Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum nur für Erstverkauf

1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.).

2. Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre.

1 Die Kl. sind Mieter einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus befindet. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundstück von dem Sohn des Bekl. zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Im folgenden wurde das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Nachdem eine Gläubigerin die Anordnung der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung erwirkt hatte, veräußerte der Sohn mit Zustimmung der Gläubigerin u. a. die von den Kl. bewohnte Eigentumswohnung an den Bekl. zu 1, der am 10. März 2004 als Eigentümer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der Bekl. zu 1 die Wohnung an die Bekl. zu 2, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Nachdem die Kl. mit Schreiben vom 16. Juni 2004 dem Bekl. zu 1 erklärt hatten, sie machten von ihrem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch, kam es zwischen den Parteien zunächst zu einem einstweiligen Verfügungsverfahren, in dessen Verlauf den Bekl. mit Berufungsurteil des Landgerichts vom 21. Dezember 2004 verboten wurde, die Eintragung der Bekl. zu 2 als Eigentümerin in das Grundbuch zu beantragen (bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrechtzuerhalten).

2 Das Amtsgericht hat die in der Hauptsache gegen beide Bekl. er-hobene Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der Bekl. zu 2 ebenso abgewiesen wie den weiteren Antrag, den Bekl. zu 1 zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer Löschungsbewilligung zu verurteilen. Die dagegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihre Anträge weiter. Die Bekl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 3 Das Landgericht hat ein Vorkaufsrecht der Kl. mit der Begründung verneint, § 577 BGB erfasse nur den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person mit der Folge verkauft werde, daß ein Vorkaufsrecht nicht zur Entstehung gelange. Eine Einschränkung der "Verfügungsbefugnis" desjenigen, der privilegiert nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB erworben habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Daß ein mißbräuchlicher Verkauf an privilegierte Personen möglich sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Mißbrauchsfällen sei mit der Anwendung von § 242 BGB zu begegnen. Ein Mißbrauch lasse sich hier jedoch nicht feststellen.

II. 4 Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. [...]

7 a) Erfüllungsansprüche gegen den Bekl. zu 1 nach §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 464 Abs. 2 BGB bestehen nicht.

8 aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß der hier in Rede stehende zweite Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht der Kl. begründet hat. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, daß nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, und daß dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen ‑ wie etwa bei einem "Verkauf" im Wege der Zwangsversteigerung (so § 471 BGB) ‑ ausgeschlossen ist (BGHZ 167, 58, 61 ff.; vgl. auch BGHZ 141, 194, 198 ff.). Auf dieser Grundlage kann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb zu keinem Vorkaufsrecht geführt hat, weil es sich bei dem Käufer um einen Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters handelt.

9 (1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einschätzung des Gesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei einem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdrängung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen, der mit der Regelung des § 577 BGB begegnet werden soll (vgl. BGHZ 167, 58, 61 f.). Ist eine durch die Umwandlung herbeigeführte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren Verkauf aber nicht mehr vorhanden, ist der mit einem Vorkaufsrecht einhergehende Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht mehr gerechtfertigt (BGHZ aaO, 62 f.). Rechtsmißbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, daß nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts an eine nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierte Person veräußert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. auch Senat, BGHZ 115, 335, 340). Einer Ausweitung des Vorkaufsrechts auf weitere Verkaufsfälle nach der Umwandlung bedarf es hierzu nicht (vgl. BGHZ 141, 194, 200).

10 Soweit die Revision geltend macht, der Privilegierungstatbestand des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB sei in Anlehnung an den auf ein berechtigtes Interesse abstellenden § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschaffen worden, gibt diese Überlegung allenfalls Anlaß zur Klärung der Frage, ob § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB teleologisch dahin zu reduzieren ist, daß der Ausschluß des Vorkaufsrechts nur eingreift, wenn dem Erwerber ein Nutzungsinteresse zur Seite steht (zu dieser Frage Staudinger/Rolfs, BGB [2006], § 577 Rdn. 46 ff. m.w.N.). Das aber verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn selbst die Bejahung der Frage führte lediglich dazu, daß der Vorkaufsfall bereits mit dem ersten ‑ hier zwischen dem Bekl. zu 1 und dessen Sohn abgeschlossenen ‑ Kaufvertrag eingetreten wäre. Insoweit ist aber weder ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden noch sind etwaige Erfüllungsansprüche gegen den Sohn Gegenstand des Rechtsstreits.

11 (2) Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt auch der Umstand, daß der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern "en bloc" ‑ zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen ‑ erfolgte, nicht die ausnahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf. Denn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.). Daß bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Wohnungen die Ermittlung des anteiligen Kaufpreises schwierig sein kann, rechtfertigt nicht die Annahme, daß das Vorkaufsrecht nur bei einem Einzelverkauf oder bei Angabe des auf die Wohnung entfallenden Teilkaufpreises gegeben wäre. Zum einen führte das von der Revision befürwortete Hinausschieben der Vorkaufsberechtigung auf künftige ‑ und damit in der Regel ungewisse ‑ Verkaufsfälle zu einer nicht akzeptablen Beschneidung des von § 577 BGB bezweckten Mieterschutzes, weil es auch der Erwerber bei einem Weiterverkauf in der Hand hätte, das Eingreifen der Vorschrift wiederum durch eine en-bloc-Veräußerung mit fehlender Teilkaufpreisbestimmung zu verhindern. Zum anderen kann den Schwierigkeiten des Mieters, den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis zu ermitteln oder zumindest einigermaßen zuverlässig abzuschätzen, bei einem Streit über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises über die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) Rechnung getragen werden (vgl. BGHZ 141, 194, 200). Dabei können Zweifel, die dem Mieter bei der Einschätzung des auf ihn entfallenden Kaufpreises bei seiner Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB (dazu Senat, BGHZ 168, 152, 156) berechtigterweise verblieben sind, im Einzelfall zu Lasten des Vermieters ausschlagen, weil dieser die die Ausübung des Vorkaufsrechts erschwerende Vertragsgestaltung zu verantworten hat.

12 bb) Eine abweichende Beurteilung ist nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) geboten. Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechtsfolgen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtetes rechtsmißbräuchliches Zusammenwirken des Bekl. zu 1 mit seinem Sohn ‑ insbesondere vor dem Hintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des Erstverkaufs mit der betreibenden Gläubigerin (zu diesem Aspekt BGHZ 141, 194, 202) ‑ rechtsfehlerfrei verneint. (wird ausgeführt)

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das gilt aber nur für den ersten Verkauf und entfällt völlig, wenn für diesen ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht rechtlich ausgeschlossen oder schwer durchsetzbar ist.

Der Sohn des Beklagten zu 1 hatte die vermietete Wohnung nach Umwandlung an seinen Vater verkauft, der sie in der Folgezeit an den Beklagten zu 2 weiterverkaufte. Der Mieter machte in der Folgezeit sein Vorkaufsrecht geltend.

Mit Urteil vom 22. Juni 2007 bestätigte der BGH die Auffassung des LG Hannover, wonach hier ein Vorkaufsrecht zu verneinen sei. Dieses gelte immer nur für den ersten Verkaufsfall, also den Verkauf an den Beklagten zu 1. Daß hierfür wegen des Verkaufs an einen Familienangehörigen ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht bestanden habe, sei unerheblich. Selbst wenn man diesen Ausschluß des Vorkaufsrechts nur dann annehmen wollte, wenn der Familienangehörige auch tatsächlich die Wohnung nutzen wolle, ergäbe sich nichts anderes, da der Mieter ein etwaiges Vorkaufsrecht nicht gegenüber dem Verkäufer, dem Sohn des Beklagten zu 1, ausgeübt habe. Es sei auch unerheblich, daß der erste Verkauf zusammen mit weiteren Wohnungen erfolgt sei, so daß die Ermittlung des anteiligen Preises nicht ohne weiteres möglich gewesen wäre. Hier wäre eine Schätzung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben möglich gewesen.