Vorrang

Vorrang; Zweckentfremdungsverbot; Baugenehmigung

Das wohnungswirtschaftliche Zweckentfremdungsverbot geht dem materiellen Baurecht vor, wenn dieses sowohl eine Wohn als auch eine gewerbliche Nutzung zuläßt.

Das Verhältnis von Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung richtet sich nach Landesrecht. Es kann bestimmen, daß die Erteilung einer Baugenehmigung bei zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungsbedürftigkeit von der vorherigen wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung abhängig ist.

Die Kl. ist Eigentümerin eines in einem Mischgebiet gelegenen Wohnhauses. Im vorliegenden Verfahren begehrt sie die baurechtliche Genehmigung für die Nutzungsänderung von zwei Wohnungen für Bürozwecke. Die Zweckentfremdungsgenehmigung für diese Nutzungsänderung ist ihr bereits rechtskräftig versagt worden. Aus diesem Grunde lehnte die Bekl. auch den Bauantrag der Kl. ab. Widerspruch und Klage blieben erfolglos. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen des § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO 1993 für die Erteilung einer Baugenehmigung als nicht gegeben angesehen, weil die vorgreifliche wohnungswirtschaftliche Genehmigung nicht erteilt worden sei.

Die sinngemäß auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde ist teilweise bereits unzulässig und im übrigen zumindest unbegründet.

Mit ihrer Frage, ob die (hessische) Zweckentfremdungsverordnung verfassungsmäßig sei, formuliert die Beschwerde keine Frage, die im Revisionsverfahren geklärt werden könnte. Revisibles Recht wird mit ihr nämlich nur insoweit berührt, wie die verfassungsrechtlichen Bedenken der Beschwerde aus Art. 14 GG hergeleitet werden. Zu dieser Grundrechtsnorm wirft sie jedoch keine rechtsgrundsätzlich klärungsbedürftige Frage auf. Daß Eigentumsbeschränkungen durch Gesetz oder durch eine auf gesetzlicher Ermächtigung beruhende Rechtsverordnung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG grundsätzlich zulässig sind, entspricht allgemeiner Auffassung. Zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) - MRVerbG -, auf dem die Zweckentfremdungsverordnung beruht, hat das Bundesverfassungsgericht dies bereits ausdrücklich entschieden (BVerfGE 38, 348 [370 f.]). Nicht klärungsbedürftig ist, daß das Zweckentfremdungsverbot dem materiellen Baurecht vorgeht, wenn dieses sowohl eine Wohn- als auch eine gewerbliche Nutzung zuläßt. Art. 6 MRVerbG bezweckt die Erhaltung vorhandenen Wohnraums im Interesse einer ausreichenden Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Das für diesen Zweck in der Vorschrift geschaffene Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum wäre überflüssig, wenn es nur dort einsetzbar wäre, wo ohnehin nur eine Wohnnutzung zulässig ist. Die vom Gesetzgeber beabsichtigte Wirkung kann das Zweckentfremdungsverbot vielmehr nur dort entfalten, wo andernfalls nach materiellem Baurecht, insbesondere nach den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung, auch eine andere Nutzung zulässig wäre. Übrigens trifft dies nicht nur für Mischgebiete, sondern für praktisch sämtliche Baugebiete zu; selbst im Wohngebiet sind andere als Wohnnutzungen zulässig, wie das Berufungsgericht zutreffend unter Hinweis auf § 3 und § 4 BauNVO ausgeführt hat. Daraus folgt zugleich, daß auch die Umwandlung von Wohnungen in nach § 13 BauNVO planungsrechtlich zulässige Büros für freiberuflich Tätige dem Zweckentfremdungsrecht unterliegt.

Im übrigen richtet sich das Verhältnis von Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung nach dem irrevisiblen Landesrecht. Im vorliegenden Fall haben die Vorinstanzen den einschlägigen § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO im Sinne der sogenannten Schlußpunkttheorie dahingehend ausgelegt, daß die Erteilung einer Baugenehmigung bei zweckentfremdungsrechtlicher Genehmigungsbedürftigkeit auch von der vorherigen wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung abhängig sei. Diese Auslegung des Landesrechts steht im Einklang mit dem Bundesrecht. Selbst bei einem anderen Verständnis des Landesrechts würde im Ergebnis nichts anderes gelten. Denn auch wenn das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung im Baugenehmigungsverfahren nicht zu prüfen wäre, wäre die Versagung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung hier nicht zu beanstanden, weil nach der rechtskräftigen Ablehnung des Antrages auf Erteilung der wohnungswirtschaftlichen Genehmigung kein Sachbescheidungsinteresse für den Bauantrag bestehen würde.

Ein Eigentümer eines Wohnhauses in einem Mischgebiet wollte zwei Wohnungen für Bürozwecke umbauen. Die Zweckentfremdungsgenehmigung war ihm allerdings schon rechtskräftig versagt worden. Auch die Baugenehmigung wurde abgelehnt.

Zu Recht, wie das BVerwG mit Beschluß vom 6. November 1996 befand. Das Zweckentfremdungsrecht gehe dem materiellen Baurecht vor. Selbst wenn keine baurechtlichen Bedenken bestünden, dürfe eine Baugenehmigung für eine zweckentfremdungsrechtlich verbotene Nutzung nicht erteilt werden.