Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht; Grundstücksveräußerung; Mauergrundstück; Grenzgrundstück

Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu, wenn die Grundstücksveräußerung auf der Grundlage des Mauergesetzes erfolgt ist.

Die Kl. sind Eigentümer des Grundstückes Gemarkung G. ... Durch notariellen Kaufvertrag kauften die Kl. von der Beigeladenen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf von Mauer- und Grenzgrundstücken an die früheren Eigentümer vom 15. Juli 1996 (Mauergrundstücksgesetz - MauerG) eine - seinerzeit noch unvermessene - 189 m2 große Fläche, die Teil des ihrem Grundbesitz vorgelagerten Uferstreifens am G. See ist. (...)

Das Grundstück liegt im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 8 "S.-promenade/D.-straße" der Gemeinde G., der wesentliche Teile des am G. See belegenen Gemeindegebiets umfaßt, und der für die Grundstücke, die Teil der Uferpromenade sind, eine öffentliche Grünfläche festsetzt. Der Bebauungsplan ist wie folgt entstanden: Die Gemeindevertretung faßte unter dem 24. November 1993 den Beschluß, den Bebauungsplan Nr. 8 aufzustellen. Unter dem 19. Juni 1996 beschloß sie, den Bebauungsplan auszulegen; die Auslegung des ersten Entwurfs erfolgte vom 23. Juli 1996 bis zum 23. August 1996. Ein zweiter Entwurf des Bebauungsplans Nr. 8 wurde in der Zeit vom 26. Mai 1997 bis zum 26. Juni 1997 ausgelegt. Nach Abwägung von Änderungen und Bedenken und wiederholten Änderungen des Entwurfes mit Satzungsbeschlüssen vom 13. November 1997, 26. März 1998 und 28. Mai 1998 erfolgte ein endgültiger Satzungsbeschluß der Gemeindevertretung G. am 15. Februar 1999. Unter dem 3. Juni 1999 genehmigte das Landesamt für Bauen, Bautechnik und Wohnen den Bebauungsplan; die Genehmigung wurde im Amtsblatt für das Amt Fahrland vom 15. Juni 1999 veröffentlicht. Nach erneuter Ausfertigung des Bebauungsplanes wurde dieser im Amtsblatt für das Amt Fahrland Nr. 9/2000 am 15. September 2000 erneut - rückwirkend zum 15. Juni 1999 - bekanntgemacht. Ein unter anderem von den Kl. erhobener Normenkontrollantrag gegen den vorgenannten B-Plan wurde mit Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Brandenburg vom 15. Juni 2001 - 3 D 36/99.NE - abgelehnt. Bereits unter dem 22. Januar 1997 hatte die Gemeinde G. bei der Beigeladenen einen Kaufantrag für den Erwerb sämtlicher ehemaliger Mauergrundstücke, darunter auch des streitbefangenen Grundstückes, innerhalb des Gebietes des Bebauungsplanes Nr. 8 zum Zweck der öffentlichen Nutzung gemäß dem B-Plan bzw. der Verwendung der Grundstücke im öffentlichen Interesse im Sinne des § 3 MauerG gestellt. Mit Schreiben vom 23. März 1999 - zwischenzeitlich war u. a. das hier streitige Grundstück an die Kl. veräußert worden - wies die Beigeladene den Bekl. darauf hin, daß für die Gemeinde G. ein öffentliches Interesse gemäß § 2 Abs. 1 MauerG i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 1 MauerG nicht bestehe und daher zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Erwerb der betroffenen Grundstücke durch die Gemeinde und eine Ablehnung der Erwerbsanträge der Kl. nicht gerechtfertigt sei. Mit Schreiben des hierzu bevollmächtigten Notars Dr. Th. vom 18. Januar 1999 beantragten die Kl. die Erteilung eines Negativzeugnisses in Gestalt einer Bestätigung, daß keine gesetzlichen Vorkaufsrechte zugunsten der Gemeinde bestünden oder die Gemeinde auf die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes verzichte. Daraufhin beschloß die Gemeindevertretung G. am 15. Februar 1999 die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes gemäß § 24 Baugesetzbuch (BauGB). Der Bescheid des Bekl. vom 16. Februar 1999 über die Ausübung des Vorkaufsrechtes wurde dem beurkundenden Notar am 22. Februar 1999 zugestellt. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß sich das vertragsgegenständliche Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 8 "S.-promenade/D.-straße" befinde, welcher eine Nutzung der Fläche für öffentliche Zwecke, nämlich zum Schutz der Uferzone und zu deren Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit, vorsehe. Daher stehe der Gemeinde G. ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu. Hiergegen legten die Kl. mit Schreiben vom 10. März 1999 Widerspruch ein, zu deren Begründung sie sich insbesondere die Auffassung

ne Nutzung der Fläche für öffentliche Zwecke, nämlich zum Schutz der Uferzone und zu deren Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit, vorsehe. Daher stehe der Gemeinde G. ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu. Hiergegen legten die Kl. mit Schreiben vom 10. März 1999 Widerspruch ein, zu deren Begründung sie sich insbesondere die Auffassung der Beigeladenen in deren Widerspruchsschreiben vom 10. März 1999 zu eigen machten. Hierin ist ausgeführt, daß eine Gemeinde bei einem Kaufvertrag nach dem MauerG ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht ausüben könne, da die Ausübung dieses Rechtes die Umgehung der Vorschriften des MauerG zur Folge habe. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz MauerG hätten ehemalige Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger Anspruch auf den Erwerb ihrer früheren, jetzt bundeseigenen Mauergrundstücke zu 25 % des Verkehrswertes. Die Verpflichtung des Bundes, die Mauergrundstücke an die früheren Eigentümer zu veräußern, werde lediglich durch die Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz MauerG durchbrochen, wonach die Grundstücke bei Bestehen öffentlicher Interessen an Dritte veräußert oder für andere Zwecke des Bundes verwendet werden dürften. Hierdurch seien die gemeindlichen Interessen zur Sicherung der Bauleitplanung ausreichend vom Gesetzgeber berücksichtigt worden. Eine Durchbrechung des bestehenden gesetzlichen Anspruchs der ehemaligen Eigentümer sei nicht zugelassen. Der Gemeinde bleibe nur der Weg über die Geltendmachung öffentlicher Interessen und des daraus resultierenden Erwerbs des Grundstücks zum vollen Verkehrswert. Überdies sei eine Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ausgeschlossen, da der dem Bescheid zugrunde gelegte Bebauungsplan Nr. 8 noch nicht in Kraft getreten sei. Darüber hinaus könne ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB nur bei reinen Kaufverträgen ausgeübt werden, jedoch nicht bei gemischten Schenkungen, wie dem nach dem MauerG geregelten Vertragstyp. Am 15. Dezember 1999 haben die Kl. Klage erhoben. (...)

Die Klage ist zulässig. Namentlich verfolgen die Kl. ihren Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes hinsichtlich des Nichtbestehens eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes zu Recht im Wege der Verpflichtungsklage, da es ihnen erst mit Vorlage des Negativzeugnisses beim Grundbuchamt möglich ist, die Eintragung ihres Grunderwerbes durchzusetzen.

Zutreffenderweise wird die Klage auch gegen den Amtsdirektor des Amtes F. gerichtet (§ 78 Abs. 1 Nr. 2 Vervaltungsgerichtsordnung [VwGO] i. V. m. § 8 Abs. 2 Brandenburgisches Verwaltungsgerichtsgesetz [BbgVwGG], § 4 Abs. 3 Amtsordnung [AmtsO]), da dieser als gesetzlicher Vertreter der amtsangehörigen Gemeinden für die Ausfertigung eines Negativattestes über das Nichtbestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes bei Verkaufsfällen innerhalb des Gebietes einer amtsangehörigen Gemeinde zuständig ist. Die Klage ist auch begründet. Die Ablehnung der Erteilung des Negativzeugnisses ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Kl. haben nach § 28 Abs. 1 Satz 3 Baugesetzbuch (BauGB) einen Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses für das streitbefangene Flurstück, weil der Gemeinde ein Vorkaufsrecht für das nach den Vorschriften des MauerG erworbene Flurstück nicht zukommt. Durch die Veräußerung des vertragsgegenständlichen Grundstückes durch die Beigeladene an die Kl. ist ein Vorkaufsfall im Sinne des § 24 Abs. 1 BauGB nicht eingetreten. Das Vorkaufsrecht entsteht mit dem Kauf eines Grundstückes, das in einem der in § 24 Abs. 1 BauGB bezeichneten oder durch Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 BauGB festgelegten Gebiete liegt. Erforderlich ist hierzu ein Kaufvertrag, der von dem Verkäufer mit einem Dritten über das Grundstück abgeschlossen wird, der sog. Vorkaufsfall. Dies wird regelmäßig ein Kaufvertrag nach § 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sein, nämlich ein Vertrag, durch den der Verkäufer verpflichtet wird, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen, und in dem sich der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis in Geld zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen. Allerdings ist nicht die Bezeichnung des Vertrages maßgebend, sondern sein Zweck und Inhalt. Daher muß auch der Begriff des Kaufvertrages, der ein gemeindliches Vorkaufsrecht eröffnet, nicht stets identisch mit demselben Begriff in § 433 BGB sein. So kann auch ein kaufähnliches Vertragsverhältnis, das bei formaler Betrachtungsweise nicht unter § 433 BGB zu fassen ist, einen Vorkaufsfall auslösen, wenn es bestimmte Anforderungen erfüllt und der Umgehung eines Vorkaufsrechtes dienen soll. Ob ein kaufähnliches Vertragsverhältnis als Vorkaufsfall zu qualifizieren ist, ist damit im Kern von der materiellen Bewertung des Vertragsinhalts abhängig, wobei Vertragsgestaltungen (nur) dann als Vorkaufsfälle anzusehen sind, wenn sie einem Kauf so nahe kommen, daß sie diesem unter Berücksichtigung der Interessen des Vorkaufsberechtigten und des Vorkaufsverpflichteten gleichgestellt werden können (vgl. zu diesem Ansatz in Hinblick auf § 504 BGB: BGH, Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90 -, NJW 1992, 236, und Urteil vom 20. März 1998 - V ZR 25/96 -, NJW 1998, 2136). So ist anerkannt, daß u. a. gemischte Schenkungen und Tauschverträge nicht Gegenstand der Ausübung gemeindlicher Vorkaufsrechte sind. Kein Vorkaufsrecht der Gemeinden (im Gebiet der neuen Bundesländer) besteht weiterhin, wenn ein Grundstück nach den Vorschriften des Investitionsvorranggesetzes (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Investitionsvorranggesetz - InVorG - i. d. F. der Bekanntmachung vom 4. August 1997, BGBl. I S. 1996) veräußert wird.

In Anknüpfung hieran stellt der der Veräußerung des Grundstücks zugrunde liegende, als Kaufvertrag bezeichnete Vertrag zwischen der Beigeladenen und den Kl. keinen Vorkaufsfall im Sinne des § 24 Abs. 1 BauGB dar. Die Veräußerung erfolgte vorliegend auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf von Mauer- und Grenzgrundstücken (Mauergrundstücksgesetz - MauerG) vom 15. Juni 1996 (BGBl. I S. 980). Das Mauergrundstücksgesetz geht auf einen Gesetzentwurf des Bundesrates (Bundesratsdrucksache 13/120) zurück, der auf eine Einbeziehung der Mauergrundstücke in den Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes (Rückgabe der Grundstücke an den ehemaligen Eigentümer ohne Gegenleistung) abzielte. Der Rechtsausschuß des Bundestages hat sich diesem Anliegen nicht anschließen wollen und statt dessen einen vergünstigten Rückkauf der Grundstücke durch die früheren Berechtigten vorgesehen. Hierdurch wurde eine Regelung präferiert, die von der Aufrechterhaltung des eigentumsrechtlichen Status quo ausgeht, den Betroffenen zugleich aber dadurch eine Wiedergutmachung in Höhe von 75 vom Hundert des Verkehrswertes des jeweils enteigneten Grundstücks eingeräurnt, daß sie entweder dieses gemäß § 2 MauerG zu einem Kaufpreis in Höhe von 25 vom Hundert des Verkehrswertes käuflich erwerben oder nach Maßgabe des § 3 MauerG eine Entschädigung in Höhe von 75 vom Hundert des Verkehrswertes erlangen können. Nach der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages (Bundestagsdrucksache 13/3734), der die Motive zu entnehmen sind, sollen die ehemaligen Eigentümer oder ihre Rechtsnachfolger die Grundstücke erwerben können, sofern der Bund sie nicht für eigene öffentliche Zwecke verwenden oder im öffentlichen Interesse an Dritte veräußern wolle (§ 2 Abs. 1 MauerG-E in der Fassung der Bundestagsdrucksache 13/3734). Zur Möglichkeit der Veräußerung an Dritte im öffentlichen Interesse führt die Begründung der Beschlußempfehlung lediglich aus, daß dies vor allem der Fall sein wird, wenn die Veräußerung aus investiven Gründen oder im Rahmen des Flächenerwerbs nach § 3 des Ausgleichsleistungsgesetzes erfolge (Bundestagsdrucksache 13/3734 Seite 8). Die endgültige Gesetzesfassung geht auf eine Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses zurück (Bundestagsdrucksache 13/3589), nachdem der Bundesrat diesen zur Durchsetzung seines ursprünglichen Anliegens angerufen hatte. Diese Empfehlung enthält hinsichtlich der Eigenverwendung durch den Bund die Verschärfung, daß der Bund das Grundstück für dringende eigene öffentliche Mittel verwenden wolle. Die zweite Alternative, die Veräußerung an Dritte, ist unverändert geblieben. Die Empfehlung des Vermittlungsausschusses verfügt über keine Begründung. Nach Auffassung der Kammer hat der Gesetzgeber mit der Regelung des Mauergrundstücksgesetzes für derartige Grundstücke, die ehemalige Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger vom Bund zurückkaufen können, eine abschließende Regelung geschaffen, die die Vorschriften über das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 21 ff. BauGB verdrängt. Mit dem Mauergrundstücksgesetz ist im wesentlichen eine außerhalb des Vermögensgesetzes geregelte besondere Form der Wiedergutmachung spezifischen Teilungsunrechts erfolgt. Maßgeblich erscheint hierbei die Regelung des § 2 Abs. 1 MauerG, wonach sog. Mauergrundstücke von den Berechtigten zu 25 vom Hundert des Verkehrswertes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erworben werden können, sofern der Bund sie nicht für dringende eigene öffentliche Zwecke verwenden oder im

dergutmachung spezifischen Teilungsunrechts erfolgt. Maßgeblich erscheint hierbei die Regelung des § 2 Abs. 1 MauerG, wonach sog. Mauergrundstücke von den Berechtigten zu 25 vom Hundert des Verkehrswertes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erworben werden können, sofern der Bund sie nicht für dringende eigene öffentliche Zwecke verwenden oder im öffentlichen Interesse an Dritte veräußern will. Überdies hat der Bundesgesetzgeber das Verfahren für einen Erwerb nach dem Mauergrundstücksgesetz wie die dem entgegenstehenden Gründe abschließend geregelt. Nach § 4 MauerG bedarf der Rückerwerb eines bis zum Ablauf des 31. Januar 1997 bei der Oberfinanzdirektion zu stellenden Antrages. Geregelt ist weiterhin, daß dann, wenn ein Grundstück im öffentlichen Interesse an einen Dritten veräußert werden soll, der Bund den Erwerbsantrag eines Alteigentümers oder dessen Nachfolger durch Bescheid abzulehnen hat, mit der Folge, daß der Berechtigte in diesen Fällen einen Anspruch auf Zahlung von 75 vom Hundert des Verkehrswertes erhält. Dies beeinflußt die materielle Auslegung eines Vertrages im Hinblick auf das Vorliegen eines Vorkaufsfalles nach § 24 Abs. 1 BauGB. In bezug auf Erwerbsfälle nach dem Mauergrundstücksgesetz ist zunächst darauf abzustellen, daß die Reduzierung des sog. Kaufpreises nach § 1 MauerG auf 25 vom Hundert des Verkehrswertes durch den Gesetzgeber vorgegeben ist. Weiterhin ist von Bedeutung, daß der Erlös aus der Veräußerung der Mauer- und Grenzgrundstücke abzüglich der aufgrund dieses Gesetzes erfolgten Leistungen an Berechtigte und der Nebenkosten nach § 2 Abs. 2 MauerG einem gesonderten Fonds zur Förderung von wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Zwecken im Beitrittsgebiet vorbehalten ist. Dies unterstreicht den besonderen Charakter der Wiedergutmachung des Mauergrundstücksgesetzes, das den Rückerwerb des entzogenen Mauergrundstücks durch den Berechtigten vorsieht, sofern dieses Grundstück nicht für dringende eigene öffentliche Zwecke des Bundes verwendet oder im öffentlichen Interesse an Dritte veräußert werden soll. Ausgehend von dieser Intention des Mauergrundstücksgesetzes kommt die Kammer deshalb zu der Auffassung, daß sich ein auf Grund des Mauergrundstücksgesetzes geschlossener sog. Kaufvertrag gegenüber dem Gegenseitigkeitsverhältnis eines Kaufvertrages in Form der Besitz- und Eigentumsverschaffung gegen die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises wesentlich abhebt. Die Kaufpreiszahlung in einem Erwerbsgeschäft nach § 2 des MauerG hat aufgrund der geringen Höhe des Kaufpreises nur eine untergeordnete Bedeutung. Nicht die durch das Gegenseitigkeitsverhältnis eines Kaufvertrages charakterisierte Verbindung zwischen der Übertragung des Grundstückes und der Kaufpreiszahlung, sondern vielmehr die das Rückerwerbsmodell prägende Wiedergutmachung steht im Vordergrund des Rückerwerbs zu einem wesentlich geminderten Kaufpreis. Des weiteren würde die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes nach einem erfolgten Erwerb eines Grundstückes durch einen nach § 2 Abs. 1 MauerG Berechtigten dem als abschließend zu begreifenden Regelungsgehalt des Mauergrundstücksgesetzes zuwiderlaufen. Denn gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative MauerG kann der Bund bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses das Grundstück an einen Dritten veräußern und den Erwerbsantrag des nach § 2 Abs. 1 MauerG Berechtigten ablehnen. Damit liegt dem Mauergrundstücksgesetz die Wertung zugrunde, daß ein Rückerwerbsanspruch nicht durchdringt, wenn das Grundstück

nn gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative MauerG kann der Bund bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses das Grundstück an einen Dritten veräußern und den Erwerbsantrag des nach § 2 Abs. 1 MauerG Berechtigten ablehnen. Damit liegt dem Mauergrundstücksgesetz die Wertung zugrunde, daß ein Rückerwerbsanspruch nicht durchdringt, wenn das Grundstück im öffentlichen Interesse an einen Dritten veräußert werden soll. Insoweit obliegt es dem Bund zu entscheiden, in welchen Fällen er beispielsweise Grundstücke an eine Gemeinde - diese ist ohne weiteres als Dritte im Sinne des Mauergrundstücksgesetzes anzuerkennen - veräußert, die ein öffentliches Interesse im Hinblick auf die Sicherung der Bauplanung geltend macht. Stünde der Gemeinde G., nachdem die Beigeladene deren Kaufantrag mit Schreiben vom 23. März 1999 zurückgewiesen hat, hingegen ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB zu, widerspräche dies der Regelung, die Entscheidungsbefugnis bei einem Rückerwerb von ehemaligen Mauergrundstücken gemäß § 3 Abs. 1 MauerG allein dem Bund zu überlassen. Die Kammer sieht auch die Interessen der Gemeinde im Hinblick auf die Sicherung ihrer Bauleitplanung durch die Regelung des § 3 Abs. 1 MauerG als in ausreichendem Maße geschützt. Als Auslegungshilfe im Rahmen der Bestimmung eines öffentlichen Interesses, das einen Erwerb des Grundstückes durch die Gemeinde gemäß § 3 Abs. 1 MauerG rechtfertigt, können in diesem Zusamrnenhang nämlich die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BauGB ohne weiteres herangezogen werden. Sind die Voraussetzungen der Ausübung eines Vorkaufsrechtes nach § 24 Abs. 1 BauGB - mit Ausnahme des Vorkaufsfalles - der Sache nach gegeben, reicht dies zur Bejahung eines öffentlichen Rechtsinteresses gemäß § 3 Abs. 1 MauerG offensichtlich hin.

So wird in der Kommentierung der Vorschrift zwar primär auf die in der Begründung der Beschlußempfehlung des Bundestagsrechtsausschusses genannten Veräußerungen zu investiven Zwecken Bezug genommen (Horst in Rädler/Raupach/Betzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 3 MauerG Rn. 4). Gleichwohl wird hierauf der Anwendungsfall des öffentlichen Interesses im Sinne des § 3 MauerG nicht beschränkt (vgl. Hellmann in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, Vermögensgesetz, § 3 MauerG Rn. 10). Der Begriff des öffentlichen Interesses umfaßt auch Belange, die das Wohl der Allgemeinheit befördern können (vgl. Wasmuth in Klemm u. a., Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in den neuen Bundesländern, § 2 MauerG Rn. 29 ff., 39 ff.). Ein die Veräußerung an Dritte rechtfertigendes öffentliches Interesse ist beispielsweise auch dann gegeben, wenn etwa das Grundstück durch eine andere öffentliche Körperschaft für Zwecke des Gemeingebrauchs als Parkanlage oder als Verkehrsfläche zur Verfügung gestellt werden soll (BrdbgOLG, Urteil vom 6. Juni 2002 - Az. 5 U 164/01 -, Seite 9 des Abdrucks).

Die Gemeinde, deren Antrag auf Erwerb von Mauergrundstücken durch die zuständige Oberfinanzdirektion unberechtigt übergangen wurde, steht auch nicht ohne Rechtsschutz da. Als Reflex zur Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 3 MauerG kann ein berechtigte öffentliche Interessen wahrnehmender Dritter gegen die Veräußerung eines von ihm beanspruchten Grundstückes an einen ehemaligen Eigentümer oder dessen Rechtsnachfolger um gerichtlichen Rechtsschutz nachsuchen, der gemäß § 7 MauerG dem ordentlichen Rechtsweg zugewiesen ist. Die Kammer folgt nach alldem nicht der in der Literatur vertretenen gegenteiligen Auffassung, daß auch der Verkauf eines sog. Mauer- oder Grenzgrundstückes einen Vorkaufsfall gemäß § 24 BauGB auslösen könne (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand: Februar 1999, § 24 Rn. 94 ff.). Insoweit erscheint es der Kammer unmaßgeblich, daß dem Wortlaut des Mauergrundstückgesetzes nicht entnommen werden kann, daß die grundsätzliche Anwendung der gesetzlichen Vorkaufsrechte der Gemeinde ausgeschlossen sein soll. Aus den obigen Ausführungen ist abzuleiten, daß die Vorkaufsrechte des Städtebaurechts zum Schutze des Rückerwerbers nicht greifen können, eben weil das Mauergrundstücksgesetz eine abschließende Regelung darüber enthält, wann wegen entgegenstehender öffentlicher Interessen ein Grundstück an einen Berechtigen nach dem Mauergrundstücksgesetz nicht veräußert werden soll. Letztlich greift hiernach auch nicht der vom Bekl. vorgetragene Einwand, daß eine Gemeinde bei Verneinung des Vorkaufsrechts zur Durchsetzung ihrer Planungshoheit auf eine Enteignung verwiesen wäre. Insoweit liegen die Dinge nicht anders als bei sonstigen Grundstücksveräußerungen - etwa (gemischte) Schenkung oder Tausch -, die ebenfalls keinen Vorkaufsfall im Sinne des § 24 BauGB darstellen.