Vorlagebeschluss

Vorlagebeschluss; Schönheitsreparaturen; Quotenklausel

Gemäß Art. III Abs. 1 S. 3 3. MietRÄndG legt der Senat dem Bundesgerichtshof folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vor:

Ist die in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Klausel, daß der Mieter, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen für die Schönheitsreparaturen endet, einen nach der Dauer der Mietzeit gestaffelten prozentualen Kostenanteil daran zu tragen hat, auch bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung wirksam, sofern die für die Berechnung der Quote maßgebende Frist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt?

I. Die Kl. vermieteten den Bekl. mit Wirkung ab 1. Januar 1985 eine 3 1/2 Zimmer-Wohnung in ihrem Hause in H. Die Wohnung wurde von den Bekl. in unrenoviertem Zustand übernommen. Die Schönheitsreparaturen waren durch den Vormieter letztmals im August 1982 durchgeführt worden. § 11 Ziff. 4 des Mietvertrages enthält folgende Formularklausel:

Da in der Miete keine Kosten hierfür kalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Toilette und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen Schönheitsreparaturen ... fachmännisch ausführen zu lassen ...

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%.

Das Mietverhältnis endete am 30.6.1986. Die Kl. haben die Bekl. u.a. auf Zahlung der sich aus dieser Klausel ergebenden Quote der aufgrund eines eingeholten Voranschlags nunmehr erforderlichen Renovierungskosten in Anspruch genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das LG Heidelberg durch Beschluß vom 30.10.1987 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist die in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Klausel, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen bestimmten Prozentsatz an Renovierungskosten zu bezahlen hat, unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter dazu auch nicht verpflichtet war?

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Das Landgericht hat hinreichend nachvollziehbar dargelegt, daß nach seiner den Senat bindenden Beurteilung des gegenwärtigen Sach- und Streitstandes die Entscheidung über die Berufung von der vorgelegten Rechtsfrage abhängt; denn die Kammer hält weder die von den Kl. behauptete individualvertragliche Einigung noch ein wirksames Anerkenntnis des geltend gemachten Anspruchs für erwiesen.

2. Die Kammer nimmt auch zu Recht an, daß sie sich mit der von ihr vertretenen Auffassung in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 (NJW 1984, 2585) setzen würde.

Aus der Begründung des genannten Rechtsentscheids geht hervor, daß ihm dieselbe Klausel zugrunde lag, mit der sich das OLG Stuttgart schon im Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) zu befassen hatte. Jene Formularbestimmung unterscheidet sich von der hier zu beurteilenden inhaltlich im wesentlichen nur dadurch, daß dort nicht zwischen Naßräumen und sonstigen Räumen unterschieden und der Ersatzanspruch nach fünf Jahren auf die volle Summe festgesetzt wurde, was hier fehlt. Die Frage, ob eine prozentuale Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen formularmäßig wirksam vereinbart werden kann, stellt sich daher für beide Klauseln in gleicher Weise. Entsprechend umfassend ist auch der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 gefaßt, in dem dort allgemein, ohne Anbindung an eine bestimmte Klausel, die Wirksamkeit der Belastung des Mieters mit einem Prozentsatz der Renovierungskosten durch vorformulierte Vertragsbedingungen bei Übernahme einer nicht renovierten Wohnung behandelt worden ist.

3. Die Bindungswirkung dieses Rechtsentscheids ist durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 (NJW 1987, 2575) nicht beseitigt worden.

Allerdings beruht der Rechtsentscheid vom 28.8.1984, wie die Begründung deutlich ergibt, auf der vom Bundesgerichtshof inzwischen abgelehnten Auffassung, es sei generell unzulässig, den Mieter mit Renovierungskosten zu belasten, die einen über die Mietzeit hinausgehenden Abnutzungszeitraum abdecken sollen, welche auch dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 6.3.1986 (NJW 1986, 2115) zugrunde lag, den der BGH nicht bestätigt hat. Indessen ist die Bindungswirkung des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 dadurch noch nicht aufgehoben.

Die Bindungswirkung des Rechtsentscheids eines Oberlandesgerichts entfällt nur, soweit der Bundesgerichtshof dieselbe Rechtsfrage abweichend entscheidet. Der Rechtsentscheid des BGH vom 1.7.1987 befaßt sich ausschließlich mit der Frage, ob bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter abgewälzt werden kann, hat also nur die Fallkonstellation zum Gegenstand, daß die Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan bei Auszug des Mieters bereits fällig waren. Allein mit dieser Frage hatte sich auch der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 6.3.1986 befaßt, von dem das OLG Frankfurt (Beschluß vom 20.10.1986, NJW-RR 1986, 1393) abweichen wollte. Demgemäß wird der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28.8.1984 in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 zwar erwähnt, in seinem sachlichen Gehalt jedoch nicht erörtert.

Zwar ist nicht zu verkennen, daß die Beantwortung der hier vorgelegten Rechtsfrage durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 weitgehend vor-gezeichnet ist, wie unter III. noch auszuführen sein wird. Gleichwohl widerspräche es Wortlaut und Systematik der Vorschrift des Art. III Abs. 1 3. MietRÄndG, die Wirkung eines Rechtsentscheids des Bundesgerichtshofs auf die Beantwortung einer Rechtsfrage auszudehnen, die ihm nicht einmal mittelbar zugrunde lag. Demgemäß vertritt auch das Schrifttum die Auffassung, der Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 erfasse die hier vorgelegte Rechtsfrage nicht (Niebling NJW 1987, 2565; Finger WuM 1987, 293; Molle WuM 1988, 3).

III. In der Sache schließt sich der Senat der Rechtsauffassung des vorlegenden Landgerichts an.

1. Das OLG Stuttgart hat es mit Rechtsentscheid vom 10.3.1982 (NJW 1982, 1294) bei Übernahme einer renovierten Wohnung als zulässig angesehen, den Mieter formularmäßig an den Kosten der Renovierung prozentual zu beteiligen, wenn das Mietverhältnis endet, bevor Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan fällig werden. Diese Entscheidung hat durchweg Zustimmung gefunden (Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Großkomm. zum AGB, 2. Aufl., Band III Broschüre 50 Rn. 32; Palandt-Putzo, BGB, 47. Aufl., § 536 Anm. 4 c aa; Soergel-Kummer, BGB, Nach-träge zur 11. Aufl., §§ 535-536 Rn. 352). Der Senat erachtet diese Auffassung eben-falls für zutreffend, weil die vom Mieter übernommene Renovierungsverpflichtung rechtlich und wirtschaftlich einen Teil des für die Gebrauchsüberlassung der Räume geschuldeten Entgelts darstellt (BGHZ 77, 301, 305; 92, 363) und es deshalb nicht gerechtfertigt wäre, den Mieter, der die Wohnung eine nicht unerhebliche Zeit in Be sitz gehabt und infolgedessen auch abgenutzt hat, insoweit von Leistungen völlig frei-zustellen.

2. Der Bundesgerichtshof hat im Rechtsentscheid vom 1.7.1987 die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Übernahme einer nicht renovierten Wohnung gebilligt, wenn die Renovierungsfrist erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnt, der Zeitraum, in dem der Vormieter die Wohnung nach der letztmaligen Durchführung der Schönheitsreparaturen genutzt hat, also nicht einbezogen worden ist. Er hat dies hauptsächlich mit der Erwägung begründet, daß andernfalls der Vermieter die Wohnung vor jeder Neuvermietung renovieren müsse, um den neuen Mieter formularmäßig mit Schönheitsreparaturen belasten zu können, was unwirtschaftlich sei; außerdem werde der Mieter nicht unangemessen benachteiligt, wenn zu seinen Lasten lediglich der Zeitraum berücksichtigt werde, in dem er selbst die Wohnung gemietet hatte (NJW 1987, 2575, 2577). Dem schließt sich der Senat, schon aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit, an.

Auch die vorliegend zu beurteilende Formularklausel berechnet die Verpflichtung zur Zahlung der anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen ausschließlich nach der Dauer des neuen Mietverhältnisses. Das ist durch die Verwendung der Worte "während der Mietzeit" zweifelsfrei klargestellt. Maßgebend für Grund und Höhe des vom Mieter zu zahlenden Kostenanteils ist also ausschließlich der Zeitraum, in dem er selbst die Wohnung gemietet hatte, ohne daß Schönheitsreparaturen ausgeführt worden sind. Die Erwägungen des Bundesgerichtshofs im Rechtsentscheid vom 1.7.1987 treffen daher auf eine vorformulierte Vertragsbestimmung mit dem hier gegebenen Inhalt in gleicher Weise zu.

3. Da diese Beschränkung der Verpflichtung des Mieters auf die Zeit der eigenen Nutzung in der Fragestellung des Landgerichts nicht hinreichend deutlich wird, war die Vorlagefrage entsprechend einzuschränken und zu präzisieren, was nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichts zweifelsfrei zulässig ist.