Vorleistungspflicht

Vorleistungspflicht; Vorfälligkeitsklausel; Anzeigepflicht; Aufrechnung; Zurückbehaltungsrecht; Mietfälligkeit

Die durch AGB-Klausel vereinbarte Pflicht zur Vorleistung des Mietzinses (Vorfälligkeitsklausel) verliert ihre Wirksamkeit nicht dadurch, daß in dem Mietvertrag durch AGB-Klausel Aufrechnung und Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter von der schriftlichen Anzeige einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses abhängig gemacht werden.

Der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen den Bekl. ist aus § 556 BGB begründet. Das Mietverhältnis mit diesem ist durch die Kündigung vom 7. März 1995 wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB beendet worden. Der Bekl. war zur Zeit der Kündigung mit der Mietzinsentrichtung für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug. Die Kammer vermag sich der von der Vorinstanz vertretenen Ansicht, daß die Vorleistungsklausel des § 4 Nr. 1 des Mietvertrages aufgrund des Zusammenwirkens mit § 8 des Mietvertrages nach § 9 AGBG unwirksam sei, nicht anzuschließen. In § 551 BGB ist zwar bestimmt, daß der Mietzins am Monatsende fällig wird. Diese Norm ist aber abdingbar, und zwar auch durch eine vorformulierte Klausel, denn sie belastet den Mieter nicht unangemessen (vgl. OLG Hamm, MDR 1993, 336). Das Vorleistungsrisiko ist jedenfalls dann, wenn - wie hier - monatliche Zahlung vereinbart ist, relativ gering.

Auch der Umstand, daß in § 8 des Mietvertrages vereinbart ist, daß gegen-über Mietzinsforderungen mit Gegenforderungen nur aufgerechnet oder ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden kann, wenn der Mieter seine dementsprechende Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, ändert daran nichts. Zu Unrecht beruft sich die Vorinstanz zur Stützung ihrer gegenteiligen Ansicht auf den Beschluß des BGH vom 26. Oktober 1994 (GE 1995, 40 f.). Der BGH beschäftigt sich dort mit einer Klausel, die das Aufrechnungs- und das Zurückbehaltungsrecht weitergehend dahin einschränkt, daß diese Rechte nur ausgeübt werden dürfen, wenn die Gegenforderungen des Mieters unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Auf diese weitere Beschränkung stellt der BGH ausdrücklich ab, indem er darauf hinweist, daß dadurch der Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 537 BGB dazu gezwungen wird, den infolge einer Minderung etwa überzahlten Mietzins nach § 812 BGB aktiv im Klagewege zurückfordern zu müssen. Erst dann könnte er im Falle des Erfolges seiner Klage mit Mietzinsforderungen späterer Monate aufrechnen. Demgegenüber zwingt eine Beschränkung des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts wie im hier vorliegenden Vertrag den Mieter lediglich zu einem Zuwarten des Mietabzuges, seinerseits klagen muß er hingegen nicht. Eine derartige Beeinträchtigung ist nicht von erheblichem Gewicht (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

Hinzu kommt folgendes: Der BGH erachtet - wie erwähnt - die Vorleistungsklausel in der Kombination mit der oben ausgeführten Beschränkung des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts für unwirksam. Es sei nicht Aufgabe der Gerichte, in einem solchen Fall auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll (BGH, a.a.O., S. 41). In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß die Beschränkung des Aufrechnungsrechts nicht über das nach § 11 Nr. 3 AGBG vorgegebene Maß hinausgeht, daß aber die Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts in § 8 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 b) AGBG unwirksam ist. Dies führt nicht zur Unwirksamkeit auch der Beschränkung des Aufrechnungsrechts nach § 6 AGBG, denn die Klausel enthält insoweit trennbare und aus sich heraus verständliche Bestimmungen (vgl. BGH, WPM 1989, 949, 951; OLG Celle, WuM 1990, 103, 111). Wegen der sich schon aus § 11 Nr. 2 b) AGBG ergebenden Teilunwirksamkeit der Klausel stellt sich das Problem, daß das Gericht aussuchen müßte, welche Klausel Bestand haben kann, insoweit aber nicht; denn die Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts ist keinesfalls wirksam, weswegen es angezeigt ist, die Vorleistungsklausel davon unabhängig zu sehen.

Die Klauselkombination verstößt auch nicht gegen das sogenannte Transparenzgebot (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Aufl., § 9 AGBG, Rz. 15 ff.; a. A. LG Berlin, ZK 64, GE 1996, 679). Insbesondere sind die Klauseln in ihrem Gesamtgefüge nicht unklar (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O., Rz. 16). Die vorgenannten Klauseln sind, auch wenn man sie als Gesamtheit betrachtet, nicht unverständlich; sie verschleiern nicht die Belastungen und Erschwernisse für den Mieter.

Nach dem Rechtsentscheid des BGH über die Unwirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel (GE 1995, 40) herrscht vielfach Unsicherheit, wie andere Mietvertragsklauseln auszulegen sind.

Mit Urteil vom 24. Juni 1996 meinte die 61. Kammer des LG Berlin, daß die bloße Anzeigepflicht des Mieters für die Aufrechnung mit überzahlten Mieten die Vorfälligkeitsklausel nicht unwirksam macht. Der entgegenstehenden Auffassung der 64. Kammer des LG Berlin folgt die Kammer nicht. Die Meinung der 64. Kammer wird auch vom LG München geteilt (WuM 1996, 329), so daß Klarheit auch für diese Klausel nur durch einen Rechtsentscheid herbeizuführen ist.