Vorvertrag

1. Sagt der Vermieter dem Nachmietinteressenten bei einer Rücksprache mit diesem in Gegenwart der Vormieterin zu, daß er mit jenem einen Mietvertrag machen werde, sobald die Vormieterin gekündigt habe, so ist damit ein Vorvertrag über den abzuschließenden Mietvertrag selbst dann zustande gekommen, wenn eine Eintragung über die Miethöhe noch nicht erfolgt ist, der Vermieter aber zugesagt hat, daß sich die Miete nur geringfügig erhöhen werde.

2. Aus einem derartigen Vorvertrag hat der Nachmietinteressent einen Anspruch auf Abgabe eines Angebotes auf Abschluß des Mietvertrages, wenn die Vormieterin gekündigt hat.

1. Der Klageantrag, mit dem die Verurteilung zum Ab-schluß eines Mietvertrages beantragt wird, war dahin auszulegen, daß die Verurteilung des Bekl. zur Abgabe eines Angebotes zum Abschluß eines entsprechenden Mietvertrages begehrt wird. Denn die Verurteilung zum Abschluß eines Vertrages ist nicht vollstreckungsfähig, sondern nur die Verurteilung zur Abgabe der für den Vertragsabschluß erforderlichen Willenserklärung, welche gemäß § 894 ZPO mit Rechtskraft des Urteils als ab-gegeben gilt. Daher konnte der Bekl. nur zur Abgabe eines entsprechenden Angebots verurteilt werden.

2. Der Kl. hat aufgrund des zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrages einen Anspruch auf Abgabe eines derartigen Angebotes. Denn nach dem Inhalt dieses Mietvertrages sollte der Bekl. dem Kl. ein dem bisherigen Mietvertrag mit der Vormieterin B. entsprechendes Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages machen, wobei sich der Bekl. lediglich vorbehielt, den Mietzins angemessen zu erhöhen.

a) Das steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. Die Zeugin B. hat auch bei ihrer wiederholten Vernehmung vor der Kammer bekundet, daß sie zusammen mit dem Kl. am 9. Oktober 1990 bei dem Bekl. vorge-sprochen habe, um den Bekl. zu informieren, daß sie aus der Wohnung ausziehen wolle, um ihn zu fragen, ob der Kl. dann ihren Mietvertrag als neuer Mieter übernehmen könne.

Der Bekl. habe dem Kl. daraufhin zugesagt, daß er mit ihm einen Mietvertrag machen werde, sobald sie, die Zeugin B., die Wohnung schriftlich ge-kündigt hätte. Nur würde sich der Mietzins geringfügig erhöhen. Der Bekl. habe sich Kopien von den Lohnbescheinigungen gemacht. Ferner habe er erklärt, daß sie sich wegen der Renovierung an den Kl. halten müsse. Da-nach sei sie davon überzeugt gewesen, daß der Kl. den Mietvertrag be-kommen würde. Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. (wird ausgeführt)

b) Indem der Mietvertrag von Frau B. vom Kl. übernommen werden sollte, waren die Parteien sich über die wesentlichen Punkte des zukünftigen Mietvertrages einig. Der Vorbehalt des Bekl., den Mietzins zu erhöhen, wo-bei die genaue Höhe noch nicht bestimmt war, steht der Annahme eines Vorvertrages nicht entgegen. Ausreichend war, daß der Mietzins der Höhe nach bestimmt war, indem der Bekl. berechtigt sein sollte, die bisherige Miete geringfügig zu erhöhen. Damit wurde dem Bekl. ein gemäß § 315 BGB überprüfbares Ermessen eingeräumt, die Miete angemessen zu er-höhen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil I Rdnr. 102). Ein beson-derer Grund für den Abschluß eines Vorvertrages zwischen den Parteien lag vor, indem die Wohnung noch nicht von Frau B. gekündigt, also noch nicht frei war. Dies ist ein anerkannter Grund für den Abschluß eines Vor-mietvertrages (Voelskow in MünchKomm, 3. Bd. 2. Hbd. §§ 535, 536 BGB, Anm. 22). Der Abschluß eines Vormietvertrages ist auch nicht an die Form des § 566 gebunden (Voelskow, a. a. O., §§ 535, 536 BGB, Anm. 24).

Nachdem die Zeugin B. den Mietvertrag gekündigt hatte, waren die Voraussetzungen für den Abschluß des Mietvertrages mit dem Kl. erfüllt. Da aber der Kl. ein Angebot zum Abschluß eines Mietvertrages zu den Bedingungen des bisherigen Mietvertrages zwischen dem Bekl. und der Zeugin B. verlangt hat, ohne zu berücksichtigen, daß der Bekl. sich die Erhöhung des Mietzinses vorbehalten hatte, war insoweit die Klage von vornherein unbegründet und ist insoweit durch das angefochtene Urteil zu Recht abgewiesen worden. Daher war insoweit die Berufung des Kl. unbegründet.

Vorsicht vor Gesprächen mit Mietinteressenten, sie können rechtlich gesehen zu einem Mietvorvertrag werden. Das jedenfalls ergibt eine Auswertung der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22. Oktober 1991.

Nach der Beweisaufnahme durch das Landgericht Berlin hatte ein Vermieter in einem Gespräch mit einem kündigungsbereiten Mieter und einem von diesem Mieter mitgebrachten Nachmietinteressenten erklärt, er werde mit diesem Nachmietinteressenten schon einen Mietvertrag abschließen, wenn der Mieter gekündigt habe. Die Miete würde sich allerdings "geringfügig" erhöhen.

Das Landgericht wertete dieses Gespräch rechtlich gesehen als den Abschluß eines Vorvertrages über einen noch abzuschließenden Mietvertrag. Dieser Vorvertrag sei selbst dann zustande gekommen, wenn eine Einigung über die (Neu-) Miete noch nicht zustande gekommen sei.

Aufgrund eines solchen Vorvertrages habe der Nachmietinteressent einen Anspruch auf Abgabe eines Angebotes des Vermieters zum Abschluß eines Mietvertrages, sobald der Vormieter gekündigt habe.