Vorkaufsrecht der Garagenteilflächennutzer

1. Mehreren Garagenteilflächennutzern steht das Vorkaufsrecht bei der erstmaligen Veräußerung an einen Dritten nur gemeinschaftlich zu; die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts durch nur einen einzelnen Mitberechtigten ist unwirksam.

2. Das Vorkaufsrecht kann bereits vor Wirksamkeit des Kaufvertrages mit Wirkung auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung ohne vorherige Mitteilung des Verpflichteten ausgeübt werden.

3. Ob die überlassene Fläche die halbe Grundstücksgröße übersteigt, beurteilt sich nicht nur nach der Größe der Garagenstellfläche; vielmehr sind auch die vertraglich zur Nutzung überlassenen Sicherheitsabstands, Zufahrts- und Rangierflächen zu berücksichtigen. (Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. begehren von der Bekl. die Übereignung eines Grundstücks.

2 Die Kl. sind Eigentümer des mit einem Wohngebäude bebauten Flurstücks 176 der Flur 42 der Gemarkung W. Rückwärtig angrenzend befindet sich das 543 m2 große Flurstück 177, das mit insgesamt 11 Garagen bebaut ist, die von insgesamt 10 Parteien genutzt werden. Das Flurstück 177 befindet sich im Eigentum der Bekl. und wurde bis 1990 durch den VEB Gebäudewirtschaft W. bewirtschaftet. Aufgrund von Nutzungsverträgen aus den Jahren 1982 bis 1986 überließ der VEB Gebäudewirtschaft W. Teilflächen des Flurstücks 177 von jeweils 25 m2 zum Zwecke der Errichtung einer Garage im Wert von 4.000 M-DDR an die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., H. S. und I. F.; nach dem Tode von H. S. wurde das Nutzungsverhältnis durch seine Ehefrau A. S. fortgesetzt (§ 16 Abs. 2 SchuldRAnpG). In den achtziger Jahren übernahm R. Bl. eine Garage mit zugehöriger Fläche von dem Nutzer W. Jeweiliger Nutzungsgegenstand war neben der Teilfläche von 25 m2 auch die zur Nutzung der Garage erforderliche Sicherheitsabstands-, Zufahrts- und Wendeplatzfläche. Aufgrund Mietvertrages mit dem VEB Gebäudewirtschaft W. vom 1. April 1989 nutzte der Kl. zu 1) eine mit einer (Doppel-) Garage bebaute Teilfläche von 55 m2. Im Januar 2000 schlossen die Kl. zu 1) und 2) einen Pachtvertrag über eine weitere Teilfläche des Flurstücks 177 von 20 m2. Weiterer Nutzer einer (11.) Garage ist R. Kn. aufgrund Vertrages vom 27. Juni 2003.

3 Am 5. Dezember 2005 schlossen die Parteien zur UR-Nr. 837/2005 der Notarin [...] in W. einen Vertrag über den Verkauf des Flurstücks 177 zum Preis von 8.145 € an die Kl. § 1 und § 4 des Kaufvertrages enthalten Hinweise auf die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse, und § 4 und § 6 Ziffer III. enthalten Hinweise auf das Vorkaufsrecht der Garagenteilflächennutzer nach § 57 SchuldRAnpG; § 6 Ziffer III. regelt zudem einen Haftungsausschluss des Verkäufers für den Fall der Ausübung dieses Vorkaufsrechtes. Die Parteien gingen und gehen davon aus, dass (nur) den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. sowie dem Kl. zu 1) ein (gemeinschaftliches) Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG zusteht.

4 Mit Schreiben vom 9. Dezember 2005 informierte die Bekl. die vorkaufsberechtigten Nutzer unter Beifügung einer Kopie des Kaufvertrages. Mit einzelnen Schreiben vom 7. Januar 2006 teilten die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S. und I. F. - jeweils unter Hinweis auf ihre Stellung als "Mitglied der GbR [...] str." und auf eine entsprechende vorherige Anzeige vom 19. Dezember 2005 - der Bekl. mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht für ihre jeweilige Garagenteilfläche geltend machen. Mit Schreiben vom 22. Februar 2006 teilten die Kl. zu 1) und 2) der Bekl. mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht nur für sich persönlich, d. h. nicht im Zusammenhang mit der neu gegründeten Garagen GbR, ausüben möchten. Nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung vom 2. Februar 2006 für den Kaufvertrag vom 5. Dezember 2005 übersandte die Bekl. den vorkaufsberechtigten Nutzern mit Schreiben vom 23. Februar 2006, zugestellt am 24. Februar 2006, eine Ausfertigung des Grundstückskaufvertrages unter Hinweis auf die in § 6 Ziffer III. dieses Vertrages enthaltenen Bestimmungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Hierauf erklärten die Kl. zu 1) und 2) mit Schreiben vom 8. März 2006 erneut, dass sie ihr Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und nicht im Zusammenhang mit der neu gegründeten Garagen GbR, ausüben möchten. Mit gemeinsamem Schreiben vom 10. März 2006 erklärten F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. unter dem Briefkopf "Garagengemeinschaft [...] str. GbR", dass sie auf ihrem Vorkaufsrecht "bestehen".

5 Mit Schreiben vom 3. Juli 2006 erklärte R. Bl. gegenüber der Garagengemeinschaft [...] str. GbR seinen Austritt; er teilte mit, dass er sein Vorkaufsrecht "alleine ausführen" werde und "alle nie erteilten, aber fälschlich genannten Vollmachten" entziehe.

6 Zwischen den Parteien kam es in der Zeit von März 2006 bis August 2006 zu mehrfachem Schriftwechsel zur Frage der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Nutzer der Garagenteilflächen.

7 Am 4. Oktober 2006 erklärte die Bekl. zur UR-Nr. 706/2006 der Notarin [...] in W. gegenüber dem Kl. zu 1) sowie den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S. und I. F. die Auflassung des Flurstücks 177. Im Folgenden wurde im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

8 Die Kl. haben behauptet, der jetzige Nutzer der Garage im Eigentum von I. F. sei Familie G., auch bei der Garage im Eigentum von R. Kn. habe ein Nutzerwechsel stattgefunden, und die Garage im Eigentum von R. Bl. sei an einen Herrn N. vermietet. Die Kl. haben gemeint, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden sei. Das Vorkaufsrecht habe nur durch alle berechtigten Nutzer gemeinschaftlich ausgeübt werden können, woran es hier aber fehle. Ferner sei dem Überwiegensprinzip gem. § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG, wonach die von den Vorkaufsrechtsausübenden genutzte Fläche die Hälfte der betroffenen Grundstücksfläche übersteigen müsse, nicht genügt worden. Letztlich sei auch die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 469 BGB nicht eingehalten worden.

14 Das Landgericht Neuruppin hat mit seinem Urteil vom 24. Juli 2007 die Klage abgewiesen und zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Den Kl. stehe kein Eigentumsübertragungsanspruch aus dem Kaufvertrag zu, da die vorkaufsberechtigten Nutzer das Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt hätten. Einen rechtsrelevanten Nutzerwechsel hätten die Kl. nicht hinreichend dargelegt und auch nicht unter ein taugliches Beweisangebot gestellt. Die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. hätten ihr Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 19. Dezember 2005, 7. Januar 2006 und 10. März 2006 wirksam ausgeübt. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 469 Abs. 2 BGB habe erst mit der Mitteilung über die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages - nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung - zu laufen begonnen. Da die auf sich persönlich beschränkte Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Kl. unzulässig gewesen sei und dies der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes gleichstehe, habe das gesamte Vorkaufsrecht gem. § 472 Satz 2 BGB den übrigen vorkaufsberechtigten Nutzern allein zugestanden. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes im Schreiben vom 10. März 2006 habe der Nutzer Bl. im Hinblick auf § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nach Zugang nicht mehr wirksam widerrufen können. Dem Überwiegensprinzip nach § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG sei genügt, da die Nutzung auch die Zuwegung, die Rangier- und die Sicherheitsabstandsflächen eingeschlossen habe.

15 Gegen dieses Urteil wenden sich die Kl. mit ihrer rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung. [...]

22 1. Die Berufung der Kl. hat in der Sache selbst keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen.

24 Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks (Flurstück 177) aus § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Kaufvertrag vom 5. Dezember 2005. Denn die (übrigen) Nutzer der Garagenteilflächen - F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. - haben das ihnen zustehende Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt mit der Folge, dass der Kaufvertrag vom 5. Dezember 2005 zwischen der Bekl. und diesen Nutzern zustande gekommen ist und den Kl. aus diesem Kaufvertrag keine Ansprüche mehr zustehen (§ 464 Abs. 2 BGB [n. F.] i. V. m. § 57 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG [n. F.], Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB, Art. 5 Abs. 11 und Art. 9 Abs. 1 Satz 3 SchuldRModG).

25 a) Den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. sowie dem Kl. zu 1) stand gem. § 57 SchuldRAnpG ein Vorkaufsrecht zu. Diese Personen sind aufgrund von Verträgen im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 3 SchuldRAnpG Nutzer im Sinne von § 4 Abs. 1 SchuldRAnpG und somit gem. § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG vorkaufsberechtigt. Ein Ausschlussgrund nach § 57 Abs. 2 SchuldRAnpG ist nicht ersichtlich. Dies gilt insbesondere für den Ausschlussgrund der nicht vertragsgemäßen Nutzung im Sinne von § 57 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, bedarf es hierzu einer eigenmächtigen Änderung des Vertragszweckes ohne Gestattung des Grundstückseigentümers (s. MünchKomm-Kühnholz, BGB, Bd. 6, 4. Aufl. 2004, § 57 SchuldRAnpG Rdn. 7 f.; Zimmermann, in: RVI, § 57 SchuldRAnpG Rdn. 16; Meyding, in: Kiethe, Kommentar zum SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 23), und eine von der Bekl. nicht gestattete Nutzungsüberlassung einzelner Garagenstellplatzflächen an Dritte haben die Kl. nicht dargetan. Dies gilt insbesondere auch für die vorgetragene Überlassung der Nutzung der Garagen im Eigentum von I. F., R. Bl. R. Kn. und A. S. an Dritte. Dass diese Überlassung ohne Gestattung der Bekl. erfolgt sei, haben die Kl. nicht vorgetragen. Die Bekl. hat diese von den Kl. vorgebrachte Nutzungsüberlassung an Dritte insbesondere auch im vorliegenden Prozess nicht beanstandet, was eher für als gegen eine entsprechende Billigung bzw. Gestattung spricht.

26 b) Unstreitig handelt es sich bei dem Kaufvertrag vom 5. Dezember 2005 um einen erstmaligen Verkauf des Grundstücks an einen Dritten (nämlich die Kl. zu 1 und 2) im Sinne von § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG.

27 c) Die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. haben das Vorkaufsrecht auch wirksam ausgeübt.

28 Gemäß § 57 Abs. 6 Satz 2 und 3 SchuldRAnpG, § 472 Satz 1 BGB stand diesen Nutzern und dem Kl. zu 1) das Vorkaufsrecht zunächst gemeinschaftlich zu und konnte von ihnen daher auch nur gemeinsam und im Ganzen ausgeübt werden. Der Kl. zu 1) hat jedoch mit Schreiben vom 22. Februar 2006 und 8. März 2006 erklärt, dass er das Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und nicht gemeinschaftlich mit den übrigen vorkaufsberechtigten Nutzern ausüben wolle. Dies eröffnete den übrigen Nutzern die gemeinschaftliche Ausübung des Vorkaufsrechts im Ganzen ohne Beteiligung des Kl. zu 1).

29 Für den Fall des Vorkaufsrechtes der Miterben nach § 2034 BGB bei der Veräußerung eines Erbanteils hat der Bundesgerichtshof zwar angenommen, dass der Widerspruch eines vorkaufsberechtigten Miterben genüge, um die gemeinschaftliche Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben zu hindern (s. BGH, NJW 1982, S.330 f.; s. auch Münch.

Komm.-H.P.Westermann, BGB, Bd. 3, 5. Aufl. 2008, § 472 Rdn. 3; krit.: Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl. 1991, § 513 BGB [a. F.] Rdn. 5). Dieser Gedanke ist nach Auffassung des erkennenden Senats jedoch auf andere Gemeinschaften mehrerer Vorkaufsberechtigter nicht zu übertragen. Denn allgemein gilt, dass einer von mehreren Vorkaufsberechtigten das Vorkaufsrecht nicht wirksam nur für sich persönlich ausüben kann (vgl. Erman/Grunewald, BGB, 12. Aufl. 2008, § 472 Rdn. 3; Soergel/Huber, aaO., § 513 BGB [a. F.] Rdn. 4). Die unwirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren Vorkaufsberechtigten steht indes der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes gleich (s. BGH, WM 1962, 722, 723; Staudinger/Mader, BGB, 2004, § 472 Rdn. 6), und im Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch einen von mehreren Vorkaufsberechtigten steht den übrigen Vorkaufsberechtigten gem. § 472 Satz 2 BGB das Vorkaufsrecht im Ganzen (einschließlich des Anteils des Vorkaufsberechtigten, der sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat) allein zu (s. BGH, NJW 1997, 3235, 3236; Erman/Grunewald, aaO., § 472 Rdn.2; Staudinger/Mader, aaO., § 472 Rdn. 7). Demnach hatte die - unwirksame - Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kl. zu 1) "nur für sich persönlich" die Folge, dass die übrigen vorkaufsberechtigten Nutzer das Vorkaufsrecht im Ganzen gemeinschaftlich ausüben konnten. Diese Lösung ist gerade auch für den vorliegenden Fall angemessen. Schließt - wie auch hier - einer von mehreren Vorkaufsberechtigten einen Kaufvertrag mit dem bisherigen Eigentümer und könnte er die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts der mehreren Vorkaufsberechtigten durch seinen Widerspruch hindern, so liefe dies darauf hinaus, dass er den Verkauf an sich allein unter Ausschluss der übrigen Vorkaufsberechtigten erzwingen und somit letztlich das gemeinschaftliche Vorkaufsrecht gänzlich unterlaufen könnte. Dies aber entspräche nicht dem Sinn und Zweck der Regelung über die Ausübung des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechtes in § 472 BGB. Dieser Zweck geht dahin, dass verhindert werden soll, dass einer von mehreren Vorkaufsberechtigten durch sein Vorgehen eine (ungewollte) Rechtsgemeinschaft aus sich und dem Verpflichteten oder einem Dritten zustande bringt, indem er das Vorkaufsrecht auf Bruchteile der Sache beschränkt (vgl. Münch.

Komm.-H.P.Westermann, aaO., § 472 Rdn. 1). Diesem Zweck wird jedoch auch dann Rechnung getragen, wenn nur diejenigen Vorkaufsberechtigten, die das gemeinsame Vorkaufsrecht auch gemeinschaftlich ausüben wollen, das Vorkaufsrecht im Ganzen ausüben, und diejenigen Vorkaufsberechtigten, die das Vorkaufsrecht nur für sich persönlich ausüben wollen, ausgeschlossen bleiben, also so behandelt werden, als hätten sie das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt (§ 472 Satz 2 BGB).

30 Demzufolge stand das Vorkaufsrecht nur mehr den Nutzern F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. gemeinsam zu - unter Ausschluss des Kl. zu 1). Dieses gemeinschaftliche Vorkaufsrecht haben diese Nutzer durch Erklärung vom 19. Dezember 2005, 7. Januar 2006 und 10. März 2006 wirksam ausgeübt. Die Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechts konnte bereits vor Eintritt der Wirksamkeit des Kaufvertrages mit Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach der GVO am 2. Februar 2006 - und zwar mit Wirkung auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung - erfolgen (s. BGH, NJW 1998, 2352 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl. 2008, § 463 Rdn. 6). Die Ausübungserklärungen der vorkaufsberechtigten Nutzer sind gemeinschaftlich erfolgt - jedenfalls in dem gemeinsam unterzeichneten Schreiben vom 10. März 2008 und auch schon in den Schreiben vom 7. Januar 2008, die jeweils Erklärungen "als Mitglied der GbR [...] str." enthalten - und innerhalb der Zweimonats-Frist nach § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 57 Abs. 6 Satz 3 SchuldRAnpG abgegeben wurden. Diese Frist begann nicht vor dem Eintritt der Wirksamkeit des Kaufvertrages vom 5. Dezember 2005 - mit Erteilung der GVO-Genehmigung vom 2. Februar 2006 - zu laufen (vgl. etwa BGHZ Bd. 14, S. 1, 2 ff.; Bd. 23, S. 342, 344; BGH, WM 1966, 891, 893; BGH, NJW 1994, 315, 316; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 469 Rdn. 3; Münch.

Komm.-H.P.Westermann, aaO., § 469 Rdn. 3; Staudinger/Mader, aaO., § 469 Rdn. 5). Ob das Mitteilungsschreiben der Bekl. vom 23. Februar 2006 die Voraussetzungen für eine den Lauf der Frist nach § 469 BGB auslösende ordnungsgemäße Mitteilung erfüllt hat, kann dahinstehen, da die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht davon abhängig ist, dass eine ordnungsgemäße Mitteilung nach § 469 BGB vorliegt (s. nur Palandt/Weidenkaff, aaO., § 469 Rdn. 2 a. E.; Münch.

Komm.-H.P. Westermann, aaO., § 469 Rdn. 6).

31 Wie das Landgericht richtig dargelegt hat, konnte die Erklärung des Nutzers R. Bl. vom 10. März 2006 über die gemeinschaftliche Ausübung des Vorkaufsrechts von diesem im Hinblick auf § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB mit Schreiben vom 3. Juli 2006 nicht wirksam widerrufen werden. Gründe für die Nichtigkeit der Ausübungserklärung des Nutzers Bl. vom 10. März 2006 sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

32 d) Wie das Landgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, ist schließlich auch dem Überwiegenserfordernis nach § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG genügt. Denn hierbei ist nicht lediglich die Größe der Garagenstellfläche, sondern auch die vertraglich eingeräumte Mitbenutzungsbefugnis an den Sicherheitsabstands-, Zufahrts- und Rangierflächen zu berücksichtigen. Diese Betrachtungsweise entspricht auch dem Sinn und Zweck von § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG. Entscheidend ist danach, dass diejenigen Nutzer, die das Vorkaufsrecht gemeinsam ausüben, das betroffene Grundstück in einem Größenumfang von mehr als 50 % vertraglich nutzen. Dem ist hier entsprochen; nach der unbestrittenen tabellarischen Darstellung der Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 26. Juni 2007 (Bl. 50-51 d. A.) entfallen auf die Nutzer F. K., E. B., P. D., R. Bo., G. Ba., A. S., I. F. und R. Bl. 200 m2 für die jeweiligen Garagenstellplatzflächen [8 x 25 m2] und (zumindest) ein (ideeller) Nutzungsanteil von 168,14 m2 [200 m2/295 m2] an der insgesamt 248 m2 großen Zufahrts-, Sicherheitsabstands- und Rangierfläche, somit letztlich ein Nutzungsanteil von 67,8 % [368,14 m2/543 m2] am Flurstück 177. [...]