Vorsätzlicher Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Modernisierungsmaßnahmen

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gemäß §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte.

I. 1. Aus der Mieterhöhungserklärung vom 29. April 2016 ergibt sich kein weiterer Anspruch auf Mieterhöhung.

Wie die Kammer bereits in einem Parallelverfahren 67 S 267/17 in der mündlichen Verhandlung vom 18. Januar 2018 ausgeführt hat, ist die gesamte Erhöhungserklärung vom 26. April 2016 wegen Sittenwidrigkeit gemäß §§ 138, 242 BGB unwirksam, da die Kl. beabsichtigt hat, den Bekl. mit überhöhten Preisen zu übervorteilen. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen. Die Erklärung ist insgesamt unwirksam, weil die von der Kl. zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten entgegen der Rechtsgedanken der §§ 138, 242 BGB darauf abzielt, dem Bekl. Kosten aufzuerlegen, die in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung stehen und dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auf die personelle und unternehmerischen Verflechtungen der auf Seiten der Kl. beteiligten Gesellschaften zur eigenen Gewinnmaximierung zurückzuführen ist. § 138 BGB ist auch auf einseitige Rechtsgeschäfte anwendbar (vgl. BAG, Urt. v. 23. Juni 1994 - 2 AZR 617/93, BAGE 77, 128-137, juris Tz. 18 f.; Staudinger/Sack/Seibl [2017] BGB § 134, Rz. 15; Staudinger/Sack/Fischinger [2017] BGB § 138, Rz. 591; Ellenberger, in: Palandt, 76. Aufl. 2017, § 138 Rz. 11).

Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass die Erklärung grundsätzlich bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht insgesamt unwirksam ist, wovon auch das Amtsgericht ausgeht. Jedoch ist vorliegend maßgeblich auf die darüber hinaus unstreitig vorliegende enge Verflechtung zwischen den beteiligten Unternehmen abzustellen, die hinreichend auf ein bewusstes und gewolltes auffälliges Missverhältnis bei den Abrechnungen zu Lasten der in das Dauerschuldverhältnis des Mietvertrages eingebundenen Mieter hinweist. Nach dem unstreitigen Tatbestand ist der Geschäftsführer der Kl. zugleich Geschäftsführer der X-GmbH, die ein im Sinne des Steuerrechts einheitliches Unternehmen mit ihr bildet, sowie Geschäftsführer der Y-GmbH, deren Honorar Bestandteil der Berechnung ist. Dieser Umstand reicht für den Fall der festgestellten eklatanten Abweichungen von den vom Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten zu den Positionen Elektroinstallation, Wärmedämmung und Fenster aus, um ein kollusives Verhalten der Kl. und ihrer Firmen aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters, der ein schützenswertes Interesse an der Erhaltung seiner Wohnung hat, zu bejahen. Dies auch dann, wenn man zwar entgegen dem Amtsgericht bei der Einschaltung eigener Unternehmen nicht von einem Vertrauen auf eine Preisgestaltung unterhalb des Mittelwertes, sondern eine diesen jedenfalls nicht überschreitenden ausgeht.

Die Kl. hat keine die Preisbildung entlastenden Umstände geltend gemacht. Der erstmalig mit der Berufung vorgetragene pauschale Einwand des von dem Sachverständigen nicht berücksichtigten Generalunternehmerzuschlags zwischen 10-15 % greift nicht. Denn dabei handelt es sich um ein gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Ziffer 3 ZPO unzulässiges neues Verteidigungsmittel. Außerdem sind auch unter Berücksichtigung dieses Zuschlags die Preise weiterhin eklatant überhöht.

Für den vorliegenden Sonderfall der kollusiv erhöhten Preise erscheint die Annahme einer Teilunwirksamkeit entgegen der Regelwirkung des § 139 BGB als unangemessen, da damit ein wirksamer Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich weit überhöht abgerechneten Modernisierungszuschlägen unterlaufen werden würde.

Irrelevant ist vorliegend, dass von der Sittenwidrigkeit nicht alle Maßnahmen betroffen sind (so z. B. nicht die Balkone) bzw. die Angemessenheit und Ortsüblichkeit der Preise nicht hinsichtlich aller Maßnahmen (hier: neue Gas-Zentralheizung nebst zentraler Solar-Warmwasserbereitung) überprüft worden ist. Denn die Kl. hätte sich von der durch die Sittenwidrigkeit des Vorgehens infizierten Erhöhungserklärung vollständig lösen und eine neue Erhöhungserklärung abgeben müssen. Dies hat sie jedoch nicht getan.

2. Zu Recht hat das Amtsgericht auch eine Berechtigung der Kl. zur Mieterhöhung in Höhe von 40,08 € aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. Oktober 2016 verneint.

a) Bei Kosten für eine Ersatzunterkunft sowie für Kosten für Packmaterial und Packhelfer sowie Bewachungskosten handelt es sich nicht um Kosten, welche - wie in § 559 Abs. 1 BGB verlangt - für die Wohnung aufgewendet worden sind. Denn diese Kosten sind nicht infolge, sondern lediglich anlässlich der Baumaßnahme angefallen, weswegen eine Umlage im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nicht in Betracht kommt (vgl. Hinz, NZM 2013, 209, 222).

Soweit der Vermieter im Einzelfall für die Kosten der Unterbringung der Mieter während der Bauphase gemäß §§ 555d Abs. 6, 555a Abs. 3 BGB aufzukommen hat, kommt es nicht zu einer „Rückbelastung“ der Mieter im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung (MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 15).

b) Hinzu kommt, dass die Kl. nicht dargelegt hat, welche erforderlichen Aufwendungen tatsächlich entstanden sind. Sie hat zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens lediglich ausgeführt, dem Bekl. einen Vorschuss in Höhe von 4.372,50 € gezahlt zu haben. Dabei ist aus den als Anlagen eingereichten Schreiben der Kl.vertreter vom 13. Juli 2015 und vom 3. September 2015 zu ersehen, dass sich die Parteien nicht darüber einig waren, ob die vom Bekl. angesetzten Zeiten und Kosten angemessen und erforderlich waren. Auch im hiesigen Verfahren hat die Kl. die Erforderlichkeit bestimmter Positionen, für welche ein Vorschuss gefordert und bezahlt worden war, bestritten, weswegen sie bereits selbst zum Teil bestreitet, dass diese Kosten - wenn man sie dem Grunde nach für ansatzfähig für eine Mieterhöhung hielte - tatsächlich für die Modernisierungsmaßnahmen erforderlich waren und damit nach § 559 BGB berücksichtigungsfähig wären.

c) Schließlich wären nur Aufwendungen - wie vom Amtsgericht ausgeführt - ansatzfähig, die ausschließlich durch Modernisierungsarbeiten verursacht wurden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 559 Rn. 62). Das ist bei den vom Bekl. geltend gemachten Aufwendungen nicht der Fall. Zum einen sollte in der Wohnung die Rohinstallation Elektro als Erhaltungsmaßnahme und nicht als Modernisierungsmaßnahme neu verlegt werden (vgl. Vergleich vom 28. Oktober 2015, AG Mitte, 15 C 2/14). Da in dieser Zeit kein Strom vorhanden war, war die Wohnung nicht bewohnbar und ein Auszug des Bekl. erforderlich. Ferner sind erhebliche Kosten dadurch entstanden, dass ein Stahlträger das Badezimmer des Bekl. beschädigt hatte.

Berufungsverfahren durch Berufungsrücknahme erledigt.

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorsätzlich und unerlaubt im Zusammenwirken mit anderen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt überhöhte Kosten durch eine Modernisierungsumlage auf den Mieter um, verstößt die Mieterhöhung gegen die guten Sitten und ist selbst dann unwirksam, wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte, so das LG Berlin.

Die Eigentümerin, eine GmbH, hatte diverse Modernisierungsarbeiten – Verbesserung der Elektroinstallation, Wärmedämmung, Einbau energiesparender Fenster – von mit ihr verbundenen Firmen durchführen lassen. Die dafür gezahlten Baukosten und Honorare wichen deutlich von den durch einen Sachverständigen ermittelten angemessenen Kosten ab. Das LG Berlin hielt die darauf gestützte Mieterhöhungserklärung für sittenwidrig.

Die gesamte Mieterhöhungserklärung sei wegen Sittenwidrigkeit unwirksam, da die Klägerin beabsichtigt habe, den Beklagten mit überhöhten Preisen zu übervorteilen. Die von der Klägerin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten zielte darauf ab, den Beklagten Kosten aufzuerlegen, die in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung stehen, und dieser vorsätzliche Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sei auf die personellen und unternehmerischen Verflechtungen der auf Seiten der Klägerin beteiligten Gesellschaften zur eigenen Gewinnmaximierung zurückzuführen.

Zwar sei eine Mieterhöhungserklärung bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht insgesamt unwirksam, jedoch müsse in diesem Fall maßgeblich auf die darüber hinaus unstreitig vorliegende enge Verflechtung zwischen den beteiligten Unternehmen abgestellt werden, die hinreichend auf ein bewusstes und gewolltes auffälliges Missverhältnis bei den Abrechnungen zu Lasten der Mieter hinweise.

Der Geschäftsführer der Klägerin sei zugleich Geschäftsführer der X-GmbH, die ein im Sinne des Steuerrechts einheitliches Unternehmen mit ihr bilde, sowie Geschäftsführer der Y-GmbH, deren Honorar Bestandteil der Berechnung sei. Dieser Umstand reiche für den Fall der festgestellten eklatanten Abweichungen von den vom Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten zu den Positionen Elektroinstallation, Wärmedämmung und Fenster aus, um ein kollusives Verhalten der Klägerin und ihrer Firmen aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters zu bejahen.

Die habe seine Preisbildung auch nicht erklären können. Auch unter Einbeziehung eines vom Sachverständigen nicht berücksichtigten Generalunternehmerzuschlags zwischen 10 und 15 % seien die Preise weiterhin „eklatant“ überhöht.

Für den vorliegenden Sonderfall der in unzulässiger Zusammenwirkung mit Dritten erhöhten Preise erscheine die Annahme einer Teilunwirksamkeit als unangemessen, da damit ein wirksamer Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich weit überhöht abgerechneten Modernisierungszuschlägen unterlaufen werden würde.

Irrelevant sei hier deshalb, dass von der Sittenwidrigkeit nicht alle Maßnahmen betroffen seien. Die Klägerin hätte vielmehr die durch die Sittenwidrigkeit des Vorgehens infizierte Erhöhungserklärung in den Papierkorb werfen und eine neue Erhöhungserklärung abgeben müssen. Dies habe sie jedoch nicht getan.

Zu Recht habe das Amtsgericht auch die Berechtigung aus einer weiteren Mieterhöhung aufgrund der Kosten für eine Ersatzunterkunft sowie für Kosten für Packmaterial und Packhelfer sowie Bewachungskosten verneint. Hierbei handele es sich nicht um Kosten, die für die Wohnung aufgewendet worden seien. Diese Kosten seien nicht infolge, sondern lediglich anlässlich der Baumaßnahme angefallen, weswegen eine Umlage im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nicht in Betracht komme.

Das Argument, dass Kosten nicht infolge, sondern nur anlässlich der Baumaßnahme angefallen seien, ist typische juristische Haarspalterei, um ein unerwünschtes Ergebnis zu vermeiden. Darauf (infolge, anlässlich) kommt es nicht an. Entscheidend ist der innere Sachzusammenhang, mithin, ob die Kosten zur Durchführung der Maßnahme erforderlich waren.