Vorwegabzug und Abflußprinzip für Betriebskostenabrechnung

Vorwegabzug und Abflußprinzip für Betriebskostenabrechnung; Müllabfuhrkosten; Kosten der Gartenpflege; Neuanlage eines Gartens; Blumenkübel; Grundsteuer; Kosten der Zwischenablesung

1. Die auf Gewerbemieter entfallenden Müllabfuhrkosten sind vorweg zu erfassen und dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.

2. Die Kosten für eine Neuanlage eines Gartens können nicht als Gartenpflegekosten gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden.

3. Nach dem Abflußprinzip ist es gerechtfertigt, auch zurückliegende Grundsteuerzahlungen in demjenigen Abrechnungsjahr in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, in dem sie geleistet worden sind.

4. Die Kosten für eine Zwischenablesung der Verbrauchseinheiten der Zentralheizung und/oder des Warmwassers sind grundsätzlich als Heiz- und Warmwasserkosten umlagefähig. Diese Kosten können aber nicht gesondert geltend gemacht werden, sondern nur als Teil der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten.

1. Aus der Betriebskostenabrechnung 1995 steht dem Kl. ein Nachzahlungsbetrag von 1.579,44 DM zu.

Grundsätzlich ist die Abrechnung der kalten und warmen Betriebskosten ordnungsgemäß erfolgt. Spätestens mit Schriftsatz des Kl. vom 13. Oktober 1997 standen den Bekl. auch die vollständigen Abrechnungsunterlagen zur Verfügung, so daß - nachdem der Zinsanspruch teilweise zurückgenommen wurde - es auf die Frage, ob die Anlagen schon ursprünglich mit dem Nachforderungsschreiben übersandt worden waren, nicht mehr ankommt. Im übrigen spricht dafür schon deshalb einiges, weil die Bekl. bereits mit Schriftsatz vom 26. September 1997 zu einzelnen Positionen der Anlage Stellung genommen haben, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt nach eigenen Angaben die Anlagen noch gar nicht gehabt haben wollen.

Zutreffend hat das Amtsgericht jedoch darauf hingewiesen, daß der plausibel dargestellte besondere Umfang des Mülls bei den Gewerbemietern nicht durch einen Vorwegabzug der entsprechenden Betriebskosten berücksichtigt worden ist. Dies ist entsprechend der Regelung in § 20 NMV geboten und auch im preisfreien Wohnungsbau zu berücksichtigen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage, § 4 Rdnr. 24). Dies führt jedoch nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, sondern nur zur Herausnahme der entsprechenden Betriebskostenposition. Denn die fehlerhafte Berücksichtigung von Kosten als Betriebskosten macht die Abrechnung nicht formell unwirksam, sondern ist lediglich bei der materiellen Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung 1996 steht dem Kl. noch ein Betrag in Höhe von 2.172,94 DM zu.

a) Bei den kalten Betriebskosten ist jedoch zusätzlich die Position "Gartenkosten, Neuanlage und Blumenkübel" herauszurechnen, weil die Neuanlage einer Gartenanlage keine Betriebskosten sind. Betriebskosten sind nur die Kosten der Pflege und Erneuerung der vor-handenen gärtnerischen Anlagen (Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV).

Zulässig ist es, daß der Kl. die erst in dem Jahr 1996 fällig gewordenen Nachzahlungen der Grundsteuern aus den Jahren 1992 bis 1995 geltend macht. Denn grundsätzlich ist es zulässig, die Betriebskostenabrechnung nach dem sog. Abflußprinzip zu erstellen (vgl. Beuermann a. a. O., Rdnr. 8). Dafür spricht schon allein der Umstand, daß ansonsten der Vermieter für die Jahre 1992 bis 1995 keine abschließende Betriebskostenabrechnung hätte erstellen können, weil die Position Grundsteuer noch nicht abschließend berechnet worden war.

b) Für die Heizkosten ist es aber gerade wegen dieses Abflußprinzipes geboten, die Rechnung für Erdgas vom 15. Januar 1997 in Höhe von 4.767,81 DM aus der Betriebskostenrechnung 1996 herauszunehmen, da die Kosten erst im Folgejahr angefallen sind.

3. Die Kosten der Zwischenablesung kann der Kl. (z. Zt.) nicht verlangen. Nach der Vereinbarung der Parteien (Nr. 4 a der Betriebskostenaufstellung) sind die Zwischenablesekosten Teil der Betriebskosten. Dagegen sprechen keine Bedenken, weil § 9 b HeizKV ausdrücklich eine derartige Ablesung vorsieht. Jedoch kann diese Position nicht einzeln geltend gemacht werden, weil die Zwischenablesekosten nur Teil der insgesamt, wenn auch nur für die Bekl. angefallenen Betriebskosten sind. Einzelne Positionen können darüber hinaus nicht separat geltend gemacht werden. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn für eine Betriebskostenposition ein einzelner Vorschuß vereinbart worden wäre, so daß eine einzelne Abrechnung über diese Position möglich ist. Hier sind jedoch Heizkostenvorschüsse vereinbart worden, die jedoch neben den Zwischenablesekosten die gesamten Kosten der Wärmeversorgung umfassen.

Die Frage, wie nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) über Betriebskosten abzurechnen ist, beschäftigt immer wieder die Gerichte. Insbesondere meinen viele Mieter, es dürfte bei einem gemischt genutzten Haus (Wohnungs- und Gewerbemieter) in keinem Fall einheitlich abgerechnet werden. Richtiger Ansicht nach ist ein Vorwegabzug jedoch nur dann nötig, wenn der Gewerbemieter höhere Kosten verursacht als ein Wohnraummieter.

Mit Urteil vom 2. Juli 1999 hat deshalb das Landgericht Berlin bei einer Betriebskostenabrechnung die Müllabfuhrkosten gestrichen, da die höheren Kosten für Gewerbemüll nicht vorweg erfaßt waren. Ein Vorwegabzug war nach dem Urteil vom 15. Juni 1999 auch nötig bei einer Münzwascheinrichtung, die im sozialen Wohnungsbau üblich ist. Hier müssen die Kosten für Wasser und Betriebsstrom gesondert erfaßt werden (siehe auch Schmid, DWW 1997, 68). Im Urteil vom 2. Juli 1999 bestätigt die 64. Kammer die in Berlin wohl herrschende Rechtsprechung, wonach Betriebskosten nach dem sogenannten Abflußprinzip abgerechnet werden können, also dem Rechnungsdatum oder der Zahlung, selbst wenn sie Leistungen betreffen, die in einem anderen Abrechnungsjahr erbracht wurden. Inzwischen wohl auch herrschende Auffassung ist es, daß die Kosten für die Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel umlagefähige Heizkosten sind. Kosten für die Neuanlage eines Gartens sind dagegen keine Betriebskosten, da sie nur einmal anfallen und nicht wiederkehrend. Schließlich sei noch auf die Ausführungen im eingangs erwähnten Urteil vom 15. Juni 1999 zu der Mieterhöhung nach Modernisierung verwiesen. Seit einem Uraltrechtsentscheid des OLG Hamm gehört es zum mietrechtlichen Dogma, daß der Vermieter nur solche Kosten einer Mieterhöhung heranziehen darf, die ihm selbst als Bauherr entstanden sind, weswegen etwa Anliegerbeiträge keine Modernisierungskosten sind. Für preisgebundenen Neubau hält die 64. Kammer es zumindest nicht für ausgeschlossen, von dem Dogma "Vermieter als Bauherr" abzuweichen. In dem Fall kam es allerdings nicht darauf an, da die Arbeiten für den Anschluß an die Kanalisation vom Vermieter in Auftrag gegeben waren.