Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht; vermögensrechtliche Vorkaufsrecht; Zurückbehaltungsrecht der Nutzer; Entschädigung für Bauwerk

Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses i. S. d. SchuldRAnpG ist das vermögensrechtliche Vorkaufsrecht gesetzlich erloschen, und gegen den Löschungsbewilligungsanspruch des Eigentümers besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Nutzer wegen behaupteter Ansprüche auf Entschädigung nach § 12 SchuldRAnpG.

Die Kl. begehren die Erteilung einer Löschungsbewilligung für ein im Grundbuch zugunsten der Bekl. zu 1) und des Vaters des Bekl. zu 2.) eingetragenen vermögensrechtlichen Vorkaufsrechtes.

Die Kl. sind Erben des Herrn H. R. (im folgenden Erblasser). Dieser war Eigentümer des Grundstücks W. 1 in Grünheide, eingetragen im Grundbuch von Grünheide. Zugunsten der Bekl. zu 1.) und der Eltern des Bekl. zu 2.) - Herrn J. und Frau E. G. - ist in Abteilung II des Grundbuchs aufgrund des Ersuchens des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen in Fürstenwalde am 24. April 1996 ein vermögensrechtliches Vorkaufsrecht eingetragen worden.

Das Grundstück stand zur Zeit vor der Wiedervereinigung unter staatlicher Zwangsverwaltung durch die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Rüdersdorf. Ursprüngliche Eigentümerin des Grundstücks war eine Frau C. B. Der Erblasser wurde aufgrund des Ersuchens des Landkreises Oder-Spree, Amt zur Regelung offener Vermögensfragen in Fürstenwalde, vom 24. April 1996 im Grundbuch als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks eingetragen.

Am 31. März 1968 schloß die staatliche Zwangsverwalterin des Grundstücks mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1.) (ZBO Vogtland) zu Erholungszwecken einen Pachtvertrag über das streitgegenständliche Grundstück. Der Erblasser kündigte den Pachtvertrag zum 31. Dezember 2001. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Fürstenwalde (Az. 12 C 454/01) wegen der Räumung des Grundstückes hat die Bekl. zu 1) den Räumungsanspruch aufgrund der Kündigung des Kl. anerkannt. Mit Teilanerkenntnisurteil vom 1. August 2002 wurde sie zur Räumung des streitgegenständlichen Grundstückes und zur Herausgabe desselben verurteilt.

Die Eltern des Bekl. zu 2.) (Eheleute G.) nutzten aufgrund des Pachtvertrages vom 12. April 1967 eine Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks zu Erholungszwecken. Nachdem der Vater des Bekl. zu 2.) im Jahre 1998 verstorben war, wurde dieser wegen Erbverzichts der Mutter des Bekl. zu 2.) vom Bekl. zu 2.) allein beerbt. Der Erblasser, die Mutter des Bekl. zu 2.) und der Bekl. zu 2.) einigten sich in der Folgezeit über eine einvernehmliche Aufhebung des Pachtverhältnisses und eine Räumung der Teilfläche des Grundstücks zum 30. September 1999. Im Übergabeprotokoll vom 6. Dezember 2002 wurde dies seitens des Bekl. zu 2.) und seiner Mutter bestätigt. (...)

Nach Beendigung der Pachtverhältnisse begehren die Kl. nunmehr von den Bekl. die Erteilung einer Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen vermögensrechtlichen Vorkaufsrechte. Sie berufen sich dafür auf § 20 Abs. 7 Satz 2 VermG. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2002 und vom 26. November 2002 forderte der Erblasser die Bekl. und die Mutter des Bekl. zu 2) zur Erteilung der Löschungsbewilligung auf. Am 14. Januar 2003 erteilte lediglich die Mutter des Bekl. zu 2.) die begehrte Löschungsbewilligung.

In der mündlichen Verhandlung vom 17. April 2003 hat das Gericht die säumigen Bekl. auf Antrag der Kl. verurteilt, auf ihre Kosten die Löschung des vermögensrechtlichen Vorkaufsrechts, zu ihren Gunsten ein-getragen im Grundbuch von Grünheide, zu bewilligen und zu beantragen.

Gegen das ihnen am 23. April 2003 zugestellte Versäumnisurteil haben die Bekl. mit Schriftsatz vom 2. Mai 2003, eingegangen bei Gericht am 5. Mai 2003, Einspruch eingelegt.

Die Kl. beantragen, das Versäumnisurteil vom 17. April 2003 aufrechtzuerhalten.

Die Bekl. beantragen, das Versäumnisurteil vom 17. April 2003 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Bekl. zu 1) ist der Ansicht, sie könne dem Löschungsanspruch der Kl. einen Anspruch auf Entschädigung gemäß § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG entgegensetzen. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB stünde ihr zu, denn es handele sich um Ansprüche aus demselben Rechtsverhältnis. Der Entschädigungsanspruch sei auch dem Grunde nach gegeben. Darüber hinaus habe ihr der Erblasser die Zahlung einer Entschädigung im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Fürstenwalde angeboten. Dieses in der Klageschrift des Erblassers vom 28. Juli 2001 enthaltene Angebot habe sie mit Schreiben vom 1. März 2002 angenommen.

Der Bekl. zu 2), der im Rahmen des Prozeßkostenhilfeverfahrens, in dem er anwaltlich nicht vertreten war, ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schadens beziehungsweise Verwendungsersatzansprüchen geltend gemacht hat, hat im Klageverfahren keine Einwendungen vorgetragen und auch nicht auf seinen bisherigen Vortrag Bezug genommen.

Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Klage ist begründet. Die Kl. können von den Bekl. die Bewilligung der im Tenor näher bezeichneten Grundbucheintragung verlangen.

Der Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung folgt aus § 20 Abs. 7 Satz 2, Satz 1 VermG, § 894 BGB. Denn das Grundbuch ist hinsichtlich des streitgegenständlichen Vorkaufsrechtes unrichtig. Das ist immer dann der Fall, wenn die durch den Grundbuchinhalt dargestellte Rechtslage etwa bezüglich des Eigentums oder eines beschränkten dinglichen Rechts nach dem Rechtsbestand oder dem Rechtsinhalt nicht mit der wirklichen Lage übereinstimmt (vgl. Palandt, BGB-Kommentar, 61. Aufl., § 894 Rn. 2). So ist es hier. Gemäß § 20 Abs. 7 Satz 2 VermG erlischt das Vorkaufsrecht mit der Beendigung des Miet-/Pachtverhältnisses. Diese Vorschrift gilt für jede Art der Beendigung des Miet-/Pachtverhältnisses, auch für eine einvernehmliche Aufhebung (vgl. Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus - Plesse, VermG, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen, Kommentar, Stand 2002, § 20 Rn. 40). Die Beendigung der Pachtverhältnisse ist vorliegend unstreitig. Dem Kl. steht gemäß § 894 BGB ein Grundbuchberichtigungsanspruch gegen die Bekl. zu. Statt der Grundbuchberichtigung kann er auch die Erteilung einer Löschungsbewilligung verlangen (vgl. Palandt, BGB § 894 Rn. 8).

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Entschädigungsansprüchen gemäß § 12 Abs. 2, Abs. 5, § 27 SchuldRAnpG können die Bekl. gegenüber dem berechtigten Anspruch des Kl. auf Erteilung der Löschungsbewilligung nicht geltend machen.

Hinsichtlich der Bekl. zu 1) ist bereits zweifelhaft, ob ihr überhaupt ein Entschädigungsanspruch zur Seite steht. Denn sie müßte gemäß § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG darlegen und gegebenenfalls auch beweisen, daß das Bauwerk rechtmäßig errichtet wurde. Hierzu fehlt bisher jeglicher Vortrag.

Letztlich kann diese Frage jedoch dahinstehen. Denn die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes gemäß § 273 Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, weil der Anspruch des Kl. auf Erteilung der Löschungsbewilligung und die seitens der Bekl. zu 1.) geltend gemachten Entschädigungsansprüche nicht aus demselben rechtlichen Verhältnis stammen und damit die für § 273 Abs. 1 BGB erforderliche Konnexität der Ansprüche fehlt. Der Anspruch auf Löschungsbewilligung ist ein gesetzlicher Anspruch gemäß § 20 Abs. 7 VermG. Der Anspruch auf Entschädigung gemäß § 12 Abs. 2, 5, § 7 SchuldRAnpG beruht dagegen auf der Beendigung des pachtvertraglichen Verhältnisses. Auch bei weiter Auslegung des Begriffes "rechtliches Verhältnis" kann ein derartiger Zusammenhang nicht gesehen werden (vgl. BGHZ 41, 30, 33).

Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 2 BGB scheidet ebenfalls aus. Die Voraussetzungen liegen nicht vor. Grundsätzlich kann zwar auch der Grundbuchberichtigungsanspruch bzw. der Anspruch auf Löschungsbewilligung als Herausgabeanspruch im Sinne des § 273 Abs. 2 BGB verstanden werden. Jedoch sind die seitens der Bekl. zu 1) geltend gemachten Verwendungen gerade keine solchen, die auf die Löschungsbewilligung hin gemacht wurden. Vielmehr macht die Bekl. zu 1) Verwendungen geltend, die sie auf das Eigentum der Kl. gemacht haben will. Das reicht für ein Zurückbehaltungsrecht nicht aus (vgl. BGHZ 41, S. 30, 37; Palandt, § 273, Rn. 22).

Eine andere Rechtsgrundlage, die den Bekl. zu einem Zurückbehaltungsrecht an der Löschungsbewilligung berechtigen würde, ist nicht ersichtlich. Vielmehr müßte die Bekl. zu 1) ihren Entschädigungsanspruch, den sie übrigens bisher nicht einmal beziffert hat, gesondert gerichtlich geltend machen.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus der von der Bekl. zu 1) vorgetragenen Behauptung, der Erblasser habe in dem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Fürstenwalde die Zahlung einer Entschädigung angeboten. Das in der Klageschrift vom 28. Juli 2001 enthaltene Angebot ist allenfalls als Absichtserklärung zu werten. Gegen den für ein Vertragsangebot erforderlichen Rechtsbindungswillen spricht bereits, daß der Erblasser sein Zahlungsangebot nicht beziffert hat. Übrigens dürfte die Annahme seitens der Bekl. zu 1) nicht mehr rechtzeitig im Sinne von § 147 Abs. 2 BGB erfolgt sein.

Hinsichtlich des Bekl. zu 2) fehlt es bereits an einem relevanten Vortrag. Eine Bezugnahme auf den Vortrag des Bekl. zu 2) im Rahmen des Prozeßkostenhilfeverfahrens ist nicht erfolgt. Im übrigen fehlt es auch insoweit an der für die Annahme eines Zurückbehaltungsrechtes erforderlichen Konnexität zwischen dem Klageanspruch und den vermeintlichen Gegenansprüchen des Bekl. zu 2).