Vorschussanspruch

Vorschussanspruch; Mängelbeseitigung; Zwangsverwalter

Ein Vorschußanspruch zur Mängelbeseitigung besteht gegenüber dem Zwangsverwalter nur dann, wenn dieser selber mit der Mängelbeseitigung in Verzug gesetzt worden ist.

Die Kl. sind Mieter in einem Hause in der B. Straße, über das die Zwangsverwaltung angeordnet und der Bekl. zu 4 zum Zwangsverwalter bestellt wurde. Die Kl. verlangen die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 5.888 DM zur Beseitigung von Mängeln an Fenstern der Wohnung.

a) Den Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung der behaupteten Mängel an den Fenstern der Wohnung gegen den Bekl zu 4) zu.

aa) Allerdings ist anerkannt, daß der Mieter unter den Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 BGB grundsätzlich von dem Vermieter die Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung der Mängel verlangen kann, er muß nicht durch eigene Beauftragung eines Handwerkers in Vorleistung gehen (vgl. BGHZ 56, 136, 141; KG NJW-RR 1988, 1039, Rechtsentscheid; LG Berlin, 65. Kammer, GE 1997, 427, 428).

bb) ...

cc) Jedenfalls aber ist der Bekl. zu 4 nicht mit der Beseitigung der Mängel in Verzug geraten. Denn er ist noch überhaupt nicht zur Beseitigung aufgefordert worden. Eine solche Aufforderung ergibt sich auch nicht aus der Klage selber, weil diese bereits auf Zahlung des Vorschusses gerichtet ist. Dem Bekl. zu 4 können aufgrund seiner Stellung als Zwangsverwalter auch nicht die Mahnschreiben an den Bekl. zu 1 und die Hausverwaltung - ihre verzugsbegründende Wirkung unterstellt - zugerechnet werden. Der Zwangsverwalter tritt nämlich nicht aufgrund eines Forderungsübergangs in das Mietverhältnis ein, sondern die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis entstehen entsprechend der Rechtslage bei § 571 BGB mit dem Zwangsverwaltungsbeschluß nach § 152 Absatz 2 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) in der Person des Zwangsverwalters neu (vgl. LG Berlin, 62. Kammer, GE 1987, 517, 518; ähnlich LG Berlin, 65. Kammer, GE 1997, 427, 428 a. E.). Dies ist für die Frage der Kautionsrückzahlung durch den Zwangsverwalter bereits entschieden (vgl. LG Berlin, 62. Kammer, GE 1987, 518, 519; LG Köln NJW-RR 1991, 80; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 571 Rn. 8). Das Gericht hält aber die Anwendung dieser Auffassung auch in einem Fall wie dem vorliegenden für sachgerecht, so daß der Zwangsverwalter selber in Verzug gesetzt werden muß. Denn der Mieter kann anders als im Falle des § 571 BGB oder der Zwangsversteigerung den Vorschuß weiterhin von seinem Vermieter verlangen, weil diesem nur die Verwaltung über das Grundstück entzogen wurde. Es ergeben sich auch keine prozeßrechtlichen Schwierigkeiten, weil der Zwangsverwalter Vertreter des Grundstückseigentümers wäre und damit nur ihm wirksam zugestellt werden könnte. Die Klage muß vielmehr gegen die Partei kraft Amtes selber gerichtet werden, so daß ein Fall des Parteiwechsels oder der Parteierweiterung vorliegt. Der Mieter wird auch nicht schlechtergestellt, immerhin kann er seinen Anspruch unter den entsprechenden Voraussetzungen gegen den Zwangsverwalter geltend machen, und dieser ist zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. § 155 Abs. 1 ZVG) verpflichtet. Aus dieser Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich aber eine Besserstellung der Mieter, wenn eine Zurechnung in dem oben beschriebenen Sinne stattfinden würde, weil zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung auch die Rückstellung von Beträgen zur Beseitigung von Mängeln gehört (vgl. dazu auch § 249 Absatz 1 Satz 1 HGB). Die Erfüllung und Durchsetzung des Vorschußanspruches ist damit eher möglich als gegenüber einem in Zahlungsschwierigkeiten befindlichen Vermieter. Einer solchen Besserstellung widerspricht aber der Zweck der Zwangsverwaltung, die zu einer Befriedigung der Gläubiger führen soll und nicht der Einhaltung der Vermieterpflichten dient.

Bei einem Mangel der Mietsache kann der Mieter Beseitigung verlangen; unterläßt der Vermieter dies trotz Mahnung, kann der Mieter Vorschuß für die Beseitigung in Eigenregie beanspruchen.

In dem vom Amtsgericht Charlottenburg am 20. Juni 1997 entschiedenen Fall war nach der an den Eigentümer gerichteten Mahnung die Zwangsverwaltung des Hauses angeordnet worden.

Die Klage auf Vorschuß gegen den Zwangsverwalter wies das Gericht ab. Zwar ist der Zwangsverwalter Partei kraft Amtes und nimmt die Rechte und Pflichten des Vermieters wahr. Ein Anspruch auf Vorschuß gegen den Zwangsverwalter besteht jedoch nur dann, wenn der Zwangsverwalter selbst in Verzug gesetzt worden ist.

Das Amtsgericht ist damit in Übereinstimmung mit einer Entscheidung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1997, 427). Ganz zweifelsfrei ist das aber nicht, denn immerhin ist der Zwangsverwalter wie ein Rechtsnachfolger des Eigentümers zu behandeln, so daß beispielsweise ein Vollstreckungstitel auf Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Zwangsverwalter umgeschrieben werden kann (LG Berlin, GE 1997, 431).