Vormerkung bei Vertrag zugunsten Dritter, keine Gesamtgläubigerschaft

Beim Vertrag zugunsten Dritter besteht zwischen dem Versprechensempfänger und dem Dritten kein Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 428 BGB. Hat sich der Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen eines solchen Vertrags zur Belastung des Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit verpflichtet, und sollen die Ansprüche sowohl des Versprechensempfängers als auch des Dritten durch eine Vormerkung gesichert werden, müssen zwei Vormerkungen im Grundbuch eingetragen werden.

I. Im Grundbuch von Mitte war die Bauwert K. GmbH mit Sitz in B. K. (im Folgenden: Bauwert) eingetragen. Dieses Grundbuch wurde nach Aufteilung in Wohnungseigentum am 4. Juli 2016 geschlossen und die Grundbuchblätter angelegt.

Die Vorsitzende des Gemeindekirchenrates der Beteiligten bewilligte und beantragte am 24. April 2015 zur UR-Nr. … der Notarin C. P. in Berlin die Eintragung einer Vormerkung in dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuch zugunsten der Bauwert und der jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von Mitte eingetragenen Grundstücks als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit - Gehrecht - zugunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks. In der Urkunde heißt es weiterhin, die Beteiligte habe sich gegenüber der Bauwert und im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter auch gegenüber den jeweiligen Eigentümern des herrschenden Grundstücks verpflichtet, zugunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks ein Gehrecht zu bestellen, wenn die Beteiligte das Grundstück verkaufe oder mit einem Erbbaurecht oder anderen wertmindernden Eintragungen in Abt. II oder III des Grundbuchs belaste.

Mit Schriftsatz vom 29. März 2016 hat die Notarin unter Beifügung ihrer UR-Nr. … und einer Genehmigung des Konsistoriums der Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg-schlesische Oberlausitz beantragt, die Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung darauf hingewiesen, es sei eine neue Bewilligung erforderlich, weil zugunsten der Bauwert nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit möglich sei. Mit weiterer Zwischenverfügung vom 14. Juni 2016 hat das Grundbuchamt vertreten, nur zugunsten der jeweiligen Eigentümer des begünstigten Grundstücks könne eine Vormerkung für eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden. Hinsichtlich der Bauwert bedürfe es einer zweiten Vormerkung, gerichtet auf Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 22. Juni 2016, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27. Juni 2016 nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und führt in der Sache zu einem vorläufigen Erfolg. Die Zwischenverfügung ist nicht veranlasst. Sie ist bereits aus formalen Gründen aufzuheben.

Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO. Der Erlass einer Zwischenverfügung dient der Sicherung des sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rangs der beantragten Eintragung. Eine Zwischenverfügung setzt deshalb voraus, dass das von dem Grundbuchamt erkannte Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung zu beheben ist. Ansonsten erhielte die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang (BGH, FGPrax 2014, 2; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 18, Rn. 8). Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, das einzutragende dingliche Recht durch Rechtsgeschäft abzuändern oder gar durch ein anderes Recht zu ersetzen (Demharter, aaO., Rn. 32).

Eben dies ist aber Inhalt der angefochtenen Zwischenverfügung. Das Grundbuchamt hat der Beteiligten aufgegeben, bezogen auf die Bauwert die Bewilligung eines anderen Rechts vorzulegen.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat ohne Bindungswirkung für das Grundbuchamt auf das Folgende hin:

a) Es ist nicht zutreffend, dass zugunsten der Bauwert lediglich die Eintragung einer - weder bewilligten noch beantragten - Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zulässig sei.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden, § 883 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anspruch auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit ist durch Vormerkung sicherbar (vgl. BayObLG, DNotZ 2002, 2093). Durch eine solche Vormerkung wird aber nicht der sich nach Entstehen der Grundschuld ergebende Anspruch aus einem Recht an einem Grundstück, sondern allein der schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung eines Rechts gesichert (OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1988, 234, 235).

Eine Identität zwischen dem Gläubiger des schuldrechtlichen Anspruchs und dem Empfänger der Leistung ist nicht erforderlich. Durch eine Vormerkung kann deshalb auch der auf Leistung an einen Dritten gerichtete Anspruch gesichert werden (Gursky, in: Staudinger, BGB, BGB, 2013, § 883, Rn. 70). So ist nichts gegen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit für eine bestimmte natürliche Person im Grundbuch zu erinnern, wenn sie Gläubigerin eines solchen Anspruchs ist (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 261i). Insbesondere kann bei einem Vertrag zugunsten Dritter eine Vormerkung für den Versprechensempfänger zur Sicherung seines Anspruchs auf Leistung an den begünstigten Dritten, vgl. § 335 BGB, im Grundbuch eingetragen werden (BGH, NJW 2009, 356, 357; Senat, Beschluss vom 7. Januar 1932 - 1 X 872/31 - JFG 9, 207, 209; Gursky, aaO., Rn. 75; Böhringer, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 47, Rn. 322).

b) Im Ergebnis erweist sich die Ansicht des Grundbuchamts, es könne für die Bauwert und zugleich für den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks als Gesamtgläubiger gemäß § 428 BGB keine - einheitliche - Vormerkung eingetragen werden, allerdings als zutreffend.

Durch eine Vormerkung kann nur ein einzelner Anspruch auf dingliche Rechtsänderung gesichert werden. Mehrere verschiedene Ansprüche erfordern ebenso viele Vormerkungen (BayObLG, DNotZ 2002, 293). Allerdings können solche Ansprüche von Gesamtgläubigern durch Eintragung nur einer Vormerkung gesichert werden, unabhängig davon, dass jedem von ihnen ein eigener Anspruch zusteht (BGH, Beschluss vom 3. Mai 2012 - V ZB 112/11 - juris).

Jedoch besteht zwischen der Bauwert und dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks kein solches Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 428 BGB. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Bauwert bereits einzelne Wohnungen ihres in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks veräußert hat, wodurch auf Gläubigerseite überhaupt erst eine Mehrheit entstehen würde (zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks vgl. Böhringer, aaO., Rn. 299).

Jeder Gesamtgläubiger ist berechtigt, die ganze Leistung zu fordern, während der Schuldner die Leistung nur einmal, und zwar nach seinem Belieben an jeden der Gläubiger zu bewirken hat, § 428 Satz 1 BGB. Die Gesamtgläubiger sind zum Ausgleich untereinander verpflichtet, § 430 BGB. Die Rechte der übrigen Gläubiger gegen den Schuldner erlöschen, wenn sich Forderung und Schuld in der Person eines Gesamtgläubigers vereinen, § 429 Abs. 2 BGB.

Hiervon unterscheiden sich die Rechte und Pflichten der Beteiligten eines Vertrags zugunsten Dritter. Zwar steht hier dem Schuldner auch eine Mehrheit von Gläubigern gegenüber, die dieselbe Leistung fordern können. Das genügt aber nicht, deren Beziehungen untereinander den Regelungen der Gesamtgläubigerschaft zuzuordnen. Der Schuldner ist beim Vertrag zugunsten eines Dritten nur zur Leistung an diesen verpflichtet, §§ 328 Abs. 1, 335 BGB, eine Ausgleichungspflicht zwischen Versprechensempfänger und dem Dritten besteht nicht (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 1951 - V ZR 17/51 -, juris), und der Anspruch des Dritten bleibt bei Vereinigung des Versprechensempfängers und des Versprechenden in einer Person bestehen (Jagmann, in: Staudinger, BGB, 2015, § 335, Rn. 21).

Damit fehlt es bei dem Vertrag zugunsten Dritter an den für eine Gesamtgläubigerschaft wesentlichen Voraussetzungen (vgl. Jagmann, aaO., Rn. 19; Gottwald, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 335, Rn. 1; Grüneberg, in: Palandt: BGB, 75. Aufl., § 335, Rn. 1; Schinkels in: Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 2014, § 335 BGB, Rn. 5), infolgedessen die jeweiligen Ansprüche des Versprechensempfängers und des Dritten nur durch jeweils eine eigene Vormerkung gesichert werden können (so bereits Senat, aaO., 211; vgl. Gursky, aaO.).

Soll ein Grundstück mit einem Gehrecht für den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks belastet werden, kann dies durch eine Vormerkung gesichert werden, auch bei mehreren Berechtigten als Gesamtgläubiger. Beim Vertrag zugunsten Dritter sind allerdings mehrere Vormerkungen erforderlich.

Die Grundstückseigentümerin hatte sich nach Aufteilung in Wohnungseigentum vom Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Gehrecht auch zugunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer versprechen lassen. Zur Sicherung auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit sollte eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt erließ eine Zwischenverfügung, wonach für den aufteilenden Eigentümer nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit möglich sei; es half einer Beschwerde nicht ab.

Das Kammergericht hob die Zwischenverfügung schon aus formalen Gründen auf, da das Grundbuchamt nicht berechtigt sei, das einzutragende dingliche Recht durch ein anderes Recht zu ersetzen.

Es sei auch nicht zutreffend, dass hier nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zulässig sei. Der aufteilende Eigentümer und die zukünftigen Wohnungseigentümer, die durch Vertrag zugunsten Dritter berechtigt werden, seien jedoch keine Gesamtgläubiger im Sinne von § 428 BGB. Die jeweiligen Ansprüche des Versprechensempfängers und des Dritten könnten nur durch jeweils eine eigene Vormerkung gesichert werden.

Die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) haben beide denselben Inhalt und können also ein Wegerecht sichern. Ein Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit kann auch zugunsten Dritter vereinbart werden, und für diesen kann eine Vormerkung eingetragen werden, aber eben nur aufgrund einer besonderen Bewilligung neben der Vormerkung für den Versprechensempfänger.