieter eine neue Stelle in einem anderen Bundesland an und kündigte fristgerecht. Die Vermieterin akzeptiert die Kündigung nicht, erklärte sich aber mit der Stellung eines Nachmieters einverstanden, wenn dieser ebenso wie der Mieter vor Vertragsschluss Bescheinigungen zu Person und Einkommen vorlegen würde. Als ein Mietinteressent das Haus besichtigen wollte, verwies die Vermieterin darauf, dass sie erst nach Erteilung der geforderten Auskünfte von ihrem 120 km entfernten Wohnort zum Besichtigungstermin anreisen werde; ein Besichtigungstermin fand nicht statt.

Die Vermieterin klagte auf Zahlung ausstehender Mieten und auf Feststellung, dass das Mietverhältnis weiter bestehe. AG und LG haben der Klage zum Teil stattgegeben, weil nach Treu und Glauben der Mieter so zu stellen sei, als ob vorfristig ein Nachmieter gefunden sei. Die Vermieterin habe hier die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwert, dass sie nahezu unmöglich gewesen sei. Die Revision war erfolgreich.

Der BGH hob die Entscheidung des LG auf und verwies die Sache an eine andere Kammer zurück. Für das Revisionsverfahren sei zu unterstellen, dass der Kündigungsausschluss individual vertraglich vereinbart oder ausgehandelt sei (als Formularklausel wäre die Vereinbarung unwirksam gewesen). Der Mieter hätte dann nur bei Stellung eines geeigneten Nachmieters vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen können. Das habe aber hier die Vermieterin nicht rechtsmissbräuchlich vereitelt, weil es allein Sache des Mieters sei, einen geeigneten Nachfolger zu suchen. Die Vermieterin sei berechtigt gewesen, in gleicher Weise (wie vom Beklagten bei Mietvertragsabschluss verlangt) Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit eines Nachmieters zu fordern. Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass sie ohne diese Unterlagen einen Besichtigungstermin nicht vereinbart habe. Die Suche sei auch nicht dadurch vereitelt worden, dass die Klägerin es untersagt habe, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und Fotos und Grundrisszeichnungen der Vermieterin zu verwenden. Es sei kein Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn die Vermieterin Werbemaßnahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück nicht dulden und auch vermeiden wollte, dass die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde. Schließlich hätte der Mieter das Haus etwaigen Interessenten auch selbst zeigen können und dafür auch den Schlüssel von der Vermieterin zurückverlangen können.

Das Ergebnis der erneuten Berufungsverhandlung kann durchaus sein, dass die Feststellungsklage der Vermieterin und die Zahlungsklage abgewiesen werden. Voraussetzung für den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit für vier Jahre wäre gewesen, dass es sich um eine ausgehandelte Vereinbarung gehandelt habe, denn als AGB wäre sie unwirksam gewesen, weil die Kündigung nicht zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein sollte, sondern erst danach, so dass die feste Laufzeit sich dann um die Kündigungsfrist verlängern würde, was nach der Rechtsprechung des BGH die Formularklausel insgesamt unwirksam macht. Ein solches Aushandeln lag nach dem Tatbestand des Urteils allerdings nicht vor, denn der Mieter hatte sich vor Unterschrift erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch bei schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände gelten würde, was die Vermieterin nach Einholung einer Auskunft ihrer Rechtsanwältin verneint hatte; hier könne ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung in Betracht kommen. Damit lag eine vorgefertigte Vereinbarung vor, die durch den Mieter nicht beeinflusst wurde. Die für die Entscheidung des Rechtsstreits wohl nicht erheblichen Ausführungen des Bundesgerichtshofs zur vorzeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietvertrag sind dennoch für die Praxis von erheblicher Bedeutung, weil damit klargestellt ist, dass

a) es allein Sache des Mieters ist, einen Nachfolger zu suchen und der Vermieter dabei nicht mitwirken muss;

b) der Vermieter vom potentiellen Nachmieter dieselben Unterlagen (Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, Bonitätsauskunft) verlangen kann wie vorher vom Mieter;

c) der Mieter einerseits selbst Besichtigungstermine vereinbaren und dafür notfalls auch einen schon zurückgegebenen Schlüssel vom Vermieter verlangen kann, andererseits der Vermieter aber eine weitere Anreise zu einem Besichtigungstermin ablehnen darf, ehe nicht die geforderten Unterlagen vorliegen.

Ungeklärt bleibt lediglich, ob ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung auch dann besteht, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug erforderlich macht, selbst herbeigeführt hat. Wegen des ausdrücklichen Einverständnisses der Vermieterin mit der Stellung eines zumutbaren Nachmieters konnte der BGH diese Frage offen lassen.