Vorschußanspruch des Mieters zur Beseitigung eines vom Vermieter nicht verschuldeten Mangels

Vorschußanspruch des Mieters zur Beseitigung eines vom Vermieter nicht verschuldeten Mangels; Wasserschaden

1. Bei einem Wasserschaden obliegt es dem Vermieter, eine in seinen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache auszuräumen; ansonsten kommt er mit der Schadensbeseitigung in Verzug, und der Mieter kann Vorschuß für die Mangelbeseitigung verlangen.

2. Eine Kostenentscheidung nach Hauptsachenerledigung, die bei ungeklärter Schadensursache dem Mieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, verstößt gegen das Willkürverbot. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts.

Mit Vertrag vom 29. Mai 1984 mietete die Beschwerdeführerin von der Beteiligten zu 2. eine Wohnung im 4. Obergeschoß des Hauses ...straße 50 in Berlin. In der Küche der Wohnung befanden sich an der Rückwand des Spülenunterschrankes die Absperr-Ventile für Warmwasser und für Kaltwasser. Das rechte Ventil war als Kombi-Eckventil mit einem zusätzlichen Anschluß und Ventil für eine Spül- oder Waschmaschine ausgestaltet. Die Beschwerdeführerin hatte dort kein Gerät angeschlossen.

Am 5. September 1999 kam es ausgehend von der Wohnung der Beschwerdeführerin und in ihrer Abwesenheit zu einem größeren Wasserschaden. Das Wasser lief aus dem Spülenunterschrank in ihrer Küche in sämtliche Räume und durch den Fußboden auch in die darunter gelegenen Wohnungen in der dritten und zweiten Etage.

Infolge der Durchfeuchtung der Tapeten und des Fußbodens wurden auf Veranlassung der Beteiligten zu 2. elektrische Trocknungsgeräte in der Wohnung der Beschwerdeführerin eingesetzt. Die mehrmals wiederholte schriftliche Aufforderung der Beschwerdeführerin gegenüber der Hausverwaltung der Beteiligten zu 2., die notwendigen Maler- und Reparaturarbeiten an der Wohnung vorzunehmen, wurde mit der Begründung abgelehnt, Verursacherin der Schäden sei die Beschwerdeführerin, da das Ventil für den Spülmaschinenanschluß geöffnet gewesen sei und der dort angebrachte Tropfschutz deshalb dem Wasserdruck nicht habe standhalten können.

Mit der am 4. Mai 2000 vor dem Amtsgericht Schöneberg erhobenen Klage verlangte die Beschwerdeführerin von der Beteiligten zu 2. die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der Kosten, die sie - auf der Grundlage eingeholter Kostenvoranschläge - für die malermäßige Instandsetzung der Wohnung (4.952,45 DM) sowie für die Erneuerung des zerstörten Bodenbelages (599,72 DM) aufbringen müßte; ferner verlangte sie Ersatz der zusätzlichen Stromkosten in Höhe von 856,90 DM, die ihr durch den Einsatz der Trocknungsgeräte entstanden waren. Die Beschwerdeführerin bestritt, daß Ursache für den Wasseraustritt ein geöffnetes Ventil für den Spülmaschinenanschluß gewesen sei. Sie habe während der gesamten Mietzeit dieses Ventil nicht geöffnet. Sie vermute einen Rohrbruch oder einen Defekt des Ventils als Ursache.

Die Beteiligte zu 2. trat der Klage entgegen und behauptete, der Wasseraustritt in der Wohnung der Beschwerdeführerin sei dadurch verursacht worden, daß diese das Ventil für den Spülmaschinenanschluß während der Mietzeit geöffnet habe, obwohl keine Spülmaschine angeschlossen worden sei. Der Tropfschutz des Ventils habe daher dem Wasserdruck nicht standhalten können. Widerklagend verlangte sie von der Beschwerdeführerin den Ersatz von Kosten in Höhe von 13.723,92 DM, die durch den Einsatz des Notdienstes sowie durch Instandsetzungsarbeiten an weiteren betroffenen Wohnungen entstanden waren. (...)

Nachdem die Beschwerdeführerin mit Wirkung zum 30. April 2001 das Mietverhältnis gekündigt hatte und - ohne Durchführung der Renovierungsarbeiten - aus der Wohnung ausgezogen war, erklärten beide Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des auf die Renovierungsarbeiten bezogenen Teilbetrages die Klage in Höhe von 5.552,17 DM nebst anteiligen Zinsen übereinstimmend für erledigt, so daß die Beschwerdeführerin die Zahlungsklage noch bezüglich der Stromkosten in Höhe von 856,90 DM, die Beteiligte zu 2. die Widerklage in vollem Umfang aufrecht erhielt.

Mit Urteil vom 18. Juni 2002 wies das Landgericht Berlin Klage und Widerklage ab. Die Kosten des ersten Rechtszuges legte es zu 32 %, die Kosten des zweiten Rechtszuges zu 19 % der Beschwerdeführerin auf.

Zur Begründung seiner Entscheidung führte das Landgericht aus, die Beschwerdeführerin habe gegen die Beteiligte zu 2. keinen Anspruch auf Ersatz der zusätzlichen Stromkosten in Höhe von 856,90 DM gemäß § 538 Abs. 1 BGB a. F. oder aus positiver Vertragsverletzung. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt worden sei, seien die Kosten gemäß § 91a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes der Beschwerdeführerin aufzuerlegen gewesen, da die Klage auch bezüglich der Schadensersatzforderung wegen der Renovierungsarbeiten und der Kosten der Erneuerung des Fußbodenbelages unbegründet gewesen sei. (...)

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist begründet.

1. Das angegriffene Urteil des Landgerichts beruht, soweit es die Beschwerdeführerin belastet, auf einer Verletzung von Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Bedeutung als Willkürverbot und ist daher insoweit gemäß § 54 Abs. 3 VerfGH aufzuheben. (...)

a) Das Landgericht hat im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO die Vorschriften der §§ 536, 538 Abs. 2 BGB a. F. unberücksichtigt gelassen, obwohl sie für die Beurteilung der Erfolgsaussichten des für erledigt erklärten Teils der Klage offensichtlich einschlägig sind.

aa) Die Klage war insoweit auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe des Betrags gerichtet, den die Beschwerdeführerin nach den von ihr eingeholten Kostenvoranschlägen für die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und die Erneuerung des zerstörten Bodenbelags hätte aufbringen müssen. Dies ergibt sich nicht nur aus der Klageschrift (dort S. 9: "Vorschußklage"), sondern auch aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 30. August 2000 (dort S. 2), in dem auf Rechtsprechung Bezug genommen wird, wonach der Mieter bei Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung den Ersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 2 BGB a. F. im Wege der Vorschußklage geltend machen könne. Auch im Rahmen des Berufungsverfahrens hat die Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 16. Juli 2001 von einem Anspruch auf Vorschußzahlung hinsichtlich der auszuführenden Maler- und Fußbodenarbeiten gesprochen. Zu dem als Anspruchsvoraussetzung aus § 538 Abs. 2 BGB a. F. notwendigen Verzug der Beteiligten zu 2. als Vermieterin war ebenfalls vorgetragen worden (Klageschrift S. 5 f.).

bb) Die summarische Prüfung eines Vorschußanspruchs war nicht deshalb entbehrlich, weil die Gründe, mit denen das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Beschwerdeführerin aus § 538 Abs. 1, Alt. 1 und 2 BGB a. F. verneint hat, gleichermaßen für die auf § 538 Abs. 2 BGB a. F. gestützte Klage gegolten hätten. Einen Schadensersatzanspruch hat das Landgericht für nicht aussichtsreich erachtet, weil kein anfänglicher Mangel vorlag und die Beschwerdeführerin ein Verschulden der Beteiligten zu 2. nicht dargelegt hatte. Demgegenüber ist der Aufwendungsersatz- bzw. Vorschußanspruch des § 538 Abs. 2 BGB a. F. nicht auf die Beseitigung anfänglicher Mängel beschränkt und nicht davon abhängig, daß ein Verschulden des Vermieters behauptet wird. Die Vorschrift knüpft vielmehr an den Verzug des Vermieters mit seiner aus § 536 BGB a. F. folgenden, von einem Verschulden unabhängigen, allgemeinen Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht bezüglich der Mietsache an (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rn. 11. 582; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. 1284 u. 1394; Blank/ Börstinghaus, Miete, 2. Aufl. 2004, Rn. 236 u. 244 zu § 535 BGB; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, Rn. 78 zu § 538 BGB a. F.; Voelskow, in: Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl. 1995, Rn. 22 zu § 538 BGB; Emmerich, NZM 998, 49 [51]).

cc) Aufgrund des erheblichen Unterschieds in den Anspruchsvoraussetzungen ist nicht ausgeschlossen, daß die Entscheidung nach § 91 a ZPO bei Berücksichtigung von § 538 Abs. 2 BGB a. F. anders ausgefallen wäre. Ausgehend von der allgemeinen Instandsetzungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters hätte es nämlich zunächst der Beteiligten zu 2. oblegen, eine in ihren Verantwortungsbereich fallende Schadensursache auszuräumen. Dem steht nicht entgegen, daß als Ursache des Wasserschadens auch eine Sorgfaltspflichtverletzung der Beschwerdeführerin in Betracht kommt. Ist - wie hier - streitig, ob Räume infolge eines Mangels der Mietsache oder infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nach ganz überwiegender Meinung in Rechtsprechung und Literatur nach Gefahrenbereichen. Dabei muß zunächst der Vermieter sämtliche Schadensursachen aus seinem Herrschafts- und Verantwortungsbereich sicher ausschließen. Erst wenn feststeht, daß der Schaden seine Ursache im Obhutsbereich des Mieters hat, kehrt sich die Beweislast um, und der Mieter muß beweisen, daß er den Eintritt des Schadens gleichwohl nicht zu vertreten habe (vgl. BGHZ 126, 124 [128 f.]; BGHZ 66, 349 [353]; BGH, NJW-RR 2005, 235; BGH, WuM 1998, 96; BGH NJW 1996, 321 [323]; BGH NJW 1994, 2019 [2020]; OLG Karlsruhe NJW 1985, 142 [143]; LG Duisburg WuM 2003, 494 [495]; LG Berlin ZMR 2003, 489; AG Tiergarten MM 1992, 31 [32]; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. 1285).

Da das Landgericht die auf Schadensersatz gerichtete Widerklage der Beteiligten zu 2. mit der Begründung abgewiesen hat, es sei ungeklärt, ob der Wasserschaden durch einen geöffneten Absperrhahn (Obhutsbereich der Beschwerdeführerin) oder durch einen baulichen Mangel (Verantwortungsbereich der Beteiligten zu 2.) verursacht worden sei, es daher nicht feststehe, daß der Mangel aus dem Obhutsbereich der Beschwerdeführerin stamme, spricht vieles dafür, daß das Gericht bei einer Prüfung von § 538 Abs. 2 BGB a. F. den für erledigt erklärten Teil der Klage zumindest dem Grunde nach für aussichtsreich gehalten und die Entscheidung nach § 91 a ZPO anders getroffen hätte.

b) Entsprechendes gilt für den Anspruch auf Ersatz der für die Austrocknung der Mieträume angefallenen Stromkosten. Auch insoweit beschränkt sich das Landgericht auf eine Prüfung möglicher Schadensersatzforderungen der Beschwerdeführerin gemäß § 538 Abs. 1 BGB a. F. Ansprüche, die unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes zum Erfolg der Klage führen könnten - sei es, wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht, aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB), sei es gemäß § 547 BGB a. F. -, werden im angefochtenen Urteil nicht erwähnt. Zu deren Prüfung bestand jedoch Anlaß, da die von der Beteiligten zu 2. veranlaßte Austrocknung der Wohnung mit Heizgeräten erkennbar der Instandsetzung der Wohnung diente und damit rechtlich - sofern nicht die Beschwerdeführerin für die Entstehung des Schadens verantwortlich war - der Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters aus § 536 BGB a. F. zuzuordnen ist. Damit hat das Landgericht auch insoweit offensichtlich einschlägige Rechtsvorschriften in einer das Willkürverbot verletzenden Weise unberücksichtigt gelassen. Das angefochtene Urteil beruht auf dieser Verletzung, da nicht auszuschließen ist, daß dem Zahlungsantrag der Beschwerdeführerin bei Prüfung der genannten Vorschriften stattgegeben wäre.

Wenn nach einem Wasserschaden Ersatzansprüche geltend gemacht werden, muß zunächst der Vermieter nachweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Herrschafts- und Verantwortungsbereich liegt. Das gilt auch für den Fall, daß der Mieter Vorschuß für Renovierungsarbeiten verlangt.

Aus einem im Spülenunterschrank der Küche angebrachten Eckventil, an dem eine Wasch- und eine Spülmaschine angeschlossen werden konnte, aber nach Mieterangaben nie angeschlossen wurde, lief Wasser in großen Mengen aus; die Tapete und der Fußboden waren durchfeuchtet, ebenso darunterliegende Wohnungen. Die Mieterin behauptete, das Ventil sei defekt gewesen und verlangte Vorschuß für Renovierungsarbeiten. Die Vermieterin behauptete dagegen, die Mieterin müsse das Ventil für den Spülmaschinenanschluß während der Mietzeit geöffnet haben (eine Spülmaschine war tatsächlich nicht angeschlossen), wodurch der Schaden entstanden sei. Nachdem die Mieterin aus der Wohnung ausgezogen war, erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Landgericht Berlin legte der Mieterin die Kosten des Rechtsstreits, die sich auf den Vorschußanspruch bezogen, auf und begründete die Entscheidung damit, daß eine Pflichtverletzung der Vermieterin nicht nachgewiesen sei. Die Verfassungsbeschwerde war erfolgreich.

Mit Beschluß vom 6. Juli 2005 verwies der Verfassungsgerichtshof von Berlin darauf, daß auch bei einem Vorschußanspruch (der letztlich noch keine endgültige Entscheidung über die Verantwortlichkeiten bedeutet) des Mieters zunächst der Vermieter nachweisen müsse, daß eine Schadensursache aus seinem Herrschafts- und Verantwortungsbereich auszuschließen sei. Bei ungeklärter Schadensursache sei es willkürlich, wenn dem Mieter insoweit die Kosten auferlegt würden.