Vorkaufsrecht der Gemeinde

Vorkaufsrecht der Gemeinde; Sanierungssatzung; Zeitraum

Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung stellt allein nicht schon in Frage, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann.

Bundesrecht steht einer landesrechtlichen Regelung nicht entgegen, wonach Grundstücksangelegenheiten (hier: die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts) in nicht-öffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind.

Die auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 VwGO gestützte Beschwerde ist unbegründet. Die in ihrer Begründung aufgeworfenen Fragen rechtfertigen weder die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung, noch ergibt sich aus ihnen eine Abweichung von der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

Der Frage, ob "einer Gemeinde über 17 Jahre nach dem Inkraftsetzen einer Sanierungssatzung ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Ansehung eines mit 40 Wohnungen bebauten Grundstücks zur Schaffung "privater Garagenanlagen' zusteht, obwohl die Gemeinde zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes keine planungs- und haushaltsrechtlichen Maßnahmen zur Verwirklichung des von ihr behaupteten Sanierungsziels eingeleitet hatte und bis heute - knapp 23 Jahre nach der Verabschiedung der Sanierungssatzung - keine entsprechenden Maßnahmen getroffen hat", kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, weil sie keinen verallgemeinerungsfähigen Inhalt hat, sondern auf die besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalles abzielt.

Der Frage liegt zudem in tatsächlicher Hinsicht ein Sachverhalt zugrunde, den das Berufungsgericht so nicht festgestellt hat. Das Berufungsgericht legt dar, daß das Ziel der Sanierungssatzung die Beseitigung verschiedener städtebaulicher Mißstände sei, und daß dieses Ziel durch Aufstellung zahlreicher Bebauungspläne, die das Sanierungsgebiet bis auf einige kleine Randbereiche ausfüllten, auch von der Bekl. weiterverfolgt worden sei. Es führt weiter aus, daß für den Bereich, in dem sich das verkaufte Grundstück befinde, zwar kein Bebauungsplan existiere. Das Sanierungsziel habe hier jedoch von Anfang an in der Schaffung von Einstellplätzen bestanden, die bisher im Sanierungsgebiet fehlten; es sei niemals aufgegeben worden. Auf der Grundlage dieser Feststellungen stellt sich die Frage nach der hinreichenden Konkretisierung des Sanierungsziels nach einem längeren Zeitablauf nicht. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung der Sanierungssatzung stellt für sich auch nicht in Frage, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann (§ 34 Abs. 3 Satz 1 BauGB). (...)

Der Frage, ob eine Gemeinde verpflichtet ist, eine Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 Nr. 2 BauGB aufzuheben, wenn sich die Sanierung mangels Finanzierung als undurchführbar erweist, ist nicht nachzugehen. Denn dem Berufungsurteil lassen sich entsprechende Feststellungen nicht entnehmen. Das Berufungsgericht hat insbesondere nicht festgestellt, daß die Schaffung von Park- oder Garagenplätzen im rückwärtigen Bereich der Grundstücke an der mangelnden finanziellen Leistungsfähigkeit der Bekl. scheitern müsse. Vielmehr ist aus seinem Hinweis auf die Satzung der Bekl. vom 29. Juni 1988, nach der im Gesamtsanierungsgebiet von den Grundstückseigentümern die Herstellung von Stellplätzen über § 45 LBO hinaus auch für bestehende bauliche Anlagen verlangt werde, zu schließen, daß der als städtebaulicher Mißstand empfundene Mangel an privaten Stellplätzen letztlich auf Kosten der Anlieger behoben werden soll.

Auch die Frage, ob die Entscheidung über die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts nach Bundesrecht in öffentlicher Sitzung des Gemeinderats getroffen werden muß, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Nach den Ausführungen der Vorinstanzen sind gemäß § 35 Abs. 1 der rheinland pfälzischen Gemeindeordnung in Verbindung mit § 5 Satz 2 der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Bekl. Grundstücksangelegenheiten in nicht öffentlicher Sitzung zu behandeln. Daß diese landesrechtliche Regelung nicht gegen Bundesrecht verstößt, bedarf nicht erst der Klärung in einem Revisionsverfahren. Zwar gehört die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats zu den anerkannten Grundsätzen des Kommunalrechts; der Grundsatz beruht auf dem Demokratieprinzip des Art. 20 GG, an das auch die Gemeinden gemäß Art. 28 Abs. 1 und 2 GG gebunden sind. Ebenso unbestritten ist jedoch, daß Ausnahmen von dem Öffentlichkeitsprinzip zulässig sind, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner den Ausschluß der Öffentlichkeit erfordern. Die Voraussetzungen für den Ausschluß der Öffentlichkeit sind - im Grundsätzlichen übereinstimmend - landesrechtlich nicht einheitlich geregelt. Kaufverträge über Grundstücke gehören aber jedenfalls zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt.

Nach dem Baugesetzbuch hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, wenn eine Sanierungssatzung verabschiedet wurde. Ein Grundstückseigentümer wandte sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde, die zwar eine Sanierungssatzung verabschiedet hatte, dann aber über lange Zeit keine planungs- und haushaltsrechtlichen Maßnahmen zur Durchführung eingeleitet hatte.

In seinem Beschluß vom 15. März 1995 meinte das Bundesverwaltungsgericht, dies allein stehe einer Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Die Gemeinde war auch berechtigt, dies in nichtöffentlicher Sitzung zu beraten.