Vorwegabzug der Heizkosten für Gewerberäume

Jedenfalls dann, wenn eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung technisch nicht möglich ist (hier: Dampfheizung), muß der Heizkostenverbrauch für Gewerberäume getrennt abgerechnet werden.

Die Klage war als unbegründet abzuweisen.

Der mit der Klage geltend gemachte Anspruch ist auch bei Zugrundelegung des Sachvortrages der Kl. jedenfalls nicht fällig.

Es fehlt an einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung. Dies gilt auch bei Zugrundelegung des Sachvortrages der Kl. Wird die Richtigkeit des Sachvortrages der Kl., das Haus werde mit einer Dampfheizung beheizt, bei der eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus technischen Gründen nicht möglich sei, als wahr unterstellt, sind zwar gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 a Heizkostenverordnung die Vorschriften der §§ 3 bis 7 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden. Einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gemäß § 7 Heizkostenverordnung bedürfe es dann also nicht. Auch bei einer solchen Sachlage wären aber die für die Gewerberäume entstehenden Heizkosten vorweg abzuziehen und dieser Abzug in der Heizkostenabrechnung zu erläutern, woran es hier fehlt.

Die Heizkostenverordnung schreibt eine Vorerfassung nach verschiedenen Nutzergruppen nicht ausdrücklich vor, sondern ermöglicht lediglich dem Gebäudeeigentümer bei unterschiedlichen Nutzungsarten eine Vorerfassung nach Nutzergruppen (vgl. § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung). Ungeachtet dessen wird teilweise die Auffassung vertreten, in der Regel bedürfe es auch in diesen Fällen bei teilgewerblicher Nutzung - wie sie hier vorliegt - eines Vorwegabzuges hinsichtlich der auf die Gewerberäume entfallenden Kosten (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 Rn. 55). Demgegenüber wird wohl überwiegend die Auffassung vertreten, eine Verpflichtung zur getrennten Erfassung und zum Vorwegabzug sei lediglich dann gegeben, wenn die Abrechnung ohne eine getrennte Erfassung zu schlechthin unbilligen Ergebnissen führt. Eine ohne Vorerfassung erstellte Heizkostenabrechnung soll deshalb nach dieser Auffassung grundsätzlich nicht fehlerhaft sein (so Kinne: Heizung und Heizkostenabrechnung, Seite 134, Rn. 81 m.w.N.; andererseits abweichend: Kinne a.a.O., Seite 41, Rn. 15 a. E.).

Es kann dahinstehen, welcher der beiden Auffassungen in den Fällen einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zu folgen ist. Jedenfalls ist zumindest in den Fällen, in denen - wie bei Zugrundelegung des Sachvortrages der Kl. hier - eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist, ein Vorwegabzug hinsichtlich der auf den Verbrauch der Gewerberäume entfallenden Kosten erforderlich, der in der Heizkostenabrechnung darzulegen und zu erläutern ist (vgl. Kinne, a.a.O., Seite 41). In bezug auf die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten ist jedenfalls in § 20 NMV bei preisgebundenem Neubau ein Vorwegabzug der auf gewerblich genutzte Räume entfallenden Kosten angeordnet. Es spricht alles dafür, diese Regelung auch bei preisfreiem Wohnraum entsprechend heranzuziehen. Dies erscheint jedenfalls in den Fällen geboten, in denen eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgen kann. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entsprechend § 7 Heizkostenverordnung kann sich ein etwaiger Mehrverbrauch in den Gewerberäumen für die Wohnungsmieter naturgemäß nur beschränkt auswirken, da ohnehin mindestens 50 %) der Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen sind. Eine solche Beschränkung der Auswirkung unterschiedlicher Verbrauchskosten besteht aber bei einer Abrechnung lediglich nach Quadratmetern, wie sie hier von der Kl. vorgenommen worden ist, nicht.

Zumindest in diesen Fällen kann auch nicht mit Erfolg argumentiert werden, es obliege dem Mieter, die Unbilligkeit einer Abrechnung ohne Vorwegabzug der auf die Gewerberäume entfallenden Kosten darzulegen und ggf. zu beweisen. Wenn überhaupt, hat es der Vermieter in der Hand, durch geeignete Vorkehrungen für eine Vorerfassung des Verbrauchs Sorge zu tragen. Hinzu kommt, daß ihm die Nutzung der verschiedenen Räume weit besser bekannt ist als dem einzelnen Mieter. Demgegenüber kann nicht mit Erfolg eingewandt werden, daß Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip oder aber Heizkostenverteiler nach elektrischer Meßgrößenerfassung bei einer Dampfheizung nach dem Sachvortrag der Kl. nicht eingesetzt werden können. Es ist keineswegs hinreichend dargetan, daß die Erfassung des insgesamt auf die Gewerberäume entfallenden Verbrauches einerseits sowie auf die Wohnräume andererseits entfallenden Verbrauches nicht möglich ist. Selbst wenn aber hiervon ausgegangen wird, läßt sich der jeweilige Anteil unter Heranziehung von Wärmebedarfsberechnungen und der Umstände des Verbrauches zumindest näherungsweise bestimmen und unter entsprechender Erläuterung in der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden.

Der Vermieter hatte über die Heizkosten nach Quadratmetern abgerechnet, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung nicht möglich war. Es handelte sich um eine Dampfheizung, bei der aus technischen Gründen Heizkostenverteiler nicht angebracht werden können.

Der Mieter bemängelte, daß die Heizkosten für Gewerberäume nicht getrennt erfaßt worden seien.

Das Amtsgericht Neukölln gab ihm mit Urteil vom 8. Dezember 1998 recht und meinte, hier sei ein Vorwegabzug nötig. Es sei dem Vermieter mit Hilfe von Wärmebedarfsberechnungen unter Zugrundelegung der Umstände des Verbrauchs möglich, die Heizkosten für den Gewerbeanteil "näherungsweise" zu bestimmen.

Wir halten das Urteil für verfehlt, denn Ausgangspunkt muß - wie immer bei der Betriebskostenabrechnung - das billige Ermessen im Sinne des § 315 BGB sein, wobei der Mieter keine Pfenniggerechtigkeit fordern kann. Auch eine Vorerfassung (Vorwegabzug) muß dem Vermieter mit zumutbaren Mitteln möglich sein. Schließlich läßt sich den Gründen auch nicht entnehmen, warum überhaupt ein Vorwegabzug nötig war. Das ist nämlich nur dann der Fall, wenn erfahrungsgemäß der Gewerbemieter mehr Betriebskosten (hier: Heizkosten) verbraucht als ein Wohnraummieter. Es kommt also auf die Art des Gewerbes an, denn bei Büros wird nicht mehr an Heizkosten verbraucht als in Wohnungen - eher weniger, weil bei Büros die verbrauchsintensiven Räume (Badezimmer) fehlen.