Vorkaufsrecht des Mieters

Vorkaufsrecht des Mieters; formfreie Ausübung möglich

Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

Der Kl. schloß am 5. Juli 1996 mit dem Land Nordrhein-Westfalen (im folgenden: Verkäufer) einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung. Da die Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vermietet war, behielt sich der Verkäufer das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag für den Fall vor, daß der Mieter von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht gemäß § 570 b BGB Gebrauch machen sollte. Für die Eigentumswohnung hatte sich auch die Bekl., eine auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft tätige gemeinnützige Gesellschaft, interessiert. Ihr Angebot war jedoch hinter dem des Kl. zurückgeblieben.

Nachdem der Wohnungsmieter mit notariellem Schreiben vom 8. Juli 1996 auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen worden war, setzte sich die Bekl. mit dem Mieter in Verbindung und kam mit diesem überein, daß er sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbenen Ansprüche sodann an die Bekl. abtreten sollte. Im Gegenzug versprach die Bekl. dem Mieter günstigere Kündigungsfristen.

Mit schriftlicher Erklärung vom 28. August 1996 machte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und trat noch am selben Tag die hierdurch erworbenen Ansprüche an die Bekl. ab. Da der Verkäufer, dem die Erklärung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 3. September 1996 zugegangen war, Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung geäußert hatte, wiederholten die Bekl. und der Mieter am 8. Oktober 1996 die Abtretungserklärungen in notarieller Form.

In der Folgezeit erwirkte die Bekl. die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten. Daraufhin trat der Verkäufer vom Kaufvertrag mit dem Kl. zurück. Die Bekl. ist zwischenzeitlich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer trat dem Kl. etwaige gegen die Bekl. bestehende Rückübertragungsansprüche ab.

Der Kl. sieht in dem Verhalten der Bekl. eine vorsätzlich sittenwidrige Schädigung sowie in der Abtretung der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erworbenen Ansprüche seitens des Mieters einen Verstoß gegen den Schutzzweck des § 570 b BGB. Deshalb begehrt er von der Bekl. im Wege des Schadensersatzes die Übertragung des Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter.

II. 1. Soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Schadensersatzanspruches des Kl. wegen vorsätzlich sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB mit dem Hinweis darauf verneint hat, daß die dem Vorgehen der Bekl. und des Mieters jedenfalls auch zugrunde liegende Absicht des Mieters, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des Mietverhältnisses zu schützen, mit dem Schutzzweck des § 570 b BGB in Einklang stehe, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bringt hiergegen nichts vor.

2. Einen bereicherungsrechtlichen Rückübertragungsanspruch des Kl. aus abgetretenem Recht des Verkäufers hat das Berufungsgericht gleichfalls zu Recht verneint. Die Vereinbarung des Rücktrittsrechts zugunsten des Verkäufers war dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber unwirksam (§ 506 BGB), so daß der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Bekl. nicht nachträglich weggefallen ist (§ 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB). Die Rüge der Revision, die Vorinstanzen hätten verkannt, daß der Mieter von seinem Vorkaufsrecht nicht wirksam Gebrauch gemacht habe, weshalb kein wirksamer Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande gekommen und der Eigentumserwerb der Bekl. demnach ohne Rechtsgrund erfolgt sei (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), greift ebenfalls nicht durch. Die Erklärung des Mieters, mit der dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 570 b BGB ausgeübt hat, wurde zwar lediglich privatschriftlich abgegeben. Sie ist jedoch formlos wirksam. Die Erklärung bedurfte nämlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grundstückskaufvertrag erforderlichen notariellen Beurkundung.

a) Dies ergibt sich aus § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt. Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 504 ff. BGB, ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570 b BGB entsprechend anwendbar (so überwiegende Meinung, s. OLG Düsseldorf WuM 1998, 668 = MDR 1998, 1404; AG Charlottenburg NZM 1999, 22; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand: 11/1993, § 570 BGB Anm. 7 mit Verweis auf Band 3.1, Bearb. Bellinger, Stand: 11/1993, § 2 b WoBindG Anm. 4 Nr. 3; Jauer-nig/Teichmann, BGB, 9. Aufl., § 570 b Rdnr. 1; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 570 b Rdnr. 5; Blank in Schmidt-Futterer, Miet recht, 7. Aufl., § 570 b BGB Rdnr. 42; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 570 b Rdnr. 15; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 570 b Rdnr. 46; Sarnighausen NJW 1998, 37; Wirth DNotZ 1999, 495, 497).

b) Daß die §§ 504 ff. BGB auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ebenfalls Anwendung finden, ist bereits den Gesetzesmaterialien zu § 570 b BGB (BT-Drs. 12/5110 S. 19) zu entnehmen und wird auch von der Gegenauffassung, auf die sich die Revision für ihre abweichende Beurteilung beruft, nicht ernstlich in Frage gestellt. Die Gegenansicht hält jedoch die historischen Beweggründe, die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Regelung ausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die Vorschrift sei entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so daß die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrunde liegende Grundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfe, um wirksam zu sein (Hammen DNotZ 1997, 543 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, 126 f.; W. Lüke ZfIR 1997, 245 f.; Schmidt DWW 1994, 65 f.; Beuermann GE 1993, 951 f.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Auflage, § 570 b Rdnr. 6; Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 896 c; nach Staudinger/Wufka a. a. O. § 313 Rdnr. 77 f. und Staudinger/Mader a. a. O. § 505 Rdnr. 4 soll dies schlechthin für alle - rechtsgeschäftliche wie auch gesetzliche - Vorkaufsrechte gelten). Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

aa) Der Gegenansicht ist allerdings zuzugeben, daß das Motiv des historischen Gesetzgebers für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Regelung insofern teilweise überholt ist, als sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB geändert hat. Bei Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches war nach dieser Vorschrift lediglich die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers beurkundungsbedürftig. Dieser sollte vor einer übereilten Entscheidung über die Weggabe von Grundeigentum als "natürlicher Grundlage für die Seßhaftigkeit der Bevölkerung" bewahrt werden (Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, II. Bd., 1899, S. 104); der Erwerber eines Grundstückes erschien hingegen nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die Ausübungserklärung des Vorkaufsberechtigten, mit der dieser ein Grundstück erwerben wollte, dem Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB zu unterstellen (vgl. Wufka DNotZ 1990, 339, 351/352 und Hammen a. a. O. S. 547). Seit der Änderung dieser Vorschrift mit Wirkung zum 1. Juli 1973 (BGBl. I 1973, S. 501) bedarf indes auch die Erwerbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notariellen Beurkundung. Nachdem der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB erweitert worden ist, trifft daher dieser Beweggrund des historischen Gesetzgebers nicht mehr uneingeschränkt zu.

bb) Richtig ist auch, daß die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB ursprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während wegen der gesetzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzentwurf zum Bürgerlichen Gesetzbuch während der maßgeblichen Beratungen noch "nicht kannte", zunächst auf die Landesrechte verwiesen wurde (eingehend dazu: Hammen a. a. O. S. 545 f.). In den Beratungen zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde es auch deshalb für entbehrlich gehalten, den Beurkundungszwang auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erstrecken, weil der Hauptzweck dieses Formerfordernisses, unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zu schützen, schon dadurch erfüllt sei, daß der Vertrag, mit dem das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht begründet werde, der notariellen Beurkundung bedürfe (vgl. die Nachweise bei Hammen a. a. O. S. 546; Heintz a. a. O. Rdnr. 411; vgl. auch Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 unter 3 b). Diese Erwägung, die gleichermaßen für die Formfreiheit der Ausübung des Wiederkaufsrechts nach § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 14. Januar 2000 - V ZR 386/98, WM 2000, 584 unter II 1 b), trifft auf das gesetzliche Vorkaufsrecht indessen nicht zu, weil zu dessen Bestellung gerade kein dem Beurkundungszwang unterliegendes Rechtsgeschäft erforderlich ist.

cc) Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB nicht, die Ausübung des (gesetzlichen) Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung zu unterstellen.

Der Gesetzgeber hat weder bei der entsprechenden Novellierung des § 313 Satz 1 BGB noch bei der Einfügung des § 570 b BGB durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257) - gleiches gilt für die 1980 geschaffene Regelung des § 2 b Wohnungsbindungsgesetz, der § 570 b BGB nachgebildet ist - Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutige Vorschrift des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB für unanwendbar zu erklären oder dem erweiterten Schutzzweck von § 313 Satz 1 BGB in anderer Weise anzupassen. Er hat vielmehr - wie dargetan (vgl. oben zu II 2 b) - ausdrücklich auf die Anwendbarkeit der §§ 504 ff. BGB bei dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters hingewiesen, ohne daß Anlaß für ihn bestanden hat, von einem eingeschränkten Verständnis des § 505 Abs. 1 BGB auszugehen. Der Entscheidung über die Formbedürftigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht unerhebliche rechtspolitische Bedeutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Gesetzgeber vorbehalten (vgl. BGHZ 125, 218, 223). Aus diesem Grunde wäre eine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Gesetzeswortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB abweichendes Formerfordernis für die Ausübung des gesetzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber zu erwarten gewesen (vgl. auch OLG Düsseldorf a. a. O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1999, 16, 17). Hinzukommt, daß der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 BGB vom Gesetzgeber auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet worden ist (vgl. im einzelnen: BGHZ 125, 218, 223/224). So bedarf insbesondere die Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag, den ein vollmachtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abgeschlossen hat, genehmigt wird, nicht der für das zugrunde liegende Rechtsgeschäft bestimmten Form (§ 182 Abs. 2 BGB). Hier erreicht die Warn- und Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB lediglich den am Vertragsschluß beteiligten vollmachtlosen Vertreter, während der Schutz des Vertretenen bewußt nicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen (BGHZ a. a. O. S. 225). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters. Durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB). Der Mieter "zieht" damit - ähnlich wie ein Genehmigender - einen bereits beurkundeten Vertrag "an sich", dessen Inhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieter in diesem Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen abgeschlossenen Vertrag genehmigt. Auch die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches haben die Formfreiheit der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in eine Reihe mit derjenigen über die Genehmigung vollmachtlosen Vertreterhandelns gestellt und hierfür als Grundsatz herangezogen, "bei derartigen nachträglich abgegebenen Erklärungen zustimmenden Inhalts, durch welche die Wirksamkeit einer ohne den Zustimmenden erfolgten Umgestaltung von Rechtsverhältnissen herbeigeführt werden solle, die Beobachtung einer Form nicht zu verlangen, selbst wenn dieser Rechtsakt an eine Form gebunden gewesen" ist (Mugdan a. a. O. S. 793; vgl. auch Hammen a. a. O. S. 547).

Die Einbeziehung der Erklärung über die Ausübung des Mietervorkaufsrechts in das Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB ist schließlich auch deshalb nicht geboten, weil der nach § 570 b BGB berechtigte Mieter bei der Ausübung seines Vorkaufsrechtes nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum (OLG Düsseldorf a. a. O.). Der Mieter kennt nämlich in aller Regel aufgrund der mietvertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor- und Nachteile des Kaufgegenstandes und wird daher auch die Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises beurteilen können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender Anwendung des § 510 Abs. 2 BGB zustehende Ausübungsfrist von zwei Monaten vor einer übereilten Entscheidung geschützt. Er erhält dadurch die Gelegenheit, die Vertragsbedingungen im einzelnen - gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Rechtsrat - zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen.

Nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und erstmaliger Veräußerung dieser Eigentumswohnung hat der zum Zeitpunkt der Umwandlung darin wohnende Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht gem. § 570 b BGB. Streitig war bisher, in welcher Form der Mieter dieses Vorkaufsrecht ausüben muß. Während die herrschende Meinung sich auf § 505 BGB berief, wonach zur Ausübung des Vorkaufsrechts eine bestimmte Form nicht erforderlich ist, war nach Auffassung einer Mindermeinung bei einem gesetzlichen Vorkaufsrecht die notarielle Beurkundung nötig. Hauptargumente waren, daß seit 1973 auch der Kauf (und nicht mehr wie bisher nur der Verkauf) eines Grundstücks der notariellen Beurkundung bedarf, und daß in einem vertraglich vereinbarten Vorkaufsrecht die notarielle Beurkundung schon bei der Vereinbarung erfolgt ist, was bei einem gesetzlich begründeten Vorkaufsrecht eben fehlt.

Beide Argumente hielt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. Juni 2000 nicht für überzeugend. Die Einführung von Formvorschriften sei allein Sache des Gesetzgebers; wenn dieser aber ausdrücklich auf § 505 BGB hingewiesen habe (formfreie Ausübung), sei das entscheidend. Auch der Schutzzweck des § 313 BGB greife hier nicht ein, denn dem Mieter sei seine Wohnung bestens bekannt. Fazit: Wenigstens wieder eine Streitfrage geklärt.