Vorschussanspruch des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Kommt der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel seiner Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeister verlangen. Das gilt auch dann, wenn das Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Teil hinausgehend einen Kostenvorschussanspruch in Höhe des sich aus dem Angebot des Malermeisters [...] vom 9.8.2009 ergebenden Betrags von 5.968,62 €.

An die Darlegung des Vorschussanspruchs sind nicht so hohe Anforderungen wie an die Darlegung der Kosten einer Ersatzvornahme zu stellen (BGH, Urteil vom 22.2.2001, VII ZR 115/99, zitiert nach juris). Der Anspruchsteller kann die Kosten sogar schätzen und sich dann, wenn der Anspruchsgegner deren Richtigkeit bestreitet, auf ein Sachverständigengutachten beziehen, wie der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung, die die Durchsetzung eines Mängelbeseitigungsanspruchs im Werkvertragsrecht betraf, deren Rechtsausführungen aber auf den hier gegebenen Fall ebenfalls anwendbar sind, weil auch hier dieselben tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkte tragend sind. Hier haben die Kl. den Vorschussanspruch nicht lediglich geschätzt, sondern diesen anhand eines Kostenvoranschlags eines Malermeisters begründet. Das vorgelegte Angebot betrifft die streitgegenständliche Wohnung und die dort erforderlichen Arbeiten, was die Bekl. auch nicht in Frage stellt. Bei dieser Sachlage ist es unerheblich, dass das Kostenangebot keine Mengenmaße auswies. Die Bekl. kann den Kl. jedenfalls nicht mit Erfolg die selbst eingeholten, wesentlich niedrigeren Kostenvoranschläge entgegenhalten. Denn diese stammen, was unstreitig ist, nicht von Fachhandwerkern, die, allgemein bekannt, häufig niedrigere Entgelte vereinbaren, und erfassen auch nicht sämtliche Arbeiten, die das von den Kl. vorgelegte Kostenangebot umfasst. Eine Verletzung eines sich aus Treu und Glauben gegenüber der Bekl. als Vertragspartnerin und Vermieterin ergebenden Gebots der Wirtschaftlichkeit kann damit den Kl. nicht vorgehalten werden, weil eine solche nicht ersichtlich ist. Gleiches gilt für die von der Bekl. eingewandte Überteuerung der dem Angebot zugrunde liegenden Preise. Es mag sein, dass die Arbeiten - etwa durch die von der Bekl. befragten Personen - billiger oder preisgünstiger ausgeführt werden könnten. Es gibt aber keinen Zweifel daran, dass der Mieter einen Anspruch auf die fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten hat, somit die Arbeiten auch durch einen häufig teureren Fachhandwerker ausgeführt werden können.

Einen über das Kostenangebot hinausgehenden Kostenvorschussanspruch für die Grundsanierung der Heizkörper und der Glastür haben die Kl. der Bekl. gegenüber allerdings nicht. Die Kl. haben der Bekl. gegenüber im Rahmen der von der Bekl. auszuführenden Schönheitsreparaturen nur einen Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Die Bekl. schuldet deshalb nur die Beseitigung der Verschmutzungs- bzw. Abnutzungserscheinungen durch die Kl., während diese in der Wohnung wohnten. Sie schuldet den Kl. indessen nicht die Verbesserung des Zustands im Vergleich zu dem bei Anmietung gegebenen Zustand, denn darüber hatten die Parteien keine Vereinbarung getroffen. Die Kl. können deshalb von der Bekl. gerade nicht verlangen, dass die Heizkörper vollkommen von alter Farbe befreit werden und erst dann ein Anstrich aufgebracht wird, so dass diese ebenso wie die Befestigungen eine Anmutung wie neu haben, folglich keinerlei Spuren durch frühere Anstriche, die sich durch die Dicke des Auftrags und gewisse Unebenheiten ergeben. Das gilt auch für die Glastür. Zwar mag die vorgefundene Situation nicht befriedigend sein, die Beseitigung alter Farbnasen auf dem Glas können die Kl. von der Bekl. aus dem dargelegten Grund gleichwohl nicht verlangen, weil sie sich Ansprüche bei Anmietung der Wohnung diesbezüglich nicht vorbehalten haben. Ohne Erfolg berufen sich die Kl. darauf, dass bei wirksamer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dieser auch die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen schulde und dazu die vollständige Beseitigung alter Anstriche und ggf. auch die Renovierung einer nicht renoviert übergebenen Wohnung gehöre, so dass eine Verbesserung des vorgefundenen Zustands geschuldet sei. Es ist bereits fraglich, ob die in jedem Fall vollständige Beseitigung alter Anstriche vor einem Neuanstrich geschuldet ist. Dieses Problem kann hier aber dahinstehen und bedarf keiner weiteren Aufklärung. Denn in diesen Fällen gibt es gerade - ggf. schlüssige - Vereinbarungen der Parteien darüber. Das war hier indessen nicht der Fall. Die Kl. haben eine renovierte Wohnung angemietet, wenn deren malermäßiger Zustand in Bezug auf die Glastür und ggf. auch in Bezug auf die Heizkörper auch noch besser hätte sein können. Sie haben diesen Zustand indessen als vertragsgemäß hingenommen und dieses gegenüber der Bekl. offensichtlich nicht gerügt, so dass insoweit ein Instandsetzungsanspruch gegenüber der Bekl. nicht besteht, § 536 b BGB. Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf einen Vorschuss für diejenigen Mehrkosten, die dadurch anfallen, dass sie die Wohnung nach ihren Vorstellungen farblich individuell abweichend von dem vorgefundenen Zustand gestalten wollen. Denn das steht den Mietern zwar frei, die Ausführung von Schönheitsreparaturen kann der Mieter im Falle fehlender abweichender Vereinbarungen aber nur im Rahmen der bestehenden lnstandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB verlangen, die sich auf die Erhaltung und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands bezieht. Einen Anspruch auf Veränderung oder Verbesserung der Wohnung hat der Mieter regelmäßig nicht. Die gemäß § 524 ZPO zulässige Anschlussberufung der Bekl. ist ohne Erfolg. Die Schönheitsreparaturen in der Wohnung sind fällig, was zwischen den Parteien letztlich unstreitig ist. Die Bekl. befindet sich auch im Verzug mit der Ausführung der Arbeiten. Dieser ist spätestens nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Schreiben der Kl. vom 18.2.2009

gemäß § 524 ZPO zulässige Anschlussberufung der Bekl. ist ohne Erfolg. Die Schönheitsreparaturen in der Wohnung sind fällig, was zwischen den Parteien letztlich unstreitig ist. Die Bekl. befindet sich auch im Verzug mit der Ausführung der Arbeiten. Dieser ist spätestens nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Schreiben der Kl. vom 18.2.2009 eingetreten, spätestens aber nach Zugang des Schreibens der Kl. vom 29.4.2009, § 286 Abs. 1 und 2 BGB. Dieser Verzug ist nicht beendet. Weshalb die Bekl. zunächst zwei Angebote und noch nacheinander einholen musste, ist nicht ersichtlich. Eine Vereitelung der Ausführung der geschuldeten Arbeiten in diesem Zeitraum durch die Kl. diesbezüglich lässt sich nicht erkennen. In Bezug auf den streitigen Verlauf des 16.6.2009 ist auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils zu verweisen, die die Anschlussberufung nicht entkräften kann. Das Vorbringen der Bekl. in der Anschlussberufung über den weiteren Verlauf der Verhandlungen zwischen den Parteien über die Schönheitsreparaturen vor Abschluss der ersten Instanz ist gemäß §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, weil nicht ersichtlich ist, dass und warum die Bekl. das nicht bereits in erster Instanz darlegen konnte, zumal die Kl. selbst ihren Vorschuss letztlich mit einem Angebot vom 9.8.2009 untermauerten, nachdem ein vorher im Rechtsstreit geschlossener Vergleich schließlich widerrufen worden war. Unerheblich ist, ob die Kl. ihrer Mitwirkungspflicht auf das Schreiben vom 10.2.2010 der Bekl. im Rahmen von §§ 293 ff. BGB zunächst nicht nachgekommen sind, so dass ggf. ein Vorschussanspruch in dieser Zeit ausschied. Denn inzwischen haben sie der Bekl. mehrere Termine gemäß deren Wünschen angeboten, von denen jedenfalls zwei Varianten rechtzeitig mitgeteilt worden waren, so dass Arbeiten wenigstens teilweise hätten ausgeführt werden können. Denn die nun aufgetretenen Bedenken, dass die Arbeiten in der ursprünglich auf drei Werktage begrenzten Zeit beendet werden können, sind jedenfalls kein den Kl. anzulastender Umstand und können deshalb die Bekl. den Kl. nicht in der Weise entschuldigen, dass ein Verzug nicht mehr vorliegen würde.

Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, ist nach dem Gesetz der Vermieter zur Durchführung der – auch laufenden – Schönheitsreparaturen verpflichtet. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeisters verlangen. Dies gilt auch dann, wenn dieses Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt.

Im Mietvertrag war zu Schönheitsreparaturen u. a. vereinbart, dass das Bekleben der – hochwertig und kostenaufwendig gespachtelten – Wände nur nach vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig ist.

Unstreitig waren in der Wohnung Schönheitsreparaturen notwendig, zu deren Durchführung der Mieter den Vermieter erfolglos aufgefordert hatte. Der Mieter holte daraufhin einen Kostenvoranschlag eines Malermeisters ein und erhob Vorschussklage. Im Laufe des Berufungsverfahrens erklärte der Vermieter, er wolle die Renovierungsarbeiten doch durchführen. Er forderte vom Mieter Terminvorschläge für jeweils drei Werktage zu unterbreiten, was dieser tat. Daraufhin erbat der Vermieter erneut Terminvorschläge mit der Begründung, dass die Arbeiten in dem ursprünglich auf drei Werktage begrenzten Zeitraum voraussichtlich nicht beendet werden können.

Für das Landgericht war es so eindeutig, dass die vertragliche Schönheitsreparaturklausel, die bereits die Vorinstanz (AG Charlottenburg, GE 2010, 551) beanstandet hatte, wegen Verstoßes gegen die sog. Farbwahlrechtsprechung des BGH unwirksam ist, dass es hierzu auf jegliche Ausführungen in den Urteilsgründen verzichtet hat.

Unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH hinsichtlich der Anforderungen an die Darlegung der Kosten einer Ersatzvornahme im Werkvertragsrecht, wonach es ausreicht, dass der Anspruchsteller die Kosten schätzt und bei Bestreiten für deren Richtigkeit prozessual die Einholung eines Sachverständigengutachtens anbietet, hat das Landgericht dem Mieter einen Vorschuss auf Basis eines von ihm eingeholten Kostenvoranschlages eines Malermeisters zuerkannt, obwohl das Kostenangebot keinerlei Mengenmaße enthielt. Die von der Vermieterin eingeholten, wesentlich niedrigeren Kostenvoranschläge könnten dem Mieter nicht entgegengehalten werden, da diese nicht von Fachhandwerkern stammten und zudem auch nicht sämtliche Arbeiten im vom Mieter vorgelegten Kostenangebot beinhalteten.

Der Einwand, das vom Mieter eingeholte Kostenangebot sei überteuert, greife nicht durch, da der Mieter einen Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten habe und somit auch, dass die Arbeiten durch einen, wenn auch häufig teureren, Fachhandwerker ausgeführt werden können.

Im Rahmen der Durchführung der Schönheitsreparaturen sei der Vermieter aber nicht verpflichtet, bereits bei Einzug vorhandene Abplatzungen und Farbreste an Heizkörpern und Glastüren zu beseitigen. Der Vermieter habe nur den Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung wiederherzustellen, da der Mieter sich Ansprüche bei Anmietung der Wohnung diesbezüglich nicht vorbehalten habe.

Eine Verbesserung des Zustands im Vergleich zu dem bei Anmietung schulde der Vermieter nicht. Auch habe der Mieter keinen Anspruch auf einen Vorschuss für diejenigen Mehrkosten, die dadurch anfallen, dass er die Wohnung nach seinen Vorstellungen farblich individuell abweichend von dem bisherigen Zustand gestalten wolle. Dem Mieter stehe die Gestaltung der Wohnung zwar frei. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen könne der Mieter aber nur im Rahmen der bestehenden Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB verlangen, die sich auf die Erhaltung und Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes beschränke. Ein Anspruch auf Veränderungen oder Verbesserung der Wohnung habe der Mieter nicht.

Die Entscheidung des Landgerichts steht im Einklang mit der sog. Farbwahlrechtsprechung des BGH. Da die Verpflichtung, die Mieträume nicht zu tapezieren, nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt war, war die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

RA Hartmut Pitz Paal

Anmerkung 2:

Selbst wenn es für das Landgericht (Einzelrichterin) ganz eindeutig gewesen sein sollte, dass die vertragliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen wegen Verstoßes gegen die sog. Farbwahlrechtsprechung des BGH unwirksam sei, hätte im Urteil darüber befunden werden müssen, zumal die Vermieterin Anschlussberufung in vollem Umfang eingelegt hatte. Auch wenn die Beklagte sich in ihrer Berufung nicht mit diesem Punkt des angefochtenen Urteils auseinandergesetzt haben sollte, wäre diese Frage nicht „unstreitig" geworden, weil es sich um eine Rechtsfrage handelt. Unstreitig war im vorliegenden Fall nur, dass Schönheitsreparaturen notwendig waren. Bei der Entscheidung zur (Un-) Wirksamkeit der Klausel hätte das Gericht auch Gelegenheit gehabt, zur Zulassung der Revision Stellung zu nehmen. Nach hier vertretener Auffassung ist es gar nicht so klar, dass die Klausel unwirksam ist (vgl. Schach in GE 2010, 518 zur Besprechung des zugrunde liegenden Urteils des AG Charlottenburg).

Die sog. Farbwahlrechtsprechung des BGH bezieht sich nur darauf, ob der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis gezwungen werden darf, in hellen und neutralen Farben streichen zu müssen. Darum geht es vorliegend nicht. Vielmehr will der Vermieter vermeiden, dass hochwertig und kostenaufwendig gespachtelte Wände nicht fachgerecht mit Tapeten verkleistert werden. Daran hat der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse.

Die Entscheidung hinsichtlich der Zuerkennung des Vorschusses auf Basis des vom Mieter eingeholten Fachhandwerkerangebots ist grundsätzlich richtig. Hinsichtlich des Ersatzanspruchs gemäß § 536 a Abs. 2 BGB ist maßgeblich, was der Mieter unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit, ggf. nach Einholung eines fachmännischen Rates, für Kosten als angemessen ansehen darf, um die Sache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Für die Frage der Erforderlichkeit der Kosten ist auf den Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers abzustellen (LG Berlin, GE 1987, 39; 1991, 989; Kinne, GE 2001, 1235, 1238). Der Vermieter wird daher im Verfahren der Geltendmachung eines Kostenvorschusses mit dem Einwand, er könne die Arbeiten billiger ausführen lassen, nicht gehört.

Eine andere Frage ist es, ob dieser Einwand später bei der Abrechnung des Vorschusses vorgebracht werden kann. Aus dem Urteil ergibt sich vorliegend, dass das Kostenangebot des Mieters keine Mengenmaße aufweist. Nach dem vom Landgericht zitierten Urteil des BGH - VII ZR 115/99 - dürfen zwar an die Darlegungen zur Anspruchshöhe beim Vorschuss nicht gleich strenge Anforderungen gestellt werden wie bei den Kosten einer Ersatzvornahme. Letztere müssen abschließend allerdings im Einzelnen genau vorgetragen und nachgewiesen werden. Dennoch muss sich ein Kostenangebot auch darüber verhalten, welche Arbeiten im Einzelnen umfasst sind. Das ist gerade bei Schönheitsreparaturen bedeutsam, um zu nicht geschuldeten Arbeiten abzugrenzen. Wie das Kostenangebot allerdings vorliegend aussah, ist hier nicht bekannt.

Vermietern, die bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel von ihren Mietern auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, ist zu raten, spätestens bei gerichtlicher Inanspruchnahme die Durchführung dieser Arbeiten anzubieten. Damit entfällt der Verzug des Vermieters, so dass der Mieter keinen Vorschuss verlangen und die teurere Renovierung durch einen Fachhandwerker nicht mehr durchsetzen kann. Durch diese Vorgehensweise stellt der Vermieter sicher, dass nur die Arbeiten durchgeführt werden, die nach seiner Auffassung tatsächlich notwendig sind, und dies von Unternehmen, die erheblich günstiger sein dürften als der vom Mieter ausgewählte Meisterbetrieb.

Selbst nach rechtskräftiger Verurteilung auf Zahlung eines Vorschusses ist der Vermieter nicht gehindert, die Durchführung der Arbeiten anzubieten und damit den Schuldnerverzug zu beenden (LG Berlin, GE 1989, 151). Die Rechtskraft des Vorschussurteils hindert den Vermieter nicht, die geschuldeten Schönheitsreparaturen jetzt noch in Eigenregie durchzuführen. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter sei nunmehr mit der Durchführung der Arbeiten ausgeschlossen. In dieser Situation werden allerdings auf Vermieterseite oftmals Fehler gemacht. Die Arbeiten müssen nämlich ordnungsgemäß angeboten werden. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Durchführung der Arbeiten erstmals in der Berufungsinstanz angeboten, jedoch selbst keine Terminsvorschläge gemacht, sondern den Mieter zur Unterbreitung mehrerer Terminsvorschläge aufgefordert. Das Landgericht hat den Mieter zur Benennung von Terminen für verpflichtet gehalten. Diese Auffassung ist unzutreffend, hat doch der Mieter bei Mängelbeseitigungsarbeiten lediglich die Verpflichtung, die Durchführung der Arbeiten zu dulden, nicht jedoch eine aktive Mitwirkungspflicht (LG Berlin, GE 2009, 781). Daher ist es auch bei Besichtigung der Mietsache vor Mängelbeseitigung Aufgabe des Vermieters und nicht des Mieters, Termine anzubieten (LG Berlin, MM 2002, 283; GE 2010, 127).

Interessant ist die Entscheidung schließlich hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten. Dass vom Vermieter nur der Zustand der Wohnung herzustellen ist, wie er ursprünglich vorhanden war, und Mehrkosten aufgrund von davon abweichenden Dekorationswünschen des Mieters nicht vom Vermieter zu tragen sind, ist nachvollziehbar. Zweifelhaft erscheint, dass der Vermieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht auch die Farbnasen und Abplatzungen an den Heizkörpern und Türen beseitigen muss.

Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Dieser Zustand lässt sich nicht erreichen, wenn bereits bei Einzug vorhandene Renovierungsmängel nicht mit beseitigt werden. Aus diesem Grund ist der Mieter bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel seinerseits verpflichtet, auch Vorschäden einschließlich Renovierungsmängeln, die schon vor Beginn des Mietverhältnisses bestanden haben, mit zu beseitigen (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. XI 51; Kinne, ZMR 2003, 8, 11). Das gilt spiegelbildlich naturgemäß auch für den Fall, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Klaus Schach