Vorlagebeschluss

Vorlagebeschluss; Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache; Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch nach Verjährung; Kautionsrückzahlung; Verjährung; Teppichboden

Gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRändG legt der Senat dem Bundesgerichtshof folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vor:

Kann der Vermieter von Wohnraum gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auch nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache mit gem. § 558 BGB verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache aufrechnen, wenn er zuvor keine Abrechnung über die Kaution erteilt hat? (Vorlagebeschluß)

1. Der Bekl. hatte eine Ein-Zimmer-Wohnung in einer Wohnanlage in H. zu einem monatlichen Mietpreis von 320,- DM netto gemietet und eine Kaution von 1.000,- DM geleistet. Seit Januar 1984 war eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung von 90,- DM vereinbart. Die Kl. waren durch Kaufvertrag mit der Voreigentümerin als Vermieter in diesen Vertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 29.8.1984 kündigte der Bekl. wegen erheblicher Belästigungen durch andere Mieter das Mietverhältnis fristlos und zog alsbald aus der Wohnung aus. Seit dem 1.9.1984 hat er keine Miete mehr bezahlt. Die Kl. widersprachen dieser Kündigung und kündigten mit Anwaltsschreiben vom 26.10.1984 ihrerseits den Vertrag fristlos.

2. Mit der zum Amtsgericht Mannheim erhobenen Klage haben die Kl. die Miete für die Monate September bis November 1984 sowie Erstattung von Anwaltskosten, insgesamt 1.437,59 DM, verlangt.

Im Schriftsatz vom 7.6.1985 haben die Kl. den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 125,46 DM für erledigt erklärt. Sie haben dazu vorgetragen: Der Bekl. schulde ihnen weitere 874,54 DM für die Erneuerung eines nicht mehr zu gebrauchenden Teppichbodens. Mit diesem Anspruch werde gegenüber der Kautionsrückzahlungsforderung des Bekl. aufgerechnet. Hinsichtlich des verbliebenen Restbetrages von 125,46 DM werde mit dem für November 1984 geltend gemachten Mietzinsschaden aufgerechnet. Dieser Schriftsatz ging dem Bekl. infolge eines nach Klageerhebung vollzogenen Wohnungswechsels erst am 19.7.1985 zu.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 14.6.1985 erklärte der Bekl., der der Klage entgegentrat, er rechne hilfsweise mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch auf. Dieser Schriftsatz ging bei den Prozeßbevollmächtigten der Kl. am 25.6.1985 ein.

Das Amtsgericht hat der Klage nur in Höhe von 230,- DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Es hat die vom Bekl. gegenüber der Klageforderung erklärte Hilfsaufrechnung durchgreifen lassen.

3. Mit der Berufung verfolgen die Kl. den abgewiesenen Teil ihres Anspruchs weiter. Der Bekl. beruft sich nunmehr gegenüber dem Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens auf Verjährung.

Das Landgericht geht davon aus, daß der Bekl. verpflichtet ist, den Mietzins bis einschließlich November 1984 zu bezahlen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei jedoch nicht die Aufrechnung des Bekl., sondern diejenige der Kl. als zeitlich vorrangig zu behandeln. Da der Vortrag der Kl. zum Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens schlüssig sei, müsse über diesen Beweis erhoben werden.

Das Landgericht sieht sich jedoch gehindert, so zu verfahren, weil nach der Auffassung des OLG Celle im Urteil vom 14.12.1984 (NJW 1985, 1715) die Aufrechnung mit einem verjährten Anspruch gegenüber dem Begehren auf Rückzahlung der Mietkaution unwirksam sei. Da das Landgericht dieser Rechtsauffassung nicht folgen will, hat es dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann der Vermieter von Wohnraum gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auch nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache mit Schadensersatzansprüchen wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache aufrechnen, wenn er zuvor keine Abrechnung über die Kaution erteilt hat?

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Die Rechtsfrage ist für die Entscheidung des anhängigen Berufungsrechtsstreits erheblich. Das Landgericht hat mit nachvollziehbarer und zumindest gut vertretbarer Begründung dargelegt, daß es die von den Kl. erklärte Aufrechnung für vorrangig hält. An diese rechtliche Würdigung einer Vorfrage ist der Senat nach seiner ständigen Rechtsprechung, die er im Rechtsentscheid vom 25.3.1981 (WuM 1981, 195 = Justiz 1981, 279) eingehend begründet hat und der sich inzwischen die meisten Oberlandesgericht angeschlossen haben (vgl. OLG Schleswig WuM 1983, 130; OLG Koblenz WuM 1983, 18; OLH Hamm WuM 1985, 214; KG WuM 1985, 335; OLG Hamburg WuM 1986, 12) gebunden. Dasselbe gilt für die im Vorlagebeschluß getroffene Feststellung, daß die Kl. den Schadensersatzanspruch wegen des Teppichbodens schlüssig begründet haben.

Zwar muß das Landgericht auf der Basis der von ihm vertretenen Auffassung noch Beweis erheben. Dies steht jedoch der Zulässigkeit der Vorlage nicht entgegen; denn, würde man der Ansicht des OLG Celle folgen, könnte sofort ein Urteil ergehen. Das Landgericht ist bereits dann befugt, eine Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen, wenn die Berufung nur bei einer der möglichen Antworten zur Endentscheidung reif ist (Senat, Rechtsentscheid vom 19.8.1983, OLGZ 1983, 488 = NJW 1984, 62 = WuM 1983, 314 = Justiz 1983, 407; BayObLG WuM 1985, 52).

2. Die Frage, ob eine Divergenzvorlage des Landgerichts nur bei beabsichtigter Abweichung von einem Rechtsentscheid (OLG Stuttgart WuM 1981, 225; Landfermann NJW 1985, 2609, 2614 f.) oder bei Abweichung von jeder obergerichtlichen Entscheidung (KG WuM 1983, 283; OLG Hamm WuM 1985, 214) zulässig und geboten ist, ist noch nicht hinreichend geklärt. Der Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 11.1.1984 (BGHZ 89, 275) betrifft nur die Vorlagepflicht des Oberlandesgerichts. Die Frage bedarf hier jedoch keiner Entscheidung; denn die Vorlage ist jedenfalls, worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat, wegen grundsätzlicher Bedeutung zulässig; denn die gestellte Rechtsfrage wird voraussichtlich noch in einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten entscheidungserheblich werden und ist in der Rechtsprechung bisher nicht hinreichend geklärt.

3. Die Vorlagefrage bedarf allerdings in einer Hinsicht der Präzisierung. Aus der Begründung des Vorlagebeschlusses geht hervor, daß es im Ausgangsrechtsstreit allein um die Frage geht, ob der Vermieter nach Ablauf von sechs Monaten mit gem. § 558 BGB verjährten Ersatzansprüchen aufrechnen darf. Mit dieser Einschränkung, die den Kern der vom Landgericht gestellten Frage unangetastet läßt, erfüllt die Vorlage die gesetzlichen Zulassungsvoraussetzungen.

III. In der Sache teilt der Senat die Rechtsauffassung des vorlegenden Landgerichts. Die Ansicht des Oberlandesgerichts Celle (NJW 1985, 1715; im Ergebnis ebenso LG Wiesbaden WuM 1986, 253), nach Ablauf von sechs Monaten seit der Beendigung des Mietverhältnisses könne dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution keine Aufrechnung mehr entgegengesetzt werden, findet weder im Gesetz noch in der Rechtsnatur der von den Mietparteien getroffenen Sicherungsabrede eine Stütze.

1. Die Kaution dient der Sicherung des Vermieters für seine aus dem Vertragsverhältnis erwachsenden Ansprüche. Der Vermieter soll gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Forderungen die Möglichkeit haben, sich auf einfache Weise, durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters, befriedigen zu können (BGH ZMR 1981, 113). Dem Zweck der Kaution widerspräche es daher, wenn der Mieter nach Vertragsende einen gegen ihn erhobenen Anspruch ohne weiteres durch Aufrechnung mit der Kautionsrückforderung zum Erlöschen bringen könnte (BGH WM 1967, 515, 518; NJW 1972, 721, 723). Der Bundesgerichtshof hat aus diesen Gründen schon erwogen, ob die Vereinbarung einer Mietkaution nicht stillschweigend das Verbot der Aufrechnung mit der Kautionssumme in den Fällen einschließt, in denen der Vermieter verschiedenartige Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht (BGH NJW 1972, 721, 723), ohne die Frage allerdings bisher zu entscheiden. Jedenfalls ist dem Vermieter aufgrund des dargelegten Sicherungsbedürfnisses eine Frist nach Beendigung des Mietvertrages einzuräumen, innerhalb deren er sich entscheiden kann, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Während dieser Zeit ist eine Aufrechnung des Mieters mit der Kautionsforderung ausgeschlossen (BGH a.a.O.; OLG Celle a.a.O.; LG Saarbrücken WuM 1979, 140; LG Köln ZMR 1977, 178). Erst danach wird der Rückzahlungsanspruch fällig und aufrechenbar.

Die Frage, welche Frist dem Vermieter zuzubilligen ist, läßt sich nicht generell beantworten. Diese Entscheidung richtet sich vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles. Dabei spielt vor allem eine Rolle, welche Schwierigkeiten für den Vermieter bei der Aufstellung der erforderlichen Abrechnung auftreten. Hiervon wird es daher abhängen, welche Maßnahmen ihm zumutbar sind und welcher Zeitraum ihm demgemäß eingeräumt werden muß. In der Rechtsprechung sind bisher, soweit ersichtlich, Zeitspannen zwischen zwei und sechs Monaten als angemessen angesetzt worden (vgl. OLG Celle a.a.O.; OLGZ 1966, 6; LG Saarbrücken a.a.O.; LG Köln a.a.O.).

2. Schon diese in Rechtsprechung und Literatur nahezu einhellig anerkannten Grundsätze zur Abrechnung einer Kaution nach Beendigung des Mietvertrages lassen die vom OLG Celle angenommene Rechtsfolge unangemessen und mit dem Zweck der Sicherheitsleistung nicht vereinbar erscheinen.

a) Das OLG Celle geht selbst davon aus, daß die dem Vermieter zu gewährende Überlegungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall bis zu sechs Monaten betragen kann. Legt man nun die von ihm im Urteil vom 14.12.1984 vertretene Ansicht zugrunde, so hätte dies zur Folge, daß in solchen Fällen in demselben Moment, in dem die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs des Mieters eintritt, dem Vermieter eine Aufrechnung mit Gegenansprüchen versagt wäre. Es bedarf keiner weiteren Darlegung, daß dies dem der Kautionszahlung zugrunde liegenden Zweck eindeutig zuwiderläuft.

b) Aber auch dort, wo die Fälligkeit der Kautionsrückforderung früher eintritt, ist es nicht gerechtfertigt, dem Vermieter nach Ablauf von sechs Monaten die Aufrechnungsmöglichkeit zu versagen. Nach der Auffassung des OLG Celle hat die Verzögerung des Vermieters mit der ihm obliegenden Abrechnung selbst dort, wo er sich mangels einer entsprechenden Mahnung des Mieters nicht einmal in Verzug befindet, einen unmittelbaren und nicht mehr auszugleichenden Rechtsverlust zur Folge. Das kommt im wirtschaftlichen Ergebnis einer Verwirkung durch bloßen Zeitablauf gleich, was der Bundesgerichtshof mit Recht immer wieder abgelehnt hat. Auch hinsichtlich der Nebenkosten trifft den Vermieter eine Abrechnungspflicht. Dort ist aber anerkannt, daß selbst ein auf Sorglosigkeit und Bequemlichkeit beruhendes Versäumnis nicht schon zum Verlust der Ansprüche führt, obwohl dort häufig wesentlich längere Zeiträume als lediglich sechs Monate in Rede stehen (BGH ZMR 1984, 274, 275).

Allgemein hat im Bereich der gegenseitigen Verträge allein die Nachlässigkeit eines Teils in der rechtzeitigen Erfüllung einer ihm obliegenden, nicht kalendermäßig bestimmten Verpflichtung keinen Rechtsnachteil zur Folge, wie er nach der Auffassung des OLG Celle den Vermieter treffen soll, der seine Abrechnungspflicht hinsichtlich der Kaution nicht alsbald erfüllt. Es ist kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar, der es geboten erscheinen läßt, eine Nachlässigkeit des Vermieters in diesem Punkt in besonderer Weise zu sanktionieren.

3. Wie das Landgericht zu Recht annimmt, gebieten auch nicht berechtigte Interessen des Mieters den Ausschluß der Aufrechnungsbefugnis. Der Mieter ist in der Lage, sobald sein Kautionsrückzahlungsanspruch fällig geworden ist, diesen klageweise geltend zu machen. Den Vermieter trifft dann die Darlegungs- und Beweislast für eine Aufrechnungsbefugnis mit fälligen Gegenansprüchen. Hat er zuvor keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, so hat der Mieter im Falle einer berechtigten Aufrechnung während des Prozesses die Möglichkeit, die Hauptsache für erledigt zu erklären mit der Folge, daß dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen sind.

Die Berufungsführer weisen zutreffend darauf hin, daß ohne weiteres Fälle denkbar sind, in denen sich der Vermieter mit der Einbehaltung der Kaution begnügt, obwohl seine Restansprüche gegen den Mieter höher sind. Dies kann sowohl aufgrund von Vermögenslosigkeit des Mieters als auch aus Scheu vor den mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung verbundenen Belastungen geschehen. Versäumt nun in solchen Fällen der Vermieter aus Rechtsunkenntnis oder Nachlässigkeit eine ordnungsgemäße Abrechnung der Kaution, hätte der Mieter nach der Rechtsprechung des OLG Celle die Möglichkeit, nach Ablauf von sechs Monaten seine Kaution gleichwohl zurückzuverlangen, ohne daß der Vermieter seine nicht erfüllten Forderungen dem entgegensetzen könnte. Für eine solche Privilegierung des Mieters ist kein vernünftiger Grund ersichtlich.

4. Wie das OLG Celle nicht verkennt, steht seiner Auffassung auch die Vorschrift des § 390 S. 2 BGB entgegen, die die Aufrechnung mit verjährten Forderungen generell zuläßt, wenn die Aufrechnungsgrundlage bereits vor Eintritt der Verjährung bestanden hat. Weder diese Bestimmung noch die Vorschrift des § 550 b BGB liefern irgend einen Anhaltspunkt dafür, daß dieser Grundsatz gegenüber einer Kautionsrückforderung nicht gelten soll. Vor dem Urteil des OLG Celle vom 18.12.1984 wurde daher, soweit ersichtlich, eine Aufrechnungsbefugnis des Vermieters auch nach Verjährung seiner Gegenansprüche als selbstverständlich allgemein bejaht (Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 4. Aufl., Rn. 330; Rödding BB 1968, 934, 936; LG Köln ZMR 1977, 178,180).

Das OLG Celle legt daher die aus Anlaß der Kautionsgestellung getroffene Sicherungsabrede dahin aus, sie enthalte einen stillschweigenden vertraglichen Ausschluß der Aufrechnungsmöglichkeit aus § 390 S. 2 BGB. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. In aller Regel fehlen jegliche Hinweise für einen tatsächlichen Willen dieses Inhalts bei den Parteien des Mietvertrags. Für eine ergänzende Vertragsauslegung in diesem Sinne ist schon mangels einer Regelungslücke kein Raum. Schließlich kann aus den oben zum Sicherungszweck der Kaution dargelegten Gründen auch nicht angenommen werden, daß die Parteien regelmäßig den Fall, um den es hier geht, bei einer angemessenen Abwägung aller Interessen nach Treu und Glauben in dem vom OLG Celle für angemessen erachteten Sinne geregelt hätten.

IV. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 89, 275), der sich der Senat anschließt, die Vorlagepflicht nach Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRändG bei Abweichung von jeder obergerichtlichen Entscheidung besteht, sieht sich der Senat gehindert, den vom Landgericht begehrten Rechtsentscheid selbst zu erlassen.