Vorwegabzug in Betriebskostenabrechnung

Vorwegabzug in Betriebskostenabrechnung; ergänzende Angaben im Rechtsstreit; Zusicherung der Betriebskostenhöhe; Schadensersatz bei unrichtigen Angaben über Betriebskosten bei Vertragsschluß

1. Der Vermieter kann fehlende Angaben in einer Betriebskostenabrechnung über den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung auch während des Rechtsstreits nachholen, ohne daß die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung davon berührt wäre.

2. Angaben des Vermieters beim Vertragsschluß über die Höhe der Betriebskosten sind im Zweifel keine verbindliche vertragliche Zusicherung.

3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen bei Vertragsabschluß zu gering angegebener Betriebskostenvorschüsse kommt überhaupt nur dann in Betracht, wenn der Mieter darlegt, daß er eine vergleichbare Wohnung zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins gefunden hätte.

Die Kl. haben einen Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung. Die Abrechnung genügt den Erfordernissen. Zwar bedarf es nach Rechtsprechung der Kammer bei Vorhandensein von Gewerbe in der Abrechnung eines Gewerbevorabzugs bzw. der Darlegung in der Abrechnung, wieso ein solcher nicht erforderlich sei. Diese Informationen können nach der Rechtsprechung der Kammer jedoch während des Rechtsstreits ergänzt werden. Hier ist zwischen den Parteien unstreitig, daß ein Trödelladen vorhanden ist. Hierzu haben die Kl. im Schriftsatz vom 27. April 2000 ausgeführt, in dem Trödelladen gebe es nur ein Waschbecken, so daß ein höherer Wasserverbrauch nicht ersichtlich sei. Ferner haben die Kl. dargelegt, daß eine Erhöhung der Grundsteuer und der Versicherungskosten durch den Trödelmarkt nicht erfolgt seien. Liegen damit die Angaben vor, die nach Rechtsprechung der Kammer für eine ordnungsgemäße Abrechnung ausgereicht hätten, kann der Bekl. sich nicht darauf beschränken, diese Darstellung pauschal zu bestreiten. Es hätte vielmehr der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen und der Darlegung der dadurch gewonnenen Erkenntnisse bedurft.

Der Bekl. kann auch keinen Anspruch geltend machen, von den Be-triebskosten freigestellt zu werden - sei es im Wege des Schadenersatzes, sei es im Wege eines vertraglichen Anpassungsanspruchs. Die Behauptungen des Bekl. zum Vertragsschluß lassen eine verbindliche vertragliche Zusicherung der Betriebskostenhöhe nicht erkennen. Eine Zusicherung muß beinhalten, daß der Erklärende für einen bestimmten Zustand eintritt, gleichsam die Garantie für den zugesicherten Zustand übernimmt. Es genügt nicht, wenn lediglich Anpreisungen oder unverbindliche Erläuterungen auf Nachfragen gegeben werden. Dabei ist zu bedenken, daß die Auskunft über Betriebskosten anderer Mieter für die Betriebskosten, die der neue Mieter zu erwarten hat, von geringer Aussagekraft ist. Denn Betriebskosten schwanken bekanntermaßen erheblich, einerseits wegen der Abhängigkeit vom Verbrauch des Mieters, andererseits wegen häufiger Kostensteigerungen. So hängen etwa die Wasserkosten, die in der Regel einen be sonders hohen Kostenanteil verursachen, sowohl von Anzahl der Be-wohner einer Wohnung ab, als auch davon, ob mit dem Wasser mehr oder weniger sparsam umgegangen wird. Entsprechendes gilt für Strom- oder Heizkosten im Hinblick auf die Gewohnheiten verschiedener Mieter. Es wird daher dem Vermieter schwerfallen, verbindliche Aussagen zur Höhe zu machen. Im Regelfall kann er - wenn überhaupt - nur ungefähre Erläuterungen und Angaben machen wollen.

Den Bekl. steht auch ein Schadensersatzanspruch nicht zu, der den Nachzahlungsanspruch beschränken könnte. Schadenersatzansprüche wegen bei Mietvertragsabschluß wesentlich zu gering angegebener Betriebskostenvorschüsse können nur in Betracht kommen, wenn der Vermieter den Mieter arglistig getäuscht hat, etwa um ihn in Zeiten geringer Nachfrage zu einem Mietvertragsabschluß durch einen vorgegaukelten niedrigeren Mietzins zu bewegen, als er tatsächlich zu zahlen wäre (LG Berlin, Urteil vom 7. September 2000 - 62 S 148/00). Die Haftung wegen fahrlässiger Falschaufklärung setzt eine Pflicht zur Aufklärung voraus. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bejaht eine Aufklärungspflicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluß, soweit es um Tatsachen geht, die für den Willensentschluß des Vertragspartners von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung von ihm nach Treu und Glauben erwartet werden kann (BGH NJW 1970, 653, 655; NJW 1985, 1769, 1771; NJW 1989, 1793, 1794). Dem Mieter kommt es zwar für den Vertragsschluß wesentlich auf den von ihm zu zahlenden Mietzins an, zu dem an sich die Betriebskosten zu zählen sind. Nach den obigen Erwägungen kann er aber bei Fehlen einer eindeutigen vertraglichen Erklärung die Angabe zur Betriebskostenhöhe vernünftigerweise nicht als verbindlich ansehen. Selbst wenn man aber eine Schadenersatzansprüche begründende Pflichtverletzung von seiten der Hausverwaltung der Kl. annehmen könnte, für die die Kl. einzustehen hätten (§ 278 BGB), könnte ein Anspruch nicht zugesprochen werden. Der Bekl. hat nämlich den Schaden nicht dargelegt. Den vom Bekl. zitierten Fundstellen in Rechtsprechung und Literatur ist nicht zu folgen. Sie stellen pauschal oder ohne nähere Begründung darauf ab, daß der Schadenersatz darauf gehe, die überhöhten Kosten zu ersetzen bzw. den Mieter im Wege der Naturalrestitution so zu stellen, daß die Nachforderung ausscheide oder der Schaden identisch mit dem geforderten Nachzahlungsbetrag sei. Diese Auffassungen gehen daran vorbei, daß der Schaden im Schadenersatzrecht grundsätzlich nach der Differenzhypothese zu bemessen ist (G. Kuckuck in Erman, BGB 9. Auflage 1993, vor § 249 Rz. 25; Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Auflage 1998, vor § 249 Rz. 8). Es ist daher zu prüfen, wie der Mieter vermögensmäßig stehen würde, wenn zutreffend aufgeklärt würde, und dieses zu vergleichen damit, wie er aufgrund des - unterstellt - pflichtwidrigen Verhaltens tatsächlich steht. Der Geschädigte hat diesen Schaden darzustellen.

Dabei greift zu kurz zu behaupten, daß die Wohnung bei zutreffender Aufklärung nicht angemietet worden wäre. Es bedarf im Hinblick auf die konkrete Nutzung einer Darstellung im einzelnen, daß eine vergleichbare Wohnung gefunden worden wäre zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins (LG Berlin, aaO.) Das ist dem Vortrag des Bekl. in substantiierter Weise nicht zu entnehmen.

Der Vermieter kann fehlende Angaben zum Vorwegabzug von Betriebskosten, die für gewerblich vermietete Räume anfallen, im Rechtsstreit nachholen.

In der Betriebskostenabrechnung gab es keine Angaben zu gewerblich genutzten Flächen und einem möglichen Vorwegabzug insofern entstandener Betriebskosten. Im Rechtsstreit wurde unstreitig, daß ein Trödelladen vorhanden war. Der Vermieter erläuterte, daß dieser nur über ein Waschbecken verfüge, und daß eine Erhöhung der Grundsteuer und der Versicherungskosten durch den Trödelmarkt nicht erfolgt seien.

Der Mieter wollte auch deswegen überhaupt keine Betriebskosten bzw. den Nachzahlungsbetrag bezahlen, weil ihm zu Beginn des Mietverhältnisses die zu erwartenden Betriebskosten viel zu gering angegeben worden seien.

Das Landgericht, ZK 62, hielt die ergänzenden Angaben zum Vorwegabzug wegen gewerblich anfallender Betriebskosten für ausreichend. Insbesondere ging sie nicht von einer unwirksamen Betriebskostenabrechnung aus, weil diese Angaben nicht schon in der Abrechnung aufgenommen waren. Zu dem Schadensersatzanspruch des Mieters wegen unrichtiger Angaben des Vermieters über die Höhe der Betriebskosten stellte die Kammer heraus, daß es sich im Zweifel um keine verbindliche vertragliche Zusicherung handele.

Zum notwendigen Inhalt von Betriebskostenabrechnungen ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Das gilt vor allem auch für den Vorwegabzug von gewerblich bedingten Betriebskosten (vor allem Wasser und Müll). Es kann durchaus passieren, daß Gerichte bei fehlenden Angaben zum Vorwegabzug die ganze Betriebskostenabrechnung als unwirksam bzw. als derzeit nicht fällig ansehen. Ist daher Gewerbe vorhanden, sollte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung auch Angaben dazu machen, daß Vorwegabzug erfolgt bzw. wegen der Art des Gewerbes nicht notwendig sei. Ist allerdings überhaupt kein Gewerbe vorhanden, muß nicht noch angegeben werden, daß dem so sei. Zur Frage des Schadensersatzanspruches des Mieters wegen zunächst zu niedrig angegebener Betriebskostenvorschüsse dürfte sich nunmehr die Auffassung durchsetzen, daß nur der Mieter einen Schaden geltend machen kann, der nachweist, bei richtiger Auskunft eine andere billigere Wohnung gefunden zu haben (vgl. etwa ZK 65, GE 2000, 893).