Vorrang des Vermieterpfandrechts bei "Mantel-Sicherungsübereignungs-Vertrag"

Wird eine Sicherungsübereignung durch den Mieter erst mit Einbringen der Sachen in die Mieträume wirksam, erwirbt der Sicherungsnehmer nur ein mit dem vorrangigen Pfandrecht des Vermieters belastetes Eigentum.

Die Verfügungskl. mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 12. Juni 1998 von der Verfügungsbekl. zu 1. Gewerberäume zum Betrieb einer Apotheke. Das Mietverhältnis begann nach dem Mietvertrag am 1. August 1998.

Am 15. Juli 1998 schlossen die Verfügungskl. als "Sicherungsgeber" und die H.-Bank einen "Mantel-Sicherungsübereignungs-Vertrag", in dem es u. a. wie folgt heißt:

"1. Gegenstand der Sicherungsübereignung - Der Sicherungsgeber überträgt hiermit das Eigentum an dem in der (den) Anlage(n), die wesentlicher Bestandteil dieser Erklärung ist (sind), näher bezeichneten Gegenständen an die Bank. ...

2. Übertragung des Anwartschaftsrechts - Sollten am Sicherungsgut noch Eigentumsvorbehalte bestehen, so überträgt der Sicherungsgeber hiermit der Bank sein Anwartschaftsrecht auf Eigentumserwerb. ...

3. Übergabeersatz - Die Übergabe des Sicherungsgutes an die Bank wird dadurch ersetzt, daß der Sicherungsgeber es für die Bank sorg-fältig unentgeltlich verwahrt. Soweit Dritte unmittelbaren Besitz am Sicherungsgut erlangen, tritt der Sicherungsgeber bereits seine bestehenden und künftigen Herausgabeansprüche an die Bank ab. ..."

In der Anlage zu diesem Vertrag heißt es:

"... Übereignet ist der jeweilige Gesamtbestand an Apothekeneinrichtungsgegenständen, Maschinen und Laborgeräten jeder Art sowie des Mobiliars, der sich an dem in Spalte 4 näher bezeichneten Lagerort befindet. Neuzugänge gehen mit Verbringung an diesen Lagerort in das Eigentum der Bank über . ..."

In der Folgezeit geriet die Verfügungskl. mit den Mietzinszahlungen in Rückstand. In einer außergerichtlichen Vereinbarung verpflichtete sich die Verfügungskl., die Mieträume an den Verfügungsbekl. zu 1. herauszugeben.

Mit Schreiben vom 19. Oktober 2000 ermächtigte die H.-Bank die Verfügungskl., gegenüber den Verfügungsbekl. im eigenen Namen Unterlassungsansprüche bezüglich der sicherungsübereigneten Gegenstände geltend zu machen

Mit Anwaltsschreiben vom 9. Oktober 2000 wurde die Verfügungskl. von der Verfügungsbekl. zu 1. aufgefordert, bis spätestens zum 16. November 2000 Mietzinsrückstände in Höhe von 60.542,70 DM auszugleichen. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung wurde der Verfügungskl. unter Hinweis auf das Vermieterpfandrecht der Verfügungsbekl. zu 1. der Pfandverkauf hinsichtlich diverser im einzelnen benannter, in den Mieträumen befindlicher Einrichtungsgegenstände angedroht. Die Verfügungskl. hat gegen die Verfügungsbekl. am 9. Januar 2001 eine einstweilige Verfügung erwirkt, durch die der Verfügungsbekl. unter Androhung von Ordnungsgeld und/oder Ordnungshaft untersagt worden ist, einen Pfandverkauf von Inventar und Gegenständen aus den Räumlichkeiten der vormaligen Apotheke durchzuführen.

Aus den Gründen: Auf den Widerspruch der Kl. war gemäß §§ 935, 940, 924, 925 ZPO über die Rechtmäßigkeit der erlassenen einstweiligen Verfügung zu entscheiden. Dies führte zur Aufhebung der einstweiligen Verfügung und zur Zurückweisung des Antrages auf ihren Erlaß, denn der Verfügungskl. fehlt ein Verfügungsanspruch.

Die Verfügungskl. ist zwar berechtigt, in gewillkürter Prozeßstandschaft für die H.-Bank deren Rechte im eigenen Namen geltend zu machen, denn die Verfügungskl. wurde durch Schreiben der H.-Bank vom 19. Oktober 2000 ermächtigt, deren Ansprüche auf Unterlassung an den sicherungsübereigneten Gegenständen im eigenen Namen gegenüber Dritten geltend zu machen. Die Verfügungskl. hat hieran auch ein eigenes wirtschaftliches Interesse, denn sie hat für die Anschaffung der sicherungsübereigneten Gegenstände bei der H.-Bank Kredite aufgenommen, die im Fall der Verwertung der Sachen im Wege des Pfandverkaufs voraussichtlich gekündigt werden.

Die H.-Bank hat gegen die Verfügungsbekl. zu 1. aber keinen Anspruch auf Unterlassung des angedrohten Pfandverkaufs, denn die Verfügungsbekl. zu 1. hat an den Gegenständen in den Mieträumen ein dem Sicherungseigentum der H.-Bank vorgehendes Vermieterpfandrecht gemäß § 559 BGB.

Es kann dahinstehen, ob - wie die Verfügungsbekl. zu 1. behauptet - die gemäß Mantel-Sicherungsübereignungs-Vertrag vom 15. Juli 1998 an die H.-Bank übereigneten Gegenstände sich bei Abschluß des Ver-trages bereits in den Mieträumen befanden oder nicht, denn selbst wenn sie zu jenem Zeitpunkt noch nicht in die Mieträume geliefert wa-ren - wie die Verfügungskl. behauptet -, wären sie mit Einbringen in die Mieträume vom Vermieterpfandrecht erfaßt worden. Bei der Sicherungsübereignung einer Sachgesamtheit - wie hier - müssen, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen, die von der Sicherungsübereignung erfaßten Gegenstände hinreichend gekennzeichnet sein, damit jeder, der die zugrunde liegende Parteivereinbarung kennt, die übereigneten Sachen von den anderen unterscheiden kann. Waren die von der Verfügungskl. an die H.-Bank übereigneten, im Mantel-Sicherungsübereignungs-Vertrag nicht näher bezeichneten Gegenstände noch nicht in den Mieträumen, so war die Übereignung durch Einigung und Vereinbarung eines vorweggenommenen Besitzkonstitutes mangels hinreichender Bestimmtheit der Einigung unwirksam, denn solange die Gegenstände nicht in den Mieträumen waren, war völlig unklar, welche Gegenstände zur Sicherheit an die H.-Bank übereignet werden sollten. Erst mit der Einbringung der Gegenstände in die Mieträume wurde die Verfügung der Verfügungskl. ge-mäß § 185 Abs. 2 BGB wirksam, denn dadurch wurde die Einigung hin-reichend bestimmt. Mit der Einbringung der Gegenstände in die Miet-räume entstand aber gemäß § 559 BGB - vorrangig - das Vermieterpfandrecht der Verfügungsbekl. zu 1. (vgl. BGH NJW 1992, 1156 f.).

Dieses Vermieterpfandrecht wäre selbst dann entstanden, wenn die Verfügungskl. die Gegenstände bereits vor dem 1. August 1998, an dem das Mietverhältnis nach dem Mietvertrag begann, in die Mieträume verbracht hätte, denn eingebracht im Sinne des § 559 BGB sind auch Sachen, die mit Zustimmung des Vermieters vor Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter willentlich nicht lediglich vorübergehend in die Mieträume geschafft worden sind (vgl. Bub/Treier/v. Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rz. 846). So liegt der Fall hier, denn daß die Verfügungsbekl. zu 1. mit der Ver-bringung der Gegenstände in die Mieträume nicht einverstanden war, behauptet die Verfügungskl. selbst nicht. Im übrigen hätte die Verfügungsbekl. zu 1. mit der Aushändigung der Schlüssel für die Mieträume an die Verfügungskl. vor Mietbeginn insoweit ihre Zustimmung konkludent erklärt.

Die Verfügungsbekl. zu 1. ist aufgrund des zu ihren Gunsten bestehenden Vermieterpfandrechts gemäß den §§ 1257, 1228 Abs. 2 BGB berechtigt, die in den Mieträumen befindlichen, von der Verfügungskl. eingebrachten Gegenstände zu verwerten, denn der Verfügungsbekl. zu 1. stehen gegenüber der Verfügungskl. - unstreitig - fällige Mietzinsansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien zu.

Eine Raumsicherungsübereignung durch den Mieter an einen Dritten wird erst in dem Moment wirksam, in dem die Sachen in die Mieträume eingebracht werden - ab dann aber geht das Vermieterpfandrecht vor.

Die Mieterin hatte zum Betrieb einer Apotheke einer Bank alle Einrichtungsgegenstände in der Apotheke übereignet. Als sie in Mietrückstand geriet, machte die Vermieterin ihr Pfandrecht geltend. Die Mieterin machte, von der Bank ermächtigt, die Ansprüche aus der Sicherungsübereignung im eigenen Namen geltend und hatte zunächst eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Pfandverwertung erwirkt.

Mit Urteil vom 16. März 2001 hob das Landgericht Berlin die einstweilige Verfügung auf und stellte fest, daß das Vermieterpfandrecht hier vorrangig war. Sicherungsübereignung nach § 930 BGB setzt voraus, daß die einzelnen Gegenstände angegeben sind, die übereignet werden sollen. Zumindest müssen sie bestimmbar sein, was bei einem Raumsicherungsvertrag ausreicht. Dann sind eben all die Gegenstände erfaßt, die sich in den Räumen befinden. Die Übereignung wird aber eben auch nur mit der Einbringung der Gegenstände in die Mieträume wirksam; in diesem Augenblick entsteht auch das Vermieterpfandrecht, das nach der Rechtsprechung vorrangig ist (vgl. OLG Düsseldorf NZM 1998, 237; Schmidt-Futterer/Lammel, Rdnr. 22 zu § 559 BGB).