Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht; Unterlassungsanspruch; Kollusives Zusammenwirken

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 570 b BGB ist eine über § 826 BGB geschützte Rechtsposition, so daß dem Mieter nicht nur Schadensersatzansprüche, sondern bei einer drohenden Umgehung des Vorkaufsrechts auch Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zustehen.

2. Indiz für ein kollusives Zusammenwirken zwischen Verkäufer und Drittkäufer zur Vereitelung des Vorkaufsrechts kann die durch den Drittkäufer erfolgte Freistellung des Verkäufers von etwaigen Schadensersatzansprüchen des Mieters sein.

Die Parteien streiten um ein Vorkaufsrecht hinsichtlich einer Eigentumswohnung.

Der Verfügungskl. ist seit 1. Januar 1975 Mieter der im Eigentum der Verfügungsbekl. zu 1) stehenden Wohnung, welche nach Abschluß des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist.

Die Bekl. zu 1) verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Oktober 1997 diese Wohnung an die Bekl. zu 2) und 3) zu einem Kaufpreis von 1,05 Mio. DM. Der Kaufvertrag enthielt unter Abschnitt 13 folgende Vereinbarung:

"Nach Belehrung über die Bestimmungen des § 570 b BGB erklärt der Verkäufer (= Bekl. zu 1), daß das Kaufobjekt an Herrn S. (= Kl.) vermietet ist. Dem derzeitigen Mieter steht deshalb gem. § 570 b BGB ein Vorkaufsrecht zu."

und in Abschnitt 17 d:

"Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet sein, weil sonst der Vertrag unwirksam sein kann."

Durch den Notar auf sein Recht gem. § 570 b BGB hingewiesen, übte der Kl. mit Schreiben vom 3. Dezember 1997 an die Bekl. sowie den Notar sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus.

Am 19. Dezember 1997 schlossen die Bekl. einen weiteren Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung ab. Dieser Vertragsschluß wurde dem Kl. nicht mitgeteilt, bis heute ist ihm der vollständige Vertragstext nicht übermittelt worden. Laut schriftlichen Auszügen und mündlichen Mitteilungen enthält der Vertrag als weitere Leistung neben einer Kaufpreiszahlung von 1,05 Mio. DM eine durch den Bekl. zu 2) zu erbringende persönliche Beratungsleistung, deren Wert allein unter Honorar- und Gebührenaspekten mit 147 375 DM angegeben worden ist, sowie weiter die Feststellung, daß die Bekl. auch den ersten notariellen Vertrag ohne die Vereinbarung dieser Beratungsleistungen nicht geschlossen hätten. Außerdem wurde in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 1999 von seiten der Bekl. zu 2) und 3) mündlich mitgeteilt, daß auf Drängen des Notars eine Klausel in den Vertrag aufgenommen worden sei, nach welcher die Bekl. zu 2) und 3) die Bekl. zu 1) von allen Schadensersatzverpflichtungen freistellen würden, wenn der Vertrag entgegen ihrer Ansicht ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Kl. auslösen sollte.

Der Kl., der anläßlich eines Schreibens des Notars vom 13. Januar 1998 von dem weiteren Kaufvertrag und der Tatsache, daß die Bekl. den Vertrag vom 29. Oktober 1997 wegen einer unvollständigen Beurkundung als unwirksam betrachten würden, erfuhr, übte vorsorglich sein Vorkaufsrecht ein weiteres Mal aus. Auf Grund des Vertrages vom 19. Dezember 1997 ist zugunsten der Bekl. zu 2) und 3) eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden; die auf Grund des Vertrages vom 29. Oktober 1997 zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung wurde gelöscht. Ein Eintragungsantrag ist durch die Bekl. zu 2) und 3) am 29. Dezember 1998 beim Grundbuchamt gestellt worden.

Der Kl. hat vorgetragen, der zweite Vertag sei durch die Bekl. in kollusivem Zusammenwirken zur Aushebelung des bereits von ihm ausgeübten Vorkaufsrechts und zur Verhinderung des ihm zustehenden Vorkaufsrechts überhaupt geschlossen worden. Er hat beantragt, im Wege der einstweiligen Verfügung den Bekl. Schritte zur Eintragung der Bekl. zu 2) und 3) als Eigentümer der Wohnung zu verbieten.

Gegen diesen Antrag haben sich die Verfügungsbekl. unter Hinweis darauf gewehrt, daß § 570 b BGB den Mieter nicht vor einer Änderung der Eigentumsverhältnisse schütze, sondern ihn nach dem Willen des Gesetzgebers auf Schadensersatzansprüche verweise. Der erste Vertrag vom 29. Oktober 1997 sei gem. §§ 313, 125 BGB nichtig, weil die Parteien die bereits im Oktober 1997 vereinbarte weitere Leistungspflicht des Bekl. zu 2), der Bekl. zu 1) verhaltensmodifikatorische Beratung bzw. auf die aktuelle Lebenssituation bezogene Beratung in unterschiedlichen Bereichen zu erbringen, nicht beurkundet hätten. Der zweite Vertrag vom 19. Dezember 1997 löse kein Vorkaufsrecht aus, weil zur Erbringung dieser höchstpersönlichen Leistung der Kl. nicht imstande sei und wegen des höchstpersönlichen Charakters die Beratung auch nicht in Geld schätzbar sei. Den zweiten Vertrag habe man dem Kl. nicht mitgeteilt, weil durch den zweiten Vertrag kein Vorkaufsrecht begründet worden sei und eine Mitteilung der konkreten Beratungsleistung durch den Bekl. zu 2) aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes der Bekl. zu 1) nicht möglich sei.

Das LG München I erließ am 4. Februar 1998 antragsgemäß eine einstweilige Verfügung, welche nach Widerspruch durch die Verfügungsbekl. durch Endurteil vom 23. Dezember 1998 wieder aufgehoben wurde.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kl. mit der Berufung.

4. Das Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 570 b BGB ist auch eine durch § 826 BGB geschützte Rechtsposition.

Es trifft zwar zu, daß das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nicht mit dinglicher, sondern nur mit schuldrechtlicher Wirkung ausgestattet ist. Der Gesetzgeber hat sich darauf verlassen, daß der Mieter vor einer Vereitelung seines Vorkaufsrechts durch die dem Verkäufer drohende Schadensersatzforderung ausreichend geschützt ist. Diese Gesetzeslage bedeutet auf der anderen Seite aber nicht, daß damit das Vorkaufsrecht schutzlos sein würde und Verkaufer sowie Drittkäufer durch eine möglichst schnelle und heimliche Verkaufs- und Eigentumsübertragungstransaktion den Mieter auf seine Schadensersatzansprüche verweisen könnten. Vielmehr wird über § 826 BGB auch die schuldrechtliche Position des vorkaufsberechtigten Mieters geschützt, der eine Umgehung seines Vorkaufsrechts nicht hinnehmen und nicht abwarten muß, bis eine Verletzung seines Vorkaufsrechts eingetreten ist und er nur noch Schadensersatzansprüche - die im übrigen aber gem. § 249 BGB durchaus auch zur Rückabwicklung des getätigten Kaufs führen können - geltend machen kann. 5. Der Kl. hat aber zur Überzeugung des Senats ausreichend glaubhaft gemacht, daß die Bekl. gemeinschaftlich handelnd nach Absprache das Vorkaufsrecht des Kl. umgehen wollten und ihm damit ein Beseitigungs- und Unterlas er sungsanspruch gem. § 826 BGB zusteht. Im Gegensatz zum Landgericht geht der Senat im vorliegenden einstweiligen Verfügungsverfahren nicht von der Unwirksamkeit des ersten notariellen Vertrages vom 29. Oktober 1997 aus. Vielmehr hat der Kl. durch die Vorlage des notariellen Vertrages vom 29. Oktober 1997, welcher die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit in sich trägt, den Abschluß eines Kaufvertrages zwischen den Bekl. zu diesen Bedingungen glaubhaft gemacht. Zur Erschütterung dieser Glaubhaftmachung reichen die eidesstattlichen Versicherungen der Bekl. nach Auffassung des Senats unter den gegebenen Umständen nicht aus. Voraussetzung für die Unwirksamkeit des ersten notariellen Vertrages vom 29. Oktober 1997 wäre, daß die Bekl. bereits vor Abschluß des Vertrages die persönliche Beratungsleistung durch den Bekl. zu 2) vereinbart hätten und diese Leistung - aus welchen Gründen auch immer - nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen hätten. Zwar liegen entsprechende eidesstattliche Versicherungen seitens der Bekl. vor, doch enthalten bereits auch diese eidesstattlichen Versicherungen Widersprüche. So hat bereits das Landgericht ausgeführt, daß bisher unklar geblieben ist, was für eine Art von Leistung die Beratungsleistung des Bekl. zu 2) darstellen soll. Während es in den früher liegenden eidesstattlichen Versicherungen der Bekl. heißt, es handele sich um eine verhaltensmodifikatorische, fachspezifische Leistung des Bekl. zu 2), wird nun vorgetragen und an Eides statt versichert, daß es sich nicht um eine verhaltensmodifikatorische Beratung handele, sondern nur um eine auf die aktuelle Lebenssituation bezogene Beratung in unterschiedlichen Bereichen. Nachdem die Bekl. selbst nicht dazu in der Lage sind, die geschuldete weitere Leistung einwandfrei zu bezeichnen und der Vertragswortlaut des Vertrages vom 19. Dezember 1997 bisher nicht bekannt gegeben worden ist, spricht bereits diese Tatsache gegen die Bekl. (...)

Es kommt weiter hinzu, daß die Bekl. dem Kl. den Abschluß des zweiten notariellen Vertrages vom 19. Dezember 1997 verheimlicht haben. Hätten sie tatsächlich die Beurkundung einer weiteren Gegenleistung im Vertrag vom 29. Oktober 1997 versehentlich unterlassen, hätte für eine Verheimlichung des weiteren Vertragsschlusses keinerlei Veranlassung bestanden, nachdem die Bekl. nach ihrem Vortrag davon ausgegangen sind, daß der vollständige zweite notarielle Vertrag das Vorkaufsrecht des Kl. nicht auslösen würde. Zu einer Mitteilung des weiteren Vertragsschlusses war vor allem die Bekl. zu 1) verpflichtet, die nach der ihr gegenüber erklärten Ausübung des Vorkaufsrechts und der Rücksprache mit Notar Dr. M. Ende November 1997 wußte, daß der Kl. sich um eine Finanzierung des Wohnungskaufs bemühte. Sie wußte also, daß der Kl. im Vertrauen auf die Wirksamkeit des ersten notariellen Vertrages und die Ausübung des Vorkaufsrechts von einem Vertragsverhältnis zwischen ihnen beiden ausging und ausgehen durfte, und deshalb möglicherweise Verpflichtungen einging. Die Bekl. zu 1) kann sich zur Rechtfertigung der fehlenden Mitteilung auch nicht auf eine mögliche Verletzung ihres Persönlichkeitsrechts infolge einer Mitteilung des zweiten notariellen Vertrags an den Kl. berufen. Gem. § 510 BGB ist sie verpflichtet, dem vorkaufsberechtigten Kl. den Vertragsinhalt vollständig mitzuteilen, damit der Kl. sich über die Ausübung seines Vorkaufsrechts schlüssig werden kann - siehe hierzu BGH NJW 1994, 315; Soergel/Huber, BGB, 13. Aufl., § 510 Rz. 3; Palandt/Putzo, aaO., § 510 Rz. 1. Nachdem ein Kaufvertrag bezüglich des zweiten notariellen Vertrages wegen der Vereinbarung des hohen Kaufpreises unzweifelhaft vorliegt, muß grundsätzlich der vollständige Vertrag dem Mieter mitgeteilt werden, sonst wäre es für den Vermieter ein Leichtes, unter Berufung auf eine - später möglicherweise gar nicht bestehende - Persönlichkeitsrechtsverletzung das Vorkaufsrecht des Mieters zu umgehen. Nachdem nun aber laut den späteren eidesstattlichen Versicherungen der Bekl. keine krankheitsbedingten Beratungsleistungen durch den Bekl. zu 2) geschuldet sein sollen, ist es unverständlich, inwiefern eine Persönlichkeitsrechtsverletzung der Bekl. zu 1) vorliegen sollte. Die Bekl. können die fehlende Mitteilung des zweiten notariellen Vertrages vom 19. Dezember 1997 auch nicht mit der Begründung rechtfertigen, daß sie wegen der Vereinbarung der Beratungsleistung durch den Bekl. zu 2) vom Nichtvorliegen eines Vorkaufsrechts ausgegangen seien. Wie bereits oben ausgeführt, ist die Art und Weise der geschuldeten Beratungsleistung nach wie vor unklar. Im einstweiligen Verfügungsverfahren kann daher von einer höchstpersönlichen Leistung nicht ausgegangen werden. Selbst wenn aber eine wie auch immer geartete Beratungsleistung durch den Bekl. zu 2) vereinbart sein sollte, löst diese den Ausnahmetatbestand des § 507 Satz 2 BGB nicht ohne weiteres aus. Zweite Voraussetzung hierfür ist nämlich, daß diese Leistung nicht in Geld schätzbar ist und damit nicht durch den Kl. abgelöst werden kann. Der Wert einer Beratungsleistung durch den Bekl. zu 2) dürfte im Grundsatz aber in Geld schätzbar sein. Dies haben nicht nur die Bekl. im Vertrag vom 19. Dezember 1997 selbst - wenn auch nur zu Gebührenzwecken - getan, dies ist auch einem Dritten möglich. Da der Bekl. zu 2) von Berufswegen derartige Beratungsleistungen erbringt, also auch gegenüber Dritten erbringt und in Rechnung stellt, dürfte eine fiktive

im Grundsatz aber in Geld schätzbar sein. Dies haben nicht nur die Bekl. im Vertrag vom 19. Dezember 1997 selbst - wenn auch nur zu Gebührenzwecken - getan, dies ist auch einem Dritten möglich. Da der Bekl. zu 2) von Berufswegen derartige Beratungsleistungen erbringt, also auch gegenüber Dritten erbringt und in Rechnung stellt, dürfte eine fiktive Rechnungsstellung gegenüber der Bekl. zu 1) möglich sein. Der Bekl. zu 1) bleibt es dann unbenommen, mit dieser finanziellen Gegenleistung die Beratung durch den Bekl. zu 2) zu finanzieren. Im übrigen enthält auch die einzige zu diesem Problem bisher in der Literatur zitierte Entscheidung RGZ 121, 137, 140 keine Abweichung vom Gesetzeswortlaut. Auch in dieser Entscheidung ist nach der Feststellung, daß eine persönliche Pflegeleistung als Gegenleistung vereinbart worden war, in der zweiten Stufe die Frage der Schätzbarkeit dieser Pflegeleistung aufgeworfen und erst in dieser Stufe die Unzumutbarkeit einer bezahlten Pflege festgestellt worden. Als wichtigster Umstand kommt aber hinzu, daß die Parteien im zweiten notariellen Vertrag die Freistellung der Bekl. zu 1) von Schadensersatzansprüchen durch die Bekl. zu 2) und 3) vereinbart haben. Diese Vereinbarung zeigt nicht nur, daß die Bekl. zu 2) und 3) auf jeden Fall ohne Rücksicht auf das dem Kl. zustehende Vorkaufsrecht die Wohnung erwerben wollten, sondern auch, daß entgegen den bisherigen Zusicherungen, daß zur Regelung des Vorkaufsrechts der gesamte Vertragsinhalt des Vertrages vom 19. Dezember 1997 mitgeteilt worden sei, dies nicht zutrifft. Auf wessen Drängen eine solche Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen worden ist, spielt demgegenüber nur eine untergeordnete Rolle. Zwar hat der Bundesgerichtshof wiederholt festgestellt, daß allein die Mitwirkung an einem Vertragsbruch durch Dritte nicht sittenwidrig ist, sondern nur darin, wenn darüber hinaus dem Dritten ein der Rechtsordnung zuwiderlaufendes Verhalten vorgeworfen werden kann, wie beispielsweise ein kollusives Zusammenwirken mit dem Vertragsschuldner gerade zur Vereitelung der Ansprüche des anderen Vertragspartners, siehe hierzu BGH ZIP 1981, 872 = NJW 1981, 2184, 2185. Hierbei darf die Schwelle, von der ab der Einbruch in fremde Vertragsbeziehungen als Verstoß gegen die guten Sitten zu bewerten ist, nicht zu niedrig angesetzt werden. Gerade in dieser Entscheidung hat der BGH aber weiter ausgeführt, daß eine Freistellung von Schadensersatzansprüchen, welche dem Vertragspartner durch den Vertragsbruch drohen, durch den Zweitkäufer bereits objektiv einen gewichtigen Widerspruch zur Rechtsordnung beinhaltet. Denn mit dieser Freistellungsklausel wird gerade die Sicherung, die das Gesetz zum Schutz der Vertragspartner vor einem Vertragsbruch vorsieht, beseitigt, so daß Zweck einer solchen KIausel die Beseitigung einer von der Rechtsordnung vorgesehenen Rechtsfolge ist, ein Widerspruch zur Rechtsordnung also vorliegt. Dieser Grundgedanke trifft auch im vorliegenden Fall zu, da die Sicherung des Gesetzgebers vor einer Umgehung des Mietervorkaufsrechts gem. § 570 b BGB gerade darin besteht, wie oben ausgeführt, daß der Vermieter alleine durch die drohenden Schadensersatzansprüche von einer Vereitelung des Vorkaufsrechts abgehalten werden soll. Da mit einer solchen Klausel allen Bekl. diese Rechtsfolge bekannt gewesen ist und sie diese Rechtsfolge auch wollten, kann es auf die Frage der Urheberschaft für die Klausel nicht entscheidend ankommen, siehe auch hierzu BGH ZIP 1981, 872 = NJW 1981,

rohenden Schadensersatzansprüche von einer Vereitelung des Vorkaufsrechts abgehalten werden soll. Da mit einer solchen Klausel allen Bekl. diese Rechtsfolge bekannt gewesen ist und sie diese Rechtsfolge auch wollten, kann es auf die Frage der Urheberschaft für die Klausel nicht entscheidend ankommen, siehe auch hierzu BGH ZIP 1981, 872 = NJW 1981, 2184, 2186. Diese gesamten Umstände erschüttern die Glaubwürdigkeit der eidesstattlichen Versicherungen der Bekl., jedenfalls im einstweiligen Verfügungsverfahren, so weit, daß diese eidesstattlichen Versicherungen die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der notariellen Urkunden vom 29. Oktober 1997 nicht beseitigen können. Sie führen weiter dazu, daß der Senat es im einstweiligen Verfügungsverfahren für glaubhaft gemacht ansieht, daß die Bekl. nur deshalb den zweiten notariellen Vertrag vom 19. Dezember 1997 mit der Beratungsvereinbarung abgeschlossen und ihn anschließend gegenüber dem Kl. verheimlicht haben, um das von ihm bereits ausgeübte Vorkaufsrecht zu verhindern. Der aus § 826 BGB folgende Beseitigungs- bzw. Unterlassungsanspruch des Kl., ihm gegenüber diese vorsätzliche sittenwidrige Schädigung zu unterlassen, ist daher nach Auffassung des Senats im einstweiligen Verfügungsverfahren ausreichend glaubhaft gemacht.