Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts für Familienangehörige

Das dingliche Vorkaufsrecht für Familienangehörige ist gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung auch dann vorrangig, wenn es bei der Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht bestanden hat (Bestätigung von BGH GE 2023, 651).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Parteien sind geschiedene Eheleute. Im Zuge der Trennung vereinbarten sie im Jahre 2016 in notarieller Urkunde die Teilung ihres gemeinsamen Hauses in Meißen in Wohnungseigentum. Dabei wurden drei Wohnungen gebildet, von denen der Bekl. zwei Wohnungen (Nr. 2 und Nr. 3) und die Kl. eine Wohnung erhielt. Die Parteien bewilligten sich gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte. Unter anderem wurde für die Kl. im Dezember 2016 ein Vorkaufsrecht an der Wohnung Nr. 3 in das Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2019 verkaufte der Bekl. seine beiden Wohnungen an Dritte. Für die Wohnung Nr. 3 (im Folgenden: Wohnung) wurde ein Kaufpreis von 27.000 € vereinbart. Die Kl. erklärte mit Schreiben vom 25. Juni 2019 an den beurkundenden Notar die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Wohnung, die bereits vor Aufteilung in Wohnungseigentum an einen Dritten (nachfolgend Mieter) vermietet worden war. Der Mieter übte das Mietervorkaufsrecht gegenüber dem Bekl. aus. Im Oktober 2019 schlossen der Bekl. und der Mieter einen notariellen Vertrag, in dem die Einzelheiten zu dem durch den Vorkauf zustande gekommenen Kauf geregelt wurden. Der Mieter wurde als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Am 31. März 2022 wurde das für die Kl. eingetragene Vorkaufsrecht gelöscht. Auf die Rechtsbeschwerde der Kl. wies der Senat das Grundbuchamt an, einen Widerspruch gegen die Löschung des Vorkaufsrechts einzutragen (Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, GE 2023, 651 = NJW-RR 2023, 863).

2 Mit ihrer Klage verlangt die Kl. - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - von dem Bekl. die Auflassung des Eigentums an der Wohnung Zug um Zug gegen Zahlung von 27.000 € und Bewilligung der Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch (Antrag 1), Zahlung von weiteren 5.600 € nebst Zinsen wegen vereinnahmter Mieten bis Juni 2021 (Antrag 5), Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 280 € im Monat nebst Zinsen ab Juni 2021 (Antrag 6) sowie die Feststellung der Ersatzpflicht des Bekl. für eventuelle weitere Schäden wegen der Nichtübereignung der Wohnung (Antrag 8). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den Bekl. auf den Antrag zu 7 verurteilt, an die Kl. 4.610,90 € nebst Zinsen zu zahlen, und die Berufung der Kl. im Übrigen zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Bekl. beantragt, verfolgt die Kl. ihre Klageanträge weiter, soweit sie bislang erfolglos geblieben sind, mit Ausnahme der Teilabweisung des Klageantrags zu 7 und der Abweisung des Klageantrags zu 11.

I. 3 Das Berufungsgericht meint, die Kl. habe keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Auflassung der Wohnung, da ein Kaufvertrag durch die Ausübung ihres dinglichen Vorkaufsrechts nicht zustande gekommen sei. Die Kl. habe das Vorkaufsrecht zwar fristgerecht ausgeübt und der Notar sei auch empfangsberechtigt gewesen. Der Wirksamkeit stehe aber das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 BGB entgegen. Dieses sei nicht nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil der Bekl. die Wohnung nicht an die Kl., sondern an Dritte verkauft habe. Das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gehe dem gewillkürten dinglichen Vorkaufsrecht jedenfalls dann vor, wenn Letzteres - wie hier - bei Überlassung der Wohnung noch nicht bestanden habe. Auf die zeitliche Reihenfolge der Ausübung der Vorkaufsrechte komme es nicht an. Der Mieter habe das Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt. Mangels Kaufvertrags zwischen der Kl. und dem Bekl. seien auch die weiteren geltend gemachten Ansprüche hinsichtlich der Wohnung nicht gegeben.

II. 4 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Auflassung nicht verneint werden.

5 1. Im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass sich ein Anspruch der Kl. auf Auflassung des Wohnungseigentums nur aus einem durch die Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts zwischen ihr und dem Bekl. zustande gekommenen Kaufvertrag (i.V.m. § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) ergeben kann. Richtig ist auch, dass das Zustandekommen eines solchen Kaufvertrags voraussetzt, dass - wovon das Berufungsgericht offenbar ausgeht und was jedenfalls für die Revisionsinstanz zu unterstellen ist - die Kl. ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat, und dass das dingliche Vorkaufsrecht der Kl. gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters Vorrang genießt. Dann käme die Kl. in den Genuss der Vormerkungswirkung nach § 1098 Abs. 2 BGB i.V.m. § 883 Abs. 2, § 888 BGB und wäre die zugunsten des Mieters vorgenommene Verfügung des Bekl. ihr gegenüber unwirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, GE 2023, 651 = NJW-RR 2023, 863 Rn. 37). Die zu Unrecht erfolgte (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, aaO. Rn. 7 ff., 37) Löschung des Vorkaufsrechts hätte die Vormerkungswirkung nicht beseitigt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Dezember 1972 - V ZR 76/71, BGHZ 60, 46 zur Auflassungsvormerkung; Grüneberg/Herrler, BGB, 83. Aufl., § 883 Rn. 19 aE.). Die Kl. könnte von dem Bekl. weiterhin die Auflassung des Wohnungseigentums Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises verlangen. Dieser wäre aufgrund der relativen Unwirksamkeit der Veräußerung an den Dritten auch in der Lage, den Anspruch zu erfüllen und der Kl. das Eigentum zu verschaffen.

6 2. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, diese Voraussetzungen lägen nicht vor, weil das Vorkaufsrecht des Mieters gegenüber dem dinglichen Vorkaufsrecht der Kl. Vorrang genieße.

7 a) Wie der Senat zwischenzeitlich in einem zwischen der hiesigen Kl. und dem Mieter als Beteiligten geführten Rechtsbeschwerdeverfahren entschieden hat (Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863), genießt das dingliche Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. So liegt es hier, denn Eheleute sind auch dann als Familienangehörige im Sinne dieser Regelung anzusehen, wenn sie geschieden sind (Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, aaO. Rn. 31 m.w.N.).

8 b) Soweit die Revisionserwiderung mit dem Berufungsgericht der Ansicht ist, das für den Familienangehörigen bestellte dingliche Vorkaufsrecht könne jedenfalls dann keinen Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters haben, wenn es - wie hier - bei Überlassung der Wohnung an den Mieter noch nicht bestanden habe, trifft dies ebenso wenig zu wie die Annahme der Revisionserwiderung, der Senat habe diese Frage noch nicht entschieden. Der Beschluss des Senats vom 27. April 2023, der keine Einschränkung hinsichtlich der zeitlichen Reihenfolge enthält, ist just zu dem auch in diesem Verfahren gegenständlichen Sachverhalt ergangen, und ihm lässt sich zweifelsfrei entnehmen, dass der Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts des Familienangehörigen auch dann gilt, wenn dieses erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt wurde. Der Senat begründet die Vorrangigkeit des für den Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrechts nämlich mit dem gesetzgeberischen Regelungskonzept in § 577 BGB und der wertungsmäßigen Gleichstellung des Verkaufs der an den Mieter überlassenen Wohnung durch den Vermieter an eine ihm nahestehende Person mit der Bestellung eines Vorkaufsrechts für eine solche Person (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, GE 2023, 651 = NJW-RR 2023, 863 Rn. 34 f.). Wenn der Vermieter das Wohnungseigentum auch nach Überlassung der Wohnung an den Mieter direkt an den Familienangehörigen verkaufen könnte, ohne dass der Mieter zum Vorkauf berechtigt wäre, ist nicht ersichtlich, warum das Mietervorkaufsrecht Vorrang gegenüber einem nach Überlassung der Wohnung an den Mieter für einen Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrecht haben sollte (vgl. Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, aaO. Rn. 35). Für die Annahme, der Senat habe sich mit dieser Konstellation nicht befasst, ist somit kein Raum.

III. 9 1. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil noch weitere Feststellungen zu treffen sind. Mangels Entscheidungsreife ist die Sache daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

10 2. Das Berufungsgericht wird nunmehr die Voraussetzungen des Auflassungsanspruchs zu prüfen und sich dann ggf. auch mit den weiteren Klageanträgen zu befassen haben, die es bislang - aus seiner Sicht folgerichtig - schon mangels Zustandekommens eines Kaufvertrags zwischen den Parteien als unbegründet angesehen hat.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besteht nicht, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußert wird. Entsprechendes gilt bei Begründung eines dinglichen, also im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts – so der BGH unlängst. Das dingliche Vorkaufsrecht für Familienangehörige gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters hat selbst dann Vorrang, wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter eingetragen wurde, so der BGH jetzt.

Die geschiedenen Eheleute hatten im Zuge der Trennung die Teilung ihres gemeinsamen Hauses in Wohnungseigentum vereinbart. Für die drei Wohnungen bewilligten sie gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte. Der Beklagte (Ehemann) verkaufte eine vermietete Wohnung, für die der Mieter sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübte. Das Vorkaufsrecht der Klägerin (Ehefrau) wurde im Grundbuch gelöscht; auf die Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung des OLG Dresden wies der BGH das Grundbuchamt an, einen Widerspruch gegen die Löschung einzutragen (GE 2023, 651). Die Klägerin verlangte vom Beklagten Auflassung und Zahlung nach Ausübung ihres Vorkaufsrechts; das OLG Dresden verneinte (erneut) ein Vorkaufsrecht der Klägerin, da jedenfalls das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters vorrangig sei, wenn ihm schon vorher die Wohnung überlassen worden war.

Auf die Revision der Klägerin hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung auf. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters habe auch dann keinen Vorrang vor dem dinglichen Vorkaufsrecht, wenn dem Mieter die Wohnung vorher überlassen worden sei. Der Beschluss des Senats vom 27. April 2023 sei „just zu dem auch in diesem Verfahren gegenständlichen Sachverhalt ergangen“, und ihm lasse sich zweifelsfrei entnehmen, dass die Vorrangigkeit des für den Familienangehörigen bestellten dinglichen Vorkaufsrechts aus dem gesetzgeberischen Regelungskonzept in § 577 BGB folge.

Zum Begriff des Familienangehörigen siehe BGH GE 2024, 893.