Vorwegabzug für Münzwascheinrichtungen

Vorwegabzug für Münzwascheinrichtungen; Anschluß an die Kanalisation als Modernisierung; Erschließungskosten

1. Auch die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten, die auf eine Münzwascheinrichtung innerhalb einer preisgebundenen Wohnlage entfallen, sind vorweg zu erfassen.

2. Der Vermieter kann auch die Kosten für den Anschluß an die Kanalisation des vermieteten Grundstücks an die Wohnungsmieter weitergeben, wenn er jeweils den Auftrag dafür den Wasserwerken erteilt.

Zwar ist die Betriebskostenabrechnung formell wirksam. Denn sie enthält Rechnungsdaten und Firmenbezeichnungen (vgl. Urteil der Kammer vom 8. September 1998, GE 1998, 277) und ist insgesamt hinreichend erläutert.

Allerdings ist der Ansatz der Kosten für Be- und Entwässerung nicht ordnungsgemäß. Die Kl. hätte diese Kosten nicht vollständig umlegen dürfen. Denn bei Vermietung von preisgebundenem Wohnraum mit einer gemischten Nutzung ist die Vorerfassung des Verbrauchs, der nicht mit der üblichen Nutzung der Wohnungen zusammenhängt, nach § 21 Abs. 2 NMV geboten (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 788). Aus der Betriebskostenabrechnung wird ersichtlich, daß in der Wirtschaftseinheit eine Münzwascheinrichtung betrieben wird, da sie Erträge der Gemeinschaftswaschküche ausweist, deren Wasserverbrauch nicht gesondert erfaßt und vorweg abgerechnet wird. Ohne nähere Erläuterung ist zunächst davon auszugehen, daß es sich hierbei um eine nicht wohnungsbezogene Nutzung handelt, die einen Vorwegabzug erforderlich macht. Bereits aus diesem Grund sind die Kosten der Be- und Entwässerung nicht umlegbar, da nicht erkennbar ist, welcher Anteil auf die Münzwascheinrichtung entfällt.

Der Kl. stand dem Grunde nach der Mietzinsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Denn die Mieterhöhungserklärung vom 17. Mai 1995 war wirksam. Die Kl. konnte die Kosten für den Anschluß an die Kanalisation im Wege der Mieterhöhungserklärung an die Bekl. weitergeben. Die Berechtigung der Kl. folgt aus § 6 Abs. 1 NMV in Verbindung mit § 11 Abs. 4, 5 II. BV. Denn der Anschluß an die Kanalisation stellt eine nachträgliche bauliche Änderung im Sinne des § 11 Abs. 4 II. BV dar. Hierbei kann die Frage offenbleiben, ob der Vermieter auch Bauherr sein muß, d. h. Auftraggeber der Baumaßnahme (so OLG Hamm, NJW 1983, 2331 ff. für § 3 MHG), oder ob es ausreicht, daß diese Kosten dem Vermieter entstanden sind, ohne daß er ihre Entstehung und Höhe beeinflussen konnte (so Pergande/Heix in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Mai 1992, § 11 II. BV, Anm. 9, S. 36 a). Denn die Kl. hat sämtliche Arbeiten in Auftrag gegeben, weshalb sie als Bauherrin bzw. Auftraggeberin anzusehen ist. Mit Schreiben vom 1. August 1994 hat die B. KG den Auftrag der Kl. zum Anschluß an die Kanalisation an die Berliner Wasserwerke weitergeleitet. Die Wasserwerke haben für ihre Leistung der Kl. unter dem 15. Dezember 1994 Rechnung für die Durchführung ihrer Arbeiten gestellt. Gleiches gilt für die Arbeiten, die die Firma G. der Kl. unter dem 18. Oktober 1994 in Rechnung stellte und denen der Auftrag der Kl. vom 9. August 1994 zugrunde lag.

Die Frage, wie nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) über Betriebskosten abzurechnen ist, beschäftigt immer wieder die Gerichte. Insbesondere meinen viele Mieter, es dürfte bei einem gemischt genutzten Haus (Wohnungs- und Gewerbemieter) in keinem Fall einheitlich abgerechnet werden. Richtiger Ansicht nach ist ein Vorwegabzug jedoch nur dann nötig, wenn der Gewerbemieter höhere Kosten verursacht als ein Wohnraummieter.

Mit Urteil vom 2. Juli 1999 hat deshalb das Landgericht Berlin bei einer Betriebskostenabrechnung die Müllabfuhrkosten gestrichen, da die höheren Kosten für Gewerbemüll nicht vorweg erfaßt waren. Ein Vorwegabzug war nach dem Urteil vom 15. Juni 1999 auch nötig bei einer Münzwascheinrichtung, die im sozialen Wohnungsbau üblich ist. Hier müssen die Kosten für Wasser und Betriebsstrom gesondert erfaßt werden (siehe auch Schmid, DWW 1997, 68). Im Urteil vom 2. Juli 1999 bestätigt die 64. Kammer die in Berlin wohl herrschende Rechtsprechung, wonach Betriebskosten nach dem sogenannten Abflußprinzip abgerechnet werden können, also dem Rechnungsdatum oder der Zahlung, selbst wenn sie Leistungen betreffen, die in einem anderen Abrechnungsjahr erbracht wurden. Inzwischen wohl auch herrschende Auffassung ist es, daß die Kosten für die Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel umlagefähige Heizkosten sind. Kosten für die Neuanlage eines Gartens sind dagegen keine Betriebskosten, da sie nur einmal anfallen und nicht wiederkehrend. Schließlich sei noch auf die Ausführungen im eingangs erwähnten Urteil vom 15. Juni 1999 zu der Mieterhöhung nach Modernisierung verwiesen. Seit einem Uraltrechtsentscheid des OLG Hamm gehört es zum mietrechtlichen Dogma, daß der Vermieter nur solche Kosten einer Mieterhöhung heranziehen darf, die ihm selbst als Bauherr entstanden sind, weswegen etwa Anliegerbeiträge keine Modernisierungskosten sind. Für preisgebundenen Neubau hält die 64. Kammer es zumindest nicht für ausgeschlossen, von dem Dogma "Vermieter als Bauherr" abzuweichen. In dem Fall kam es allerdings nicht darauf an, da die Arbeiten für den Anschluß an die Kanalisation vom Vermieter in Auftrag gegeben waren.