Vorwegabzug für Gewerbe (Grundsteuer, Versicherungsprämien)

Vorwegabzug für Gewerbe (Grundsteuer, Versicherungsprämien); Kaufhaus; Hauswartskosten; Ablesewerte von Heizkostenverteilern an Steigeleitungen; Nutzerwechselgebühr; Kosten des Nutzerwechsels; Messdifferenzen; Messtoleranzen; Messfehlertoleranz bei Wasserkosten; Betriebskosten; Kontrollgänge zur Verkehrssicherung; Hauswartsaufgaben; Hauswartsleistungen; Hauswart; Kontrolle und Überprüfung von Haustüren und Hoftüren; Ablesen von Hauptzählern und Zwischenzählern; Verwaltungskosten; Verwaltungsaufgaben des Hauswarts; Kontrolle von Handwerkern und Fremdfirmen; Kontrolle von Rettungswegen und Fluchtwegen; Kontrolle haustechnischer Anlagen, Abflüssen, Wachküche, Trockenboden, Ruhezeiten

1. Ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Grundsteuern ist nicht notwendig, wenn sie nicht höher sind als für Wohneinheiten. Dasselbe gilt für Versicherungsprämien, die für Gewerbe und Wohnanteil getrennt berechnet werden.

2. Zu den als Hauswartskosten umlagefähigen Betriebskosten gehören die Vergütungen für Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, die Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen, Kontrolle und Abnahme der Wartungsfirmen, Notdienst zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, Kontrolle und Überprüfung der Haus- und Hoftüren. Das mit nur geringem Zeitaufwand verbundene Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler kann dabei vernachlässigt werden.

3. Die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen sind bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten unberücksichtigt zu lassen.

4. Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist unwirksam.

5. Die Differenzen zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch ist bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist zulässig und in Höhe von 298,95 € nebst der Zinsen begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Die Kl. kann von dem Bekl. die Zahlung eines Betrages in Höhe von 244,77 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2005 sowie die Zahlung eines Betrages in Höhe von 54,18 € aus der Abrechnung über die Nebenkosten des Jahres 2006 verlangen, § 535 II BGB.

a) Beide Abrechnungen entsprechen den gemäß § 259 BGB zu stellenden Anforderungen. Sie enthalten insbesondere die folgenden Mindestangaben: eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Kosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters.

b) Die Abrechnungen sind auch nicht wegen eines fehlenden Vorwegabzuges für das im Haus befindliche Gewerbe, dem Kreativkaufhaus E., unwirksam.

Es ist bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht geboten, die auf gewerblich genutzte Flächen entfallenden Kosten stets vorweg von den Gesamtkosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnflächen zu verteilen.

Im vorliegenden Fall hat es keines Vorwegabzuges der Gewerbefläche bedurft, weil keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass das Kreativkaufhaus E. anteilig höhere Betriebskosten verursacht hat. Der Bekl. hat nicht dargetan und belegt, dass durch das Gewerbe im Erdgeschoss erhebliche Mehrkosten verursacht worden sind. Der Bekl. trägt die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptung, die gewerbliche Vermietung an das Kreativkaufhaus E. habe eine wesentliche Erhöhung der Versicherungskosten und der Grundsteuer verursacht und in der Betriebskostenabrechnung der Kl. zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter geführt. Hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen kann der Mieter Auskunft vom Vermieter bzw. dessen Verwalter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen. Dies hat der Bekl. jedoch nicht getan, jedenfalls hat er insoweit Konkretes nicht vorgetragen.

Ausweislich der Erläuterungen in den Nebenkostenabrechnungen erfolgt die Abrechnung der Grundsteuer gemäß Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamtes Marzahn-Hellersdorf. Die auf die Gewerbeeinheiten entfallende Grundsteuer ist im zugrunde liegenden Einheitswertbescheid des Finanzamtes gemessen an der angesetzten Jahresrohmiete nicht höher als die der Wohneinheiten, so dass ein Vorwegabzug entbehrlich ist.

Laut den Erläuterungen in der Nebenkostenabrechnung des Jahres 2006 erfolgt beim Posten Versicherung eine getrennte Prämienberechnung zwischen Gewerbe und Wohnanteil gemäß Risikobewertung der Versicherung. Der Bekl. trägt insoweit nichts Gegenteiliges vor, wozu er, ggf. nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, gehalten gewesen wäre.

c) Die abgerechneten Hausmeisterkosten sind nicht zu beanstanden.

Zu den Kosten eines Hauswartes gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Die Kosten, die für die Tätigkeit eines Hauswartes anfallen, sind insoweit ansatzfähig, als sie den Sicherheits- und den Ordnungsbereich umfassen. Zum Sicherheitsbereich gehören die Kontrolle der Zugänglichkeiten von Rettungs- und Fluchtwegen, des ordnungsgemäßen Verschlusses von Außentüren, der Funktionsfähigkeit von Abflüssen im Keller und auf dem Grundstück, der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen der Kontrolle von Handwerkern bei der Erledigung von umlagefähigen Wartungsarbeiten und der Kontrolle von Fremdfirmen bei der Erledigung von umlagefähigen Arbeiten, die Reinigung und Gartenpflege betreffen, sowie die Erreichbarkeit in Notfällen. Zum Ordnungsbereich werden die Einhaltung von Ruhezeiten, die Kontrolle der Waschküche und des Trockenbodens und die generelle Überprüfung der Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung gezählt.

Diesem ansatzfähigen Leistungsspektrum entsprechen die Tätigkeiten nach den Erläuterungen in der Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt Hauswartung/Hausmeisterdienste, wie z. B. Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen und Kontrolle/Abnahme von Wartungsfirmen, Notdienstbereitschaft zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, regelmäßige Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, Kontrolle/Funktionsprüfung der Haus- und Hoftüren.

Das Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler für Heizung, Strom und Wasser ist eine Verwaltungstätigkeit, die an sich nicht ansatzfähig ist. Allerdings handelt es sich hierbei um einen Kostenfaktor, der nur einen geringen Zeitaufwand auslöst, so dass er in der Gesamtbilanz vernachlässigt werden kann (vgl. LG Berlin, GE 2007, 851, 853).

Die Posten Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Lüftungstechnik und Wartung der Haustechnik werden dagegen nicht als Hausmeistertätigkeiten erfasst. Insoweit gibt es keine Doppelabrechnung. Vielmehr werden diese Kosten gesondert ausgewiesen.

d) Von den abgerechneten Wärmekosten für das Jahr 2005 ist ein Betrag in Höhe von 81,81 € abzuziehen.

Die Abrechnung der Heizkosten entspricht in formeller Hinsicht den zu stellenden Anforderungen. Die Kosten der Heizung und der Erwärmung des Wassers werden in Übereinstimmung mit § 7 I und § 8 I der Heizkostenverordnung zu 50 % nach der Fläche und zu 50 % nach Verbrauch umgelegt. Laut Abrechnung fallen im Jahr 132,75 € auf die Grundkosten und 251,35 € auf die Verbrauchskosten. [...]

Der Verbrauch des Bekl. ergibt sich laut der Ablesebestätigung vom 11.2.2008 aus den Ablesewerten der Heizkostenverteiler an den Heizkörpern in Kinderzimmer, Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer sowie der Ablesewerte der Heizkostenverteiler an den Steigleitungen im Wohnzimmer. Der Gesamtverbrauch beträgt danach 73,902. Die Ablesewerte an den Steigleitungen machen dabei einen Teil von 24,054 aus.

Die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an den Steigleitungen sind jedoch bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Kosten unberücksichtigt zu lassen, so dass sich ein Gesamtverbrauch von 49,848 ergibt.

Denn Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist es, Anreize zur Energieeinsparung bei den Mietern zu schaffen, indem individuell veranlasste Kosten über die Verbrauchskosten gesondert abgerechnet und zuvor erfasst werden. Die Wärmeabstrahlung von den Steigleitungen ist jedoch nicht individuell beeinflussbar.

Selbst wenn der Bekl. von der Wärmeabgabe durch die Steigleitungen profitiert, führt dies nicht dazu, dass diese bei der verbrauchsabhängigen Berechnung zu berücksichtigen wären. Denn zum einen ist die Wärmezufuhr durch die Steigleitungen relativ gering. Zum anderen hat der Bekl. keinen Einfluss auf die Wärmeabgabe durch die Steigleitungen. Es liegt nicht in seinem Machtbereich, wann die Mieter der unter und über seiner Wohnung liegenden Wohnungen heizen. Insoweit gilt es auch zu bedenken, dass auch andere den individuellen Heizbedarf beeinflussende Faktoren bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung unberücksichtigt bleiben, etwa die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes.

e) Die Kosten des Nutzerwechsels aus der Wärmekostenabrechnung für 2006 in Höhe von 17,19 € hat der Bekl. nicht zu tragen. Sie sind daher von dem Nachforderungsbetrag aus der Abrechnung für 2006 abzuziehen.

Die Kostentragung hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Soweit die Vertragsparteien nicht anderweitig hierzu Regelungen getroffen haben, fällt diese Gebühr daher dem Vermieter zur Last (vgl. BGH, NJW 2008, 575). Dies folgt aus dem Grundsatz des § 535 I 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung durch die Parteien getroffen wird.

Die in § 7 Punkt 10 des Mietvertrages getroffene Regelung, wonach der ausziehende Mieter die Kosten einer aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen notwendig werdenden Zwischenablesung zu tragen hat, ist nach § 307 I, Il Nr. 1 BGB unwirksam. Bei der entsprechenden Klausel des Mietvertrages handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 I BGB. Derartige Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB und sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier den Bekl., unangemessen benachteiligen. Nach § 307 II Nr. 1 BGB ist eine solche unangemessene Benachteiligung anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend der Fall, denn die Kosten des Nutzerwechsels fallen als Verwaltungskosten grundsätzlich nach § 535 I 3 BGB dem Vermieter zur Last. Im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen kann von diesem Grundsatz durch eine Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht abgewichen werden.

f) Die Abrechnung hinsichtlich der Kaltwasserkosten für das Jahr 2005 ist nicht zu beanstanden. [...]

Die angegebenen Preise pro Einheit liegen für das Jahr 2005 bei 2,5819 € für Kaltwasser und bei 2,8597 € für Abwasser. Sie stimmen zwar nicht mit den Preisen der Berliner Wasserbetriebe (2,452 €/m3 bei Entwässerung, 2,214 €/m3 bei Kaltwasser) überein, liegen aber noch im Rahmen der akzeptierten Messfehlertoleranz von bis zu 20 %.

g) Bei den für das Jahr 2006 abgerechneten Kosten für Kaltwasser und Abwasser ist dagegen ein Abzug von 6,93 € vorzunehmen.

Für das Jahr 2006 werden die Kosten für Kaltwasser und Abwasser mit insgesamt 77,48 € angegeben.

Die Kosten der Berliner Wasserbetriebe betragen für die Entwässerung 2,465 €/m3, für die Bewässerung 2,31 €/m3. Laut Abrechnung liegen die Kosten für Kaltwasser bei 3,0438 € pro Einheit, die Kosten für die Entwässerung bei 3,2494 € pro Einheit. Die Abrechnungswerte der Kl. liegen damit außerhalb der akzeptierten Messfehlertoleranz von 20 %.

Die Kl. kann für Kaltwasser daher maximal einen Betrag von 34,13 € geltend machen. Dieser Betrag errechnet sich wie folgt: 12,312 m3 x 2,772 € (Verbrauch des Bekl. multipliziert mit dem Preis der Berliner Wasserbetriebe zuzüglich 20 %).

Für den Posten Entwässerung kann die Kl. aus den gleichen Gründen nur 36,42 € verlangen. Dieser Betrag errechnet sich aus dem Produkt des Verbrauches des Bekl. (12,312 m3) und dem Preis der Berliner Wasserbetriebe zuzüglich 20 % (2,958 €). [...]

Umfangreiche Ausführungen zu verschiedenen Aspekten des Betriebskostenrechts enthält ein Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausesn. Es geht u. a. um Vorwegabzug für Gewerbe bei Grundsteuer und Versicherungsprämien, um Hauswartskosten, den Ansatz von Ablesewerten der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen, die sog. Nutzerwechselgebühr und Messfehlertoleranz von bis zu 20 % bei Wasserkosten.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch. Der wiederum rügte folgende Mängel der Betriebskostenabrechnung: Es sei kein Vorwegabzug für die auf den vorhandenen Gewerberaum entfallenden Anteile für Grundsteuer und Versicherungsprämien gemacht worden, die Hauswartkosten seien zu hoch angesetzt, weil nicht alle Tätigkeiten zu umlagefähigen Betriebskosten führten. Außerdem dürften - anders als in der Heizkostenabrechnung geschehen - die Ablesewerte von Heizkostenverteilern an Steigeleitungen nicht berücksichtigt werden, die in Ansatz gebrachte Nutzerwechselgebühr sei unzulässig und die Messfehlertoleranzen bei den Wasserkosten zu hoch.

Die Klage des Vermieters hatte überwiegend Erfolg. Das AG Hohenschönhausen hielt einen Vorwegabzug für auf Gewerbe entfallende Grundsteuer und Versicherungsprämien nicht für notwendig. Ein solcher Vorwegabzug sei nicht generell geboten. Vorliegend waren die Gewerberäume als sog. "Kreativkaufhaus" genutzt. Aus dem Grundsteuerbescheid ergab sich, dass die Grundsteuer für den Gewerbeteil nicht höher war als für den Wohnteil. Die Versicherungsprämien seien vom Versicherer getrennt für Gewerbe und Wohnanteil berechnet worden, was in der Betriebskostenabrechnung erläutert worden sei.

Nicht zu beanstanden seien auch die angesetzten Hauswartskosten. Zu den als Hauswartskosten umlagefähigen Betriebskosten gehörten die angesetzten Vergütungen für Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, die Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen, Kontrolle und Abnahme der Wartungsfirmen, Notdienst zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, Kontrolle und Überprüfung der Haus- und Hoftüren. Das mit nur geringem Zeitaufwand verbundene Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler könne dabei vernachlässigt werden. Einen Abzug machte das AG dagegen bei den Heizkosten.. Die Ablesewerte der Heizkostenverteiler, die an Steigeleitungen angebracht worden seien, dürften bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten nicht berücksichtigt werden, weil der Mieter insoweit den Verbrauch nicht beeinflussen könne. Auch die sog. Nutzerwechselgebühr habe der Vermieter nicht berechnen dürfen. Die Kosten der Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel habe der Vermieter zu tragen, obwohl formularmäßig eine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen worden war, wonach der Mieter die Kosten der aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen notwendig werdenden Zwischenablesung zu tragen habe. Diese Formularklausel sei gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die Differenz zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch sei dagegen bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren.

Hinsichtlich der Unwirksamkeit der Klausel über die Abwälzung der Nutzerwechselkosten überzeugt die Entscheidung nicht. Selbst der BGH (BGH, Urteil vom 14. Januar 2007, VIII ZR 19/07, GE 2008, 193 = WuM 2008, 85) hält es für zulässig, eine vertragliche Vereinbarung über die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs des Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, zu treffen. Eine derartige Formularklausel würde nur dann von der gesetzlichen Regelung, nämlich dem abschließenden Betriebskostenkatalog des § 2 BetrkV abweichen, wenn die Nutzerwechselkosten als Betriebskosten abgewälzt würden. Die Umlage als Verwaltungskosten durch vertragliche Regelung hält der BGH aber für zulässig.