Vormiete nach zeitlich letzter Wohnungsvermietung, unbeachtliche anderweitige Nutzung oder Leerstand

Im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB ist auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB geschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen. Es steht der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB nicht entgegen, dass die nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilende Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgt, sondern der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt, selber nutzt oder zu anderen als Wohnzwecken vermietet.

Die Kl. begehrt als Mieterin einer Wohnung die Feststellung der unter Beachtung der sog. Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete sowie die Rückzahlung überzahlten Mietzinses.

Die beklagte Vermieterin schloss am 1. August 2011 mit Frau X einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Als Gesamtmietzins waren mtl. 950 € vereinbart. Im Anschluss daran vermietete die Bekl. die Wohnung am 13. Dezember 2012 als Büro an die Y-GmbH zu einem Gesamtmietzins von mtl. 900 €. Nach Beendigung dieses Mietverhältnisses schloss die Bekl. mit der Kl. am 14. April 2016 einen Wohnraummietvertrag über die genannten Räume mit Wirkung ab dem 1. Mai 2016. Dabei vereinbarten die Parteien eine monatliche Nettokaltmiete von 950 €. Das von der Bekl. an die Kl. mitvermietete Inventar entsprach dabei dem an die Mieterin X zur Verfügung gestellten mit Ausnahme eines Tisches, eines Stuhles und eines Bettes; Letztere wurden von der Bekl. lediglich der Mieterin X, nicht aber der Kl. zur Verfügung gestellt. Seit dem 1. August 2011 schloss die Bekl. über die genannten Verträge hinaus keine weiteren Mietverträge über die streitgegenständlichen Räume.

Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Kl. gegenüber der Bekl. einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und machte eine rechtsgrundlose Überzahlung von monatlich 222,24 € geltend. Ihrer auf Feststellung einer preisrechtlich lediglich in Höhe von 695,49 € zulässigen Nettokaltmiete gerichteten Klage gab das Amtsgericht ebenso statt wie einem Zahlungsantrag in Höhe von 1.527,24 € nebst anteiliger Zinsen wegen angeblicher Überzahlungen der Kl. im Zeitraum Mai bis Oktober 2017.

Die Berufung ist begründet. Der auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Antrag ist ebenso unbegründet wie der Antrag auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses.

Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, dass die gesetzlichen Regelungen der sog. Mietpreisbremse - nach Auffassung der Kammer - verfassungswidrig und derzeit Gegenstand mehrerer beim BVerfG anhängiger Normenkontrollverfahren sind (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 - 67 S 328/17, GE 2018, 761 = ZMR 2018, 766). Denn selbst im Falle der Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB wäre die von den Parteien getroffene Mietzinsabrede wirksam.

Die streitgegenständliche Mietzinsvereinbarung ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB teilweise unwirksam, da die Parteien durch Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950 € nicht zu Ungunsten der Kl. von den §§ 556d ff. BGB abgewichen sind. Die Kl. kann sich gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen.

Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Bekl. hat mit der Mieterin X am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei ausweislich dessen § 4 Ziffer 1 eine Nettokaltmiete in Höhe von 950 € vereinbart. Auch wenn die Mietvertragsparteien der Vormieterin keine Pflicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auferlegt haben, ändert das an der Mietzinsstruktur nichts (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2018 - V ZR 60/17, NZM 2018, 675). Es spielt ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung als „möblierte Wohnung laut Inventarliste“ vermietet wurde. Denn auch der Kl. wurde die Wohnung teilmöbliert überlassen. Soweit der Vormieterin von der Bekl. über das der Kl. überlassene Inventar hinaus noch ein Stuhl, ein Tisch und ein Bett zur Verfügung gestellt wurden, führt diese marginale Abweichung zu keiner anderen Mietzinsstruktur und fällt auch für die Preisfindung, -bildung und -bemessung nicht ins Gewicht (vgl. Wichert, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556e Rz. 8).

Die Bekl. ist mit ihrem Vorbringen zum Abschluss des Vormietverhältnisses nicht gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO präkludiert, obwohl der wesentliche Vortrag dazu erst im zweiten Rechtszug erfolgt ist. Denn die Kl. hat den Vertragsschluss im Berufungstermin ausdrücklich unstreitig gestellt und sich lediglich auf eine abweichende - im Ergebnis allerdings unzutreffende - Auslegung der vereinbarten Mietzinsstruktur berufen. Unstreitige Tatsachen indes sind im zweiten Rechtszug immer zu berücksichtigen, selbst wenn ihre Geltendmachung auf prozessualer Nachlässigkeit beruht (vgl. Ball, in: Musielak/Volt, ZPO, 15. Aufl. 2018, § 531 Rz. 16 m.w.N.). Unabhängig davon beruhte der neue zweitinstanzliche Vortrag nicht auf prozessualer Nachlässigkeit i.S.d. § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO. Die Bekl. hat unbestritten vorgetragen, auf die Vertragsunterlagen mit der Vormieterin erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland gestoßen zu sein. Das ist prozessual unschädlich, da die Bekl. erstinstanzlich noch irrtümlich davon ausgegangen war, dass der Vertragsschluss mündlich und noch dazu mit dem Vater der Vormieterin zustande gekommen sei. Damit war ihr der schriftliche Vertragsschluss mit der Vormieterin im ersten Rechtszug unbekannt. Zu Ermittlungen ihr unbekannter Tatsachen ist eine Partei jedoch nicht verpflichtet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 30. Oktober 2013 - VII ZR 339/12, NJW-RR 2014, 85, juris Tz. 9).

Bei der Mieterin X handelte es sich um die Mieterin, die die „vorherige Miete“ i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 „zuletzt schuldete“. Abzustellen ist dabei auf das letzte Wohnraummietverhältnis, das der Vermieter vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB durch Erlass einer landesrechtlichen Verordnung i.S.d. §§ 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB begründet hat.

Es ist für die Bekl. insoweit zunächst unschädlich, dass das mit der Mieterin X begründete Mietverhältnis nicht unmittelbar bis zur Begründung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses währte.

§ 556e Abs. 1 BGB verlangt für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses an das Vormietverhältnis. Die gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf § 556e Abs. 1 BGB zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (so Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8), ist mit dem Wortlaut des Gesetzes ebenso unvereinbar wie mit dem in der Gesetzesbegründung zutage getretenen gegenteiligen Willen des Gesetzgebers, der dem Vermieter einen verlässlichen und nicht von Zufälligkeiten der Art und des konkreten Zeitpunkts der Anschlussvermietung abhängigen Bestandsschutz zur Schaffung von Investitionssicherheit gewähren wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Deshalb ist § 556e Abs. 1 BGB selbst dann anwendbar, wenn die Mietsache vor der Anschlussvermietung zeitweilig leersteht (vgl. Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2016, § 556e Rz. 3; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556e Rz. 8; Fleindl, aaO.; Wichert, aaO., Rz. 7).

Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB steht es auch nicht entgegen, dass die Bekl. die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor der - nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden - Anschlussvermietung an die Bekl. nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum an die Y-GmbH vermietet hatte. Der Umstand der gewerblichen Vermietung ist für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB ebenso wenig beachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses:

Der Gesetzgeber hatte den - atypischen - Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss des nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses nicht vor Augen. Er ist stattdessen von einem einheitlichen Vertragszweck bei der „Anschlussvermietung von Wohnungen“ ausgegangen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz). Dabei hat er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handelt. Andernfalls hätte er keine Ausführungen dazu gemacht, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen muss (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 3. Absatz). Denn es sind allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse, die dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfallen.

Der Gesetzgeber wollte für die Vermieter aber gleichzeitig Investitionssicherheit in Höhe der zuletzt geschuldeten Wohnraummiete schaffen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30, 2. Absatz), unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbstgenutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Denn das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Wohnraummiete gründet sich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Vertrauen in den einmal geschaffenen Bestand in sich anschließenden vertragslosen Zeiten, sei es durch Leerstand oder eine Nutzung der Mietsache durch den Vermieter selbst, beseitigt würde. Dasselbe gilt bei einer sich der Vermietung als Wohnraum anschließenden und gleichzeitig dem an den §§ 556d ff. BGB zu messenden Mietverhältnis vorhergehenden Mietzinsabrede, wenn die Vertragsparteien dieser einen von der Nutzung als Wohnung abweichenden Vertragszweck zu Grunde gelegt haben (a.A. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556e Rz. 7):

Für den Gesetzgeber stand bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und von dessen Vertrauen in seine auf einer - vor Invollzugsetzung der §§ 556d ff. BGB - auf Grundlage einer vereinbarten Wohnraummiete geschaffenen Refinanzierungs- und Wirtschaftlichkeitskalkulation im Vordergrund (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 30; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, S. 230 f.). Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen die Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen.

Gemessen daran ist § 556e Abs. 1 BGB zur Meidung einer den Wertungen der Art. 3 Abs. 1, 14 Abs. 1 GG widersprechenden Ungleichbehandlung der Normadressaten in seiner unmittelbaren, zumindest aber in der ansonsten gebotenen analogen Anwendung verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass für die Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf die nachfolgende Nutzung auf das zeitlich letzte Wohnraummietverhältnis vor der den Bestimmungen des § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung abzustellen ist. Das führt im Ergebnis zur Unbegründetheit des Feststellungsantrags, ohne dass es in diesem Zusammenhang hier darauf ankommt, dass § 556e Abs. 1 BGB - nach Auffassung der Kammer - aus anderen Gründen wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig ist (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 30 f.).

Der auf anteilige Rückzahlung der im Zeitraum Mai bis Oktober 2017 geleisteten Mieten gerichtete Antrag ist ebenfalls unbegründet.

Hinsichtlich eines Teilbetrages von 193,80 € scheitert ein Zahlungsanspruch bereits an § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach sind Ansprüche, die auf einen Verstoß gegen die §§ 556d und 556e BGB gestützt sind, für Zeiträume vor Ausspruch und Zugang einer qualifizierten Rüge des Mieters ausgeschlossen. An einer solchen Rüge fehlte es hier, soweit die Kl. mit ihrem Zahlungsantrag einen über 222,24 € monatlich hinausgehenden Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB geltend macht, auch wenn sie sich mit Schreiben vom 24. April 2017 auf die Preisrechtswidrigkeit der getroffenen Mietzinsvereinbarung berufen hat.

Die in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB begründete Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände verlangt, dass der Mieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich prüft und sich mit den preisbildenden Faktoren in seiner Rüge qualifiziert auseinander setzt (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, GE 2017, 1163 = NZM 2017, 766, juris Tz. 3; BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Diesen Anforderungen wird das Schreiben der Kl. vom 24. April 2017 zwar in Höhe eines monatlichen Teilbetrages von 222,24 € gerecht, indem es die nach Auffassung der Kl. preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete mit 727,76 € beziffert. Soweit die Kl. mit ihrer Klage nunmehr eine monatliche Überzahlung in Höhe von 254,54 € geltend macht, hat sie eine solche in ihrem Rügeschreiben jedoch nicht gerügt. Davon ausgehend ist ihrem Zahlungsantrag im Umfang des nicht zum Gegenstand der Rügeschrift erhobenen Differenzbetrages der Erfolg versagt. Im Übrigen scheitert er ohnehin daran, dass die von der Kl. verlangte Nettokaltmiete vom 950 € aus vorstehenden Erwägungen gemäß § 556e Abs. 1 BGB die Vormiete nicht übersteigt.

Revision zugelassen.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen zudem eine Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt, darf bei Neuvermietung die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Ist die Miete, „die der vorherige Mieter zuletzt schuldete“, höher als die ortsübliche Miete plus 10 %, darf stattdessen eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Auslegung dieser Regelung ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin (ZK 67) auf das zeitlich letzte vom Vermieter vor der Neuvermietung abgeschlossene Wohnraummietverhältnis abzustellen, auch wenn zwischen den Wohnungsvermietungen die Räume gewerblich vermietet waren oder der Vermieter sie leerstehen ließ oder selbst nutzte. Handelt es sich um eine möblierte Wohnung, so ist zudem eine unwesentliche Änderung der Einrichtung gegenüber dem Vormietverhältnis unbeachtlich.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt Feststellung der nach der Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete sowie Rückzahlung angeblich überzahlter Miete.

Die beklagte Vermieterin hatte am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die teilmöblierte Wohnung für monatlich 950 € Gesamtmietzins geschlossen und danach die Wohnung für monatlich 900 € als Büro vermietet. Im Anschluss daran hatte sie am 14. April 2016 mit der Klägerin einen Wohnraummietvertrag mit Wirkung ab dem 1. Mai 2016 für 950 € nettokalt geschlossen. Mit Ausnahme eines Tisches, eines Stuhles und eines Bettes entsprach das von der Beklagten an die Klägerin mitvermietete Inventar dabei dem des Wohnungsmietvertrages vom 1. August 2011.

Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Vorliegend verlangt sie Feststellung, dass monatlich nur 695,49 € Nettokaltmiete zulässig seien, und sie forderte Rückzahlung angeblich überzahlter Miete von 1.527,24 €. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der beklagten Vermieterin war erfolgreich.

Die Vereinbarung einer Nettomiete in Höhe von monatlich 950 € sei wirksam gewesen, weil sich die Beklagte mit Erfolg auf die Vereinbarung einer Miete in nämlicher Höhe mit der Vormieterin berufen könne. Gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dürfe eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Die Beklagte habe am 1. August 2011 einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen und dabei eine Nettokaltmiete in Höhe von 950 € vereinbart. Auch wenn in dem damaligen Mietvertrag die Vormieterin nicht zur Entrichtung von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen verpflichtet gewesen sei, ändere das an der Mietzinsstruktur nichts. Es spiele ebenfalls keine Rolle, dass die Wohnung 2011 als „möblierte Wohnung laut Inventarliste” vermietet worden sei, weil die Wohnung auch der Klägerin teilmöbliert überlassen worden sei. Die marginale Abweichung beim Mobiliar falle nicht ins Gewicht.

Was die Vormiete betreffe, sei auf das am 1. August 2011 geschlossene Vertragsverhältnis abzustellen, auch wenn dieses nicht unmittelbar bis zur Begründung des Mietverhältnisses mit der Klägerin gewährt habe. § 556e Abs. 1 BGB verlange für die Berücksichtigung der Vormiete keinen nahtlosen Anschluss an das Vormietverhältnis. Der Anwendung der Vorschrift stehe auch nicht entgegen, dass der Wohnungsvermietung zunächst eine Gewerbevermietung, Leerstand oder Selbstnutzung gefolgt sei. Eine Gewerbevermietung sei für die Anwendung der Vormieten-Regelung ebenso unbeachtlich wie die Höhe des dabei vereinbarten Gewerberaummietzinses.

Der Gesetzgeber habe den – atypischen – Fall der Vermietung einer zuvor zu Wohnzwecken vermieteten Mietsache zu gewerblichen Zwecken unmittelbar vor Abschluss eines Wohnraummietverhältnisses, bei dem die Mietpreisbremse zu beachten gewesen sei, schlicht nicht auf dem Schirm gehabt, sondern sei von einem einheitlichen Vertragszweck bei der „Anschlussvermietung von Wohnungen” ausgegangen. Er habe vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietverhältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele.

Der Gesetzgeber habe mit der Vormieten-Regelung Investitionssicherheit für die Vermieter schaffen wollen, unabhängig davon, ob die Anschlussvermietung nahtlos erfolgt, die Wohnung unmittelbar vor der Anschlussvermietung leer stand oder sie vom Vermieter selbst genutzt oder zwischenzeitlich zu anderen als Wohnzwecken vermietet wurde. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine Anhaltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investitions- und Vertrauensschutz wieder entziehen wollte, wenn dieser die Mietsache nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines der Mietpreisbremse unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu anderen Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutzt.

Es gibt eine gegenteilige Auffassung, die dem Vermieter ein Berufen auf die Vormiete zumindest dann versagen möchte, wenn die Mietsache vom Vermieter bis zur Anschlussvermietung zeitweilig selbst genutzt wird (Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2018, § 556e Rz. 8). Möglicherweise wird der BGH das klären, denn das Landgericht hat Revision zur Reichweite der Vormieten-Regelung zugelassen.