Vorschuss für Mangelbeseitigung

Vorschuss für Mangelbeseitigung; Mieterjalousien; Duldungspflicht

Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, daß funktionsfähige Außenjalousien nach Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung) wieder angebracht werden.

Der Kl. nimmt die Bekl. als Vermieterin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Wiederherstellung von Außenjalousien in Anspruch. Die Parteien schlossen am 21.12.1992 einen Mietvertrag über die Wohnung im 5. OG des Hauses M.-K.-Straße in Berlin. Gemäß Wohnungsbeschreibung/Übergabeverhandlung vom gleichen Tag, die gemäß § 1 Abs. 2 des Mietvertrages den Vertrag ergänzt, war die Wohnung bei Anmietung mit fünf Jalousien aus Holz ausgestattet; dabei handelte es sich um aus horizontal angeordneten Lamellen bestehende Jalousetten, die an zwei Punkten im Gemäuer verankert waren. Im Zuge der Modernisierung und Instandsetzung der Hausgruppe im Sommer 1994 ließ die Bekl. in Absprache mit der zuständigen unteren Denkmalbehörde im Interesse der Schaffung eines einheitlichen Fassadenbildes sämtliche Jalousien, mit Ausnahme der Erdgeschosse, wo aus Gründen des Einbruchsschutzes neue Rolläden installiert wurden, entfernen. Gleichzeitig wurden nach Demontage der Jalousien in den Obergeschossen aus wärmetechnischen Gründen die verbliebenen Jalousienkästen im Mauerwerk zugeputzt und gesondert wärmegedämmt. Vor dieser Maßnahme hatte der Kl. der Bekl. am 14.6.1994 geschrieben, er bestehe auf dem Erhalt der vorhandenen Jalousien, da diese für ihn einen enormen Wärme-, Kälte- und Lärmschutz böten und zudem Bestandteil des Mietvertrages seien. (...) Daraufhin antwortete die Bekl. mit Schreiben vom 10.1.1995 und teilte mit, sie habe durch die Denkmalpflege die Auflage erhalten, den ursprünglichen Zustand der Fassade wiederherzustellen und alle baulichen bzw. sonstigen Veränderungen zu beseitigen, aus diesem Grund müßten auch die Außenjalousien beseitigt werden, von denen nach Einschätzung ihrer Fachleute eine Wärmeisolierung nicht ausgehen könne. Mit Schreiben vom 23.2.1995 bestand der Kl. zumindest auf der Anbringung von Innenjalousien, dafür erteilte die Bekl. mit Schreiben vom 17.3.1995 die Genehmigung.

(...) 2. Die Berufung des Kl. (hat) in der Sache Erfolg, denn dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Kostenvorschußzahlung für die Anbringung der Außenjalousien zu.

Die Mietsache befindet sich aufgrund der Demontage der Außenjalousien nicht mehr in dem Zustand, in dem sie vermietet worden ist. Dieser Zustand stellt einen Mangel dar, mit dessen Beseitigung sich die Bekl. gemäß § 538 Abs. 1 3. Alt. BGB in Verzug befindet, weil er auch vom Kl. noch nicht beseitigt worden ist. In Höhe der Kosten für dessen Beseitigung hat deshalb die Bekl. gemäß § 538 Abs. 2 BGB i. V. m. § 633 Abs. 3 BGB analog (vgl. BGHZ 47, 272; 56, 136, 141; KG NJW-RR 1988, 1039) Vorschuß zu leisten.

a) Daß die Wohnung mit funktionsfähigen Außenjalousien vermietet worden ist, ergibt sich nicht nur aus der Übergabeverhandlung, sondern auch aus den glaubhaften Bekundungen der Zeugin Irene P. im Rahmen der vom Amtsgericht veranlaßten Beweisaufnahme.

b) Der Kl. hat die Bekl. mit der Aufforderung zur Anbringung der Außenjalousien mit Schreiben vom 10. Juli 1995 und erneut mit Schreiben vom 26. September 1995 unter Fristsetzung bis zum 15. Oktober 1995 im Sinne von § 538 Abs. 1 3. Alt. BGB in Verzug gesetzt.

c) Die Demontage der Außenjalousien stellt sich nicht als duldungspflichtige Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 541 a, b BGB dar, die der Kl. auf Dauer hinnehmen müßte.

Bei der Entfernung der Jalousien oder dem Austausch der Außenjalousien gegen Innenjalousien handelt es sich weder um eine Instandsetzung noch um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §§ 541 a, b BGB.

Soweit die Bekl. die Jalousiekästen zugeputzt und wärmegedämmt hat, mag es sich bei dieser Maßnahme zwar entsprechend der Behauptung der Bekl. um eine Modernisierungsmaßnahme, die zur Einsparung von Heizenergie führt, handeln.

Daß der Kl. gegenüber dieser Maßnahme deshalb möglicherweise duldungspflichtig war, schließt seinen Anspruch auf Wiederanbringung von Jalousien und dementsprechend auf Kostenvorschuß aber nicht aus:

Denn wenn der Vermieter die Mietsache durch eine Modernisierungsmaßnahme so verändert, daß sich jene aufgrund dieser Maßnahme nunmehr in mangelhaftem Zustand befindet, kann er sich gegenüber dem Mieter nicht auf tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit oder darauf berufen, der durch die Modernisierungsmaßnahme in einem anderen Punkt wesentlich verschlechterte Zustand sei der jetzt vertragsgemäße.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Modernisierungsmaßnahme sich zunächst dahin auswirkt, daß aus Gründen der baulichen Veränderung eine vermietete Einrichtung - die Außenjalousien - beseitigt wird, deren Funktion aber durch eine adäquate und nach Treu und Glauben dem Vermieter zumutbare Ersatzeinrichtung ohne weiteres wiederhergestellt werden kann und wenn zusätzlich der Mieter bereits im Vorfeld der endgültigen Entfernung der Einrichtung widersprochen hat. In einem solchen Fall kann der Vermieter aus der Duldung der Modernisierungsmaßnahme als solcher nicht mit Erfolg ableiten, der Mieter habe die Beseitigung der Einrichtung hingenommen und auf diese Weise sich mit der daraus folgenden Veränderung der Mietsache einverstanden erklärt.

3. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung des Amtsgerichts anzuschließen, nach der der durch die Demontage der Außenjalousien entstandene Mangel dadurch beseitigt ist, daß sich der Kl. selbst Innenjalousien montiert hat, wobei dahinstehen kann, ob der Kl. die Innenjalousien schlecht vermessen hat oder nicht. Denn Außenjalousien bieten gerichtsbekannt einen größeren Komfort als Innenjalousien (keine Erhitzung der Scheibe; ungehinderte Öffnungsmöglichkeiten der Fenster) und stellen so gegenüber Innenjalousien ein aliud dar.

4. Ob die Bekl. nach ihrer Behauptung bei Nichteinhaltung der Absprache, die Außenjalousien insgesamt vom Haus zu entfernen, eine Auflage erhalten wird, mit der die einheitliche Fassadengestaltung erzwungen werden wird, kann im Ergebnis dahinstehen.

Die Bekl. hat nicht substantiiert dargetan, daß und warum durch eine derartige Verpflichtung zur Vereinheitlichung der Fassade dergestalt, daß überall Außenjalousien anzubringen sind, ihre Opfergrenze überschritten wird.

5. Der Anspruch des Kl. ist auch nicht ausgeschlossen, weil er sich entsprechend der Behauptung der Bekl. mit dem Zeugen E. auf die Anbringung von Innenjalousien geeinigt hat.

Zwar hat die Zeugin P. nicht an allen Terminen teilgenommen und konnte so nicht abschließend bekunden, daß eine derartige Einigung nicht stattgefunden hat.

Jedoch hat der Zeuge E. selbst den Vortrag der Bekl., für den diese darlegungs- und beweisbelastet ist, nicht bestätigen können, weil er sich nicht erinnert hat, ob das Angebot zur Anbringung von Innenjalousien mit dem Angebot auf Kostenübernahme verbunden worden ist. Nur für diese Variante behauptet die Bekl. aber eine vergleichsweise Einigung.

Der Vermieter hatte sein Haus nach Absprache mit dem Denkmalpfleger modernisiert und instand gesetzt. Dazu gehörte, daß nach Abschluß der Wärmedämmung ein einheitliches Fassadenbild hergestellt wurde. Die noch zum Teil vorhandenen Außenjalousien ließ der Vermieter entfernen und die Kästen zuputzen. Ein Mieter verlangte die Wiederanbringung der Jalousien und bekam beim Landgericht Berlin recht.

Im Urteil vom 19. Juni 1997 stellte das Landgericht fest, daß der Vermieter verpflichtet sei, die durch die Modernisierung verursachten Mängel zu beseitigen. Dazu gehöre auch die Wiederanbringung der Jalousien, die ausdrücklich mitvermietet waren. Auf Absprachen mit dem Denkmalpfleger oder dessen Auflagen könne sich der Vermieter nur ausnahmsweise berufen, wenn die Opfergrenze überschritten sei, also unzumutbar hohe Kosten entstünden. Anders sei es nur bei Vereinbarungen mit dem Mieter selbst, die hier jedoch nicht nachgewiesen waren.

Das Urteil ist nur scheinbar mieterfreundlich. Wenn der Vermieter verpflichtet ist, (alle) Außenjalousien nach den Modernisierungsmaßnahmen wieder anzubringen, handelt es sich um Folgekosten der Modernisierung, die zu einer entsprechenden Mieterhöhung berechtigen. Bei einer Auflage des Denkmalpflegers gilt darüber hinaus, daß es sich um Maßnahmen handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat im Sinne des § 3 MHG; auch hieraus folgt das Recht zur Mieterhöhung. Danach wäre der Vermieter verpflichtet, im Interesse des einheitlichen Bildes der Fassaden überall Jalousien zu montieren, auch dort, wo sie schon seit Jahrzehnten mit Zustimmung der Mieter entfernt worden waren. Damit könnte es billigem Ermessen (§ 315 BGB) entsprechen, wenn diese Modernisierungskosten nicht auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden, sondern nur auf denjenigen Mieter, der auf seinem formalen Rechtsstandpunkt beharrt. Die Rechtslage ist vergleichbar der nach Anschluß an das Kabelfernsehnetz bei bestehender Hausantenne (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung 2. Aufl., Rdn. 27 zu § 4 MHG).