Vorlagebeschluss

Vorlagebeschluss; Mietpreisüberhöhung; Wesentlichkeitsgrenze; Teilnichtigkeit

Die Frage, ob, wenn in einem Mietvertrag über freifinanzierten Wohnraum ein gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstoßender unangemessen hoher Mietzins vereinbart ist, diese Vereinbarung gem. § 134 BGB nur insoweit nichtig ist, als der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mehr als unwesentlich übersteigt, wird dem Bundesgerichtshof vorgelegt. (Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Sache wird dem Bundesgerichtshof vorgelegt, weil der Senat von den Entscheidungen der Oberlandesgerichte Stuttgart vom 7. Juli 1981 (8 RE Miet 1/81), des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 2. Februar 1982 (3 REMiet 11/81 ) und des OLG Hamburg vom 15. November 1982 (4 U 181/81 ) - sämtlich abgedruckt bei Landfermann/Heede, Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen Band I S. 191, Band II S. 202 und S. 206 abweichen will. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. mieteten von dem Bekl. mit Mietvertrag vom 22. Oktober 1980 eine Dachgeschoßwohnung von nunmehr unstreitig 72,47 m2 Größe sowie Hobby- und Abstellräume im Spitzboden desselben Hauses, deren Größe unstreitig 52,13 m2 beträgt, zum monatlichen Gesamtmietzins von 940,- DM zuzüglich Nebenkosten. Die Kl. sind der Auffassung, die Miete sei überhöht gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, als unangemessen hoch bezeichnet die Vorschrift Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, nicht unwesentlich übersteigen. Außerdem machten die Kl. Mängel geltend, deretwegen die Miete ebenfalls zu mindern sei. Sie erhoben Feststellungsklage mit dem Ziel, daß eine Verringerung der Miete um insgesamt 397,04 DM auf 542,96 DM als berechtigt festgestellt werde. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Miete anhand des Mietwertspiegels der Stadt Essen zum 1. Juli 1980 für die Wohnung auf 6,72 DM pro m2 ermittelt, insgesamt 487,- DM, und für die Räume im Spitzboden nach insoweit differenzierten Quadratmeterpreisen auf insgesamt 128,80 DM, für beide Teile des Mietobjekts mithin zusammengefaßt auf 615,80 DM. Es hat damit eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 50 % festgestellt und daraus gefolgert, die Miete übersteige die ortsübliche Miete mehr als nur unwesentlich, sei deshalb unangemessen hoch und somit ordnungswidrig i. S. des § 5 WiStG. Für die zivilrechtliche Beurteilung dieses Gesetzesverstoßes hat sich das Amtsgericht der allgemein vertretenen Meinung angeschlossen, daß der Gesetzesverstoß zwar an sich nach § 134 BGB die Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung nach sich ziehe, hier aber, weil § 5 WiStG dem Schutze des Mieters vor überhöhten Mietforderungen diene, nur die gesetzwidrige Mietzinsabsprache und nicht das ganze Mietverhältnis erfasse. In der sich hieran anknüpfenden, in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantworteten Streitfrage, wieweit die Mietzinsabrede nichtig sei, ist das Amtsgericht nicht der Meinung gefolgt, daß der Mieter nur lediglich die objektiv festgestellte ortsübliche Vergleichsmiete schulde, sondern hat sich der Auffassung angeschlossen, daß lediglich diejenige Miete nicht gefordert werden dürfe, die die ortsübliche Miete mehr als nur unwesentlich übersteige (vgl. Wortlaut des § 5 WiStG), die m. a. W. über der sog. Wesentlichkeitsgrenze liege. Diese Wesentlichkeitsgrenze hat das Amtsgericht, einer vielfach vertretenen Ansicht folgend, bei einem Zuschlag von 20% zur ortsüblichen Miete angenommen. Es hat danach hier einen Mietzins von aufgerundet 740,- DM für zulässig erachtet. Hinsichtlich im Urteilstenor näher

tlaut des § 5 WiStG), die m. a. W. über der sog. Wesentlichkeitsgrenze liege. Diese Wesentlichkeitsgrenze hat das Amtsgericht, einer vielfach vertretenen Ansicht folgend, bei einem Zuschlag von 20% zur ortsüblichen Miete angenommen. Es hat danach hier einen Mietzins von aufgerundet 740,- DM für zulässig erachtet. Hinsichtlich im Urteilstenor näher bezeichneter fünf Mängel hat es ein Recht zur Minderung der Miete um 10 % (§ 537 BGB) = 74,- DM festgestellt und im übrigen die Feststellungsklage abgewiesen. Die Kl. verfolgten mit der Berufung ihren Feststellungsantrag weiter, soweit er abgewiesen wurde. Sie wenden sich unter anderem insbesondere gegen den Aufschlag von 20 % auf die ortsübliche Miete, der dem Vermieter zugestanden worden ist. Der Bekl. hat Anschlußberufung eingelegt; er greift das Urteil an, soweit der Klage stattgegeben wurde, mit Ausnahme der Entscheidung über die Mietminderung gemäß § 537 BGB. II. Das Landgericht als Berufungsgericht will in der oben dargestellten Streitfrage, wieweit eine Mietzinsabrede wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG nach § 134 BGB nichtig ist, ob m. a. W. nur die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze über der ortsüblichen Miete liegende Miete gültig bleibt, der letztgenannten Meinung folgen, insoweit also wie das Amtsgericht entscheiden. Damit würde es sich aber in Gegensatz zu den eingangs in der Beschlußformel genannten Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Stuttgart, Karlsruhe und Hamburg setzen, nach denen in einem solchen Fall der Mieter anstelle der gegen § 5 WiStG verstoßenden Miete nur die ortsübliche Miete (ohne Anhebung bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze) schuldet. Das Landgericht hat deshalb die aufgezeigte Streitfrage nach Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG dem Senat vorgelegt und die zur Entscheidung gestellte Rechtsfrage wie folgt gefaßt: Schuldet der Mieter einer frei finanzierten Wohnung im Falle der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz nur die ortsübliche Vergleichsmiete oder schuldet er den Mietzins bis zur sogenannten Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz mit der Folge, daß er auch nur berechtigt ist, den gezahlten Mietzins gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe des Betrages zurückzufordern, der die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt? Das Landgericht hat dem Oberlandesgericht noch eine weitere Rechtsfrage vorgelegt, die jedoch nicht Gegenstand der Vorlage an den Bundesgerichtshof ist und deshalb hier unberücksichtigt bleibt. Das Landgericht hat auf Nachfrage durch den Senat erklärt, daß es aufgrund eigener Kenntnis das Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG "Ausnutzung eines gerechten Angebots an vergleichbaren Räumen" im Zusammenhang mit der vereinbarten überhöhten Miete als erfüllt ansieht. III. Die Vorlage ist zulässig. Nachdem das Landgericht auch den Tatbestand des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz hinsichtlich des obengenannten Tatbestandmerkmals als erfüllt ansieht, bestehen keine Bedenken mehr hinsichtlich der Erheblichkeit der Vorlagefrage. IV. Der Senat möchte die vorgelegte Frage bejahen und demgemäß (im Anschluß an die Formulierungsweise der in der Formel des Vorlagebeschlusses eingangs genannten Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte Stuttgart, Karlsruhe und Hamburg) wie folgt entscheiden: Ist in einem Mietvertrag über frei finanzierten Wohnraum ein gegen § 5 WiStG verstoßender unangemessen hoher Mietzins vereinbart, so ist diese Vereinbarung gem. § 134 BGB insoweit nichtig,

ise der in der Formel des Vorlagebeschlusses eingangs genannten Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte Stuttgart, Karlsruhe und Hamburg) wie folgt entscheiden: Ist in einem Mietvertrag über frei finanzierten Wohnraum ein gegen § 5 WiStG verstoßender unangemessen hoher Mietzins vereinbart, so ist diese Vereinbarung gem. § 134 BGB insoweit nichtig, als der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. des § 5 WiStG mehr als unwesentlich übersteigt, also über der sog. Wesentlichkeitsgrenze liegt. Da der Senat mit dieser Entscheidung von den genannten drei Rechtsentscheiden abweicht, ist die Vorlage an den Bundesgerichtshof geboten. V. Der Standpunkt des Senats beruht auf folgenden Erwägungen: 1) Wie vorab bemerkt sei, hat der Senat in der von ihm vorgeschlagenen Entscheidung die vom Landgericht an die Vorlagefrage angehängte Schlußfolgerung, daß der Mieter entsprechend dem Standpunkt der Vorlagefrage nur die über die Wesentlichkeitsgrenze hinausgehenden Mietzahlungen nach § 812 BGB zurückfordern könne, aus der Entscheidungsformel ausgeklammert. Rückforderungsansprüche der klagenden Mieter sind nicht Streitgegenstand des vorliegenden Feststellungsprozesses. Schon deshalb besteht kein Anlaß, sie in den hier zu treffenden Rechtsentscheid einzubeziehen. Obendrein ist bislang nicht zu erkennen, ob nicht im Zusammenhang mit der Frage der Rückforderung noch - bisher nicht erörterte - Rechtsfragen auftauchen können, auch derwegen erscheint es untunlich, gegenwärtig im Wege des Rechtsentscheides Rechtsfolgen auszusprechen, über die noch gar nicht gestritten wird. 2) Der Senat beschränkt sich daher auf die bisher in beiden Rechtszügen des Verfahrens aufgeworfene Streitfrage nach dem Ausmaß der Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede bei Verstößen der Vorlagefrage auf die inzwischen eingetretene (für den vorliegenden konkreten Fall nicht anzuwendende) Neufassung des § 5 WiStG nicht einzugehen.

a) Der Senat stimmt mit den Oberlandesgerichten Stuttgart, Karlsruhe und Hamburg darin überein, daß die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze nach § 5 WiStG nicht die Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages zur Folge hat, sondern lediglich die Mietpreisvereinbarung teilweise unwirksam werden läßt, § 134 BGB. Diese Auffassung entspricht der nahezu einhelligen Meinung in der Literatur (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., D 18; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III, 22 mit den dort weiter angeführten Zitaten). Sie liegt auch der Vorlagefrage des Landgerichts zugrunde. b) Streitig ist dagegen die Frage, ob nicht nur der die Wesentlichkeitsgrenze (vom OLG Stuttgart im genannten Rechtsentscheid mit 20 % angenommen und vom vorlegenden Landgericht nicht in Frage gestellt) übersteigende Teil des vereinbarten Mietzinses, sondern auch derjenige Teil der Nichtigkeitsfolge unterliegt, der in dem Bereich zwischen der ortsüblichen Miete und der Wesentlichkeitsgrenze liegt. Diese Frage wird entgegen der überwiegenden Literaturmeinung (Schmidt-Futterer/Blank, C 434; Sternel III, 22 und ZMR 83, 79; Emmerich-Sonnenschein, Vorbemerkung 156 vor § 535 m. w. N. an den genannten Stellen) in den oben aufgeführten Rechtsentscheiden bejaht, was mit Sinn und Zweck der Vorschrift des § 5 WiStG begründet wird: Das Gesetz gehe von der ortsüblichen als der angemessenen Miete aus; dieser Vorstellung des Gesetzgebers laufe es zuwider, wenn in Fällen der vorliegenden Art dem Vermieter die Miete bis zur Wesentlichkeitsgrenze verbleiben könne; ihm werde damit das Risiko eines Rechtsbruchs im weitestmöglichen Umfang abgenommen (OLG Stuttgart a. a. O.). In ähnlicher Weise argumentiert OLG Karlsruhe: Von der Zielrichtung der Preisbestimmungen her sei es sachlich geboten, die gesetzliche Folge des § 134 BGB eingreifen zu lassen, soweit die objektiv angemessene, d. h. die ortsübliche Vergleichsmiete, überschritten sei. Nur auf diese Weise werde der erforderliche Druck auf den Rechtsverkehr ausgeübt, die für den Gesetzgeber erwünschte Mietpreisgestaltung einzuhalten. Verbleibe dem Vermieter die Miete bis zur Wesentlichkeitsgrenze, böte dies einen Anreiz, ein überhöhtes Entgelt zu verlangen. Auch OLG Hamburg stellt auf solchen Gesetzeszweck ab. c) Der Senat vermag sich dieser Auffassung nicht anzuschließen. Er sieht keine gesetzliche Grundlage für die Annahme, nur die objektiv ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete sei die eigentlich zulässige, also rechtmäßige Miete, auf die die Mietzinsvereinbarung bei Nichtigkeit der Abrede über die nach § 5 WiStG überhöhte Miete zurückgeführt werden müsse. Ein solcher Standpunkt wird der Gesetzeslage nicht gerecht. Die Miete für frei finanzierten Wohnraum kann nach geltendem Recht frei vereinbart werden und ist an keine Preisvorschrift gebunden. Eine preisrechtlich zulässige Miete gibt es insoweit nicht; insbesondere hat die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gesetzgeber nicht die Funktion einer preisrechtlichen Verbindlichkeit zugeschrieben bekommen. Der Gesetzgeber hat den Mieter nur durch die Regelung in § 5 WiStG - und durch die Strafnorm des § 302 a StGB über den Mietwucher, die aber noch engere Voraussetzungen hat als § 5 WiStG und deshalb hier außer Betracht bleiben kann - vor unangemessen hohen Mietforderungen (trotz entsprechender Vereinbarung) geschützt, und auch bloß dann, wenn die Vereinbarung unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen ist. Aus § 5 WiStG folgt aber

cher, die aber noch engere Voraussetzungen hat als § 5 WiStG und deshalb hier außer Betracht bleiben kann - vor unangemessen hohen Mietforderungen (trotz entsprechender Vereinbarung) geschützt, und auch bloß dann, wenn die Vereinbarung unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen ist. Aus § 5 WiStG folgt aber eindeutig, daß eine Miete, die der ortsübliche Vergleichsmiete nur unwesentlich übersteigt, zulässig ist. Das von der Gegenmeinung entworfene Bild einer "Grauzone" zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Wesentlichkeitsgrenze i. S. einer Zone an sich schon rechtswidriger Mietzinsvereinbarungen trifft deshalb nicht zu. Daran ändert es nichts, daß nach § 2 MHG die ortsübliche Vergleichsmiete die Grenze für nachträgliche Mieterhöhungen darstellt. Diese Vorschrift gilt nur für einseitige Mieterhöhungen: Vereinbarungen der Mietparteien über eine Mietanhebung über die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus sind im konkreten Fall ausdrücklich zugelassen (§ 10 Abs. 1 MHG), was dem oben beschrieben Grundsatz der Preisbindungsfreiheit im frei finanzierten Wohnungsbau entspricht (wiederum freilich in den Schranken des § 5 WiStG und des § 302 a StGB). Daß das hier vertretene Ergebnis vom Standpunkt des Gesetzgebers unerwünscht wäre, läßt sich gegenwärtig nicht mehr überzeugend einwenden; denn die hier in Rede stehende Streitfrage zur Anwendung des § 5 WiStG war bekannt, als die letzte gesetzliche Änderung des Mietrechts und gerade auch des § 5 WiStG durch Gesetz vom 20.12.1982 (BGBl. I 1912) verabschiedet wurde. Gleichwohl hat der Gesetzgeber eine Klarstellung unterlassen, eine Klarstellung, die im übrigen auch - wie angemerkt sei - über den Begriff der Wesentlichkeitsgrenze weitgehend hätte erreicht werden können. Auf die Auslegung dieses Begriffs im Rahmen des vorliegenden Rechtsentscheids einzugehen, besteht im übrigen mangels einer entsprechenden Vorlagefrage kein Anlaß. Zu verwerfen ist schließlich das von der Gegenseite ins Feld geführte Argument, schon zur Abschreckung der Vermieter vor Vereinbarungen unangemessener Mieten i. S. des § 5 WiStG misse die überhöhte Miete rigoros im Grunde über das nach § 5 WiStG vorgeschriebene Maß hinaus - auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgeführt werden. Der Senat sieht für eine solche Handhabe des §134 BGB zum Zwecke zusätzlicher, über das WiStG hinausgehender Sanktionen keine Rechtsgrundlage. Zudem sind die Tatbestandsmerkmale, die den Verstoß gegen § 5 WiStG ausmachen, weitgehend unscharf und vom Gesetzgeber nicht exakt definiert: Wesentlichkeitsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete und örtliche Mangellage auf dem Wohnraumsektor sind für den Laien nicht immer ohne weiteres erfaßbare Grenzen der Vertragsfreiheit, was die Berechtigung von Sanktionen in Frage stellen mag.