Vorschußanspruch des Mieters zur Mängelbeseitigung und Kündigung

Bei auslaufendem Mietverhältnis steht dem Mieter kein Anspruch auf Vorschuß zur Mängelbeseitigung mehr zu.

Die Berufung des Kl. ist unbegründet, weil das erst-instanzliche Gericht im Ergebnis zutreffend von der Unbegründetheit der Klage auf Vorschußzahlung für die Instandsetzung der Fenster ausgegangen ist.

Das erstinstanzliche Gericht hat zutreffend eine Hauptsachenerledigung hinsichtlich des Teilbetrages von 4.696,46 DM verneint, die der Kl. beantragt hat, nachdem der Bekl. mit Ausnahme des Dachgeschosses die erforderlichen Tischler- und Malerarbeiten hat durchführen lassen. Denn mit der Durchführung dieser Arbeiten befand sich der Bekl. vom Zeitpunkt der Klageerhebung bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten nicht in Verzug, so daß ein Anspruch aus § 538 Abs. 2 BGB nicht gegeben war. Unstreitig ist mit Telefax vom 27. September 1995 für den Kl. ein mit der Tischlerei L. vereinbarter Termin zur Mängelbeseitigung abgesagt worden, wobei der Firma in Aussicht gestellt wurde, daß der Kl. sich mit der Tischlerei selbst in Verbindung setzen werde.

Da dies nicht erfolgt ist, ist die Vorschußklage vom 30. Oktober 1995 zunächst in vollem Umfang nicht veranlaßt gewesen. Denn die Durchführung der vom Kl. auf diese Weise vereitelten Tischlerarbeiten war notwendige Voraussetzung für die danach durchzuführenden Malerarbeiten. Aus dem weiteren Prozeßvortrag des Kl. mit Schriftsatz vom 13. März 1996 bzw. 22. März 1996 ergibt sich, daß der Kl. erst nach letztgenanntem Datum wieder bereit war, die Mängel an den Außenfenstern beseitigen zu lassen. Da im Anschluß daran bis zum 2. August 1996 die Mängelbeseitigung jedenfalls in dem Umfang stattgefunden hat, den der Kl. mit seiner Teilerledigungserklärung über 4.696,46 DM bezeichnet hat, ist insoweit eine Veranlassung zur Klage nicht gegeben gewesen.

Entsprechendes gilt für einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 576,75 DM. Denn nach dem Klägervortrag im Termin am 26. September 1996 betreffen die acht Dachgeschoßfenster, hinsichtlich derer der Bekl. mit Schriftsatz vom 13. September 1996 die Ablehnung der malermäßigen Instandsetzung erklärt hat, lediglich die Positionen 6 und 7 des Kostenvoranschlages der E. Z. Malerei GmbH vom 23. Oktober 1995. Die Positionen 6 und 7 ergeben jedoch zuzüglich Mehrwertsteuer nur einen Betrag von 1.784,16 DM, so daß der Differenzbetrag von 576,75 DM zur teilweisen Hauptsachenerledigungserklärung des Kl. nicht die Dachgeschoßfenster betrifft.

Von den acht Fenstern im Dachgeschoß liegen lediglich fünf in dem mit Zusatzvereinbarung vom 21. Februar 1985 hinzugemieteten Bereich. Hinsichtlich der nicht zu seinem Mietbereich zählenden Fenster hatte der Kl. keinen Instandsetzungsanspruch. Denn Mängel dieser Fenster, die sich auf den Mietgebrauch des Kl. auswirkten, sind nicht vorgetragen worden. Hinsichtlich eines weiteren Fensters, dessen Außenseite durch den Saunaeinbau des Kl. nicht problemlos zugänglich war, hätte der Kl. ebenfalls keinen Instandsetzungsanspruch, der seine Vorschußklage begründet hätte.

Denn es war dem Bekl. nicht zumutbar, zur Durchführung des Außenanstrichs ein Gerüst stellen zu lassen, wenn durch Maßnahmen des Kl. der problemlose Außenanstrich vom Inneren des Hauses aus vereitelt wurde. Soweit der Kl. bestritten hat, das Fenster zugebaut zu haben, ist dies angesichts der Feststellungen des Sachverständigen H. auf Seite 5, 6 seines Gutachtens vom 22. Februar 1997 nicht ausreichend. Allerdings ergibt sich aus den Ausführungen des Sachverständigen entgegen der vom Bekl. eingereichten Skizze, daß vom Verbau seitens des Kl. lediglich ein Fenster betroffen ist.

Aber auch hinsichtlich der verbleibenden vier Fenster, die unter Position 6 des Kostenvoranschlages zusammengefaßt sind und einschließlich Mehrwertsteuer einen Betrag von 909,88 DM betreffen, ist eine Hauptsachenerledigung nicht festzustellen. Nach allgemeiner Meinung fallen Erhaltungspflichten des Vermieters gemäß § 536 BGB mit Vertragsende weg, soweit die Erhaltungsmaßnahmen nicht besondere Verkehrssicherungspflichten betreffen. Besteht aber die Erhaltungspflicht nicht mehr, besteht kein Raum für die Erhebung einer Vorschußklage zur Mängelbeseitigung. Steht das Ende des Mietverhältnisses für den Mieter erkennbar kurz bevor, so daß die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen von dem eingeklagten Vorschuß nicht mehr möglich ist, stellt die gleichwohl erhobene Vorschußklage zumindest ein schikanöses Verhalten des Kl. dar, das der Begründetheit seiner Klage entgegensteht. So liegt der Fall hier. Mit Eigenbedarfskündigung vom 20. Oktober 1995, dem Kl. zugegangen am 27. Oktober 1995, hat der Bekl. das Mietverhältnis der Parteien wirksam zum 31. Oktober 1996 gekündigt.

Der Mieter kann vom Vermieter Instandhaltung und Mängelbeseitigung verlangen. Gerät der Vermieter damit in Verzug, kann der Mieter auch selbst die Reparatur veranlassen und dafür auch einen Vorschuß vom Vermieter einklagen.

In dem vom Landgericht Berlin am 3. März 1998 entschiedenen Fall hatte allerdings der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt; die Vorschußklage des Mieters war kurz vor Auslaufen des Mietverhältnisses (ca. eineinhalb Monate) erhoben worden. Das verstieß gegen Treu und Glauben, wie das Landgericht feststellte. Der Mieter handele schikanös, wenn er kurz vor seinem Auszug noch Instandsetzungsmaßnahmen einklagen wollte, die nicht besonders dringlich waren (es ging um den Außenanstrich der Fenster).