Vorwegabzug für Garagenfläche bei Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum ohne Wohnflächenberücksichtigung

Bei preisgebundenem Wohnraum, bei dem Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind, ist zur Bestimmung eines angemessenen Kostenverteilungsfaktors gegen die Gesamtwohnfläche auch nur die Gesamtfläche der Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten und dergleichen zu stellen. Es kommt daher auf das Verhältnis nur der vermieteten Flächen zueinander an.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mieterin einer 55,75 m2 großen Wohnung. Die Bekl. ist Vermieterin. Die Wohnung der Kl. ist eine von 32 Wohnungen und 16 Garagen (Gesamtfläche 468,49 m2), die mit öffentlichen Mittel gefördert werden. Die Parteien streiten über den Abrechnungsmodus für die Betriebskosten. Die Kl. beanstandet eine unzutreffend angesetzte Fläche insoweit, als die Bekl. nur 278,62 m2 bei den Garagen angesetzt hat. Sie trägt weiter vor, ihrer Auffassung nach sei eine Gesamtfläche von 2.367,51 m2 abzurechnen. Die Bekl. vertritt die Auffassung, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die Tiefgarage sei der gleiche Maßstab wie bei den Wohnungen anzusetzen, nämlich daß Verkehrsflächen (Wege, Treppenhäuser) bei der Berechnung außer Ansatz zu lassen seien.

Betreffend den Umlagemodus von Betriebskosten ist § 20 Abs. 2 NMV zu beachten. Danach sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Die Wohnfläche ist, wie sich weiterhin aus § 20 Abs. 2 NMV ergibt, der umbaute Raum = die Gesamtfläche mit Treppenhaus (die Berechnung ergibt sich insoweit aus der Anlage 2 der II. Berechnungsverordnung). Die Gesamtfläche des Wohnraums ist hier unstreitig 1.899,02 m2.

Gleiches ergibt sich nach Auffassung des Gerichts für den Garagenteil. Eine ausdrückliche Regelung findet sich zwar weder im Mietvertrag noch § 20 Abs. 2 NMV. Geregelt ist hier lediglich das Verhältnis zwischen Wohn- und Geschäftsraum. Da aber auch hier eine Berechnung nach dem Verhältnis des umbauten Raumes zu gelten hat, gilt nach Auffassung des Gerichts für den Garagenteil nichts anderes, d. h. es ist auch insoweit die Gesamtfläche und nicht die reine Stellplatzfläche anzusetzen. Das kann auch aus § 2 Abs. 2 und 3 Zweite Berechnungsverordnung geschlossen werden, wonach die Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Gebäude (insgesamt), das den Wohnraum enthält, und die Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen aufgestellt werden muß. Auch hier ist von der Gesamtfläche (nicht bereinigten Fläche) auszugehen.

Hieraus folgt grundsätzlich eine Abrechnungspflicht nach der Gesamtfläche von 2.367,51 m2.

Es soll zwar in diesem Zusammenhang nicht verkannt werden, daß verbrauchsabhängige Betriebskosten gemäß §§ 21, 22 ff. NMV nicht zwingend nach dem Verhältnis des umbauten Raumes abgerechnet werden müssen. Insoweit kann mietvertraglich durchaus ein anderer Berechnungsmodus vereinbart werden. Eine diesbezügliche auch außerhalb des Mietvertrages geschlossene Vereinbarung fehlt jedoch. [...]

Aus den Gründen des Landgerichts: Die Kl. hat gegen die Bekl. noch einen Anspruch auf Zahlung aus dem Guthaben der Betriebskostenabrechnung 2004. [...]

Der von der Kl. angenommene Umlageschlüssel von 1.898,94 m2 Gesamtwohnfläche ist korrekt. Er entspricht § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV. [...]

Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Bekl. in den Erläuterungen wegen der vorweg abzuziehenden Garagenflächen 278,62 m2 in Ansatz bringt. Es ist hier nicht mit der gesamten Garagenfläche von 468,49 m2 zu arbeiten. Aus § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist keine konkrete Regelung abzuleiten. Der Fall der Unklarheit der Zuordnung von Flächen zu Wohnung oder Gewerbe liegt hier nicht vor. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die 1.898,94 m2 bzw. 1.899,02 m2 Gesamtwohnfläche tatsächlich nur die Flächen der Wohnungen gerade ohne Treppenhaus, Keller gemeinsame Flure etc. umfassen. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, bei der es um das Verhältnis der Flächen zueinander geht, ist dann zur Bestimmung eines angemessenen Kostenverteilungsfaktors gegen die Gesamtwohnfläche auch nur die Gesamtfläche der Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten usw. zu stellen. Insoweit ergibt sich das Verhältnis nur der vermieteten Flächen zueinander. Dies ist eine sachgerechte Bildung des Verhältnisses für die Betriebskosten. Es wäre dagegen unsachgerecht, würde etwa gegen eine Gesamtwohnfläche ohne Nebenflächen eine Gesamtgewerbefläche einschließlich der Nebenflächen wie Treppenhaus usw. gestellt.

Nach § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV sind im preisgebundenen Wohnraum Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen. Bei vorhandener Garagenfläche ist nicht deren Gesamtfläche einschließlich Nebenflächen wie Treppenhaus und dergleichen, sondern nur die reine Stellplatzfläche bei dem Vorwegabzug zu berücksichtigen.

Der Vermieter machte einen Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Der Mieter monierte, daß in der Abrechnung nicht die Gesamtfläche der Garagenplätze einschließlich Verkehrsflächen (Wege, Treppenhäuser und Vergleichbares) vorweg abgezogen worden sei. Das AG bestätigte die Ansicht des Mieters, was zur Berufung des Vermieters zum LG führte.

Die ZK 67 des LG Berlin änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und kam zu dem Ergebnis, § 20 Abs. 2 NMV enthalte keine dezidierte Regelung, wie der Vorwegabzug durchzuführen sei. Zwischen den Parteien sei vorliegend unstreitig, daß bei der Gesamtwohnfläche nur die Flächen der Wohnungen ohne Einbeziehung der Flächen von Treppenhaus, Keller und gemeinsamen Fluren erfaßt worden seien. Dann sei es sachgerecht, auch nur die Gesamtfläche der Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten und dergleichen zu berücksichtigen.