Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung

Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung; Umlage der Wasserkosten nach der Differenzmethode

1. Wird in der Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Kosten vorgenommen, so müssen diese im Einzelnen nachvollziehbar nach Kostenarten und Höhe aufgeschlüsselt werden.

2. Sind Wohnungen nur teilweise mit Wasserzählern ausgestattet, ist eine Vorwegerfassung des auf sie entfallenden Wasserverbrauchs zulässig mit der Folge der Umlage der verbleibenden Wasserkosten auf die übrigen Mieter nach Fläche.

3. Kosten der Sperrmüllabfuhr sind auch dann umlagefähig, wenn sie nicht jährlich entstehen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Betriebskostenabrechnung 2004

Die Betriebskostenabrechnung vom 16. Dezember 2005 begründet keinen Nachzahlungsanspruch der Kl. in Höhe von 546,95 €. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Abrechnung nicht die formellen Anforderungen nach § 259 BGB erfülle, weil sie aufgrund der enthaltenen Angaben nicht aus sich heraus verständlich sei. Der in der Abrechnung in Höhe von 2.506,73 € ausgewiesene Gewerbeanteil ist tatsächlich nicht nachzuvollziehen. Es ist nicht erkennbar, für welche Kostenarten und in welcher Höhe jeweils ein Abzug vorgenommen worden ist. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt dies jedoch voraus und erfordert die Angabe der in den einzelnen Kostenarten nicht umgelegten Kostenanteile (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 sowie Beschluss vom 11. September 2007- VIII ZR 1/07, GE 2007, 1378). Ebenso wie die angefallenen Betriebskosten mindestens nach den in der BetrKV aufgeführten Kostenarten aufzuschlüsseln sind, gilt dies auch für in diesen Kostenarten nicht berücksichtigte Anteile und die insoweit vorgenommenen Abzüge.

Es kommt nicht, wie die Kl. meint, darauf an, ob der Abzug tatsächlich erforderlich war. Dies ist eine Frage der materiellen Begründetheit der Abrechnung. Wenn die Kl. tatsächlich nicht alle Kosten umgelegt hat, setzt die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraus, dass diese angegeben und aufgeschlüsselt werden. Das hängt auch nicht davon ab, ob sich der Abzug für den Wohnungsmieter nachteilig auswirkt oder sich nach Ansicht der Kl. als „Geschenk" des Vermieters darstellt.

Da der Abzug gerade keinen bestimmten Kostenarten zugeordnet werden kann, führt dieser formelle Mangel zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt und ist nicht auf bestimmte Kostenpositionen begrenzt.

2. Betriebskosten 2006

Insoweit ist die Berufung der Kl. begründet. Die Betriebskostenabrechnung vom 21. September 2007 ist nicht zu beanstanden und begründet gemäß § 535 Abs. 2 BGB eine Nachforderung zugunsten der Kl. in der ausgewiesenen Höhe von 594,20 €.

Die Kl. musste einen Vorwegabzug hinsichtlich der auf die Gewerbeeinheiten (Fahrradladen, Café) entfallenden Kosten - abgesehen von den Wasserkosten - nicht vornehmen. Es ist nicht ersichtlich, dass auf diese insoweit Mehrkosten entfallen, welche die flächenanteilige Umlage als grob unbillig erscheinen lassen. Auch die Bekl. tragen hierfür keine konkreten Anhaltspunkte vor. Der Abzug der Wasserkosten ist hingegen ausgewiesen und mit der Erfassung des Verbrauchs begründet.

Das ist sowohl formell als auch materiell korrekt. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist eine Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs der einzelnen Nutzergruppen, d. h. der mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen und der anderen Wohnungen, nicht erforderlich. Mangels einer § 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkV entsprechenden Regelung für die sog. kalten Betriebskosten ist eine Aufteilung der Kosten nach der Differenzmethode möglich (BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/09, GE 2010, 117). Eine Umlage einer Kostenart teilweise nach Verbrauch und teilweise nach der Fläche ist nicht unzulässig. Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, Wasserkosten nach Verbrauch umzulegen, solange nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet seien (BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07, GE 2008, 661). Aus der Entscheidung ergibt sich aber nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage auch nur dann vornehmen darf, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind. Vielmehr ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. November 2009 (s. o.) gerade die Vorwegerfassung durch Abzug des erfassten Teilverbrauchs der mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen zulässig.

§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB eröffnet einen gewissen Spielraum bei für die konkrete Ausgestaltung der Umlage verbrauchsabhängigen Kosten, soweit diese - hier teilweise - erfasst worden sind. Darin liegt kein Verstoß gegen das Gebot der Umlagegerechtigkeit. Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Vielmehr sind gewisse Ungenauigkeiten und damit auch Ungerechtigkeiten infolge einer generalisierenden Betrachtungsweise hinzunehmen (Bundesgerichtshof, ständige Rechtsprechung, zuletzt Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09 - GE 2010, 1615).

Eine hierdurch entstehende krasse Unbilligkeit ist vorliegend nicht ersichtlich. Hierfür genügt eben nicht, dass sich die flächenanteilige Umlage der gesamten auf die Wohnungen entfallenden Wasserkosten für die Bekl. günstiger auswirkte. Der auf die Wohnung entfallende Anteil beläuft sich auf 6.453,10 € (Gesamtkosten 7.218,37 € abzüglich Gewerbeanteil 765,27 €). Bei einer Gesamtwohnfläche von 1.146,45 m2 und einer Wohnfläche der Bekl. von 90,87 m2 beliefe sich der auf sie entfallende Anteil bei einer flächenanteiligen Umlage auf 511,49 € (gegenüber 541,66 €). Eine derartige Differenz lässt eine maßgebliche Unbilligkeit nicht erkennen.

Zutreffend beanstandet die Kl. auch die Nichtberücksichtigung der Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll durch das Amtsgericht. Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll gehören zu den umlagefähigen Reinigungskosten (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, GE 2010, 333). Für einen regelmäßigen Anfall ist nicht erforderlich, dass diese jährlich entstehen. Es genügt vielmehr, wenn die Kosten nur in größeren Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08, GE 2010, 118 [alle fünf bis sieben Jahre], Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, GE 2007, 439 [alle vier Jahre]). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergibt sich danach aufgrund der auch im Jahr 2002 und 2008 angefallenen Kosten eine hinreichende Regelmäßigkeit.

Aufschlüsselung der auf Gewerberäume entfallenden Kosten ist notwendig, die Abrechnung der Wasserkosten nach der Differenzmethode zulässig, und auch nicht jährlich anfallende Kosten der Sperrmüllabfuhr sind umlagefähig.

Die Parteien stritten über Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für eine Mischeinheit mit Gewerberäumen und Wohnungen, wobei die Wohnungen nur teilweise mit Wasseruhren ausgestattet waren. Die Mieter beanstandeten, dass der in der Abrechnung für 2004 ausgewiesene Gewerbeanteil nicht nachvollziehbar sei, für die Betriebskostenabrechnung 2006 eine Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs der mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen einerseits und der anderen Wohnungen andererseits fehle und die Kosten der Sperrmüllabfuhr nur 2002 und 2008 – also nicht laufend – angefallen seien. Gegen das die Klage insgesamt abweisende Urteil des AG legte der Vermieter Berufung ein.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 nur hinsichtlich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2006 Erfolg. Die Nachforderung aus der Abrechnung 2004 hielt die ZK 63 ebenfalls für unbegründet. Diese Abrechnung sei formell unwirksam, weil der in ihr dargestellte Gewerbeanteil nicht nachvollziehbar sei. Der Betrag habe vielmehr nach Kostenarten und Höhe aufgeschlüsselt werden müssen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2006 sei dagegen begründet. Eine Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs der mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen einerseits und der anderen Wohnungen andererseits sei nicht notwendig gewesen. Vielmehr habe der Wasserverbrauch auf die nicht mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen nach der Differenzmethode auch dadurch ermittelt werden dürfen, dass der erfasste Verbrauch der mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen von dem Gesamtverbrauch abgezogen worden sei. Auch die Umlage jeweils nach dem erfassten Verbrauch einerseits und nach der Wohnfläche andererseits sei zulässig. Schließlich seien auch die Kosten der Sperrmüllabfuhr umlagefähig, weil nicht erforderlich sei, dass sie jährlich anfallen.

Die Kammer geht richtig davon aus, dass der vorgenommene Vorwegabzug der auf Gewerberäume entfallenden Betriebskosten nachvollziehbar dargestellt werden muss (BGH, Urteil v. 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438; LG Berlin, Urteil v. 15. Juni 2000, GE 2000, 1032), wozu auch die Aufschlüsselung nach den einzelnen Kostenarten gehört.

Davon zu unterscheiden ist der Fall, dass der Vermieter Betriebskosten für Gewerbe überhaupt nicht gesondert in der Abrechnung für die Wohnungen aufführt. Denn der fehlende Vorwegabzug führt selbst dann nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten wäre (BGH, Urteil v. 11. August 2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261). Werden allerdings die auf die Wohnungen umgelegten Kosten vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigt, fehlt die für die formelle Wirksamkeit erforderliche Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil v. 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 = GE 2007, 438). Sind die Kosten für Be- und Entwässerung daher nur teilweise umgelegt worden, ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind (LG Berlin, Urteil v. 29. Juli 2008, 63 S 18/08, GE 2009, 269). Wird jedoch der Wasserverbrauch für die im Objekt befindlichen Wohnungen und Gewerberäume durch getrennte Zähler erfasst, über die getrennte Versorgungsverträge bestehen, kann in der Betriebskostenabrechnung über die Wohnungen als Gesamtkosten der Verbrauchsbetrag angegeben werden, der aufgrund des für die Wohnungen installierten Zählers angefallen ist (AG Köln, Urteil v. 21. Oktober 2008, 224 C 124/08, ZMR 2009, 130). Der Verbrauch von Wohneinheiten kann auch in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil v. 25. November 2009, VIII ZR 69/09, GE 2010, 117).

Die ZK 63 geht noch einen Schritt weiter und hält diese Differenzmethode auch für die Umlage der Wasserkosten auf Wohnungen für zulässig, wenn nur ein Teil der Wohnungen der Abrechnungseinheit mit Wasserzählern ausgestattet ist. Das ist vertretbar. Dann dürften aber auch die jeweiligen Verbrauchskosten nach den vereinbarten Umlageschlüsseln, also einerseits nach dem erfassten Verbrauch, andererseits nach der Fläche umgelegt werden.

Die ZK 63 geht auch richtig davon aus, dass die Sperrmüllabfuhrkosten nur dann umlagefähig sind, wenn sie regelmäßig wiederkehrend anfallen (LG Itzehoe, Urteil v. 12. Februar 2010, 9 S 109/08, ZMR 2010, 690; LG Berlin, Urteil v. 31. Oktober 2000, 64 S 123/00, NZM 2002, 65 [LS]; LG Berlin, Urteil v. 30. August 2001, 62 S 106/01, GE 2001, 1469). Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnraummietvertrag ist daher unwirksam (AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 20. November 2008, 6 C 107/08, GE 2009, 57). Für den erforderlichen wiederkehrenden Turnus ist der Vermieter darlegungspflichtig (KG, Urteil v. 8. April 2002, 8 U 8/01, GE 2002, 801). Nicht erforderlich ist, dass sie jedes Jahr anfallen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus.