Vorlagebeschluß

Vorlagebeschluß; Mietpreisüberhöhung; geringes Angebot; Ausnutzen; übliches Entgelt; Mietspiegel

Führt nach Abschluß eines Wohnraummietvertrags, in welchem unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die üblichen Entgelte wesentlich übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, der in den Zeitraum des auf § 812 BGB gestützten Rückforderungsanspruchs des Mieters fallende Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum dazu, daß mit dem Wegfall dieses Merkmals auch Rückforderungsansprüche des Mieters entfallen?

Die Kl. begehrt Rückzahlung zwischen Januar 1992 und Dezember 1996 geleisteten Mietzinses wegen Mietpreisüberhöhung i. S. d. § 5 WiStrG. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 5.7.1991 mietete die Kl. vom Bekl. eine 61,97 m2 große, mit Bad und Sammelheizung ausgestattete 2 1/2 Zimmer-Wohnung. Die Wohnung befindet sich in einem 1967 errichteten Gebäude, welches nach dem Wohnlagenverzeichnis der FHH in guter Wohnlage im Sinne des Mietenspiegels liegt. Das Gebäude verfügt über einen Fahrstuhl, der Zugang zur Wohnung der Kl. und dreier weiterer Wohnungen erfolgt über einen zum Innenhof belegenen, vom eigentlichen Treppenhaus abgehenden sog. Laubengang. Zu diesem Laubengang belegen sind die Küche und das halbe, als Schlafzimmer genutzte Zimmer der Wohnung; deren Fenster sind isolierverglast. Nach vorn zum Mittelweg belegen sind die beiden großen Räume, vor denen sich jeweils ein Balkon befindet; die sich jeweils über die gesamte Zimmerbreite erstreckenden Fenster sind mit "Phonstop"-Verglasung ausgestattet. Die Warmwasserversorgung der Wohnung erfolgt über einen 5-Liter-Elektroboiler in der Küche und einen Durchlauferhitzer im Bad. Vermieterseits wurden als Küchenausstattung ein 4 Platten-Elektroherd inkl. Backofen, ein Kühlschrank sowie eine Nirosta-Doppelspüle gestellt, ferner ist im Arbeitsbereich ein Fliesenschild vorhanden. Als Fußbodenbelag ist vermieterseitig in allen Räumen PVC verlegt. Die - natürliche - Belichtung des zwischen den vorderen und hinteren Zimmern belegenen Wohnungsflures erfolgt über Glaseinsätze in den Türen der übrigen Zimmer, hier befindet sich auch die Türöffnungs- und Gegensprechanlage. Die Belüftung des rundum bis etwa 1,50 m Höhe verfliesten Bades, in welchem sich eine Badewanne und das WC mit hochhängendem Spülkasten befinden, erfolgt über einen Lüftungsschornstein. Der gem. §§ 4 und 6 (Staffelmietzinsvereinbarung) des Mietvertrags von der Kl. gezahlte monatliche Netto-Kalt Mietzins entwickelte sich wie folgt: Vertragsbeginn 747 DM (entsprechend 12,05 DM/m2), ab 1.8.1992 Erhöhung auf 784 DM (entsprechend 12,65 DM/m2), ab 1.8.1993 Erhöhung auf 824 DM (entsprechend 13,30 DM/m2), ab 1.8.1994 Erhöhung auf 865 DM (entsprechend 13,96 DM/m2), ab 1.8.1995 Erhöhung auf 908 DM (entsprechend 14,65 DM/m2) sowie ab 1.8.1996 Erhöhung auf 953 DM (entsprechend 15,38 DM/m2). Die Kl. hat beantragt, den Bekl. zu verurteilen, 3.240,96 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit an die Kl. zu zahlen.

Der Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen. Hinsichtlich möglicher Rückzahlungsansprüche aus dem Jahre 1992 hat der Bekl. ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben.

Das AG Hamburg hat in seinem angegriffenen Urteil vom 3.7.1997 der Klage in Höhe von 2.308,28 DM nebst Zinsen stattgegeben und hierbei eine Mietpreisüberhöhung erst für die Zeit ab dem 1.8.1992 angenommen. Es hält § 5 WiStrG nicht für verfassungswidrig, ist von einem geringen Angebot für vergleichbaren Wohnraum ausgegangen und hat zur Ermittlung des zulässigen Mietzinses den Mietenspiegel zugrunde gelegt. Für ortsüblich hat es den Mittelwert des Rasterfelds "I 6" angesehen und die Berücksichtigung laufender Aufwendungen des Bekl. insbesondere daran scheitern lassen, daß die geltend gemachten Eigenkapitalkosten entgegen dem Rechtsentscheid des BGH vom 5.4.1995 (BGHZ 129, 214 = NJW 1995, 1838 = LM H. 9-1995 § 5 WiStrG Nr. 2) nicht anhand tatsächlich entstandener Herstellungs- oder Erwerbskosten berechnet wurden, sondern auf der Grundlage des behaupteten Verkehrswerts. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Er hält an seinem Klagabweisungsantrag fest, die Kl. beantragt die Zurückweisung der Berufung. In der Berufungsinstanz wiederholen die Parteien im wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Ergänzend stützt der Bekl. seine Argumentation darauf, auch das AG sei in seinem angegriffenen Urteil davon ausgegangen, bei Vertragsbeginn sei der Mietzins nicht überhöht gewesen, und habe eine Überhöhung erst ab dem Wirksamkeitszeitpunkt der ersten Staffel (1.8.1992) - allerdings zu Unrecht - bejaht. Bei einer Staffelvereinbarung so geringen Ausmaßes wie im vorliegenden Fall - etwa 5 % jährlich - könne dann aber nicht, wie es das AG getan habe, vom Ausnutzen eines geringen Angebotes zur Durchsetzung der Staffelvereinbarung ausgegangen werden.

2. Nach Auffassung der Kammer liegen die Voraussetzungen eines bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruches gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. mit § 134 BGB, § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 WiStrG a. F. zumindest für einen Teil des Rückforderungszeitraums vor. Ob dies für den gesamten Zeitraum zutrifft, hängt von der Beantwortung der zum Rechtsentscheid vorgelegten Frage ab und einem je nach Beantwortung der Frage ggf. einzuholenden Sachverständigengutachten.

a) Der Rückforderungsanspruch scheitert nicht an einer Nichtigkeit von § 5 WiStrG wegen Verstoßes gegen das in Art. 103 Abs. 2 GG für Straf- als auch Bußgeldvorschriften normierte Bestimmtheitsgebot, wie der Bekl. (ebenso: OLG Stuttgart, GE 1981, 867; Beuermann, GE 1994, 942) meint. Das BVerfG hat sich mit eben dieser Frage aufgrund gerichtlicher Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG in seinem Beschluß vom 19.7.1995 befaßt (NJW-RR 1995, 1291 = WuM 1995, 636) und einen Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG verneint (ebenso KG, GE 1994, 991).

Es hat ausgeführt, das Bestimmtheitsgebot schließe eine Verwendung von Begriffen nicht aus, die in besonders hohem Maß der Deutung durch den Richter bedürfen. So sei für das Strafrecht die Auslegungsbedürftigkeit unbestimmter Rechtsbegriffe keine untypische Erscheinung, insbesondere bei Vermögensdelikten. Nicht nachvollziehbar sei die Ansicht des vorlegenden Gerichts, die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei nur dem Gericht, nicht jedoch dem Vermieter möglich. Die dem Gericht zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen - Inaugenscheinnahme der Mieträume, Einsicht in den Mietenspiegel, sofern vorhanden, und ggf. die Befragung eines Sachverständigen - stünden auch dem Vermieter offen.

Die Kammer teilt in Übereinstimmung mit dem AG diese Ansicht des BVerfG (ebenso LG Hamburg [16. Zivilkammer], Urt. v. 19.8.1997 - 316 S 50/97) und sieht daher keine Veranlassung für eine - erneute - Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG zur Feststellung der Verfassungswidrigkeit von § 5 WiStrG.

b) Aufgrund des im Rahmen des Ortstermins gewonnenen Eindrucks von der Wohnung und ihrer Lage liegt nach Auffassung der Kammer allerdings hinsichtlich des Ausgangsmietzinses bei Vertragsabschluß von monatlich 747 DM keine Mietpreisüberhöhung vor.

(1) Die Kammer legt - in Übereinstimmung mit den Mietabteilungen des AG und den Mietkammern des LG Hamburg (vgl. hierzu Nachw. bei Mock, Mietwucher, Diss. Hamburg 1994, S. 18 [in Fußn. 96]) - bei der Ermittlung des üblichen Entgelts i. S. von § 5 WiStrG den Hamburger Mietenspiegel zugrunde als das einem Sachverständigengutachten überlegene Erkenntnismittel, in dessen einschlägiges Rasterfeld und die dort aufgeführte Mietzinsspanne aufgrund des vor Ort gewonnenen Besichtigungsergebnisses die hier in Frage stehende Wohnung einzuordnen ist. Zu Unrecht beruft sich der Bekl. zur Stützung seiner gegenteiligen Ansicht - Unverwertbarkeit eines Mietenspiegels im Rahmen von § 5 WiStrG-Verfahren - auf die Entscheidung des Bußgeldsenats des OLG Frankfurt a. M. (NJW-RR 1994, 1233 = WuM 1994, 436). Die Ermittlung des zulässigen Mietzinses allein anhand eines Mietenspiegels wird in dieser Entscheidung für unzulässig angesehen, wie dies bereits das OLG Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 7.7.1981 (NJW 1981, 2365 = WuM 1981, 225 = ZMR 1981, 318 = DWW 1981, 234) ausgesprochen hatte. Letzteres hat des weiteren vertreten, zur Einordnung der Wohnung innerhalb der Bandbreite eines Mietenspiegels sei "im allgemeinen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich". Weder ist nach diesen - im übrigen nicht bindenden (OLG Hamm, WuM 1984, 238 = DWW 1984, 216) - Ausführungen des OLG Stuttgart die Anwendung eines Mietenspiegels generell unstatthaft, noch die Einordnung der betroffenen Wohnung in den Mietenspiegel generell einem Sachverständigen vorbehalten. Sofern eigene Sachkunde des Gerichts vorliegt, kann es diese Einordnung auch selbst vornehmen (so ausdrücklich KG, WuM 1992, 140 [141]; ebenso OLG Hamm, WuM 1984, 238; LG Darmstadt, WuM 1993, 680) im Rahmen seines richterlichen Ermessens (vgl. LG Darmstadt, WuM 1997, 442; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Vorb. §§ 535, 536 BGB Rdnr. 68; Blank, PiG 35 [1991], S. 32 [vor lit. b]). Das BVerfG hat dies - wenngleich in Verfahren nach § 2 MHRG - verfassungsrechtlich für unbedenklich angesehen (vgl. BVerfG, WuM 1992, 48; NJW 1992, 1377 = WuM 1991, 523), der BerlVerfGH hierin keinen Verstoß gegen den landesrechtlich verankerten (Art. 15 BerlVerf.) Anspruch auf rechtliches Gehör gesehen (NZM 1998, 183). Diese Sachkunde nimmt die Kammer für sich in Anspruch aufgrund jahrelanger Tätigkeit im Bereich der Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses im Rahmen von Verfahren nach § 2 MHRG sowie § 5 WiStrG auf der Grundlage in diesen Verfahren durchgeführter Ortstermine.

Verfehlt ist der Ansatz des Bekl., mit dem er eine Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens jedenfalls zur Ermittlung des üblichen Entgelts i. S. von § 5 WiStrG zu begründen versucht. Er räumt selbst ein, der Vorzug von Mietspiegeln bestehe darin, daß sie auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein Sachverständiger mit einem Kostenaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert einer Mieterhöhungsklage nach § 2 MHRG in einem angemessenen Verhältnis stünde. So hat es auch das BVerfG gesehen (NJW 1992, 1377 = WuM 1992, 48). Nicht geteilt werden kann die hieraus vom Bekl. gezogene Folgerung, daß allein aus Kostengründen in Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHRG der ortsübliche Mietzins anhand eines Mietenspiegels ermittelt werden dürfe, im Verfahren nach § 5 WiStrG hingegen ein Sachverständiger zu dessen Ermittlung beauftragt werden müsse, auch wenn hierbei unverhältnismäßig hohe Kosten entstünden. Der Begriff des üblichen Entgelts in § 5 WiStrG entspricht demjenigen des ortsüblichen Mietzinses in § 2 MHRG (allg. A., vgl. z. B. BVerfGE 37, 132 [146] = NJW 1974, 1499; LG Hamburg, WuM 1979, 63; Urt. v. 14.8.1997 - 334 S 30/97; Sternel, MietR, 3. Aufl., III Rdnr. 34; Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., D Rdnr. 35; Frantzioch, in: Fischer/Dieskau/Pergande/Schwender, WohnungsbauR, § 5 WiStrG Rdnr. 8; Bub, PiG 46 [1995], S. 202; Mock, S. 8 u. 17; Keller, Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle, S. 33 o.). § 5 WiStrG "flankiert" die in § 2 MHRG umgesetzte gesetzgeberische Intention zur Begrenzung des Mietanstieges mittels der dort definierten Ortsüblichkeit des Mietzinses. Soweit in Zeiten geringen Wohnraumangebotes ein wesentlich über dem ortsüblichen liegender Mietzins angenommen oder gezahlt wurde, soll der die Wesentlichkeitsgrenze überschreitende Betrag gem. § 812 BGB zurückzuzahlen sein oder gem. § 8 WiStrG "abgeschöpft" werden. Weshalb nun an die Feststellung der Ortsüblichkeit nach § 2 MHRG geringere Anforderungen zu stellen sein sollen als an die Feststellung des üblichen Entgelts nach § 5 WiStrG, wie der Bekl. meint, vermag nicht einzuleuchten. Was auch nach Ansicht des Bekl. zur Feststellung der Ortsüblichkeit methodisch zulässig ist, kann nicht unzulässig sein bei Ermittlung des üblichen Entgelts.

(2) Nach den zwischen den Parteien unstreitigen Merkmalen, welche für die Einordnung in ein bestimmtes Rasterfeld des Mietenspiegels maßgeblich sind, ist die hier in Frage stehende Wohnung einzuordnen in das Rasterfeld "I 6". Das ist zwischen den Parteien auch unstreitig. Der ortsübliche Mietzins für diese Wohnung ist hierbei wiederum dem Mittelwert dieses Rasterfelds zu entnehmen. Mit dem AG ist die Kammer der Auffassung, daß vorliegend gewisse Lagevorteile gegeben sind trotz Einordnung der Wohnung bereits in die "gute Wohnlage", und zwar aufgrund ihrer Nähe zur Außenalster und zum Alsterpark. Mietwerterhöhend wirken sich ferner aus die Ausstattung der Wohnung mit einem Kühlschrank (vgl. Nr. 2.3 Anl. 1 zum Mietenspiegel) und einer Gegensprechanlage (Nr. 2.4 Anl. 1) sowie das Vorhandensein eines Fahrstuhls im Gebäude (Nr. 2.8 Anl. 1). Positiv zu werten ist des weiteren die Süd-West-Lage der beiden großen Zimmer.

Nicht mietwerterhöhend zu berücksichtigen sind demgegenüber die beiden Balkone vor den beiden großen Zimmern. Im Rahmen des Ortstermins hat die Kammer feststellen müssen, daß die Wohnung erheblichen Lärmemissionen vom vielbefahrenen Mittelweg ausgesetzt ist. Diese schließen zum einen die Nutzbarkeit der Balkone zu ihrem ursprünglichen Zweck nahezu aus, sind zum anderen selbst bei geschlossenen Phonstop-Fenstern immer noch innerhalb der Wohnung selbst zu vernehmen, was wiederum mietwertnegativ zu berücksichtigen ist. Mietwertmindernd wirken sich ebenfalls aus das Fehlen einer zentralen Warmwasserversorgung - diese erfolgt statt dessen über einen Boiler mit lediglich fünf Liter Inhaltsvolumen sowie einen Durchlauferhitzer - das veraltete WC im Bad mit hochhängendem Spülkasten sowie die Lage des kleinen Zimmers der Wohnung und der Küche zum Laubengang. Allein über diesen kann man zu den drei weiteren, hinter derjenigen der Bekl. belegenen Wohnungen gelangen, beide Räume sind daher in einer für eine im (dritten) Obergeschoß gelegene Wohnung ungewöhnlichen und nachteiligen Weise der Einsichtnahme durch dritte Personen ausgesetzt, ohne daß dieser Nachteil durch die Vorteile einer Erdgeschoßlage kompensiert würde.

Der Mittelwert des Rasterfelds "I 6" des zunächst einschlägigen Mietenspiegels von 1991 beträgt 10,19 DM/m2, bei einer Wohnfläche von 61,97 m2 errechnet sich hieraus ein ortsüblicher Mietzins von 631,47 DM monatlich netto-kalt. Hierauf ist ein Zuschlag von 20 % zu machen wegen der Wesentlichkeitsgrenze - zwar wird in § 5 WiStrG a. F. der Begriff der "Wesentlichkeit", anders als in der Neufassung des Gesetzes (§ 5 Abs. 2 Satz 1), nicht in diesem Sinne definiert, die 20 %-Marge der Gesetzesneufassung entsprach jedoch der obergerichtlichen Auslegung des "Wesentlichkeits"-Begriffes (OLG Stuttgart, NJW 1981, 2366 = WuM 1981, 225; OLG Hamburg, NJW 1983, 1004 [L] = WuM 1983, 20; BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722 = LM § 134 BGB Nr. 110). Aufgrund dieses Zuschlags ergibt sich ein zulässiger monatlicher Netto-Kalt-Mietzins von 757,76 DM und damit ein höherer als vertraglich vereinbarter und von der Kl. gezahlter Betrag, ohne daß es an dieser Stelle darauf ankäme, ob der Bekl. aufgrund laufender Aufwendungen für die Mietwohnung einen noch höheren Mietzins verlangen durfte.

c) Aus obigen Berechnungen ergibt sich jedoch zugleich, daß mit Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Staffelmietvereinbarung auf monatlich 784 DM netto-kalt ab August 1992 eine Überschreitung des zulässigen Mietzinses vorgelegen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn man mit der Kammer der Auffassung ist, daß eine zeitliche "Fortschreibung" der Werte des Mietenspiegels nicht angezeigt ist, die grundsätzlich zu beachtende Änderung des ortsüblichen und des damit nach § 5 WiStrG zulässigen Mietzinses (so zuletzt: KG, NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 1037) allein im Zweijahresabstand nach § 2 Abs. 5 Satz 3 MHRG zu berücksichtigen ist. Letztlich kann diese Frage jedoch offenbleiben, da auch bei einer Fortschreibung durch Interpolation der Werte zweier zeitlich aufeinanderfolgender Mietenspiegel jedenfalls ab August 1993 eine Überhöhung i. S. von § 5 WiStrG vorläge.

Für den auf § 5 WiStrG gestützten Rückforderungsanspruch ist der Umstand, daß der Ausgangsmietzins preisrechtlich zulässig ist und erst eine bei Vertragsabschluß vereinbarte - spätere - Staffel in die Mietpreisüberhöhung "hineinwächst", unbeachtlich. Entsprechend der gesetzgeberischen Intention (BT-Drs. 9/2079, S. 9 und BT-Drs. 12/5110, S. 17) ist § 5 WiStrG auch bei Staffelmietzinsvereinbarungen nach § 10 Abs. 2 anwendbar (so auch Gramlich, MietR, 7. Aufl., § 5 WiStrG Anm. 1 [S. 204 unten]; Bub, PiG 46 [1995 ], S. 199; Langenberg, PiG 53 [1997 ], S. 71; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnr. A 116; ders., MietR, III Rdnr. 432; Schmidt/Futterer/Blank, C Rdnr. 523; Emmerich/Sonnenschein, § 10 MHRG Rdnr. 18; w. Nachw. bei Keller, S. 96 [Fußn. 15], u. Steinig, GE 1998, 130 [131 li. Sp.]). Diese Überschreitung ist aufgrund laufender Aufwendungen des Bekl. für die Mietwohnung nicht gerechtfertigt. Solche sind nämlich nicht substantiiert dargelegt worden. Die als Anl. B 2 vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung bezieht sich zum einen allein auf das Jahr 1994 und geht zum anderen bei der Berechnung der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals vom Verkehrswert statt von den tatsächlich aufgewendeten Erwerbs- oder Herstellungskosten aus, steht damit im Widerspruch zu der vom BGH im Rechtsentscheid vom 5.4.1995 (BGHZ 129, 214 = NJW 1995, 1838 = WuM 1995, 428 = ZMR 1995, 344 = DWW 1995, 280) festgelegten Berechnungsmethode. Ohne die somit nicht schlüssig dargelegten (fiktiven) Eigenkapitalzinsen erreichen die übrigen vorgetragenen laufenden Aufwendungen jedoch nicht einmal annähernd die Wesentlichkeitsgrenze.

d) Zwischen der Mietpreisüberhöhung und dem geringen Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand auch ein Ursachenzusammenhang. Dem Bekl. ist allerdings darin zuzustimmen, daß allein das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale "geringes Angebot" und "Mietpreisüberhöhung" nicht die Feststellung ihrer kausalen Verknüpfung entbehrlich macht (a. A. Sternel, MietR, III Rdnr. 58 a. E.: das Gesetz selbst stelle die Verknüpfung bereits her). Unerheblich ist andererseits, ob bei Abschluß des Mietvertrages und Vereinbarung der Mietzinsstaffeln auf seiten der Parteien das Bewußtsein vorgelegen hat, die künftigen Mietzinsstaffeln könnten über dem nach § 5 WiStrG zulässigen Mietzins liegen aufgrund eines geringeren als angenommenen Ansteigens des ortsüblichen Mietzinses. Auf das Vorliegen subjektiver Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG kommt es im Rahmen zivilrechtlicher Rückforderungsansprüche nicht an, da ein Rechtsgeschäft schon dann wegen Verstoßes gegen § 5 WiStrG nach § 134 BGB nichtig ist, wenn dessen äußerer, objektiver Tatbestand verwirklicht ist (ganz allg. A., vgl. z. B. Schmidt/Futterer/Blank, D Rdnr. 17; Blank, PiG 35 [1991], S. 27 [40]; Bub, PiG 46 [1995 ], S. 191 [214] - jew. m. ausf. Nachw. Emmerich-Sonnenschein, Vorb. §§ 535, 536 BGB Rdnr. 69; Palandt-Heinrichs, BGB, 57. Aufl., § 138 Rdnr. 76). Die kausale Verknüpfung ist deshalb bereits dann zu bejahen, wenn festzustellen ist, daß bei einem ausreichenden Angebot an vergleichbarem Wohnraum die Mietzinsvereinbarung so nicht getroffen, statt dessen ein geringerer Mietzins vereinbart worden wäre (OLG Köln, WuM 1979, 85 [86 l. Sp.]; Schmidt/Futterer/Blank, D Rdnr. 46; Sternel, MietR, III Rdnrn. 58 u. 63; Mock, S. 62; Keller, S. 49). Für eine solche Verknüpfung spricht allerdings bei Vorliegen eines geringen Angebotes und zugleich festzustellender Mietpreisüberhöhung der erste Anschein.

e) Sowohl im Zeitraum des Vertragsabschlusses am 5.7.1991 als auch im Wirksamkeitszeitpunkt der ersten Staffelmietzinserhöhung, 1.8.1992, sowie auch im August 1993, sofern erst ab diesem Zeitpunkt eine Mietpreisüberhöhung anzunehmen ist (s. o.), lag ein geringes Angebot an - mit der klägerseitig angemieteten Wohnung - vergleichbarem Wohnraum vor. Dieses Merkmal ist gegeben, wenn das örtliche Angebot die vorhandene Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteigt, ohne daß eine Unterversorgung i. S. einer Wohnraummangellage festgestellt zu werden braucht (LG Braunschweig, WuM 1990, 162; AG Braunschweig, WuM 1990, 162; LG Hamburg, WuM 1989, 522 [523]; WuM 1994, 696; Schulz, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdnr. 263; Schmidt/Futterer/Blank, B Rdnr. 44; Sternel, MietR, III Rdnr. 59; ders., MietR aktuell, Rdnr. 712). Nach Ansicht der Kammer ist für vorgenannte Zeitpunkte das Vorliegen eines geringen Angebotes allgemeinkundig.

Dafür spricht zum einen, daß für Hamburg nach wie vor das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gilt (VO vom 7.12.1971, GVBl. 1971, 223), das Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg als ein solches mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen i. S. v. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3 BGB ausgewiesen ist (VO vom 31.7.1990, GVBl. 1990, 165, verlängert am 15.8.1995, GVBl. 1995, 201) und als ein Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf i. S. des § 5 a WoBindG (VO vom 28.7.1970, GVBl. 1970, 2333), ferner die Sozialklauselverordnung vom 18.5.1993 (GVBl. 1993, 98) weiterhin in Kraft ist. Zudem war jedenfalls zu den o. a. Zeitpunkten in der Presse und anderen regionalen Medien die Wohnraumknappheit in Hamburg ein regelmäßig wiederkehrendes Thema, erst seit etwa zwei Jahren wird von einer "entspannten" oder sich "entspannenden" Situation, zumindest für Teilbereiche, berichtet. In ständiger Rechtsprechung haben daher die Mietkammern des LG jedenfalls für den vorgenannten Zeitraum ein geringes Angebot angenommen (vgl. etwa: LG Hamburg, Urt. v. 28.11.1996 - 334 S 106/95 [für den Zeitpunkt 21.12.1992 bei einer Wohnung des Rasterfeldes "H2"]; Urt. v. 22.5.1997 - 334 S 143/96 [bei Abschluß Anfang 1991 für "C2" Wohnung]; Urt. v. 14.8.1997 - 334 S 30/97 [bei Abschluß Frühjahr 1994 für "C8"-Wohnung]; Urt. v. 19.8.1997 - 316 S 50/97 [bei Abschluß September 1992 für "A2"- Wohnung]; Urt. v. 10.6.1997 - 316 S 14/97 [bei Abschluß Anfang 1995 für "C4"-Wohnung]; Urt. v. 16.4.1993 - 311 S 37/92 [bei Abschluß Juli 1990 für "C2"-Wohnung]).

Unerheblich ist der Einwand des Bekl., für Wohnungen der hier in Frage stehenden Art - zentral in guter Wohnlage belegen - gebe es keine Knappheit in der Versorgung der bedürftigen Bevölkerung mit Wohnungen, welche das soziale Mietrecht gewährleisten wolle; solche Wohnungen würden von Angehörigen der oberen Einkommensgruppen nachgefragt, für die der Schutz des sozialen Mietrechts weder erforderlich noch vom Gesetzgeber gedacht sei. Der Bekl. verkennt, daß es für die Anwendbarkeit des § 5 WiStrG auf die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters nicht ankommt, da die Vorschrift preisregulierende Funktion hat und, anders als etwa § 302 a StGB, den Mißbrauch wirtschaftlicher Macht durch Ausnutzen eines knappen Angebots an Wohnungen durch den Vermieter bekämpfen soll (Bub, PiG 46 [1995 ], S. 198).

f) Ob ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum auch noch im Wirksamkeitszeitpunkt der letzten Staffel, August 1996, und/oder bis zum Schluß des Rückforderungszeitraums, Dezember 1996, vorgelegen hat, vermag die Kammer hingegen nicht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zu beantworten. Ob eine Beweisaufnahme hierüber erforderlich ist, hängt jedoch von der Beantwortung der zum Rechtsentscheid vorgelegten Frage ab.

II. Nach Ansicht der Kammer liegen die Voraussetzungen zur Einholung eines Rechtsentscheids gem. § 541 Abs. 1 S. 1, letzter Halbs. ZPO vor.

1. Bei der vorgelegten Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, § 541 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO. Sie bezieht sich nämlich i. V. m. § 134 BGB auf die Rechtsfolge einer unter Verstoß gegen § 5 WiStrG getroffenen Mietzinsvereinbarung für Wohnraum (vgl. hierzu KG, NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 [r. Sp. Mitte]).

2. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Sollte das Entfallen des Merkmals "geringes Angebot" für einen Teilbereich des Rückforderungszeitraumes zur Folge haben, daß deshalb kein Verstoß gegen § 134 BGB (mehr) vorliegt, wäre die ansonsten zumindest teilweise begründete Klage auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses jedenfalls hinsichtlich dieses Zeitraum betreffender Rückforderungsansprüche abzuweisen. Nur in diesem Fall müßte über diese zwischen den Parteien streitige Frage angebotener Beweis erhoben werden durch Einholen eines - kostenintensiven - Sachverständigengutachtens. Die Beweiserhebung wäre entbehrlich, falls der spätere Wegfall des ursprünglich gegebenen Merkmals "geringes Angebot" auf den bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch keinen Einfluß hat.

3. Die vorgelegte Rechtsfrage ist bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. Zwar haben sich das OLG Hamm (NJW 1983, 1622 = WuM 1983, 108 = OLGZ 1983, 223 = ZMR 1983, 108 = GE 1983, 477), das OLG Frankfurt a. M. (WuM 1985, 139 = ZMR 1985, 200 = RES § 5 WiStrG Nr. 11) sowie zuletzt das KG (NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309) mit der Frage der Auswirkung nachträglicher Änderungen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 WiStrG befaßt. Dies bezog sich jedoch allein auf die Auswirkung der Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Rückforderungsansprüche für einen längeren zurückliegenden Zeitraum mit dem Ergebnis, daß solche Veränderungen zu berücksichtigen seien. Eine Begründung hierfür enthält der Rechtsentscheid des OLG Hamm nicht, was damit zusammenhängen dürfte, daß diese Frage nicht Gegenstand der Rechtsentscheid-Vorlage war. Das OLG Frankfurt a. M. hat auf Billigkeitserwägungen abgestellt - es könne vom Gesetzgeber nicht gewollt (gewesen) sein, daß der Vermieter unter Umständen genötigt sei, geleistete Beträge auch dann zurückzuerstatten, wenn der ortsübliche Mietzins inzwischen höher als der vereinbarte sei; eine Berücksichtigung der Veränderungen des ortsüblichen Mietzinses führe lediglich zu einer Anpassung des wirksam vereinbarten Mietzinsteils an die veränderten Verhältnisse.

Das KG (NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309) hat demgegenüber im wesentlichen auf die gesetzlichen Regelungen in den §§ 309, 308 Abs. 2 BGB abgestellt. Bei Vereinbarung einer monatlichen Mietzinsvorauszahlungspflicht - wie üblich und auch im Ausgangsfall gegeben -, bei der somit die Erbringung der Leistung erst nach Eintritt eines bestimmten Termins erfolgen solle, schließe die entsprechende Anwendung von § 308 Abs. 2 BGB die Nichtigkeitsfolge aus, wenn die Nichtigkeit vor Eintritt des Termins behoben werde. Für die Beurteilung der (Teil-) Nichtigkeitsfrage einer Mietzinsvereinbarung sei demgemäß richtigerweise nicht auf den Zeitpunkt ihrer Vereinbarung, sondern auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen. Nicht nur bei Fortfall der Verbotsnorm im Fälligkeitszeitpunkt, sondern auch dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Verbotsnorm (ganz oder teilweise) entfallen seien, werde die Nichtigkeit behoben. Die weiteren Ausführungen in diesem Rechtsentscheid befassen sich allerdings, entsprechend der hierauf beschränkten Vorlagefrage, dann nur noch mit den Auswirkungen der Veränderung des ortsüblichen Mietzinses auf den auf § 5 WiStrG gestützten Rückforderungsanspruch des Mieters, nicht damit, welche Konsequenz der Fortfall anderer Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG auf den Rückforderungsanspruch hat.

4. Die Vorlagefrage hat grundsätzliche Bedeutung. Das ergibt sich bereits daraus, daß sie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte unterschiedlich beantwortet wird. So hat das LG Frankfurt a. M. in seinem Urteil vom 30.12.1997 (WuM 1998, 168) den Standpunkt eingenommen, für jedes Mietjahr seien die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG erneut zu prüfen, nur unter diesen Voraussetzungen könne von einer Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung nach § 134 BGB und einem Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB ausgegangen werden. Sei eine deutliche Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eingetreten - wovon das LG ausgegangen ist -, so sei es dem Mieter zumutbar, sich eine neue und billigere Wohnung zu suchen, die auf dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden hätte. Auch wegen der vertraglichen Möglichkeit zur kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses sei er verpflichtet gewesen, marktgerecht die Chancen zu ergreifen und sich nach einer billigeren Wohnung umzusehen und in diese dann umzuziehen.

Demgegenüber hat das LG Hamburg in seinem (bisher unveröffentlichten) Urteil vom 7.4.1998 (316 S 12/98) die Auffassung vertreten, der spätere Fortfall eines geringen Angebotes i. S. v. § 5 WiStrG führe nicht dazu, daß die ursprünglich vereinbarte Mitte wieder gültig sei, wieder auflebe. Entscheidend sei die Situation bei Vertragsabschluß, bei der ein geringes Angebot im vorgenannten Sinne vorgelegen habe. Die daraus resultierende (Teil-) Nichtigkeit werde durch spätere Umstände grundsätzlich nicht berührt mit Ausnahme der Veränderung der üblichen Vergleichsmiete. Im übrigen sei nicht davon auszugehen, daß sich in dem zu entscheidenden Fall die Mieterin bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt auf das überhöhte Angebot des Vermieters eingelassen und die Wohnung zu dem überhöhten Mietzins angemietet hätte.

III. Hinsichtlich der Vorlagefrage ist die Kammer der Ansicht, daß ein Wegfall des Tatbestandsmerkmals "geringes Angebot" i. S. des § 5 WiStrG im Laufe des Rückforderungszeitraumes jedenfalls dann für den Rückforderungsanspruch wegen Mietpreisüberhöhung unbeachtlich ist, wenn die zur Mietpreisüberhöhung führende(n) Mietzinsvereinbarung(en) zu Zeiten getroffen wurde(n), in denen ein geringes Angebot vorgelegen hat.

1. Es entspricht allgemeiner Ansicht, daß eine gem. § 5 WiStrG, § 134 BGB einmal eingetretene (Teil-) Nichtigkeit durch spätere Umstände (grundsätzlich) nicht berührt wird (vgl. KG, NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309; Sternel, MietR, III Rdnr. 41 m. w. Nachw.; Schmidt/Futterer/Blank, D Rdnr. 19; Palandt/Heinrichs, § 134 Rdnr. 13), daß aber das Ausmaß der Nichtigkeit vom Schutzzweck der Verbotsnorm abhängt (Sternel, MietR, Anm. III 41). Die Berücksichtigung dieses Schutzzweckes führt nach ebenfalls allgemeiner Ansicht zum einen dazu, daß nicht der gesamte Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 5 WiStrG als nichtig anzusehen ist, sondern gem. § 134 letzter Halbs. BGB lediglich eine Teilnichtigkeit hinsichtlich des überhöhten Mietzinses vorliegt (vgl. z. B. BGHZ 89, 316 = NJW 1984, 722 = WuM 1984, 68; w. Nachw. bei Sternel, MietR, III Rdnr. 41, III Rdnr. 40 [Fußn. 30]), und daß zum anderen Änderungen der ortsüblichen Miete während eines auf § 5 WiStrG gestützten Rückforderungszeitraums - jedenfalls zugunsten des Vermieters - zu berücksichtigen sind (s. die unter II 3 zit. Rechtsentscheide). § 5 WiStrG bezwecke nämlich aufgrund seines preisregulierenden Charakters allein, gewisse Spitzen (bezüglich der Höhe des Mietzinses) abzuschneiden, weshalb Änderungen in den objektiven Tatbestandsvoraussetzungen dieser Norm mit Wirkung ex-nunc zu berücksichtigen seien (Sternel, MietR, III Rdnr. 41; ebenso: Blank, PiG 35 [1991 ], S. 42).

Sternel (MietR, III Rdnr. 41) bezieht dieses jedoch allein auf Veränderungen des ortsüblichen Mietzinses, ohne auf Auswirkungen der Veränderungen der übrigen Tatbestandsmerkmale der Norm explizit einzugehen. Auch Bub (PiG 46 [1995 ], S. 206 [o.], u. PiG 49 [1996 ], S. 164) stellt hinsichtlich nachträglicher Veränderungen der Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG allein auf diejenige des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ab, deren Berücksichtigungsnotwendigkeit auch er aus dem Schutzzweck des Verbotsgesetzes "§ 5 WiStrG" herleitet und dogmatisch wie das KG in seinem Rechtsentscheid (NJW-RR 1995, 1037 = WuM 1995, 384 = ZMR 1995, 309) mit analoger Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB begründet. Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 8.7.1994 (ZMR 1995, 77) wie das KG darauf abgestellt, entscheidend für die Zulässigkeit der geforderten und zukünftigen Miete sei die jeweilige für den betreffenden Monat ortsübliche Vergleichsmiete, ohne auf die übrigen Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG einzugehen.

2. Soweit aus den veröffentlichten Entscheidungen ersichtlich, hat bisher einzig das LG Frankfurt a. M. in seinem bereits erwähnten Urteil vom 30.12.1997 (WuM 1998, 168) den späteren Wegfall des ursprünglich gegebenen Merkmals "geringes Angebot" zu Lasten des Mieters im Rahmen seines Rückforderungsanspruchs berücksichtigt. Eine (überzeugende) dogmatische Begründung vermag die Kammer dieser Entscheidung jedoch nicht zu entnehmen, insbesondere soweit darauf abgestellt wird, für die Frage des Ausnützens eines geringen Angebots komme es nicht auf den erstmaligen Abschluß des Mietvertrags an, sondern es seien für jedes Jahr - Kalenderjahr oder "Mietjahr"? - die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStrG erneut zu prüfen.

3. Der dogmatische Ausgangspunkt des KG in seinem Rechtsentscheid vom 20.4.1995, für die Beurteilung der Frage der (Teil-) Nichtigkeit einer Mietzinsvereinbarung komme es in entsprechender Anwendung der Regelungen der §§ 309, 308 Abs. 2 BGB nicht auf den Zeitpunkt ihrer Vereinbarung, sondern auf den vereinbarten (monatlichen) Fälligkeitszeitpunkt an, könnte auf den ersten Blick dafür sprechen, diese monatliche Überprüfung nicht allein auf die Höhe des zu zahlenden/gezahlten Mietzinses und eine daraus resultierende Überhöhung i. S. von § 5 WiStrG zu beschränken, sondern auch den Wegfall der übrigen Tatbestandsmerkmale zu berücksichtigen und damit auch, ob im (monatlichen) Fälligkeitstermin noch ein geringes Angebot vorlag. 4. Es ist fraglich, ob das KG seinen Begründungsweg in diesem Sinne verstanden wissen wollte. Selbst wenn dies so sein sollte - schon dem dogmatischen Ansatzpunkt des KG ist nicht zu folgen, jedenfalls hinsichtlich der hier vorgelegten Rechtsfrage, ohne daß im Rahmen dieser Rechtsentscheidsvorlage die Frage einer statischen oder dynamischen Nichtigkeit bezüglich der Mietzinshöhe (vgl. hierzu Boecken, WuM 1997, 145) erneut zur Beantwortung gestellt werden soll. Die Kammer teilt die Kritik Boeckens (WuM 1997, 145) an dieser Entscheidung. So vermag schon die vom KG vorgenommene Gleichsetzung des "Anfangstermins" in § 308 Abs. 2 BGB mit den monatlich vereinbarten Fälligkeitsterminen für die Mietzinszahlungen nicht zu überzeugen (vgl. hierzu auch LG Berlin in seinem Vorlagebeschluß vom 28.11.1994 für den Rechtsentscheid des KG vom 20.4.1995, WuM 1995, 99 [100]). Jedenfalls liefen die vom KG aus dieser Gleichsetzung gezogenen Schlußfolgerungen für den Nichtigkeitsumfang einer Mietzinsvereinbarung der ratio in §§ 308, 309 BGB entgegen, sofern auch hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals "geringes Angebot" statt auf den Vereinbarungszeitpunkt auf die vereinbarten Fälligkeitstermine abzustellen sein sollte. Mit der in § 309 BGB bestimmten entsprechenden Anwendbarkeit der gesetzlichen Regelungen der §§ 307, 308 BGB, welche für einen auf eine unmögliche Leistung gerichteten Vertrag ausgelegt sind, auf den gegen ein gesetzliches Verbot verstoßenden Vertrag sollte dessen Gültigkeit erreicht werden allein für den Fall, daß im Zeitpunkt seines Bedingungseintritts oder seines vereinbarten Anfangstermins das gesetzliche Verbot nicht mehr existiert oder jedenfalls nicht mehr eingreift. Dieser gesetzgeberische Wille würde konterkariert, würde man hinsichtlich des Merkmals "geringes Angebot" allein auf die Fälligkeitstermine der periodisch zu leistenden Mietzinszahlungen abstellen, da dann die Vertragsdurchführung gerade nicht mehr an den Wegfall oder das Nichteingreifen eines gesetzlichen Verbots angebunden wäre (vgl. hierzu insgesamt Boecken, WuM 1997, 145 [147 r. Sp.]).

Eine solche auf das Tatbestandsmerkmal "geringes Angebot" gezogene Konsequenz aus dem Rechtsentscheid des KG würde zu denselben rechtspolitisch unhaltbaren und mit dem in § 5 WiStrG zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers nicht in Einklang zu bringenden Ergebnissen führen, wie sie sich aus dem oben zitierten Urteil des LG Frankfurt a. M. vom 30.12.1997 (WuM 1998, 168) ergeben. Es würde nämlich völlig unberücksichtigt gelassen, wie es auch dem LG Frankfurt a.M. vorzuwerfen ist, daß die jedenfalls ursprünglich gegebene kausale Verknüpfung zwischen einem unausgewogenen Wohnungsmarkt und einer daraus resultierenden Vereinbarung eines nach § 5 WiStrG überhöhten Mietzinses nicht einfach deshalb entfällt, weil sich im Laufe des Mietverhältnisses eine Ausgewogenheit des Wohnungsmarkts einstellt. Diese kausale Verknüpfung besteht vielmehr fort, wenn auch in modifizierter Form.

Der trotz inzwischen ausgeglichenen Wohnungsmarkts in der überteuerten Wohnung verbleibende Mieter tut dies nicht trotz Fortfalls der erwähnten kausalen Verknüpfung, sondern infolge Fortwirkung derselben. Seine Situation ist völlig anders als diejenige des Mieters, der unter ausgewogenen Wohnungsmarktbedingungen eine Wohnung sucht, weil er ohnehin aus seiner bisherigen, gerade nicht überteuerten Wohnung/Unterkunft o. ä. ausziehen will oder muß. Der, zumindest anfangs, den Schutz des § 5 WiStrG genießende Mieter steht in Konsequenz der Ansicht des LG Frankfurt a.M. mit dem Wegfall des "geringen Angebots" vor der Wahl, entweder den ursprünglich vereinbarten, nach § 5 WiStrG überhöhten Mietzins - den er bei einem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausgeglichenen Wohnungsmarkt gar nicht vereinbart und den ein realistisch denkender und handelnder Vermieter dann auch gar nicht verlangt hätte - nun doch zu zahlen oder aber aus der bisherigen Wohnung auszuziehen und sich eine neue Wohnung auf dem nunmehr ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu suchen. Selbst wenn das Finden und Anmieten einer preiswerten Wohnung nunmehr ohne nennenswerte Probleme möglich sein sollte, stehen dem von daher durchaus möglichen "Entfliehen" aus der überteuerten Wohnung gravierende Nachteile entgegen. Es bedarf kaum tieferschürfender Ausführungen dazu, daß diese Probleme insbesondere im finanziellen Bereich aufträten - unabhängig davon, ob sie sich noch intensivierten wegen der Notwendigkeit zur Einschaltung eines Maklers mit dessen damit einhergehendem Courtageanspruch gegenüber dem wohnungssuchenden Mieter. Zu den nicht geringen reinen Umzugskosten gesellen sich regelmäßig erhebliche Ausgaben wegen dekorationsmäßiger Instandsetzung der zu räumenden und entsprechender Herrichtung der neuen Wohnung. Daß allein für Dekorationsarbeiten oft fünfstellige DM-Beträge - und zwar bereits für eine Wohnung - anfallen, ist der Kammer aus unzähligen, vermieterseitig geführten Schadensersatzprozessen gegen den ohne Durchführung der Schönheitsreparaturen ausgezogenen Mieter bekannt. Hinzu kommen Kosten für neu anzuschaffende oder zu ändernde Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Gardinen etc.

Neben diese bereits erheblichen finanziellen Belastungen träten noch die persönlichen Auswirkungen, die üblicherweise mit dem Unternehmen "Umzug" verbunden sind: erheblicher Zeitaufwand im Zusammenhang mit der Wohnungssuche sowie insbesondere der Vorbereitung und Durchführung des Umzuges, der Renovierungsarbeiten etc., in persönlicher Hinsicht die mit dem Verlassen eines gewohnten und dem Eingewöhnen in ein neues Umfeld einhergehenden Probleme.

Diese Unannehmlichkeiten muß zwar jeder umziehende Mieter auf sich nehmen; "freiwillig" tut er das jedoch nur dann, wenn er erstmals in seine "eigene" Wohnung ziehen will, eine größere, kleinere oder schönere aus persönlichen Gründen benötigt oder aus ähnlichen Gründen. Von "Freiwilligkeit" im vorbeschriebenen Sinne kann jedoch dann nicht mehr die Rede sein, wenn er allein zur Vermeidung der oben skizzierten Nachteile zum Umzug gezwungen wird und die Alternative hierzu allein darin besteht, den in Zeiten eines geringen Angebots vereinbarten überhöhten und nun angeblich wieder "auflebenden" Mietzins zu zahlen - den sein Vermieter nur unter Ausnutzen eines "geringen Angebots" durchsetzen konnte, und den dieser bei nunmehr wieder ausgeglichenem Wohnungsmarkt im Rahmen eines Neuabschlusses nicht mehr erzielen könnte.

Gerade letzteres zeigt, daß der mit § 5 WiStrG verfolgte Zweck, bezüglich der Höhe des Mietzinses gewisse Spitzen abzuschneiden, ausgehöhlt würde, sofern dieses Ziel nur mit der oben aufgezeigten Opferbereitschaft derjenigen Mieter zu erreichen wäre, denen die marktregulierende Funktion der Vorschrift zugute kommen soll.