Vorschussansprüche und die Abrechnungsspitze sind verschiedene Anspruchsgrundlagen

1. Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Abrechnung, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als „Nachzahlung/Summe“ vorsieht, der Fall.

2. Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, so dass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist.

I. Mit der Klage begehrt die klagende WEG Hausgeldzahlungen und bezieht sich dabei auf verschiedene Jahresabrechnungen, Beschlüsse über Sonderumlagen und den Wirtschaftsplan, der am 17.3.2017 beschlossen wurde. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, dagegen richtet sich die Berufung des Bekl.

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist weitgehend begründet.

1. Zutreffend ist zunächst die Annahme des Amtsgerichtes, dass der Verwalter vorliegend ermächtigt war, die Kl., also den teilrechtsfähigen Verband, gerichtlich zu vertreten. Insofern wurde ein Beschluss der Eigentümer gefasst, der die gesetzlichen Befugnisse des Verwalters erweitert hat, § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG. Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Er ist somit als wirksam zu behandeln, § 23 Abs. 4 WEG. Anzeichen, die die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge hätten, bestehen nicht.

2. In der Sache ist die Berufung überwiegend begründet. Dies, soweit die erstinstanzliche Verurteilung auf Beschlüsse über die streitgegenständlichen Jahresabrechnungen gestützt wurde. Diese sind nichtig und können daher keinen Anspruch der Kl. begründen. Soweit die streitgegenständlichen Forderungen dagegen Hausgeldzahlungen und Forderung aus Sonderumlagen betreffen, ist die Berufung unbegründet.

a) Soweit die Klage auf die Jahresabrechnungen gestützt wird, besteht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht, denn die Abrechnungen sind nichtig und begründen daher keine Zahlungsverpflichtung.

Insofern wird durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze eine neue Schuld begründet (vgl. nur BGH NJW 2012, 2797 Rn. 20; st. Rspr.). Die Hausgeldvorschüsse finden ihre Rechtsgrundlage in dem jeweiligen Wirtschaftsplan, wobei die spätere Beschlussfassung über eine denselben Abrechnungszeitraum betreffende Jahresabrechnung hierauf grundsätzlich keine unmittelbare Auswirkung hat. Durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird insbesondere keine neue Anspruchsgrundlage hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände begründet (BGH, Urteil v. 4.4.2014 - V ZR 168/13 = ZWE 2014, 261). Insofern fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz, etwaige Beschlüsse, die eine derartige Schuld erneut begründen wollen, sind nichtig (BGH NJW 2012, 2796; 2012, 2797).

Dies ist hier der Fall.

Dabei kann offenbleiben, ob eine Beschlussfassung betreffend eine Jahreseinzelabrechnung, welche keine Abrechnungsspitze ausweist, generell nichtig ist. Diese Rechtsfrage ist in Rechtsprechung und Literatur nicht abschließend geklärt. Das Landgericht Dortmund (Urteil vom 24.6.2014 - 1 S 18/13 = ZWE 2014, 365; st. Rspr.) vertritt insofern, dass ein Beschluss über eine Jahresabrechnung, welche die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweise, zumindest wenn die tatsächlichen Zahlungen nicht den Sollzahlungen entsprächen, mangels Beschlusskompetenz nichtig sei. Diese Ansicht wird mit unterschiedlichen Begründungsansätzen in der Literatur weitgehend nicht geteilt (vgl. etwa Drasdo, ZMR 2010 833, 831; Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 147; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG § 28 Rn. 87; zweifelnd auch Jacoby, ZWE 2011, 61, 64). Hierauf kommt es vorliegend allerdings nicht an.

Denn die Eigentümer haben hier unzweifelhaft ihre Beschlusskompetenz überschritten, was zur Nichtigkeit der Beschlussfassung führt, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG. Es besteht nämlich die Besonderheit, dass die streitgegenständlichen Jahresabrechnungen ausdrücklich als Ergebnis eine „Nachzahlung/Summe“ vorsehen. Diese errechnete sich aus der Summe der im Abrechnungszeitraum angefallenen tatsächlichen Ausgaben und der geleisteten Zahlungen. Für den Bekl. wurden geleistete Vorschusszahlungen mangels Zahlung nicht angesetzt. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung kann bei dieser eindeutigen Bezeichnung des Ergebnisses kein Zweifel daran bestehen, dass die Eigentümer diesen Gesamtbetrag als geschuldeten Betrag beschließen wollten und nicht nur die tatsächlich geschuldete Abrechnungsspitze. Sowohl die Gestaltung der Abrechnung als auch die verwandte Terminologie „Nebenkostenabrechnung“, „Endbetrag Nebenkosten“, „Endbetrag Heizkosten“ und der Begriff „Nachzahlung“ lassen eine Auslegung dergestalt, dass Gegenstand der Beschlussfassung nicht die Neubegründung der als „Nachzahlung“ aufgeführten Summe sein sollte, nicht zu. Der Begriff „Nachzahlung“ ist insofern eindeutig. Ein durchschnittlicher und verständiger Leser dieses Textes muss dieses in dem oben genannten Sinne verstehen. Nach der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusstextes sollte eine neue, zusätzlich zu dem beschlossenen Wirtschaftsplan und den entsprechenden Hausgeldansprüchen hinzutretende Schuldgrundlage geschaffen werden. Dass dies auch das Verständnis der Eigentümer war, zeigt im Übrigen auch das Verfahren, in dem bis zum Hinweis der Kammer keinerlei Bezugnahme auf Wirtschaftspläne erfolgte, sondern die Zahlungsansprüche alleine mit den Jahresabrechnungen begründet worden sind.

Da für eine derartige Beschlussfassung keine Kompetenz besteht, ist der Beschluss nichtig. Einer teilweise Aufrechterhaltung (§ 139 BGB) des Beschlusses über die Abrechnung als Beschlussfassung über Abrechnungsspitzen steht bereits entgegen, dass dieses zu einer erheblichen Umgestaltung der Abrechnungen führen würde und nicht ersichtlich ist, dass auch hinsichtlich der - für die Kammer auch nicht zweifelsfrei ersichtlichen - Abrechnungsspitzen die Wohnungseigentümer eine entsprechende Abrechnung „als Minus“ beschließen wollten. Eine derartige Abrechnung bedarf völlig anderer Informationen zur Verständlichkeit (vor allem die geschuldeten Vorauszahlungen), die in den streitgegenständlichen Abrechnungen nicht gegeben werden und nach dem Willen der Eigentümer hier auch nicht erforderlich waren. Daher ist im vorliegenden Fall auch keine Umdeutung (§ 140 BGB), so man diese für denkbar halten sollte, möglich.

b) Die Kl. kann nun nicht erstmals in der Berufungsinstanz ihre Forderungen betreffend diese Abrechnungszeiträume auf die Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne betreffend diese Abrechnungsjahre stützen. Eine andere Rechtsgrundlage, also die Heranziehung der Wirtschaftspläne als Anspruchsgrundlage kann nicht erfolgen. Die Kl. hat selbst keine Berufung eingelegt und kann daher nicht den Streitgegenstand (neuer Lebenssachverhalt, da es sich um einen neuen Schuldgrund handelt) ändern. Will der Berufungsgegner über den Streitgegenstand disponieren, muss er (zumindest) Anschlussberufung einlegen, dies ist nicht geschehen. Bei dem Anspruch aus einem Wirtschaftsplan und aus der Jahresabrechnung handelt es sich jedoch um unterschiedliche Schuldgründe, denn verschiedene Lebenssachverhalte (Beschlüsse) begründen die jeweilige Zahlungsverpflichtung. Damit liegen auch unterschiedliche Streitgegenstände vor (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2007, 690). Zudem würde bei einer anderen Auffassung die Ansicht des BGH zur Verjährung der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan unterlaufen, denn nach Ansicht des BGH bleiben von den Beschlüssen über die Abrechnungsspitze bestehende Forderungen aus den Wirtschaftsplänen unberührt, bei denen es sich eben nicht - wie bei anderen Vorauszahlungen - um unselbständige Rechnungsposten handelt, sondern um Forderungen, die auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in voller Höhe bestehen bleiben (BGH, NJW 2012, 2797).

b) Soweit die Berufung gegen die Verurteilung im Übrigen gerichtet ist, ist sie unbegründet. Die auf Hausgeldforderungen und Forderungen aus Sonderumlage gestützten Ansprüche stehen der Kl. gegen den Bekl. zu. Es kann insofern auf die zutreffenden Ausführungen des AG Bezug genommen werden.

Vorschussansprüche aus dem Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung stellen verschiedene prozessuale Ansprüche dar.

Der Verwalter will originell sein. Statt der Vorschussansprüche aus dem Wirtschaftsplan stellt er in die zugehörige Jahresabrechnung sämtliche Zahlungen der Wohnungseigentümer und Ausgaben der Verwaltung ein und lässt darüber beschließen. Später klagt er diese kombiniert beschlossenen Ansprüche in einem Zahlungsprozess gegen einen Wohnungseigentümer ein. Das AG verurteilt den Wohnungseigentümer wegen des Zahlungsanspruches. Hiergegen die Berufung.

Mit Erfolg! Der Beschluss über die Jahresabrechnung mit der Zusammenfassung der Ansprüche aus Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze ist nichtig und kann daher den Anspruch der WEG nicht begründen. Hausgeldvorschüsse finden ihre Rechtsgrundlage in dem jeweiligen Wirtschaftsplan, wobei die spätere Beschlussfassung über eine denselben Abrechnungszeitraum betreffende Jahresabrechnung keine Auswirkungen hat. Insbesondere wird durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung keine neue Anspruchsgrundlage hinsichtlich etwaiger Hausgeldrückstände begründet (BGH, GE 2012, 697; GE 2014, 811). Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, die Hausgeldvorschüsse nochmals begründen zu wollen. Nach der gebotenen Auslegung des Beschlusstextes sollte insgesamt eine neue, zusätzlich zu dem beschlossenen Wirtschaftsplan und den entsprechenden Hausgeldansprüchen hinzutretende Schuldgrundlage geschaffen werden. Die WEG als Klägerin kann auch nicht erstmals in der Berufungsinstanz ihre Forderungen hilfsweise auf die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschussansprüche stützen. Das wäre allenfalls möglich, wenn die in erster Instanz unterlegene WEG zumindest Anschlussberufung eingelegt hätte, um ihre Forderungen zumindest hilfsweise auf die festgelegten Wirtschaftsplanvorschüsse zu stützen, die aber einen unterschiedlichen Streitgegenstand ergeben.

Verwalter sollten vor originellen Jahresabrechnungsbeschlüssen zurückschrecken. Aus der Jahresabrechnung kann nur auf die Abrechnungsspitze geklagt werden, also die Mehrforderungen über die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüsse. Anspruchsgrundlage für die Wirtschaftsplanvorschüsse bleiben die entsprechenden Vorjahresbeschlüsse. Das ist auch für die Frage der Verjährung wichtig: Wirtschaftsplanvorschüsse verjähren mit drei Jahren nach dem Jahresende der Fälligkeit. Durch die ergänzende Jahresabrechnung verlängern sich die Verjährungsfristen für die Vorschüsse nicht. Ansprüche aus der Abrechnungsspitze verjähren getrennt und also jedenfalls später. Zutreffend verweist das Gericht auch darauf, dass eine Klageänderung in Bezug auf die Anspruchsgrundlagen in zweiter Instanz nur durch eine Anschlussberufung eingeführt werden kann, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erhoben werden kann.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert