Vorlage testierter Jahresabschlüsse bei Umsatzmiete

Vorlage testierter Jahresabschlüsse bei Umsatzmiete; Gewerberaummiete

Die Weigerung des Geschäftsraummieters zur Vorlage testierter Jahresabschlüsse und anderer Umsatznachweise kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung der von den Bekl. genutzten Freifläche im Bahnhof ..., gelegen im Bahnhofsgebäude, ... mit einer Fläche von 30 m2 von dem darauf befindlichen Verkaufspavillon gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu.

Die Bekl. haben einen wichtigen Grund für die ihnen gegenüber von der Kl. mit Schreiben vom 9. Juli 2010 erklärten fristlosen Kündigung gesetzt.

Unstreitig ist, dass zwischen den Parteien unter dem 28.4.2006 der als Anlage K 1 in Kopie beigefügte Mietvertrag über eine im Bahnhof gelegene Freifläche, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird, geschlossen worden ist. Bestandteil des Mietvertrages sind u. a. in Teil II die „Allgemeinen Vertragsbestimmungen". Die gemäß I. des Mietvertrages in Ziffer 4 geregelte Miete ist eine Umsatzmiete, auf die gemäß Ziffer 4.2 eine monatliche Festmiete geleistet wird. Die Bekl. sind jedoch gemäß Teil II Ziffer 5.1.3 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen" verpflichtet, der Kl. ihre Umsatzzahlen zu melden, anhand derer die eigentliche Umsatzmiete berechnet wird. Die Modalitäten zur Meldung der Umsätze sind in Teil II Ziffer 5 geregelt.

Unstreitig ist weiter, dass die Bekl. der Kl. gegenüber Umsatzmeldungen abgegeben haben. Unstreitig ist jedoch weiter, dass die Kl. Zweifel an der Richtigkeit der von den Bekl. übermittelten Umsatzzahlen hegt. Die Kl. war aufgrund dieser Zweifel, die durch das von ihr eingeholte private Gutachten des Sachverständigen ... verstärkt worden sind, gemäß Teil II Ziffer 5.1.5 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen berechtigt, die Gewinn- und Verlustrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung für das Jahr 2009 zu verlangen.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist die streitbefangene Regelung der Ziffer 5.1.5 nicht zu unbestimmt im Hinblick auf das Verlangen der Kl. Denn aus dieser Vorschrift ergibt sich ausdrücklich, dass der Vermieter von dem Mieter Bücher und sonstige Unterlagen zur Einsichtnahme verlangen kann, soweit sie die Umsätze betreffen. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung sind jedoch gemäß § 275 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1 HGB die Umsatzerlöse auszuweisen, so dass die Einsichtnahme in die Gewinn- und Verlustrechnung ein probates Mittel ist, die Plausibilität der von den Bekl. geltend gemachten Umsätze zu überprüfen. Das trifft auch auf die betriebswirtschaftliche Auswertung zu, denn auch aus dieser ergeben sich die erzielten Umsätze, und zwar im Verhältnis zur Gewinn- und Verlustrechnung sogar noch in weitere Einzelheiten untergliedert. Selbst wenn daher die Vorlage der Gewinn- und Verlustrechnung nicht ausdrücklich als erforderlicher Nachweis zum Beleg der Umsatzzahlen im Mietvertrag aufgeführt ist, ergibt eine verständige Auslegung die Pflicht hierzu, wenn dieses von dem Vermieter, hier der Kl., verlangt wird. Da dieses Verlangen ausweislich der Vertragsbestimmungen an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft ist, ist dieses Verlangen jedenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Kl. - wie hier aufgrund des von ihr auf privater Gutachtenbasis eingeholten Gutachtens des Sachverständigen B. belegt - ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der von den Bekl. übermittelten Umsatzzahlen haben darf. Ein Verstoß gegen § 307 BGB ist insoweit daher nicht ersichtlich.

Die Bekl. hat vorprozessual auf die diversen Schreiben der Kl., mit denen diese die Einsichtnahme in die Gewinn- und Verlustrechnungen sowie in die betriebswirtschaftliche Auswertung begehrt hat, jeweils auf die mangelnde Berechtigung der Kl. hierzu hingewiesen, so mit Schreiben vom 19.2.2010, 15.3.2010 und vom 23.6.2010. Soweit die Bekl. die Einsichtnahme mit ihrem zeitlich vorhergehenden Schreiben vom 2. Dezember 2008 gestattet haben, gilt diese Erlaubnis spätestens mit den späteren Schreiben der Bekl. vor Erklärung der fristlosen Kündigung vom 9. Juli 2010 als widerrufen. Da die Verweigerung der Einsichtnahme in die von der Kl. gewünschten Unterlagen zudem eine wesentliche Vertragsverletzung seitens der Bekl. darstellt, war die Kl. nach zuvor erfolgter Abmahnung zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 9. Juli 2010 berechtigt. Eine wesentliche Vertragsverletzung ist deshalb anzunehmen, weil die - auch aus Sicht der Kl. - richtige Ermittlung der Höhe des Mietzinses eine wesentliche Verpflichtung der Bekl. aufgrund der Vereinbarung einer Umsatzmiete darstellt und die Mietzinszahlungspflicht Hauptpflicht des Mieters ist.

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. nunmehr darauf, dass sie immer bereit gewesen seien, der Kl. die Einsichtnahme in die GUV und in die betriebswirtschaftliche Auswertung in ihren Geschäftsräumen zu gestatten, und dass sie auch nunmehr hierzu bereit seien. Denn dieses führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der bereits mit Schriftsatz vom 9. Juli 2010 erklärten Kündigung, weil die Bekl., mit Ausnahme ihres Schreibens vom 2. Dezember 2008, der Kl. gerade nicht die Einsichtnahme in die GUV und in die betriebswirtschaftliche Auswertung in ihren Geschäftsräumen vor Erklärung dieser fristlosen Kündigung gestattet haben. Dass die Bekl. der Kl. nunmehr die Einsichtnahme gestatten wollen, heilt die wirksam erklärte fristlose Kündigung nicht.

II. Die von den Bekl. beantragte Erklärungsfrist auf den Schriftsatz der Kl. vom 24.3.2011 war nicht zu bewilligen, da dieser Schriftsatz keine neuen Tatsachen enthielt, die für die vorliegende Entscheidung von Relevanz waren.

Ist bei der Vermietung von Gewerberäumen eine Umsatzmiete vereinbart, kann die Weigerung des Geschäftsraummieters, testierte Jahresabschlüsse und/oder anderer Umsatznachweise vorzulegen, den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

Im Mietvertrag war neben einer monatlichen Festmiete eine Umsatzmiete vereinbart, deren Berechnungsgrundlagen der Vermieterin von den beklagten Mietern mitzuteilen waren. Im Mietvertrag befand sich hierzu u. a. folgende Regelung:

„Der Mieter ist verpflichtet, nach kaufmännischen Grundsätzen Bücher zu führen. Der Vermieter hat das Recht, für die Buchführung, den Jahresabschluss und die Kontrolle der Umsätze zusätzliche Bestimmungen zu treffen ..."

Weil der Klägerin die für die Jahre 2007 und 2008 mitgeteilten Umsätze zu gering erschienen, forderte sie die Beklagten zur Vorlage testierter Jahresabschlüsse einschließlich der Gewinn- und Verlustrechnungen auf. Nachdem die Beklagten dies verweigerten, ließ die Klägerin ein Sachverständigengutachten erstellen, wonach sich die angegebenen Zahlen als nicht plausibel erwiesen. Nach weiterer vergeblicher Aufforderung zur Vorlage kündigte die Klägerin nach vorheriger Abmahnung fristlos und forderte die Beklagten, die sich zur Vorlage der Unterlagen für nicht verpflichtet hielten, zur Herausgabe der Mieträume auf.

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Die Beklagten hätten gegen die – wirksame – Vereinbarung im Mietvertrag verstoßen, wonach die Klägerin nach ihrer Wahl die Vorlage bestimmter Unterlagen zur Überprüfung des Umsatzes verlangen könne. Die Verweigerung stelle eine wesentliche Vertragsverletzung dar, die zur fristlosen Kündigung berechtigt habe.

Nach dem mitgeteilten Sachverhalt ist davon auszugehen, dass die Vereinbarung einer Umsatzmiete formularvertraglich erfolgte. Hierzu wird von Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 230, die Auffassung vertreten, dass eine solche Regelung – anders als die Bestimmungen zur Abgabe der Umsatzergebnisse – überraschend i. S. d. § 305 c Abs. 1 BGB ist und deshalb nicht Vertragsbestandteil wird.

Das Landgericht ist hierauf nicht eingegangen, wohl zu Recht, weil die Vereinbarung einer Umsatzmiete durch Formularklausel im Geschäftsraummietbereich eben nicht so ungewöhnlich ist, dass der Mieter hiermit nicht zu rechnen brauchte.

Geht man von einer wirksamen Vereinbarung aus, lag sicherlich ein Vertragsverstoß der Beklagten vor, der zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigte. Es fragt sich aber, ob die Klägerin nicht auch anders hätte verfahren können. Nachdem der von ihr beauftragte Sachverständige die von der Beklagten mitgeteilten Umsatzzahlen aufgrund eigener Untersuchungen und Zählungen der Kundenfrequenzen für nicht plausibel hielt, ließ sich auf dieser Grundlage ein bestimmter Umsatz errechnen, den die Klägerin für die Ermittlung der Umsatzmiete zugrunde legen konnte. Wenn sich hieraus Zahlbeträge zu ihren Gunsten ergaben, hätten diese geltend gemacht werden können; es wäre dann Sache der Beklagten gewesen, geringere Umsätze nachzuweisen. Da die Klägerin nicht so verfahren ist und auch keine Klage auf Auskunft erhoben hat, kann nur davon ausgegangen werden, dass ein Grund gesucht worden ist, die Beklagten als Mieter „loszuwerden".

Interessant ist schließlich noch die Frage der Berechnung des Kündigungsfolgeschadens. Da die Beklagten die Kündigung verschuldet haben, haften sie bis zum Ende der vorgesehenen Vertragsdauer bzw. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem etwa eine Kündigung möglich gewesen wäre, auf Ersatz des der Klägerin entstandenen Schadens, der der vereinbarten Miete (ggf. unter Abzug der durch Weitervermietung erzielten Einnahmen) entspricht. Welcher Betrag kann hier zugrunde gelegt werden? Der Festmietbetrag? Oder etwa ein (welcher?) am fiktiven Umsatz orientierter Mehrbetrag?