Vormiete und Mietpreisbremse

1. Der Vermieter kann sich auf eine höhere Miete als die nach § 556d BGB zulässige berufen, wenn er im Streitfall den Mietvertrag mit dem Vormieter vorlegt.

2. Der Mieter, der sich auf ein Scheingeschäft beruft, hat die dafürsprechenden Umstände darzulegen und zu beweisen.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen der Bekl. und dem Mieter … (im Folgenden: Mieter) besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung in Berlin, Seitenflügel, Erdgeschoss. Das Mietverhältnis begann gemäß Mietvertrag vom 21.12.2020 am 1.1.2021. Als Nettokaltmiete wurde ein Betrag i.H.v. 434 € vereinbart bei einer Wohnungsgröße von 34 m2. In der Anlage zum Mietvertrag ist als Vormiete ebenfalls ein Betrag i.H.v. 434 € angegeben. […]

Der Mieter erteilte der Kl. den Auftrag zur Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sogenannten Mietpreisbremse. […]

Die Bekl. behauptet, mit den Vormietern sei gemäß Mietvertrag vom 1.10.2011 eine Nettokaltmiete i.H.v. 479 €, gemäß Mietvertrag vom 12.11.2015 eine Nettokaltmiete i.H.v. 434 € und gemäß Mietvertrag vom 4.5.2019 eine Nettokaltmiete i.H.v. 434 € vereinbart gewesen und gezahlt worden. Auch am 1.6.2015 habe das Mietverhältnis vom 1.10.2011 mit einer Nettokaltmiete i.H.v. 479 € bestanden. […]

1. a) Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung eines Betrages i.H.v. 141,23 € gemäß den §§ 556g Abs. 1, 812 Abs. 1 BGB bezüglich der für den Monat August 2021 an die Bekl. gezahlten Miete. Die zwischen den Parteien im Mietvertrag vom 21.12.2020 vereinbarte Miete i.H.v. 434 € ist nicht in Höhe eines Teilbetrages von 141,23 € unwirksam.

Es kann dahinstehen, wie hoch die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete wäre. Gemäß § 556e Abs. 1 BGB durfte eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Insoweit hat die Bekl. durch Vorlage der Originalmietverträge im Verhandlungstermin am 28.7.2022 den Urkundenbeweis gemäß § 420 ZPO erbracht, dass mit den Vormietern gemäß Mietvertrag vom 1.10.2011 eine Nettokaltmiete i.H.v. 479 €, gemäß Mietvertrag vom 12.11.2015 eine Nettokaltmiete i.H.v. 434 € und gemäß Mietvertrag vom 4.5.2019 eine Nettokaltmiete i.H.v. 434 € vereinbart gewesen ist. Das Bestreiten der Kl., dass die jeweils im Mietvertrag angegebene Miethöhe auch tatsächlich vom Vormieter gezahlt worden ist, wäre nur dann erheblich, wenn es sich hinsichtlich der vereinbarten Miethöhe um ein Scheingeschäft gehandelt hätte. Insoweit ist die Kl. trotz gerichtlichen Hinweises ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen. Damit war zum Stichtag 1.6.2015 bereits eine Vormiete i.H.v. 479 € aufgrund der Ausnahmevorschrift gemäß § 556e Abs. 1 BGB bestandsgeschützt und die weiteren in der Folgezeit vereinbarten Mieten i.H.v. 434 € ebenfalls gemäß § 556e Abs. 1 BGB wirksam vereinbart.

Der Vermieter darf bei Neuvermietung immer die Vormiete verlangen, auch wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. Zum Nachweis reicht grundsätzlich die Vorlage des Mietvertrags mit dem Vormieter. Ein Beweis, dass diese auch gezahlt wurde, muss nicht angetreten werden.

Im Mietvertrag vom 21. Dezember 2020 war eine Nettokaltmiete von über 12 €/m2vereinbart; in der Anlage zum Mietvertrag wurde auf eine entsprechend hohe Vormiete verwiesen. Der Mieter verlangte über eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft Rückzahlung der überhöhten Miete wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse; die von der Vermieterin vorgelegten Originalmietverträge beträfen ein Scheingeschäft.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Rückzahlungsklage ab, da die Klägerin trotz gerichtlichen Hinweises nicht dargelegt habe, warum es sich um Scheingeschäft gehandelt habe. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, zusätzlich zur Vereinbarung der Vormiete auch zu beweisen, dass diese tatsächlich gezahlt worden sei.

In Kommentaren heißt es, dass § 556e BGB „umfangreiche Möglichkeiten der Umgehung und des Missbrauchs“ biete und das Gericht dem im Rahmen der Beweiserhebung im Einzelnen nachzugehen habe (BeckOGK Rn. 67 zu § 556e). Der Mieter dürfe sich, soweit es sich um die Behauptung einer durchgeführten Modernisierung handele, die eine erhöhte Miete rechtfertige, auf ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken (Schmidt-Futterer, Rn. 63 zu § 556e). Für die Behauptung, der vorgelegte Mietvertrag mit dem Vormieter sei ein Scheingeschäft, gilt das nicht. Für diesen Vorwurf des versuchten Prozessbetrugs ist eine substantiierte Darlegung erforderlich.