Vorwegabzug für Gewerbemieter bei preisfreiem Wohnraum

Vorwegabzug für Gewerbemieter bei preisfreiem Wohnraum; einmalige Sperrmüllabfuhr keine Betriebskosten

1. Die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV, wonach der Vermieter die jährliche Abrechnung über Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zuleiten muß, gilt nicht für freifinanzierten Wohnraum.

2. Ein Vorwegabzug nach Verbrauch für Gewerberaum ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter substantiiert darlegt, daß für Gewerbe keine Mehrkosten entstanden sind.

3. Sperrmüllabfuhrkosten sind nur dann als Betriebskosten umlagefähig, wenn sie laufend anfallen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keine Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1996 und 1997.

1. Ein Nachzahlungsanspruch scheitert allerdings nicht bereits an § 20 Abs. 3 S. 4 NMV, denn bei der streitbefangenen Wohnung handelt es sich nicht um preisgebundenen Wohnraum. Für preisfreien Wohnraum ist § 20 Abs. 3 S. 2 NMV jedoch nur entsprechend anwendbar hinsichtlich des Eintritts der Abrechnungsreife. Die Ausschlußwirkung der Jahresfrist ist dagegen auf preisfreien Wohnraum nicht anwendbar.

2. Nachzahlungsansprüche der Kl. scheiden jedoch deshalb aus, weil die Kl. den erforderlichen Vorwegabzug für das unstreitig vorhandene Gewerbe nicht bzw. nur teilweise vorgenommen hat.

1996 ist hinsichtlich der Be- und Entwässerung unstreitig insgesamt kein Vorwegabzug für das Gewerbe erfolgt. Auf die Frage, ob dies zu einem Nachteil der Bekl. führt oder nicht, kommt es ebensowenig an wie auf die Frage, ob es sich um verbrauchsintensive Gewerbebetriebe handelt oder nicht. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist es bei gemischter Nutzung eines Gebäudes - auch im preisfreien Wohnraum - grundsätzlich erforderlich, die verbrauchsabhängigen Kosten der Gewerbemieter entsprechend § 20 Abs. 2 NMV gesondert vorweg zu erfassen und abzurechnen, ohne daß es dabei darauf ankommt, um welche Art von Gewerbe es sich handelt (LG Berlin GE 1999, 1129, 1131; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell Rn. 789 m. w. N., Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum Rn. 24). Ein solcher Vorwegabzug ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter - z. B. durch Vorlage der Grundsteuerbescheide und der entsprechenden Versicherungsscheine - substantiiert darlegt, daß durch das Gewerbe keine erhöhten Kosten entstanden sind (vgl. LG Berlin GE 1998, 1027). Fehlt ein solcher Vortrag, führt dies zwar nicht insgesamt zur Unwirksamkeit der Abrechnung, jedoch sind die betreffenden Kosten aus der Abrechnung herauszurechnen (LG Berlin ZMR 1998, 429).

a) Aus der Betriebskostenabrechnung für 1996 sind daher zumindest die Kosten für die Be-/Entwässerung herauszurechnen, denn insoweit ist unstreitig insgesamt kein Vorwegabzug für das Gewerbe erfolgt.

Allein danach besteht schon kein Nachzahlungsanspruch für 1996 mehr. Die auf die Bekl. umgelegten Kosten betragen für die Bewässerung 209,57 DM, für die Entwässerung 308,68 DM, insgesamt also 518,25 DM. Der Nachzahlungsanspruch belief sich aber insgesamt nur auf 415,35 DM, so daß nach Abzug der Kosten für Be- und Entwässerung keine Nachforderung mehr geltend gemacht werden kann.

b) Auch 1997 wurde unstreitig in der Arztpraxis im 2. OG und in dem Elektrogeschäft kein Vorwegabzug für Be /Entwässerung vorgenommen, mit der Folge, daß diese Kosten wiederum insgesamt aus der Abrechnung herauszurechnen sind. Abgesehen davon weisen die Bekl. auch zu Recht darauf hin, daß bislang nicht vorgetragen oder in sonstiger Weise ersichtlich ist, wann die Wasseruhren für das übrige Gewerbe überhaupt eingebaut worden sind. Aus dem Ableseprotokoll vom 8. Januar 1998 ergibt sich dies jedenfalls nicht.

Damit reduziert sich der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.483,33 DM bereits um 533,90 DM (Bewässerung) und um weitere 701,73 DM (Entwässerung), insgesamt also um 1.235,63 DM auf 247.70 DM.

Hinsichtlich der Versicherungen liegen weder für 1996 noch für 1997 Nachweise für die Behauptung der Kl. vor, es handele sich um "ganz normale Versicherungen ohne Absicherungen für etwaige Spezialgefahren". Zudem ergibt sich aus diesem Vortrag auch nicht zwingend, nach welchen Kriterien sich die Beiträge bemessen. So ist nicht auszuschließen, daß auch für die Absicherung der "normalen" Risiken bei gewerblicher Nutzung höhere Beiträge anfallen. Insoweit hätte die Kl. entsprechende Belege der Versicherungen vorlegen müssen, aus denen sich ergeben hätte, daß aufgrund des Gewerbes tatsächlich keine erhöhten Beiträge angefallen sind. Die darauf entfallenden Kosten betragen 129,31 DM (Gebäudeversicherung), 74,22 DM (Feuerversicherung) bzw. 43,68 DM (Haftpflichtversicherung), insgesamt also 247,21 DM. Damit verbliebe nur noch ein Restanspruch von (247,70 DM - 247,21 DM =) 0,49 DM.

Zudem sind in der Abrechnung 416,42 DM Sperrmüllkosten umgelegt. Diese Kosten wären aber nur dann umlagefähig gewesen, wenn die Kl. darlegt hätte, daß sie auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung laufend entstanden wären (Sternel, Mietrecht aktuell Rn. 777 m. w. N.; Beuermann S. 158 m. w. N.). Eine solche Darlegung fehlt hier jedoch. Eine entsprechende Erläuterung war auch nicht entbehrlich, da sowohl 1996 als auch 1998 keine Kosten für Sperrmüll auf die Mieter umgelegt worden sind, so daß es nicht auf der Hand liegt, daß es sich bei den Sperrmüllkosten um laufende Aufwendungen für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung handelt.

Nach Abzug auch dieser Kosten verbleibt auch hinsichtlich der Abrechnung für 1997 kein Nachzahlungsanspruch der Kl.

Betriebskostenrecht ist ein Spezialgebiet innerhalb eines Spezialgebiets (vgl. GE 2000, 1493). Man lernt es nur, wie Vokabeln, durch Einzelfallentscheidungen. Hier zwei neue Urteile der 64. Kammer.

Im ersten Urteil ging es um eine Heizkostenabrechnung, bei der der Vermieter zwar entsprechend der Heizkostenverordnung die Kosten nach Heizfläche und Verbrauch aufgeteilt hatte. Angegeben hatte er aber nur die Gesamtkosten, ohne diese in die einzelnen Positionen nach § 7 Abs. 2 HeizkV aufzuschlüsseln. Weiter ging es um eine Abrechnung über die kalten Betriebskosten, die u. a. Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen enthielt und relativ hohe Hauswartskosten.

Im zweiten Fall hatte der Mieter den fehlenden Vorwegabzug für Gewerberaum gerügt und Sperrmüllkosten als nicht umlagefähig angesehen.

In ihrem Urteil vom 17. Oktober 2000 hielt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Heizkostenabrechnung, die lediglich die Gesamtkosten ohne Aufschlüsselung der einzelnen Positionen enthielt, für unwirksam. Bei den kalten Betriebskosten seien aber Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen als sonstige Kosten umlagefähig. Der Vermieter dürfe auch dem Hauswart einen Zusatzauftrag erteilen, die Schnee- und Eisbeseitigung zu übernehmen, selbst wenn das im Hauswartsvertrag nicht vorgesehen sei; dies jedenfalls dann, wenn die Kosten der BSR höher gewesen wären. Auch die sonstigen Hauswartskosten seien nicht zu beanstanden, da es sich um eine große Wohnanlage handele, bei der auch umfangreiche Überwachungstätigkeiten anfielen. Schließlich sei der Einwand des Mieters bezüglich fehlender Einsichtsmöglichkeit unzutreffend, denn die Hausverwaltung habe ihm vier Termine angeboten. In ihrem weiteren Urteil vom 31. Oktober 2000 sah die 64. Kammer Veranlassung, darauf hinzuweisen, daß die Abrechnungsfrist des § 20 NMV bei preisfreiem Wohnraum nur entsprechend gilt, es sich also nicht um eine Ausschlußfrist wie bei Sozialwohnungen handelt. Wie bei preisgebundenem Neubau auch müsse aber der Vermieter für gewerblich vermietete Räume die Betriebskosten vorweg erfassen, was für die Positionen "Bewässerung", "Entwässerung" und "Versicherungen" gelte. Der Vermieter sei davon nur befreit, wenn er substantiiert darlege, daß durch die gewerbliche Nutzung keine Mehrkosten entstanden. Schließlich wird auch in dem Urteil darauf hingewiesen, daß einmalige Sperrmüllabfuhrkosten keine Betriebskosten sind, die bekanntlich fortlaufend entstehen müssen.

Zuweilen wird die Auffassung vertreten, eine Heizkostenabrechnung müsse von einer Abrechnung über die kalten Betriebskosten getrennt erfolgen, also in zwei Schreiben. Es spricht jedoch nichts dagegen, sofern die Übersicht und die thematische Trennung gewahrt sind, im Rahmen einer einzigen Abrechnung sämtliche Betriebskosten zu behandeln. So war der Vermieter im Fall des Urteils vom 17. Oktober 2000 vorgegangen; das Landgericht beanstandete das nicht. Stillschweigend ging die Kammer auch davon aus, daß der Mieter die Abrechnungsunterlagen - selbstverständlich - am Ort der Hausverwaltung einzusehen habe und nicht etwa, wie einige Amtsgerichte meinen, den Besuch eines Mitarbeiters in seiner Wohnung verlangen kann. Bedenklich sind freilich die Ausführungen zu den Hauswartskosten, denn die Überwachung der haustechnischen Anlagen und die Überwachung von Sicherheit und Ordnung in der Wohnanlage zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Hier kann die Warnung in GE 2000, 1139 nur wiederholt werden.

Das Urteil vom 31. Oktober 2000 bestätigt die Tendenz, auch bei preisfreiem Wohnraum einen Vorwegabzug zu fordern. Ob allerdings der Vermieter immer darlegen muß, bei dem Gewerbemieter seien keine Mehrkosten entstanden, ist zweifelhaft. So dürfte es - entgegen der Auffassung der Kammer - offensichtlich sein, daß bei einem Elektrogeschäft nicht mehr Kosten für Wasser entstehen als bei einem Wohnraummieter - eher umgekehrt.