Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht; vermögensrechtliches Vorkaufsrecht; Vorkaufsfall; Grundstücksverkehrsgenehmigung

Verkaufsgeschäfte, die vor Wirksamwerden des Vorkaufsrechts abgeschlossen waren, stellen später keinen Vorkaufsfall dar. Das gilt auch dann, wenn die zur Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts erforderliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erst später erfolgt.

Die Kl. und der Kaufmann K. sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom 4. November 1990 verkaufte die Erbengemeinschaft das Grundstück. Auf Ersuchen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen trug das seinerzeit für die Grundbuchführung zuständige Liegenschaftsamt des Bezirksamts Köpenick von Berlin am 31. Mai 1991 in Abteilung II Nr. 5 des Grundbuchs ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 20 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (GBl. I Seite 1899) zugunsten von 22 Personen, darunter die Bekl., ein. Diese sind Nutzer des Grundstücks. Mit Bescheid vom 26. August 1991 genehmigte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen den Kaufvertrag nach der Grundstücksverkehrsverordnung (GVVO).

Die Bekl. sind nicht verpflichtet, die Löschung des zu ihren Gunsten eingetragenen gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 20 VermG zu bewilligen. Das Vorkaufsrecht ist nämlich schon deshalb nicht erloschen und besteht demzufolge fort, weil der Kaufvertrag der Kl. und K. mit der BGB-Gesellschaft gar keinen Vorkaufsfall darstellt und die Bekl. demzufolge ein Vorkaufsrecht weder ausüben konnten noch können. Der genannte Kaufvertrag ist am 14. November 1990 und damit vor der Eintragung und somit dem Entstehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts nach § 20 VermG geschlossen worden. Es ist aber einhellig anerkannt, daß vor der Entstehung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts abgeschlossene Kaufverträge vom Vorkaufsrecht nicht erfaßt werden, und zwar auch dann nicht, wenn - wie hier - eine zur Wirksamkeit des Kaufvertrages erforderliche behördliche Genehmigung erst nach der Entstehung des Vorkaufsrechts erteilt wird (BGHZ 32, 383; Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 1097 Rdn. 1 und § 504 Rdn. 4; Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 1097 Rdn. 9). Ein Vorkaufsrecht kann überhaupt nur hinsichtlich solcher Kaufverträge ausgeübt werden, die nach seiner Entstehung abgeschlossen werden. Demzufolge hat der Kaufvertrag vom 14. November 1990 den Vorkaufsfall hier nicht ausgelöst, weil das Vorkaufsrecht der Bekl. erst nachträglich durch die am 31. Mai 1991 bewirkte Eintragung im Grundbuch entstanden ist. Erst beim nächsten Verkauf des Grundstücks können die Bekl. das Vorkaufsrecht ausüben oder könnte dieses durch Nichtausübung oder Fristversäumnis erlöschen. Gegenwärtig besteht es fort, so daß für das Löschungsbegehren der Kl. keine Rechtsgrundlage vorhanden ist.

Nach alledem kann das Vorkaufsrecht mangels eines Vorkaufsfalles auch nicht - wie die Kl. meinen - durch Nichtausübung oder Fristversäumnis erloschen sein; ebensowenig kommt es darauf an, ob und welche Bekl. und gegebenenfalls wodurch das Vorkaufsrecht ausgeübt haben.

2. Dagegen ist der Hilfsantrag der Kl., festzustellen, daß der Kaufvertrag vom 14. November 1990 keinen Vorkaufsfall darstellt, zulässig und begründet.

a) pp.

b) Die Feststellungsklage ist auch begründet. Wie oben unter 1. bereits ausgeführt, hat der Kaufvertrag vom 14. November 1990 den Vorkaufsfall nicht ausgelöst, weil das gesetzliche Vorkaufsrecht erst danach durch Eintragung im Grundbuch zur Entstehung gelangt ist und somit den Kaufvertrag nicht erfaßt.