Vorläufige Rückzahlungsansprüche wegen geleisteter Betriebskostenvorschüsse

Vorläufige Rückzahlungsansprüche wegen geleisteter Betriebskostenvorschüsse; Vorenthaltung der Mietsache; summenmäßige Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten; Nichteinhaltung der Abrechnungspflicht; Aufrechnung; Rückgabepflicht; Schlüsselrückgabe

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499).

1 Die Bekl. waren seit 22. November 2002 Mieter einer Dachgeschosswohnung des Kl. in M. Das Mietverhältnis endete aufgrund fristloser Kündigung des Kl. am 31. Mai 2006. Die Bekl. sind mit rechtskräftigem Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 14. September 2006 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden.

2 Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung sowie Schadensersatz in Anspruch. Die Bekl. sind der Auffassung, der Kl. könne wegen einer Mietminderung sowie in Anbetracht von ihnen geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen.

3 Das Amtsgericht hat die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kl. 6.889,93 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Verurteilung der Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage auf 6.455,10 € nebst Zinsen reduziert; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat teilweise Erfolg.

II. 14 Dem Kl. steht auf der Grundlage der von den Tatsacheninstanzen getroffenen Feststellungen eine Nutzungsentschädigung zu. Im Übrigen ist der Anspruch des Kl. durch Zahlungen bzw. Aufrechnungen der Bekl. erloschen.

15 Zwar hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kl. für sämtliche klageweise geltend gemachten Monate dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB zusteht, da die Bekl. die Wohnung, obwohl zu deren Räumung und Herausgabe rechtskräftig verurteilt, nicht an den Kl. übergeben haben. Das zweifelt auch die Revision nicht an.

16 Dem Berufungsgericht sind jedoch sowohl bei der Berechnung der gegenseitigen Forderungen als auch der rechtlichen Bewertung einzelner wechselseitig zur Aufrechnung gestellter Forderungen revisionsrechtlich erhebliche Fehler unterlaufen. [...]

25 Der Kl. hat - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - am 25. April 2007 mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch aufgerechnet. Nach dem Vortrag des Kl. sind ihm aufgrund schuldhaften Verhaltens der Bekl. Rechtsverfolgungskosten in dieser Höhe entstanden. [...]

26 (a) Die Bekl. hatten den Kl. mit Schreiben vom 20. März 2007 aufgefordert, eine Abschlagszahlung von 10.000 € auf ihr Konto zu überweisen, da ihnen Minderungsansprüche seit Mietbeginn im Jahre 2002 in „jedenfalls fünfstelliger Höhe" zustünden. Zur Begründung teilten die Bekl. in diesem Schreiben mit, dass eine von ihnen vorgenommene Vermessung der Wohnung eine Wohnfläche von 127 m2 ergeben habe; im Mietvertrag sei hingegen die Wohnfläche mit „ca. 150 m2" angegeben. Da die Wohnung mit vielen Schrägen und Winkeln versehen sei, könne die exakte Wohnfläche jedoch erst durch eine gutachterliche Vermessung festgestellt werden. Nachdem der Kl. die Wohnflächenabweichung mit einem Schreiben seines Prozessbevollmächtigten zurückweisen ließ, hielten die Bekl. ihre diesbezüglichen Minderungsansprüche nicht mehr aufrecht.

27 Der Kl. hat aus dieser Anspruchsberühmung einen Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB abgeleitet. [...]

28 Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der genannten Aufrechnung des Kl. im Ergebnis zutreffend verneint, denn dem Kl. stand bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch wegen der Rechtsverfolgungskosten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zu. Der Senat hat zwar für den Bereich des Kaufrechts entschieden, dass ein unberechtigtes Mangelbeseitigungsverlangen des Käufers nach § 439 Abs. 1 BGB eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte Vertragsverletzung darstellen kann, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel der Kaufsache nicht vorliegt, sondern die Ursache des Symptoms, hinter dem er einen Mangel vermutet, in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06 -, NJW 2008, 1147).

29 Im Streitfall fehlt es indes an einem Verschulden der Bekl. nach § 276 BGB. Die Bekl. haben die Wohnung selbst vermessen und damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten geprüft, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt. Gleichzeitig haben sie darauf hingewiesen, dass die exakte Wohnungsgröße wegen der Schwierigkeiten bei der Vermessung (Schrägen, Winkel) erst durch einen Gutachter festgestellt werden könne. Von den Bekl. eine weitergehende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung zu verlangen, würde die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen überspannen. Insbesondere erforderte die von den Bekl. zu verlangende Sorgfalt nicht, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen kundig zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche einzuholen. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Bleibt somit - wie hier - bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mängelrechte geltend gemacht werden, ohne Schadensersatzansprüche befürchten zu müssen, auch wenn sich das Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06 -, aaO. Rn. 13; vgl. ferner BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08 -, NJW 2009, 1262 Rn. 20). [...]

38 aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter - wie hier - die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB abrechnet. Dieser Rückforderungsanspruch besteht nach der Rechtsprechung des Senats, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters ist damit nicht verbunden, denn er kann die Jahresabrechnung auch noch im Rückforderungsprozess des Mieters vorlegen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499 unter II 3).

39 bb) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die von dem Kl. am 10. Dezember 2007 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß.

40 (1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 -, GE 2009, 1428 = NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit Letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 -, GE 2009, 1037 = NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 -, aaO. Rn. 7).

41 (2) Im Streitfall hat der Kl. in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten „Wasserversorgung/Strom" sowie „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Beleuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die Kosten für „Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und „Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kosten für „Hausmeister", „Gebäudereinigung" und „Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachlicher Grund hierfür ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

42 Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punkten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpositionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 -, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059 Rn. 11 m. w. N.). Die übrigen Betriebskosten, die für das Abrechnungsjahr 2003 eine Summe von 2.410,87 € und für das Abrechnungsjahr 2004 eine Summe von 2.228,03 € ergeben, sind formell ordnungsgemäß abgerechnet worden.

43 cc) Hinsichtlich der letztgenannten Beträge hat die von den Bekl. am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ihre Wirkung nach § 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB ex nunc verloren. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieses Ergebnis mit § 388 Satz 2 BGB vereinbar.

44 Nach der dargestellten Rechtsprechung des Senats ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen nur vorläufiger Natur. Auch ein titulierter Anspruch auf Rückzahlung bleibt selbst bei eingetretener Rechtskraft nicht zwingend bestandskräftig. Führt nämlich der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbei, so steht die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils einer (späteren) Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten nicht entgegen, denn der Rückzahlungsanspruch des Mieters wurde lediglich als „zur Zeit begründet" anerkannt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 -, aaO. unter II 3 g). Der Mieter ist daher bis zum Eintritt der Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermieters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausgesetzt. Lediglich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

45 Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern - wie hier - im Wege der Aufrechnung geltend, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung des Vermieters. Tritt die Bedingung ein, entfällt der Rückzahlungsanspruch des Mieters ex nunc (§ 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB), soweit der Vermieter Anspruch auf die abgerechneten Betriebskosten hat; die Aufrechnungserklärung verliert insoweit ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, MDR 2009, 1333; OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 1239 m. w. N.; OLG Karlsruhe, NJW 1994, 593, 594; OLG Celle, OLGZ 1972, 274, 275; Staudinger/Gursky, BGB [2006], § 387 Rn. 130; MünchKommBGB/Schlüter, 5. Aufl., § 387 Rn. 36; Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2. Aufl., § 387 Rn. 32; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 387 Rn. 11). § 388 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen, denn nicht die Aufrechnung wird unter einer Bedingung erklärt, sondern die Forderung, mit der aufgerechnet wird, steht unter einer auflösenden Bedingung.

54 b) Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kl. die Wohnung während des gesamten Monats Juli 2007 vorenthalten wurde, da die Bekl. dem Kl. anlässlich der Wohnungsübergabe am 14. Juli 2007 nicht sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Wohnungsschlüssel zurückgegeben haben.

55 (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (BGH, Urteil vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 210 = GE 1983, 657). Der Rückgabeanspruch des Vermieters umfasst daher - abgesehen von der im Streitfall nicht vorliegenden Unmöglichkeit zur Leistung infolge Schlüsselverlustes, die zur Leistungsbefreiung gemäß § 275 Abs. 1 BGB und gegebenenfalls einem Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB führt - sämtliche im Besitz des Mieters befindlichen Schlüssel, da der Vermieter andernfalls nicht ungestört über die Mietsache verfügen kann. Insbesondere wird eine Neuvermietung in derartigen Fällen regelmäßig daran scheitern, dass der vormalige Mieter, also ein Dritter, die faktische Zugangsmöglichkeit zu den neu zu vermietenden Wohnräumen hat.

56 (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus § 15 Abs. 1 des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages nichts anderes. Nach Satz 1 dieser Regelung hat der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Mietsache vollständig geräumt zurückzugeben. Satz 2 der Regelung legt dem Mieter die Pflicht auf, alle Schlüssel, auch von ihm selbst beschaffte, an den Vermieter zu übergeben. Soweit in § 15 Abs. 1 Satz 3 der Regelung bestimmt ist, dass der Mieter für alle Schäden haftet, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung „dieser Pflicht" entstehen, hat dies keinen Einfluss auf den in den Sätzen 1 und 2 geregelten Umfang der Rückgabepflicht des Mieters. Die von der Revision vertretene Auslegung der Regelung dahin, dass der Vermieter hinsichtlich der unterlassenen Rückgabe der Schlüssel auf Sekundäransprüche beschränkt sei, liegt fern. [...]

Macht der Mieter Rückzahlung von Vorschüssen im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter Betriebskosten schuldet. Formell unwirksam ist eine Abrechnung, die sachfremde Kosten in einer Summe zusammenfasst.

Das Mietverhältnis endete durch fristlose Kündigung des Vermieters. Mit der Klage nahm der Vermieter den Mieter auf Zahlung von Nutzungsentschädigung und Schadensersatz in Anspruch. Der Mieter meinte, der Vermieter könne wegen Minderung, geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen. In der Instanz hatte die Zahlungsklage teilweise Erfolg, was zur Revision des Mieters zum BGH führte.

Der BGH änderte das landgerichtliche Urteil teilweise ab. Zwar habe das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Vermieter/Kläger dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung gem. § 546 a Abs. 1 BGB zustehe. Jedoch seien ihm sowohl bei der Berechnung der gegenseitigen Forderungen als auch der rechtlichen Bewertung einzelner wechselseitig zur Aufrechnung gestellter Forderungen Fehler unterlaufen.

Was den Schadensersatzanspruch des Klägers wegen Rechtsverfolgungskosten betreffe, habe der BGH zwar für den Bereich des Kaufrechts entschieden, dass ein unberechtigtes Mangelbeseitigungsverlangen des Käufers eine zum Schadensersatz verpflichtende schuldhafte Vertragsverletzung darstellen könne, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt habe, dass ein Mangel der Kaufsache nicht vorliege, sondern die Ursache des Symptoms, in der er einen Mangel vermute, der in seinem eigenen Verantwortungsbereich liege. Vorliegend fehle es aber an einem Verschulden der beklagten Mieter. Sie hätten sich zwar auf eine Wohnflächenabweichung zu ihren Lasten berufen, gleichzeitig aber darauf hingewiesen, dass die exakte Wohnungsgröße wegen der Schwierigkeiten bei der Vermessung (Schrägen und Winkel in der Dachgeschosswohnung) erst durch einen Gutachter festgestellt werden könne. Von dem Beklagten eine weitergehende Überprüfung der von ihm vermuteten Flächenabweichung zu verlangen, würde die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen überspannen.

Insbesondere habe die zu verlangende Sorgfalt nicht erfordert, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen kundig zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche einzuholen. Die Behauptung eines Mangels erfordere nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in unzumutbarer Weise erschwert. Bleibe somit bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürften Mängelrechte geltend gemacht werden, ohne Schadensersatzansprüche befürchten zu müssen, auch wenn sich das Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstelle.

Zum Rückforderungsanspruch wegen geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen entschied der BGH: Zutreffend sei das LG davon ausgegangen, dass dem Mieter nach Mietende ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse zustehe, wenn der Vermieter – wie vorliegend – die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist abrechne. Dieser Rückforderungsanspruch bestehe, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlege. Die vorgelegte Betriebskostenabrechnung sei aber nicht in allen Punkten formell ordnungsgemäß. Zwar sei Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Aufschlüsselung im Einzelnen zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasse. Einen derartig engen Zusammenhang habe der BGH z. B. für die Kosten von Frisch- und Schmutzwasser sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht. Vorliegend habe der Kläger aber u. a. die Kosten Wasserversorgung/Strom sowie Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung jeweils in einer Summe zusammengefasst. Eine Zusammenfassung dieser Positionen erlaube es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können. Gleiches gelte für die Zusammenfassung der Kosten für Hausmeister, Gebäudereinigung und Gartenpflege.