Vorwegabzug bei Gewerbemieter mit viel Publikumsverkehr

Vorwegabzug bei Gewerbemieter mit viel Publikumsverkehr; Erläuterung unterschiedlicher Wohnflächen in der Betriebskostenabrechnung; Umlage von Gartenpflegekosten auf Gewerbemieter; Verjährung der Betriebskostennachforderung

1. Sind Räume in der Wirtschaftseinheit an einen Verein mit erheblichen Publikums- verkehr vermietet, sind die darauf entfallenden Kosten für Müllentsorgung, Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung sowie die verbrauchsabhängigen Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten vorweg abzuziehen.

2. Unterschiedliche Flächen für die Umlage der Betriebskosten sind in der Abrechnung zu erläutern.

3. An den Gartenpflegekosten der auch Gewerberaum umfassenden Wirtschaftseinheit sind auch die Gewerbemieter zu beteiligen.

4. Allein der Widerspruch des Mieters gegen die Betriebskostabrechnung hemmt nicht die Verjährung der daraus resultierenden Nachforderung.

(Leitsätze der Redaktion )

Die Kl. begehrt von den Bekl. Nachzahlungen für entstandene Betriebskosten aus den Abrechnungsjahren 2000, 2001, 2002, 2003 und 2004.

Die Kl. ist Vermieterin der von den Bekl. als Mieter genutzten Wohnung im Hause S.Straße in B. mit einer Gesamtfläche von 139,02 m2. Zwischen den Parteien besteht über diese Wohnung ein Mietvertrag vom 28.12.2000. Neben der monatlichen Grundmiete von 1.000,95 DM hatten die Bekl. einen Betriebskostenvorschuss in Höhe von 106,82 DM gemäß § 3 des Mietvertrages zu zahlen. Die Abrechnung der Betriebskosten haben die Parteien ebenfalls unter § 3 Nr. 4 des Mietvertrages geregelt. Insbesondere regelten sie, dass über die Vorauszahlungen einmal jährlich abzurechnen ist. Sie vereinbarten weiter, dass die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung, § 27 Abs. 1, Anlage 3 als Vorschussmietzins enthalten sind. Die Umlegung der Betriebskosten und der Kosten zur Sammelheizung und Warmwasserversorgung regelten die Parteien in § 6 des Vertrages. Hiernach waren die Betriebskosten nach Wohnfläche und wenn Wärmezähler eingebaut waren nach dem Verbrauch umgelegt. Wasserzähler sind eingebaut. Im Einzelnen sind unter § 3 Nr. 4 die Betriebskostenpositionen aufgeführt. (...)

Die Kl. rechnete am 11.10.2001 über die von ihr beauftragte Wohnungsverwaltung, die WOBau mbH B. gegenüber den Bekl. die Betriebskosten des Jahres 2000 mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Bekl. ab. Hiergegen legten die Bekl. Widerspruch ein. Die Kl. erstellte am 3.1.2003 eine Korrekturrechnung ebenfalls mit einem Nachzahlungsbetrag. Auch hiergegen legten die Bekl. Widerspruch ein. Die Kl. erstellte hierauf am 3.7.2003 eine weitere Korrekturabrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 197,13 €.

Mit Schreiben vom 16.12.2002 rechnete die Kl. Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2001 mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 586,78 € ab. Auch hiergegen legten die Bekl. Widerspruch ein.

Am 26.11.2003 rechnete die Kl. die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2002 mit einem Betrag von 1.154,83 € ab. Aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung der Abwasserkosten erfolgte hierzu eine Korrektur mit einer Gutschrift vom 2.3.2004 in Höhe von 271,47 € zugunsten der Bekl. Eine weitere Korrektur erfolgte wegen der Kosten für den Stromverbrauch einer Pumpe im Keller. Insofern wurde ein Betrag in Höhe von 11,83 € am 8.4.2004 erlassen. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 reduzierte sich somit auf einen Betrag in Höhe von 871,53 €. Auch hiergegen legten die Bekl. Widerspruch ein.

Für das Abrechnungsjahr 2003 legte die Kl. am 27.9.2004 Rechnung mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 678,78 €. Der Widerspruch hiergegen erfolgte mit Schreiben vom 17.10.2004.

Mit Schreiben vom 22.8.2005 erfolgte die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2004, die ebenfalls einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 535,03 € enthält. Die Bekl. erhoben hiergegen Widerspruch mit Schreiben vom 13.11. und 4.12.2005.

Die Kl. behauptet, die Abrechnungen seien formal richtig und ordnungsgemäß. Der Umlageschlüssel sei auch korrekt ermittelt. Da sich die Gewerbeeinheit in einem separaten Anbau befindet, seien nicht alle Betriebskosten in das Gesamtobjekt eingestellt worden. Sie behauptet insofern, dass die Gewerbeeinheit, ein ehemaliger Konsum des Dorfes, einen separaten Eingang habe. Auf die Gewerbefläche entfalle nicht die Nutzung des Hofraumes, ebenso wenig Kosten, die den Hausflur des Objektes betreffen. Zudem habe die Gewerbeeinheit einen gesonderten Wasseranschluss. Einige Positionen würden für die Wohnfläche der Bekl. anfallen, z. B. Kehrgebühren und Abgasmessungen sowie Müllentsorgung. Sie ist weiter der Meinung, dass hinsichtlich der Grundsteuern für das Jahr 2002 auch eine Berechnung im Abrechnungsjahr 2003. habe stattfinden können, weil die Grundsteuer tatsächlich im Jahr 2002 nicht an die Stadt gezahlt worden sei. Im Hinblick auf die Kosten für Kalt- und Warmwasser bezieht sich die Kl. auf die Einzelabrechnung der Firma T. Im Übrigen ist die Kl. der Ansicht, dass der Ablauf der Verjährung aufgrund der zwischen den Parteien zum Ausgleich der Betriebskosten geführten Vergleichsverhandlungen gehemmt gewesen sei. So hätten die Parteien bezüglich der Betriebskostenabrechnung für 2000 jedenfalls bis Juli 2003 und für die Betriebskostenabrechnung 2001 bis April 2004 verhandelt. Die Einrede der Verjährung sei deshalb treuwidrig. Der Verjährungsbeginn könne jedenfalls nicht vor dem 1.1.2004 für 2000 und vor dem 1.1.2005 für die Abrechnung 2001 angesetzt werden.

Die Bekl. ... erheben im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen 2000 und 2001 die Einrede der Verjährung.

Sie behaupten, dass alle Betriebskostenabrechnungen formal unzulässig seien. So sei der unterschiedliche Umlageschlüssel für die einzelnen Betriebskostenpositionen in den verschiedenen Abrechnungen nicht nachvollziehbar. Insbesondere werde eine unterschiedliche Quadratmeterzahl, so einmal von 139,02 qm bzw. 300,99 qm oder 235,02 qm für die einzelnen Positionen angesetzt, die wiederum in den Folgeabrechnungen dann noch voneinander abwichen. Unzulässig sei auch die Abrechnung auf der Basis von Quadratmetern, wenn im Haus Wasserzähler eingebaut worden sind, was ab dem Jahr 2002 der Fall gewesen sei, so dass hier nach Verbrauch abzurechnen sei. Weiterhin fehle es an einem Vorwegabzug wegen des Gewerbes, nämlich des Siedlervereins. Diese Räumlichkeiten hätten einen erheblichen Publikumsverkehr aufgrund von Tagungen und anderen Anlässen der Begegnungsstätte des Siedlervereins. Zudem seien Grundsteuer, Versicherung und Hausreinigung gesondert abzusetzen.

Für das Jahr 2003 seien zudem fehlerhaft die Kosten einer Stutzung einer Birke im Rahmen der Position Gartenpflege berechnet worden. Diese Maßnahme sei sinnlos und wirtschaftlich nicht vertretbar. Auch sei die Nachberechnung des Finanzamtes im Hinblick auf die Grundsteuer unzulässig in der Abrechnung 2002 enthalten. Hier habe eine gesonderte Betriebskostenabrechnung zu erfolgen. Auch sei die Höhe der Wasserkosten zu beanstanden. Sie behaupten, dass für den Zähler 82,02 € pro Jahr gefordert werden könne und ein Kubikmeterpreis von 1,44 €; mithin insgesamt 5,51 €. Der von der Kl. im Jahr 2003 angesetzte Kubikmeterpreis von 7,08 € sei nicht nachvollziehbar. Somit fehle es an einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Dies betreffe auch die Abrechnung des Jahres 2004. Im Übrigen bestreiten sie, dass es zwischen den Parteien im Hinblick auf die Abrechnungen der Jahre 2000 und 2001 zu hemmenden Vergleichsverhandlungen gekommen sei.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Nachzahlung für angefallene Betriebskosten der Jahre 2000 bis 2004 nicht zu, §§ 535 Abs. 2, 556, 556 a, 259, 427 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 28.12.2000, § 3.

Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskostennachzahlungen besteht grundsätzlich erst mit Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Vorliegend sind jedoch alle Abrechnungen fehlerhaft. Die Einwände der Bekl. sind insoweit von Erfolg.

Eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB ist als eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben im Sinne des § 259 BGB zu erstellen. Sie muss eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten. Die Abrechnung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar und detailliert sein, dass der Mieter in der Lage ist, diese zu überprüfen (BGH in NJW 82, S.573).

Hier sind die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2000 bis 2004 mangels Ordnungsmäßigkeit infolge u. a. der Anwendung falscher bzw. nicht erklärter Umlagemaßstäbe bei den einzelnen Positionen, wegen Nichtberücksichtigung eines Vorwegabzuges der anfallenden Kosten der Gewerbeeinheit, wegen Nichtabrechnung auf der Basis des Verbrauches der Wasserkosten und weiterer Abrechnungsfehler jedoch fehlerhaft.

Der Einwand der Bekl. zur Voraberfassung der auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden Betriebskosten greift durch. Der Grundsatz, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude die Wohnraummieter nicht mit den Kosten zu belasten sind, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen, ist verletzt. Aus allen Abrechnungen ist eine Vorerfassung nicht ersichtlich. Bei einer Wirtschaftseinheit, in der sich Wohnungen bei einer Gesamtfläche von 300,99 m2 mit einem Anteil von 235,02 m2 Wohnfläche befinden und 65,97 m2 Gewerbefläche sind, muss es zwangsläufig zu einem Verstoß gegen die Umlagegerechtigkeit führen, wenn der Anteil, der auf die Gewerberäume entfällt (immerhin fast ein Fünftel), nicht zuvor - und das für den Mieter erkenn- und nachvollziehbar - herausgerechnet wird. Das betrifft sowohl verbrauchsunabhängige, als auch verbrauchsabhängige Betriebskosten. Der Vermieter hat somit diejenigen Rechnungen auszugliedern, die eindeutig nicht den Wohnraum betreffen. Insbesondere fällt dies regelmäßig bei den Positionen Müllentsorgung, Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung, aber auch bei den verbrauchsabhängigen Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten an. Die Bekl. haben hierzu - unwidersprochen - vorgetragen, dass in der Gewerbeeinheit erheblicher Publikumsverkehr herrscht. Von daher bestehen Anhaltspunkte, dass die Betriebskosten für die gewerblich genutzten Räume deutlich höher liegen. Die Kl. hätte die auf das Gewerbe entfallenden (erhöhten) Betriebskosten herausrechnen müssen. Der Hinweis auf einen gesonderten Wasseranschluss ist ohne Belang. Auch der Hinweis auf die Nichtnutzung des Hofraumes durch den Gewerbebetrieb ist unrelevant. Eine Abrechnung, die die Unterschiede nicht berücksichtigt, ist deshalb fehlerhaft.

Die Parteien haben unter § 6 Nr. 4 des Mietvertrages zudem einen Umlagemaßstab vereinbart. Hiernach sind die Betriebskosten nach Wohn- bzw. Nutzungsfläche abzurechnen. Die Wasserkosten sind jedoch nach Verbrauch abzurechnen, sofern Wasserzähler eingebaut wurden, was unstreitig der Fall ist. Wasserkosten sind jedoch ausweislich der Abrechnungen 2000 und 2001 nicht nach Verbrauch abgerechnet worden. Die Abrechnungen der Zeiträume 2000 und 2001 erfolgten anteilig (für die Bekl. 139,02 m2) von der Gesamtfläche von 300,99 m2. Will der Vermieter anders als vereinbart die Betriebskosten abrechnen, so hat er dies durch Erklärung in Textform vor Beginn des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Eine derartige Erklärung liegt nicht vor. Soweit für die Abrechnungsjahre 2002 (eine Kaltwasserkostenaufstellung) 2003 und 2004 jeweils vorliegen, sind die Kaltwasserkosten unter "umzulegender Betrag" nicht nachvollziehbar. Wie sich diese Kosten zusammensetzen ist nicht ersichtlich. Der jeweilige Betrag wird sodann durch "Gesamtanteile", nämlich Kubikmeter des Gesamtzählers geteilt. Sodann wird ein Umrechnungsfaktor gebildet und mit dem ermittelten Verbrauch gemäß Zähler der Bekl. multipliziert. Im Übrigen geht auch die Fa. T. von vier Nutzungseinheiten aus - siehe Abrechnung 2004. Das widerspricht der Argumentation der Kl., es liege ein gesonderter Wasseranschluss für die Gewerbeeinheit vor. Die Frage der Zulässigkeit der Abrechnung mangels verhältnismäßiger Abrechnung, wie die Bekl. meinen, kann dahin stehen; ebenso die Frage der Wirtschaftlichkeit im Hinblick auf den zugrunde gelegten Kubikmeterpreis.

Schließlich ist der Wechsel der Verteilerschlüssel in den streitgegenständlichen Abrechnungen in keiner Weise von der Kl. erläutert worden. Hierzu ist sie aber, wie dargelegt, nach § 556 a BGB verpflichtet. Während in den Abrechnungen der Jahre der Jahre 2000 und 2001 für alle Positionen von einer Gesamtfläche von 300,99 m2 ausgegangen wird - außer Wartungskosten Gastherme, diese mit 88,96 m2 (?) - so liegt der Umlageschlüssel für das Jahr 2002 bei den Positionen Müllentsorgung und Beleuchtung bei 235,02 m2, bei Wasserversorgung u. Kanal, Gartenwasser, Kehrgebühren und Abgasmessung bei 139,02 m2 und bei Hausmeister und Versicherung bei 300,99 m2. Demgegenüber enthält das Merkmal "Gesamtwohnfläche" in der Abrechnung des Jahres 2003 bei den Positionen Kehrgebühren und Abgasmessungen, Versicherung 300,99 m2, aber für die Positionen Gartenpflege, Müllentsorgung, Beleuchtung, Hausmeister 235,02 m2. Die Abrechnung des Jahres 2004 enthält dann - bis auf die Position Gartenwasser, 139,02 m2 - durchweg eine Gesamtfläche von 300,99 m2. Das Hin- und Her geht jedoch auch zu Lasten des Vermieters. Das Argument der Kl., einige Positionen fallen nur auf die Wohnfläche der Bekl. an, wie z. B. Kehrgebühren und Abgasmessungen sowie Müllentsorgung, wird damit selbst widerlegt. Sie kann sich auch nicht darauf stützen, dass sich die Gewerbeeinheit in einem separaten Anbau befinde und deshalb seien nicht alle Betriebskosten auf die Gewerbefläche berechnet. Zum einen widerspricht die Kl. mit der Abrechnung 2004 den vorherigen Abrechnungen. Zum anderen handelt es sich, wie die Kl. selbst offensichtlich meint, um eine einzige Wirtschaftseinheit. Von daher ist es ein separater Anbau unerheblich. Im Übrigen zeigen die zur Akte gereichten Fotos gerade nicht, dass es sich um einen separaten Anbau handelt.

Der Wechsel der Verteilerschlüssel über die insgesamt fünf Abrechnungen läßt sich jedenfalls für den Mieter mangels Erläuterung nicht erschließen.

Soweit Grundsteuer offensichtlich - jedenfalls nach den hier vorliegenden Abrechnungen - nur für den Zeitraum 2004 abgerechnet wurde, so ist diese Abrechnung insoweit auch falsch, wenn sie tatsächlich entfallende Grundsteuern der Vorjahre enthält. Grundsätzlich ist jährlich abzurechnen. § 556 Abs. 3 BGB. Eine Nachberechnung ist gesondert anzuzeigen und abzurechnen.

Soweit die Beklagte die Kosten der Gartenpflege in der Abrechnung des Jahres 2003 mangels Erforderlichkeit bestreiten, kann nach den vorgenannten Gründen diese Frage zwar auch dahin gestellt bleiben. Doch dürfte insoweit dem Vorbringen der Kl. hinsichtlich der Notwendigkeit der angefallenen Kosten wegen Entsorgung der Birke gefolgt werden. Gefolgt kann der Kl. jedoch nicht in ihrem Umlagemaßstab werden. Weshalb die Gewerbemieter an diesen Kosten nicht beteiligt werden, ist nicht ersichtlich und auch nicht erläutert.

Auch die Frage der Verjährung kann vorliegend dahin gestellt bleiben.

Doch würde man anders lautend von einer ordnungsgemäßen nachvollziehbaren Abrechnung ausgehen, ist die Klage im Hinblick auf die Nachzahlungsforderungen für die Jahre 2000 und 2001 verjährt, § 195 BGB. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind, § 199 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Bei Betriebskosten - Nachzahlungen ist dies derjenige Zeitpunkt, zu dem dem Mieter eine nachprüfbare Betriebskostenrechnung zugegangen ist. Die Abrechnung für das Jahr 2000 wurde am 11.10.2001 erstellt und ist auch unwidersprochen unmittelbar danach zugegangen. Die Abrechnung 2001 wurde am 16.12.2002 erstellt und ging unstreitig auch in jenem Jahr den Bekl. zu. Unerheblich ist hierbei dass die Bekl. nach Prüfung Einwände erhoben haben. Unerheblich ist auch, dass die Abrechnung 2000 hierauf von der Kl. berichtigt wurden. Für das Abrechnungsjahr 2001 ist keine Korrektur erfolgt. Alle vor dem 1.1.2002 entstandenen Ansprüche, für die die Regelverjährung von drei Jahren gilt (§ 195 BGB), sind am 1.1.2005 verjährt (Art. 229 EGBGB § 6). Das betrifft die Abrechnung 2000. Der Widerspruch gegen die Abrechnung ist auch kein Umstand, der zu einer Unterbrechung oder Hemmung der Verjährung führt, § 203 BGB. Insoweit folgt das Gericht der Kl. nicht, wonach die Parteien über die Abrechnung 2000 verhandelt hätten und der Zeitpunkt des Verjährungsbeginns könne erst nach (erfolgloser) Beendigung der Verhandlungen angesetzt werden. Bei dem Widerspruch gegen Betriebskosten handelt es sich nicht um eine die Verjährung unterbrechende Verhandlung im Sinne des 203 BGB. Aber auch diese Frage kann offenbleiben.

Die im Dezember 2002 zugestellte Abrechnung für das Jahr 2001 ist - wie oben dargelegt - am 1.1.2006 verjährt. Insoweit wird selbst nicht behauptet, dass eine Folgeabrechnung erteilt wurde. In diesem Fall stellt sich aber auch zudem die Frage der Verwirkung.

Schließlich ist von der Verjährung die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu unterscheiden. Nach hiesiger Ansicht liegen formell unwirksame Betriebskostenabrechnungen vor. Nach Ablauf der Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist eine Nachforderung, die der Vermieter auf eine nachgebesserte formell richtige Abrechnung stützen wollte, ausgeschlossen. D. h. zum Zeitpunkt der Klageerhebung wären bereits Nachforderungen aus berichtigten Abrechnungen für die Jahre 2001, 2002, 2003 und 2004 nicht mehr durchsetzbar.

Sind Räume in der Wirtschaftseinheit an einen Verein mit erheblichen Publikums- verkehr vermietet, sind die darauf entfallenden Kosten grundsätzlich vorweg abzuziehen. Unterschiedliche Flächen für die Umlage der Betriebskosten sind in der Abrechnung zu erläutern. An den Gartenpflegekosten der auch Gewerberaum umfassenden Wirtschaftseinheit sind auch die Gewerbemieter zu beteiligen.

Die Vermieterin einer Wohnung rechnete über die Betriebskostenvorauszahlungen für 2000 bis 2004 jeweils in dem der Abrechnungsperiode folgenden Jahr ab. In den Abrechnungen wurden für die einzelnen Betriebskostenpositionen unterschiedliche Umlageschlüssel angesetzt, ohne dies zu erläutern. Die Kosten für die Stutzung einer Birke wurden nur auf die Wohnraummieter umgelegt , deren Wohnfläche etwa 4/5 der Gesamtfläche ausmachte, obwohl etwa 1/5 der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit an einen Verein mit erheblichem Publikumsverkehr vermietet war. Die auf den Verein entfallenden Kosten für Müllentsorgung, Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung sowie die verbrauchsabhängigen Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten wurden nicht vorweg abgezogen. Die Mieter widersprachen allen Abrechnungen bis zum Ablauf des Jahres, in dem ihnen die Abrechnungen zugegangen waren, woraufhin die Vermieterin die Abrechnung 2002 teilweise korrigierte. Sämtliche Nachforderungen aus den Abrechnungen wurden erst nach dem 1.1.2006 eingeklagt.

Das AG Bernau wies die Klage ab. Da die auf die an einen Verein mit erheblichen Publikumsverkehr vermieteten Räume entfallenden Kosten für Müllentsorgung, Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung sowie die verbrauchsabhängigen Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten nicht vorweg abgezogen worden seien und in den Abrechnungen für die einzelnen Betriebskostenpositionen unterschiedliche Umlageschlüssel angesetzt worden seien, ohne dies zu erläutern, seien die Abrechnungen unwirksam. Zudem habe die Vermieterin nicht berücksichtigt, dass gemäß § 4 des Mietvertrages die Wasserkosten nach dem von inzwischen eingebauten Wasserzählern ermittelten Verbrauch abzurechnen gewesen seien. Auch an den Kosten der Stutzung einer Birke auf dem Gelände der Wirtschaftseinheit seien die Gewerbemieter zu beteiligen. Schließlich seien alle vor dem 1. Januar 2002 mit Zugang der Abrechnung fällig gewordenen die Nachforderungen verjährt, da allein der Widerspruch der Mieter gegen die entsprechenden Abrechnungen nicht zur Unterbrechung bzw. Hemmung der Verjährung geführt hätte.

Beim Vorwegabzug der auf Gewerberäume entfallenden Betriebskosten, der für vom Gewerbe nicht unerheblich beeinflussbare Betriebskosten in Frage kommt (vgl. dazu näher Kinne GE 2007, 1358 ff.), also z.B. weil Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer die jeweilige Bruttomiete ist (Schmid, ZMR 1998, 257, 260; LG Berlin, Urteil v. 4.2.2002, 67 185/01, GE 2002, 736; LG Hamburg, GE 2001, 992 = NZM 2001, 806 = ZMR 2001, 971), die Sachversicherung (insbesondere Feuerversicherung) selbst zwischen Wohn- und Gewerberaum unterscheidet (LG Berlin, Urteil v. 4.2.2002, 67 185/01, GE 2002, 736), die gewerbliche Nutzung nicht unerheblich höhere Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr als für die Wohnungen verursacht (LG Berlin, Urteil v. 4.2.2002, 67 185/01, GE 2002, 736; LG Berlin, Urteil v. 29.7.1999, 61 S 513/98, GE 1999, 1127), muss dieser Vorwegabzug dargestellt werden (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII 1/06, GE 2007, 438; LG Berlin, Urteil v. 15.6.2000, GE 2000, 1032).

Wenn bei einzelnen Betriebskostenarten andere Flächen zugrunde gelegt werden als bei anderen, ist dies zu erläutern; sonst ist die Betriebskosten inhaltlich unwirksam (Langenberg, WuM 2003, 673). Sind z. B. die Erdgeschoßwohnungen von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen worden, ist zu erläutern, warum für diese Betriebskostenart eine geringere Fläche zugrunde gelegt worden ist als für die übrigen Betriebskostenarten. Dasselbe gilt, wenn eine andere Gesamtfläche als in den vorangegangenen Abrechnungen angegeben wird (z. B. hinzugekommene Fläche durch Dachgeschoßausbau, weggefallene Fläche durch Brand im Dachgeschoß, Neuvermessung der gesamten Fläche). Die auf die ausgenommenen Wohnungen (z.B. Erdgeschoßwohnungen bei Aufzugskosten) entfallende Fläche ist von der sonst zugrunde gelegten Fläche nachvollziehbar abzuziehen.

Die sich aus der Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse ergebenden Ausgleichsansprüche verjähren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von nicht preisgebundenem Wohnraum in drei Jahren (Staudinger/Weitemeyer, § 556 BGB Rn. 124). Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss desjenigen Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Da weitere Voraussetzung die Fälligkeit des Anspruchs ist, kann die Verjährungsfrist frühestens mit Ablauf desjenigen Jahres beginnen, in dem die Abrechnung erteilt worden ist (KG, Urteil v. 14.10.2002, 8 U 180/01, GE 2003, 117; OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.11.2002, 24 U 32/02, ZMR 2003, 252 ff.; LG Berlin, Urteil v. 18.12.2001, 64 S 292/01; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 512). Diese Verjährungsfrist wird durch einen Mahnbescheid, in dem der geltend gemachte Anspruch lediglich mit "Miete für Wohnraum (einschließlich Nebenkosten) ... gem. Mahnung vom ..." bezeichnet wird, nicht gehemmt. Eine spätere Konkretisierung reicht dann nicht aus, wenn zuvor die Verjährungsfrist schon abgelaufen war (LG Berlin, a.a.O.).