Vorwegabzug

Vorwegabzug; Kürzungsrecht bei verbrauchsunabhängiger Abrechnung trotz Einbaus von Verbrauchserfassungsgeräten; Betriebskostenabrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses während des laufenden Abrechnungszeitraums; Nutzerwechselgebühr

1. Der Vorwegabzug für Gewerbe ist genügend erläutert, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden sind.

2. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen.

3. Zieht der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes aus, kann der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten des gesamten Abrechnungszeitraumes anteilig auf ihn umlegen, ohne eine gesonderte Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen zu müssen.

4. Die Kosten für den Nutzerwechsel hat der Vermieter zu tragen.

(Leitsätze der Redaktion)

A) Die Klage, mit der die klagende frühere Vermieterin eine Betriebskostennachforderung sowie eine Restmietforderung in Höhe von insgesamt 311,85 € geltend macht, ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB überwiegend begründet.

Die Parteien waren aufgrund Mietvertrages vom 26.3.1996 über die Wohnung [...] Berlin, 3. OG links, in dem neben einer Nettokaltmiete von 410,14 € Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten in Höhe von insgesamt 130,48 € vereinbart waren, vom 1.4.1996 bis zum 31.10.2005 mietvertraglich miteinander verbunden.

1. Die von der Kl. geltend gemachte Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2005 vom 13.12.2006 in Höhe von 160,54 € ist in Höhe von 59,65 € begründet.

Die Nebenkostenabrechnung 2005 ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält in der Betriebskostenabrechnung die erforderlichen Mindestangaben, nämlich die Zusammenstellung der Gesamtkosten nach Kostenarten, die Angabe des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils der Mieter sowie den Abzug der Vorauszahlungen der Mieter (Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., 2007, § 556 BGB Rz. 334 ff.) und ist nachvollziehbar. Anders als bei einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB ist eine Erläuterung der jährlichen Abrechnung nach dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich nicht erforderlich, da diese in § 556 Abs. 3 BGB nicht genannt ist.

Den Anforderungen an einen Vorwegabzug für Gewerbe genügt die Abrechnung, denn es sind sowohl die Gesamtkosten dargestellt als auch der Betrag, der davon für das Gewerbe vorab abgezogen ist. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist es nicht erforderlich, dass der Mieter allein aufgrund der Betriebskostenabrechnung erkennen kann, wie die für das Gewerbe angesetzten Kosten berechnet worden sind. Anderenfalls führte dies dazu, dass der Vermieter für den Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung einen größeren Aufwand treiben müsste, als dies für die tatsächlich auf den Wohnraummieter umgelegten Kosten erforderlich ist.

Auf fehlende Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung mangels Erläuterung der Kosten für Aufzug und Hausstrom können sich die Bekl. allein mit der Mutmaßung, diese enthielten gegebenenfalls Positionen, die vorweg abzuziehen seien, nicht berufen. Insoweit hätten sie zunächst Einsicht in die Unterlagen der Kl. nehmen müssen, um zu prüfen, ob es wegen eines entsprechenden Vorwegabzuges an einer notwendig gewesenen Aufschlüsselung fehlt. Ihr Einwand gegen die genannten Betriebskostenpositionen ist so nicht ausreichend substantiiert. Entsprechend ist der Nachzahlungsbetrag auch nicht deswegen nicht fällig, weil die Kl. auf Schreiben der Bekl. vom 17.1.2007 mit der Bitte um Erläuterung der Kosten für Aufzug und Hausstrom nicht reagiert hat.

Zu korrigieren ist die Betriebskostenabrechnung allerdings, soweit die Kl. die Be- und Entwässerungskosten nach Fläche umgelegt hat, obwohl sie diese wegen zwischenzeitlich eingebauter Wasseruhren unstreitig nach Verbrauch hätte abrechnen können. Denn gemäß § 566 a Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter gehalten, verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn der Verbrauch der Betriebskosten erfasst wird. Es handelt sich insoweit um eine allein aufgrund des nunmehrigen Vorhandenseins von Verbrauchserfassungsgeräten notwendige Umstellung der Kostenverteilung, die einer entsprechenden Vereinbarung nach § 556 a Abs. 2 BGB nicht bedarf. Fehlt es an einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, so sind die Betriebskosten für Be- und Entwässerung dergestalt zu korrigieren, dass wegen der durchschnittlichen Kosteneinsparung zwischen verbrauchsunabhängiger und verbrauchsabhängiger Abrechnung ein Abzug von 15 % vorzunehmen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., 2007, § 556 BGB Rz. 351). Vorliegend bedeutet dies, dass sich die auf die Bekl. entfallenden Be- und Entwässerungskosten von 437,67 € auf 372,02 € und entsprechend auch der Nachzahlungsbetrag um 65,65 € reduzieren.

Erfolgreich ist auch der Einwand der Bekl. im Hinblick auf die in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Kosten des Nutzerwechsels in Höhe von 35,24 €. Diese sind als Verwaltungskosten, die anlässlich des Auszugs eines Mieters entstehen, vom Vermieter zu tragen (BGH, U. v. 14.11.2007, GE 2008, 193), so dass sich die von den Bekl. zu zahlenden Heizkosten auf 280,67 € reduzieren. Fehl geht insoweit der Einwand der Kl., die Bekl. seien wegen verspäteter Geltendmachung des Einwandes nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB mit der Berufung darauf ausgeschlossen. Denn es handelt sich dabei um eine rechtliche Wertung, die auch unabhängig davon, ob die Parteien diese geltend machen, zu prüfen wäre.

Unbegründet sind demgegenüber die weiteren Einwendungen der Bekl. gegen die Heizkostenabrechnung. Weder ist die Kl. verpflichtet, wegen des Auszuges der Bekl. während der laufenden Abrechnungsperiode nur die noch während der Mietzeit entstandenen Kosten auf die Bekl. umzulegen, anstatt sie anteilig an den während des Abrechnungszeitraums entstandenen Kosten zu beteiligen, da der Vermieter sonst faktisch verpflichtet wäre, nach Auszug eines jeden Mieters eine neue Abrechnung zu erstellen, noch musste die bereits seit 1996 gleichbleibend angegebene gesamte beheizte Fläche in der Abrechnung für 2005 erstmals erläutert werden.

2. Soweit die Kl. einen Restbetrag der Nettokaltmiete für Oktober 2005 von 151,31 € geltend macht, ist die Klage gemäß § 535 Abs. 2 BGB begründet.

Die Aufrechnung der Bekl. im Schriftsatz vom 10.12.2007 eines von ihnen auf der Basis der monatlichen Heizkostenvorauszahlungen von 51,13 € für die zehn Monate von Januar bis Oktober 2005 und unter Abzug der nach der Abrechnung maximal auf die Bekl. entfallenden Kosten von 315,91 € errechneten Heizkostenguthabens in Höhe von 195,39 € mit der verbliebenen Mietforderung für Oktober 2005 ist unwirksam. Denn die Kl. hat ihrerseits bereits zuvor in der Nebenkostenabrechnung 2005 vom 13.12.2006 eine Verrechnung des Guthabens aus der Heizkostenabrechnung mit der Nachforderung aufgrund der Betriebskostenabrechnung durchgeführt, wonach sich insgesamt ein Nachforderungsbetrag von 160,54 € ergab.

Hat der Vermieter in allen Mieteinheiten Wasseruhren einbauen lassen, muss er auch verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er das nicht, kann der Mieter die auf ihn entfallenden Be- und Entwässerungskosten um 15 % kürzen, entschied das AG Neukölln. Außerdem entschied das Gericht, dass für die sogenannten Vorwegabzüge die Angabe der Gesamtkosten und des davon vorweg für das Gewerbe abgezogenen Betrages ausreicht. Außerdem vertrat das Gericht die Auffassung, dass ein Vermieter, der die sogenannten Nutzerwechselkosten trägt, einem Mieter, der während des laufenden Abrechnungszeitraumes auszieht, keine gesonderte Abrechnung erteilen muss.

Die Parteien stritten um Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter war während des Abrechnungszeitraums ausgezogen. Er beanstandete die Betriebskostenabrechnung wie folgt: Der Vorwegabzug für das Gewerbe sei nicht genügend erläutert. Außerdem habe der Vermieter die Be- und Entwässerungskosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl Wasseruhren eingebaut seien. Schließlich beanstandete der Mieter, dass die Kosten des Nutzerwechsels auf ihn umgelegt worden seien. Außerdem habe er Anspruch auf eine gesonderte Abrechnung über die während seiner Mietzeit entstandenen Kosten.

Das AG Neukölln folgte den Einwendungen des Mieters nur teilweise, nämlich bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten der Be- und Entwässerung und dem Ansatz der Nutzerwechselkosten. Den Vorwegabzug für Gewerbe hielt das Gericht dagegen für genügend erläutert. In der Betriebskostenabrechnung seien die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden.

Der Mieter sei aber berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils an den Be- und Entwässerungskosten um 15 % zu kürzen, da nach dem Einbau von Wasseruhren verbrauchsabhängig habe abgerechnet werden müssen. Der Vermieter habe auch die Nutzerwechselkosten zu tragen.

Dagegen sei der Vermieter nicht verpflichtet gewesen, dem ausgezogenen Mieter eine gesonderte Abrechnung über die während seiner Mietzeit entstandenen Kosten zu erstellen; vielmehr habe er die Kosten des gesamten Abrechnungszeitraumes zeitanteilig auf den Mieter umlegen dürfen.

Der Vermieter, der einen Vorwegabzug vornimmt, muss dem Wohnungsmieter zunächst die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitteilen und davon die auf den Vorwegabzug entfallenden Kosten abziehen; dem Wohnungsmieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab angesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438; LG Itzehoe, Urteil vom 28. Oktober 2005 - 9 S 38/05 -, ZMR 2006, 697).

Fehlt es an einer solchen Erläuterung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, welcher nur innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 geheilt werden kann. Kommt es nicht zu einer fristgerechten Heilung, fehlt es den betroffenen Einzelpositionen aus der Abrechnung an der Fälligkeit. Im Übrigen bleibt die Abrechnung unberührt (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, aaO.; LG Itzehoe, Urteil vom 28. Oktober 2005 - 9 S 38/05 -, aaO.; AG Leipzig, Urteil vom 3. Januar 2006 - 161 C 6725/05 -, WuM 2006, 96). Weitere Erläuterungen sind zunächst nicht erforderlich.

Der Vermieter muss gem. § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfassten Betriebskosten - zumindest teilweise - verbrauchsabhängig umlegen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung steht in diesem Fall nicht mehr im Ermessen des Vermieters (Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2305). Dies gilt auf jeden Fall dann, wenn Verbrauchserfassungsgeräte in (allen) Wohnungen vorhanden sind. Baut der Vermieter nachträglich Verbrauchserfassungsgeräte für Wasserversorgung und Entwässerung ein, so kann er die mietvertragliche Vereinbarung über den Umlagemaßstab einseitig durch Erklärung in Textform dahingehend ändern, dass nunmehr insoweit - zumindest teilweise - verbrauchs- oder verursachungsabhängig abgerechnet wird. Die Umstellung setzt nach der hier vertretenen Auffassung allerdings voraus, dass der Verbrauch sämtlicher Nutzer derselben Abrechnungseinheit erfasst wird (so auch jetzt BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07 -; Staudinger/Weitemeyer, § 556 a Rn. 15; Langenberg, NZM 2001, 783 [790]), so dass nach dem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten nur in einzelnen Wohnungen nicht schon für diese verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss (so aber AG Tiergarten, Urteil vom 12. Februar 2003 - 4 C 346/02 -, GE 2003, 396; AG Köpenick, Urteil vom 13. März 2006 - 10 C 274/05 -, WuM 2006, 272).

Sind die Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden, ist es vertretbar, dem Mieter zuzubilligen, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Dieses Kürzungsrecht ergibt sich zwar nicht aus dem BGB, erscheint aber in Anlehnung an § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV berechtigt, wenn man von einer Wassereinsparung von 15 % bei verbrauchsabhängiger Abrechnung ausgeht (so Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl. 2007, § 556 BGB Rn. 351).

Richtig sieht das AG Neukölln auch, dass die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs des Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen (Nutzerwechselkosten), keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten sind, die - falls keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen worden ist - dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14. Januar 2007 - VIII ZR 19/07 -, GE 2008, 193 = WuM 2008, 85).