Vorschuß für Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

1. Der Vermieter ist berechtigt, einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn der Mieter sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.

2. Eine Substanzgefährdung oder der Ablauf eines Fristenplans sind nicht erforderlich.

Die Parteien streiten um die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses Vorschuß für die Durchführung der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen verlangen kann.

Das AG hat die Klage auf Zahlung eines solchen Vorschusses als unbegründet abgewiesen mit der Begründung, daß eine infolge der Unterlassung oder Schlechtausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen entstandene Substanzgefährdung Voraussetzung für einen Vorschußanspruch sei und es ansonsten dem Selbstbestimmungsrecht des Mieters überlassen bleibe, in unrenovierten Räumen zu leben. Eine Substanzgefährdung sah es nicht als dargetan an.

Die Berufung der Kl. hat Erfolg. Die Klage ist begründet.

Die Kl. kann vom Bekl. den der Höhe nach aus dem Tenor ersichtlichen, erforderlichen Vorschuß zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen fordern.

Zwar werden nach anderen Meinungen im fortbestehenden Mietverhältnis für den Mieter einer Wohnung die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen wegen des Selbstbestimmungsrechts des Mieters erst fällig, wenn ohne deren Ausführung die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet wäre (LG Berlin, Urteil vom 14.11.1996 - 61 S 309/95 -, GE 1997, 311) bzw. ist ein Durchführungsanspruch währenddessen nur im Fall der Vereinbarung eines Fristenplans gegeben (LG Berlin, Urteil vom 5.12.1997 - 65 S 301/07 -, GE 1998, 181) oder sogar generell ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 8.2.2001 - 62 S 378/00 -, GE 2001, 697).

Dem folgt die Kammer jedoch nicht.

Ein Vermieter ist berechtigt, einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (BGH NJW 1990, 2376; LG Berlin, Urteil vom 12.9.2000 - 63 S 528/99 - , GE 2001, 137; LG Berlin, Urteil vom 20.6.2002 - 67 S 466/01 -, GE 2002, 1198). Der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist vertraglich geregelt. Dessen Durchsetzbarkeit auch im Wege der Vorschußklage kann nicht mehr im Hinblick auf ein vertraglich gegebenes Selbstbestimmungsrecht des Mieters eingeschränkt werden. Gegen die Vorschußklage bestehen nach der vorgenannten höchstrichterlichen Rechtsprechung keine Bedenken, und es sind weitere Voraussetzungen wie eine Substanzgefährdung an einen solchen Anspruch nicht zu knüpfen.

Auch am Schikaneverbot des § 226 BGB scheitert die Forderung der Kl. nicht, weil es nicht ersichtlich ist, daß sie nur der anderen Seite Schaden zufügen wolle, nachdem sie zumindest Substanzgefährdungen besorgt und ein Solvenzrisiko zum Mietvertragsende bestünde, wenn ein Rückstau an Arbeiten sich seit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Februar 1958 akkumulieren würde.

Da es sich lediglich um einen abrechnungspflichtigen Vorschuß handelt, kann die Kl. auch bereits vor Ausführung der Arbeiten die Mehrwertsteuer verlangen.

Die übrigen Voraussetzungen für einen Anspruch aus § 326 BGB a. F. sind erfüllt.

Der Bundesgerichtshof hatte 1990 entschieden, daß der Vermieter während des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen hat, sondern nur einen Anspruch auf Erfüllung oder auf Vorschußleistung. Viele Gerichte meinten darüber hinaus, dieser Anspruch des Vermieters entfalle, wenn nicht eine Substanzgefährdung der Mietsache vorliege.

Die Vermieterin klagte auf Vorschuß für Schönheitsreparaturen in Höhe von über 13.000 Euro; das Mietverhältnis bestand seit 1958. Das Amtsgericht verneinte eine Substanzgefährdung und wies die Klage ab.

Mit Urteil vom 11. Mai 2004 verurteilte die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Mieterin antragsgemäß und verwies darauf, daß es bei einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen, wie sie hier im Vertrag geregelt sei, eben nur darauf ankomme, ob die Schönheitsreparaturen erforderlich (fällig) seien. Eine Substanzgefährdung sei nicht erforderlich; auf ein angebliches Selbstbestimmungsrecht könne sich die Mieterin nicht berufen.