Vorwegabzug bei Hundesalon

Vorwegabzug bei Hundesalon; Warmwasserkosten; Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen

1. Auch hinsichtlich der Kosten eines Hundesalons trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf diesen entfallenden Kosten geboten ist.

2. Der Abrechnung über die Warmwasserkosten sind bei Nutzerwechsel die aufgrund der Zwischenablesung festgestellten Verbrauchswerte zugrunde zu legen; Schätzungen sind unzulässig.

3. Der Vermieter kann die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zumindest dann erhöhen, wenn er sich mietvertraglich eine Erhöhung der Betriebskosten vorbehalten hat und sich die ursprünglichen Vorauszahlungen - wie aus einer Abrechnung ersichtlich - deutlich erhöht haben.

(Leitsätze der Redaktion )

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Wohnung in der S.straße, Berlin. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein Mietvertrag vom 26. August 2004. Das Mietverhältnis begann zum 15. September 2004. Gemäß § 4 des Mietvertrages betrug die Netto-Miete für den hier fraglichen Zeitraum Januar 2006 bis Januar 2007 zunächst monatlich 319,30 Euro und ab Oktober 2006 monatlich 328,28 Euro. Daneben waren monatliche Nebenkostenvorauszahlungen von 70 Euro für die kalten Betriebskosten und auf 30 Euro für die Heizungs- und Warmwasserkosten vorgesehen. [...]

Mit Schreiben vom 16. November 2005 erteilte die Kl. der Bekl. Abrechnungen über die Betriebskosten und Heizkosten für das Jahr 2004. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 174,74 Euro, die Heizkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 262,86 Euro. Zugleich erhöhte die Kl. die monatlichen Vorauszahlungen ab Januar 2006 auf 120 Euro für die Betriebskosten und auf 70 Euro für die Heizkosten. [...]

Die Bekl. zahlte zunächst weder die Nachforderungsbeträge noch die erhöhten Vorschüsse. Mit Schreiben vom 7. April 2006 teilte dann der Berliner Mieterverein der Kl. mit, er betrachte die Betriebskostenabrechnung wegen eines Fehlers für nicht fällig, akzeptiere jedoch bei der Heizkostenabrechnung einen Nachzahlungsbetrag von 171,03 Euro. Insoweit werde er der Bekl. empfehlen, auch den erhöhten Vorschuß von nunmehr 70 Euro zu zahlen. [...]

Die Bekl. zahlte im April 2006 insgesamt 331,03 Euro Miete, nämlich 171,03 Euro auf die Heizkostenabrechnung, jeweils 30 Euro auf die Vorschußforderungen für Januar bis April 2006 sowie weitere 40 Euro ohne konkrete Zahlungsbestimmung. Anschließend entrichtete sie ab Mai 2006 monatlich 459,30 Euro.

Mit Schreiben vom 19. Juni 2006 erteilte die Kl. der Bekl. die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2005. Die Betriebskostenabrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro, die Heizkostenabrechnung mit einer Nachforderung von 26,42 Euro. [...] Die Bekl. leistete auf diese Abrechnungen keine Zahlungen. Ab August 2006 wurden die Vorschüsse um insgesamt 15 Euro monatlich reduziert.

Die Kl. hat gegen die Bekl. am 27. März 2006 einen Mahnbescheid über 617 Euro erwirkt, der die Betriebskostenabrechnung 2004 (174,14 Euro), die Heizkostenabrechnung 2004 (262,86 Euro) und restliche Nebenkostenvorauszahlungen für Januar und Februar 2006 (2 x 90 = 180 Euro) betraf. Gegen den am 30. März 2006 zugestellten Mahnbescheid hat die Bekl. in Höhe von 285,97 Euro Widerspruch eingelegt. Wegen der restlichen 331,03 Euro (171,03 Euro auf die Heizkostenabrechnung 2004 sowie jeweils 30 Euro Nebenkostenvorschüsse für Januar bis April 2006 plus weiterer 40 Euro), ist ein Teilvollstreckungsbescheid ergangen. [...]

Unstreitig (sind) während des Abrechnungszeitraums 2004 in einer Ladenfläche in dem im Gebäude betriebenen Hundesalon täglich mindestens 30 Hunde gebadet und getränkt (worden). [...]

Die Klage ist ganz überwiegend begründet. Die Kl. kann von der Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB restliche Mietzahlungen von insgesamt 1.623,14 Euro verlangen.

a) Betriebskostennachzahlung 2004

Die Bekl. ist verpflichtet, den Nachzahlungsbetrag von 174,14 Euro zu entrichten. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ist nicht zu beanstanden. Die Kl. war entgegen der Auffassung der Bekl. nicht aus Gründen der Billigkeit (§§ 315, 316 BGB) verpflichtet, die Wasserkosten für den Hundesalon gesondert zu erfassen und vorab abzuziehen. Eine Nebenkostenabrechnung ist stets davon geprägt, daß die einzelnen Nutzer unterschiedlich zur Entstehung der Gesamtkosten beitragen, so daß der Mieter im Interesse einer einfachen und praktikablen Abrechnung gewisse Ungenauigkeiten hinnehmen muß. Daher kann in einem Gebäude mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten unterbleiben, wenn dies nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung des Wohnraummieters führt (BGH, Urteil vom 25.10.2006, VIII ZR 251/05, GE 2006, 1544 = ZMR 2007, 101 = NJW 2006, 1420). So liegt die Sache hier. Ein Hundesalon verursacht nicht grundsätzlich einen spürbar höheren Wasserverbrauch als ein Wohnraummieter. Der Trinkwasserverbrauch der Hunde dürfte schwerlich über dem Trinkwasserverbrauch zum Kochen und für Getränke von Wohnungsmietern liegen. Auch der Wasserverbrauch beim Baden der Hunde liegt grundsätzlich noch im Rahmen des Verbrauchs, den auch eine Wohnungsnutzung durch mehrere Personen mit intensivem Duschen, Baden, Spülen und Wäschewaschen verursachen kann. Etwas anderes kommt lediglich in Betracht, wenn es sich um einen außergewöhnlich stark genutzten Hundesalon handelt. Für diesen besonderen Umstand trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Die Bekl. hat jedoch für ihre Behauptungen zum Umfang des Geschäftsbetriebs des Hundesalons trotz der konkreten Erwiderung der Kl. keinen Beweis angetreten.

b) Erhöhte Betriebskostenvorauszahlung

Die Bekl. ist auch zur Zahlung der um 50 Euro erhöhten Betriebskostenvorauszahlung von Januar 2006 bis Januar 2007, also von insgesamt 550 Euro, verpflichtet. Nach § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 26. August 2004 ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten nach eine Abrechnung angemessen zu erhöhen. Dieses Leistungsbestimmungsrecht (vgl. § 315 BGB) hat die Kl. ordnungsgemäß ausgeübt. Da sich die ursprünglichen Vorauszahlungen als deutlich zu gering erwiesen hatten, durfte sie die Vorschüsse deutlich erhöhen. Der zusätzliche Betrag von 50 Euro auf dann (70 + 50 = 120 Euro) war dabei durchaus realistisch, wie auch das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung 2005 belegt.

c) Heizkostenabrechnung 2004 [...]

Auf die Heizkostenabrechnung 2004 kann die Kl. noch einen Nachzahlungsbetrag von 6,68 Euro verlangen. [...]

Bei einem Nutzerwechsel ist keine Schätzung zulässig, sondern gemäß § 9 b Heizkostenverordnung der tatsächliche Stand der Verbrauchsmeßgeräte maßgebend.

Hier stand die Warmwasseruhr bei Einzug der Bekl. auf 210,43 m3. Das ist durch die Aussage der Zeugen [...] bewiesen. Die Aussage ist glaubhaft. (wird ausgeführt)

d) Betriebskostenabrechnung 2005

Aus der Betriebskostenabrechnung 2005 schuldet die Bekl. den dort ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von 818,97 Euro. Die Abrechnung ist entgegen ihrer Ansicht nicht zu beanstanden. Die Kosten der Schädlingsbekämpfung sind in § 4 des Mietvertrages ausdrücklich als umlagefähig genannt. Gegen ihre Einbeziehung in die Betriebskostenabrechnung bestehen daher keine Bedenken.

e) Heizkostenabrechnung 2004

Aus der Heizkostenabrechnung 2005 schuldet die Bekl. 25,03 Euro. Hier ist wiederum die beheizte Fläche auf 92 m2 zu korrigieren, so daß sich die Grundkosten um 1,39 Euro verringern.

[...]

Für die Mehrkosten eines Hundesalons trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Der Abrechnung über die Warmwasserkosten sind bei Nutzerwechsel die tatsächlichen - nicht die geschätzten - Verbrauchswerte zugrunde zu legen. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nach Abrechnung zulässig, wenn sich der Vermieter vertraglich eine Erhöhung der Betriebskosten vorbehalten hat.

Der Vermieter legte bei der Abrechnung der Wasserkosten für die Wohnung des Mieters auch die Fläche eines im Hause befindlichen Hundesalons zugrunde, ohne einen Vorwegabzug zu machen. Die Warmwasserkosten legte er nach einem geschätzten Verbrauch um, obwohl nach unter Beweis gestellter Behauptung des Mieters der Warmwasserzähler bei seinem Einzug in die Wohnung einen bestimmten Verbrauch angezeigt hatte. Ferner erhöhte der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen, weil die Abrechnungen ergeben hatten, daß die ursprünglich vereinbarten Vorauszahlungen zu gering waren; insoweit berief er sich auf § 4 des Mietvertrages, wonach er berechtigt war, die Betriebskosten nach einer Abrechnung angemessen zu erhöhen. Der Mieter war damit nicht einverstanden und zahlte die entsprechenden Nachforderungsbeträge und Erhöhungen der Vorauszahlungen nicht, die der Vermieter einklagte.

Das AG Wedding hielt ebenfalls einen Vorwegabzug für den Hundesalon nicht für erforderlich, weil dieser grundsätzlich keinen spürbar höheren Wasserverbrauch als ein Wohnraummieter verursache. Der Trinkwasserverbrauch des Hundesalons liege schwerlich über dem Trinkwasserverbrauch zum Kochen und für die Getränke der Wohnraummieter. Auch der Wasserverbrauch beim Baden der Hunde liege grundsätzlich noch im Rahmen des Verbrauchs einer Wohnungsnutzung. Etwas anderes komme nur in Betracht, wenn es sich um einen stark genutzten Hundesalon handele, wofür aber der darlegungspflichtige Mieter keinen Beweis angetreten habe.

Die Warmwasserkostenabrechnung sei aber um die Differenz zwischen den vom Vermieter geschätzten und den tatsächlich festgestellten Kubikmetern Warmwasser zu kürzen, weil bei Nutzerwechsel Schätzungen unzulässig seien. Die Erhöhung der Vorauszahlungen sei gerechtfertigt gewesen, weil die ursprünglichen Vorauszahlungen nicht ausgereicht hätten und der Vermieter aufgrund der in § 4 des Mietvertrages vorbehaltenen Erhöhung der Betriebskosten auch zur Erhöhung der Vorauszahlungen berechtigt gewesen sei.

Zum Vorwegabzug liegt die Entscheidung auf der Linie des Urteils des BGH vom 25.10.2006, VIII ZR 251/05 (GE 2006, 1544). In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall ging es allerdings um ein Wohnheim für Behinderte, das sich in der Nutzungsart von Wohnraummietverhältnissen nicht unterschied. Ob diese Vergleichbarkeit auch bei einem Hundesalon bejaht werden kann, erscheint fraglich. Folgt man der Argumentation des Amtsgerichts Wedding, käme es auch bei einem Frisiersalon nur darauf an, ob dieser außergewöhnlich stark genutzt wird, wobei bei diesem die Unterschiede in der Nutzungsart tatsächlich nicht so gravierend erscheinen. Zutreffend ist allerdings, daß nach der vorgenannten Entscheidung des BGH der Mieter für den Mehrverbrauch des Gewerbes gegenüber den Wohnungen darlegungs- und beweispflichtig ist.

Voll zuzustimmen ist der Auffassung des AG Wedding, daß hinsichtlich der Abrechnung der Warmwasserkosten die nach dem erfaßten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf der Grundlage der Zwischenablesung aufzuteilen sind. Nur dann, wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zuläßt, können auch die verbrauchsabhängigen Kosten auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt werden; aber auch dann ist eine Schätzung nicht zulässig (§ 9 b Abs. 3 HeizKV " ... sind aufzuteilen.").

Die Kosten der Zwischenablesung, die dann entstehen, wenn der Mieter während der Heizperiode aus dem Mietverhältnis ausscheidet, gehören ebenfalls zu den Heizkosten i. S. d. § 7 Abs. 2 HeizKV (Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung Teil B Rn. 65; Blümmel, GE 1988, 637; a. A. AG Schöneberg GE 1988, 177: nur bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung). Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausziehender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter (LG Berlin, Urteil vom 14. November 2002, GE 2003, 121). Die Kosten für die Zwischenablesung sind von dem wechselnden Mieter dann zu tragen, wenn er während der Heizperiode ausgezogen ist.

Ob § 4 des Mietvertrages, wonach der Vermieter berechtigt war, "die Betriebskosten ... zu erhöhen", auch die Erhöhung der Vorauszahlungen erfaßte, könnte fraglich sein. Da aber eine Nettomiete mit Vorauszahlungen vereinbart war, ist die Ansicht des AG Wedding vertretbar, daß mit dem dort vereinbarten Erhöhungsvorbehalt auch die Vorauszahlungen erfaßt waren, denn um einen Erhöhungsvorbehalt gem. § 560 Abs. 1 BGB (Erhöhung der Betriebskostenpauschale) kann es sich nicht gehandelt haben. Ein ausdrücklicher Erhöhungsvorbehalt (wie z. B. in § 4 Nr. 3 des Mietvertragsformulars für Wohnräume des Grundeigentum-Verlages) ist dennoch zu empfehlen.