Vorkaufsrecht

Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts setzt das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags voraus; dessen Aufhebung beseitigt nicht den Vorkaufsfall.

17 3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Aufhebung des Kaufvertrags den Wegfall des Rechts der Kl. zur Ausübung des Vorkaufsrechts zur Folge hat. Die bisherigen Feststellungen tragen dieses Ergebnis nicht.

18 a) Die Revision irrt allerdings, wenn sie meint, für die nachträgliche Vertragsaufhebung müsse die Vorschrift des § 465 BGB entsprechend gelten. Es ist gerade nicht so, dass sich der Bekl. und die Zeugin K. von dem Kaufvertrag lösen wollten, obwohl die Kl. das Vorkaufsrecht ausgeübt hatten. Denn die Vertragsaufhebung erfolgte knapp zwei Wochen vor der Erklärung der Vorkaufsrechtsausübung.

19 b) Das Berufungsgericht und die Parteien haben jedoch verkannt, dass eine Vertragsaufhebung nicht mehr das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts berührt, wenn sie nach dem Zustandekommen des rechtswirksamen Kaufvertrags erfolgt.

20 aa) Das Gesetz knüpft das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts an das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags (§ 463 BGB). Letzteres ist erst dann der Fall, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag willkürlich aufheben und damit das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen; denn der Vorkaufsberechtigte hat kein Recht auf den Eintritt des Vorkaufsfalls (Senat, Urteil vom 4. Juni 1954 - V ZR 18/53 -, BGHZ 14, 1, 3; Urteil vom 11. Februar 1977 - V ZR 40/75 -, NJW 1977, 762, 763; Urteil vom 15. Mai 1998 - V ZR 89/97 -, NJW 1998, 2352, 2353). Liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts aber erst einmal vor, ist das daraus erwachsene Gestaltungsrecht des Vorkaufsberechtigen in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig von dem rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten (Senat, Urteil vom 11. Februar 1977 - V ZR 40/75 -, aaO.).

21 bb) Danach kann die Vertragsaufhebung am 2. August 2007 das Recht der Kl. zur Ausübung des Vorkaufsrechts nur beseitigt haben, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht sämtliche für die Wirksamkeit des Kaufvertrags erforderliche Genehmigungen erteilt waren. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen; vielmehr ist es ohne Weiteres von dem Wegfall des Vorkaufsrechts aufgrund der Aufhebung des Kaufvertrags ausgegangen. Aus dem in dem Urteil des Landgerichts, auf dessen Inhalt in dem Berufungsurteil verwiesen wird, in Bezug genommenen Kaufvertrag vom 13. Juli 2007 ergibt sich jedoch, dass für die Wirksamkeit des Vertrags die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümer erforderlich war (§ 11). Ob diese Zustimmung am 2. August 2007 erteilt war, muss das Berufungsgericht aufklären.

zurückverwiesen

Der Vorkaufsfall wird nicht dadurch beseitigt, dass der rechtswirksame Kaufvertrag nachträglich von den Parteien aufgehoben wird, so der BGH, der damit ein Pärchen in Nöte stürzte, das unter sich zum Freundschaftspreis verkaufen wollte.

Die Kläger sind Eigentümer in einer WEG-Reihenhausanlage; zu ihren Gunsten enthält das Grundbuch für das Reihenhaus des Beklagten ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle. Durch Notarvertrag vom 13. Juli 2007 verkaufte der Beklagte seiner Freundin sein Reihenhaus für 110.000 €. Im Vertrag heißt es u. a. : „Der Verkäufer behält sich das Recht vor, von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn die Erklärung der Berechtigten ... über die Nichtausübung ihres Vorkaufsrechtes dem Notar nicht bis zum 1. August 2007 vorliegt."

Mit Schreiben vom 13. August 2007 übten die Kläger ihr Vorkaufsrecht aus und verlangten die Übertragung des Wohnungseigentums des Beklagten, hilfsweise Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung. Der Beklagte berief sich u. a. darauf, dass der Kaufvertrag am 2. August 2007 einvernehmlich aufgehoben worden sei.

Das LG Essen gab der Klage statt, das OLG Hamm wies sie mit der Begründung ab, dass der Kaufvertrag am 13. August 2007 nicht mehr bestanden habe und die Vorkaufsrechtsausübung deshalb ins Leere gegangen sei. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Solange der Kaufvertrag nicht rechtswirksam zustande gekommen sei, könnten Verkäufer und Käufer diesen willkürlich aufheben und damit das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen. Lägen die Voraussetzungen für die Vorkaufsrechtsausübung aber vor, sei das hieraus erwachsene Gestaltungsrecht des Berechtigten in seinem rechtlichen Fortbestand grundsätzlich unabhängig vom rechtlichen Schicksal des Kaufverhältnisses. Es komme deshalb hier darauf an, ob zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung bereits sämtliche für die Wirksamkeit des Kaufvertrages erforderlichen Genehmigungen erteilt worden seien, insbesondere, ob die nach dem Kaufvertrag erforderliche Zustimmung des WEG-Verwalters vorgelegen habe. Dies müsse das OLG aufklären.