Vorkaufsrecht

Vorkaufsrecht; Vorkaufsrechtsvereinbarung; Rückkaufsrecht; Veräußerungsverbot; Gebäudeeigentum; Modrow-Gesetz

1. Die Bestimmung in einem mit Rücksicht auf das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (sog. Modrow-Gesetz) geschlossenen Kaufvertrag, wonach im Verkaufsfall das Grundstück dem Magistrat von Berlin (Verkäufer) zum Rückkauf zu den jetzigen Vertragsbedingungen angeboten werden muß, stellt keine Vorkaufsrechtsvereinbarung dar, weshalb die Form des § 297 ZGB einzuhalten war.

2. Neben dem in §§ 306 ff. ZGB geregelten Vorkaufsrecht kam eine bloß schuldrechtliche Vorkaufsvereinbarung an Grundstücken nicht in Betracht.

3. Die Vereinbarung eines unbefristeten Veräußerungsverbots sowie eines unbefristeten Rückkaufsrechts verstieß gegen § 6 Abs. 1 des Modrow-Gesetzes und ist daher nichtig.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Bekl. und ihr verstorbener Ehemann, dessen Alleinerbin sie ist, waren Eigentümer eines Gebäudes, das auf volkseigenem Grundstück stand. Ihnen war ein Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 verkaufte der M. von B. ihnen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) das Grundstück. In Nr. 2 des Kaufvertrages ist u. a. vereinbart:

"Die Erwerber verpflichten sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muß das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen."

Die Bekl. veräußerte das Grundstück, ohne den Kl. zu unterrichten. Dieser begehrt mit der Klage nunmehr von der Bekl. die Zahlung von 32.550 € als Schadenersatz in Höhe der Hälfte des Bodenwertes (§ 68 Abs. 1 SachRBerG).

Die Parteien streiten im wesentlichen über die Wirksamkeit der oben zitierten Rückkaufsvereinbarung. [...]

Das Landgericht hat durch am 31. Mai 2005 verkündetes Urteil der Klage stattgegeben. Es hat ausgeführt, daß vorliegend ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirksam vereinbart worden sei. [...]

Mit ihrer rechtzeitigen Berufung macht die Bekl. weiterhin geltend, das Vorkaufsrecht habe nicht wirksam vereinbart werden können. Die Klausel verstoße gegen § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB sowie gegen den Grundgedanken des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude. Jedenfalls habe der Kl. auf ein Vorkaufsrecht verzichtet, indem er die Löschung eines zuvor von Amts wegen eingetragenen Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs bewilligt habe. Sie rügt ferner, das Landgericht habe den Vortrag des Kl. zum Wert des Grundstücks zu Unrecht als unstreitig zugrunde gelegt. Des weiteren habe ein Abzug nach § 19 Abs. 3 SachRBerG erfolgen müssen. [...]

Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet.

Dem Kl. steht ein Schadenersatzanspruch gemäß §§ 90 Abs. 3, 93, 330 ff. ZGB i.V.m. Art. 232 § 1 EGBGB wegen Vereitelung des vereinbarten "Rückkaufsrechts" nicht zu, weil ein solches nicht wirksam vereinbart war.

Der hier streitige Teil der Vereinbarung ist formnichtig und zudem wegen Verstoßes gegen § 6 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) (teil-) nichtig.

1. Die Klausel ist gemäß §§ 297, 66 Abs. 2 ZGB (form-) unwirksam.

a) Es handelte sich nicht um ein Vorkaufsrecht, sondern um eine inhaltlich bereits festgelegte Verpflichtung zum Angebot auf Rückkauf, die der Form des § 297 ZGB bedurft hätte. Die Auslegung der hier streitigen Klausel als eines "als Vorkaufsrecht anzusehenden Rückkaufrechts" (KG - 1. Zivilsenat - ZOV 1995, 464 = KGR 1996, 28), also wohl als Vorkaufsrecht, vermag der Senat mit Rücksicht auf den Wortlaut nicht zu teilen. Die Veräußerung und damit auch der Weiterverkauf an Dritte waren endgültig untersagt und es konnte nur zurückverkauft werden. Zwar kann es zu einem "Verkaufsfall" an einen Dritten kommen, aber der Kaufvertrag (bezüglich des Grundstücks, nicht des Hauses) darf wegen des Veräußerungsverbots nicht erfüllt werden, vielmehr ist der Rückkauf anzubieten. Was zu geschehen hat, wenn das Angebot abgelehnt wird, ist nicht vereinbart. Das Veräußerungsverbot ist uneingeschränkt vereinbart. Selbst wenn die Formulierungen annähernd als "Vorkaufsrecht" zu interpretieren wären, d. h. der Magistrat hätte sich die Entscheidung, ob er zurückkauft, noch vorbehalten und es zulassen wollen, daß im Ablehnungsfall an den Dritten veräußert werden kann, dann entspricht auch dies inhaltlich nicht einem Vorkaufsrecht, denn immerhin ist bereits vollständig der Vertragsinhalt festgelegt und es werden gerade nicht die Vertragsbedingungen des anderen Kaufvertrages übernommen, was aber - ungeachtet des Umstandes, daß nach dem BGB in gewissem Umfang abweichende Vereinbarungen möglich wären (Palandt-Putzo, BGB, 65. Aufl., Vorb. v. § 463 Rn. 3) - das Wesen des Vorkaufsrechts ist (§ 307 ZGB, § 464 Abs. 2 BGB). Ein Wiederkauf (vgl. § 456 BGB) wäre das Recht des Verkäufers, zurückzukaufen. Ein Rückkauf wäre die Pflicht des Verkäufers, zurückzuverkaufen. Vorliegend liegt eine Mischform vor, nämlich die bedingte Wiederverkaufspflicht des Käufers.

b) Dementsprechend galt mangels Anwendbarkeit des § 306 ZGB die Formvorschrift des § 297 ZGB. Das ZGB hat nicht zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag unterschieden, was auch daran deutlich wird, daß der Kauf in § 25 ZGB als Form des Erwerbs von Eigentum aufgeführt wird. Auch Vorverträge bedürfen der Form (vgl. sinngemäß zum vergleichbaren § 311b Abs. 1 BGB Palandt-Grüneberg, BGB, 65. Aufl., § 311 b Rn. 11). § 297 ZGB erfüllte daher nicht nur die Funktion des § 873 BGB, vielmehr galt er für den gesamten Vertrag, d. h. auch die Kaufabreden. (Entsprechend war vorliegend der Kaufvertrag ohne irgendwelche Trennungen beurkundet worden.) Nach § 297 Abs. 1 ZGB müssen Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen werden soll, die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers enthalten, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll; ferner bedürfen sie der Beurkundung und der staatlichen Genehmigung. Da vorliegend in der streitigen Klausel aber eine "Bedingung" bzw. "Befristung" vereinbart ist, denn der "Verkaufsfall" hängt vom Willen der Bekl. ab, das Grundstück wieder veräußern zu wollen, ist der Vertrag gemäß § 66 Abs. 2 ZGB formunwirksam. Im übrigen ist nur das Angebot geregelt, aber nicht die Annahme.

2. Die Vereinbarung wäre aber auch dann formunwirksam, wenn sie als Vorkaufsrecht anzusehen wäre, weil sie gegen § 306 ZGB verstößt.

a) Die Auffassung, es käme neben §§ 306 ff. ZGB eine rein schuldrechtliche Vorkaufsrechtsvereinbarung an Grundstücken in Betracht (so KG ZOV 1995, 464 [465] = KG-Report 1996, 28 [29]; KG ZOV 1994, 306 [307] = KG-Report 94, 135), vermag der Senat nicht zu teilen, zumal dem offenbar die - wie ausgeführt (1.b) - unzutreffende Annahme zugrunde liegt, das ZGB hätte zwischen schuldrechtlicher und dinglicher Abrede unterschieden. § 306 ZGB regelte die Möglichkeit der Einräumung eines Vorkaufsrechts an einem Grundstück durch Vertrag und bestimmte für diesen zwingende Formvoraussetzungen (§ 45 Abs. 3 ZGB gilt nur für den Inhalt). Schon die Begriffswahl eines vertraglichen Vorkaufsrechts im Gesetz schließt eine (weitere) Differenzierung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag aus. §§ 306 ff. ZGB regeln als Spezialnormen erkennbar das Vorkaufsrecht an einem Grundstück insoweit abschließend. § 306 Abs. 1 S. 1 ZGB enthält keine Einschränkung und regelt erst in Satz 2 die notwendige Form des Vertrages. Ein abweichendes Verständnis würde § 66 ZGB unterlaufen, weil der Formverstoß im Hinblick auf die Wirksamkeit keine Folge hätte und auch mündliche Vereinbarungen wirksam wären. Nach dem BGB, das bis 1976 auch in der DDR galt, bedurften aber schuldrechtliche Vereinbarungen über Grundstücke ebenfalls notarieller Form (§ 313 BGB a. F. bzw. § 311 b Abs. 1 BGB n. F.), was das ZGB entsprechend geregelt hat (§ 297 ZGB), weshalb es nicht plausibel ist, anzunehmen, nach dem ZGB sei eine formlose Vereinbarung zur Einräumung eines Vorkaufsrechts an Grundstücken zulässig. Der Hinweis des KG (jeweils aaO.) auf Göhring, Zivilrecht, Lehrbuch 1, S. 376, überzeugt nicht. Dort ist nur die Möglichkeit angesprochen, ob in anderen Fällen ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden kann. Das Unterlaufen des Gesetzes in den bereits geregelten Fällen wird dort nicht angesprochen. Mit §§ 8, 43 ZGB, die Verträge auf der Grundlage des Gesetzes ansprechen, läßt sich das Unterlaufen von §§ 306 ff. ZGB nicht vereinbaren. Im übrigen ist dies auch entsprechend in anderem Zusammenhang kommentiert worden. Für Gebäudeeigentum an Wochenendhäusern gab es in § 296 Abs. 1 S. 2 ZGB eine Sonderregelung: "Für das Eigentum an diesen Baulichkeiten gelten die Bestimmungen über das Eigentum an beweglichen Sachen entsprechend." (u. a. Kaufrecht für bewegliche Sachen in §§ 133 ff. ZGB), was dahin kommentiert wird, daß deshalb kein vertragliches Vorkaufsrecht bestellt werden kann (ZGB-Kommentar, § 306 Anm. 0). Das schließt aus, daß ein vertragliches Vorkaufsrecht in Gestalt eines "schuldrechtlichen" als zulässig angesehen worden wäre. Diese Differenzierung von dinglichem und schuldrechtlichem Vorkaufsrecht nahm das ZGB so schon nicht vor, vielmehr diente der Begriff des vertraglichen Vorkaufsrechts zur Abgrenzung zu einem gesetzlichen Vorkaufsrecht.

b) Das völlige Abweichen von der gesetzlichen Regelung führt daher zur Formunwirksamkeit. Die inhaltlich mögliche Abweichung darf - unterstellt, §§ 307 ff. ZGB seien z. T. abdingbar - jedenfalls nicht zur völligen Entstellung des Vorkaufsrechts dienen, weshalb die Entkoppelung vom Kaufvertrag mit dem Dritten und die vollständige Vertragsfestlegung wirksam nicht möglich waren (so bereits lediglich für die Preisbindung KG ZOV 1994, 306 = KG-Report 1994, 135; KG FamRZ 1995, 42 = KG-Report 1994, 218; KG Neue Justiz 1995, 92 = KG-Report 1994, 243; KG-Report 1996, 161).

3. Die Klausel ist aber auch gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 (entspricht § 134 BGB) und Nr. 2 ZGB (entspricht § 138 Abs. 1 BGB; keine Prüfung der sozialistischen Moral, vgl. Art. 1 Abs. 2 S. 1 und S. 2 des Verfassungsgrundsätze-Gesetzes vom 17. Juni 1990 [GBl. 1990, Teil I, S. 299], BGHZ 118, 34 [42], Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Art. 230 § 1 Rn. 4; Art. 232 § 1 Rn. 5, 5a m.w.Nw.) nichtig.

a) Die Vereinbarung eines solchen Vorkaufsrechts verstößt gegen das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz), denn dessen § 6 Abs. 1 S. 1 sieht vor, daß Gebäude und Grundstücke vom Erwerber wieder veräußert werden können ("Gebäude, Grundstücke und Miteigentumsanteile an Grundstücken, die auf der Grundlage dieses Gesetzes gekauft wurden, können veräußert und vererbt werden. Zwischen dem Kauf und der Veräußerung muß eine Frist von mindestens drei Jahren liegen."). Mit Ausnahme der gesetzlichen Frist eines Veräußerungsverbots innerhalb von drei Jahren in § 6 Abs. 1 S. 2 ist dort eine weitere Einschränkung nicht geregelt, weshalb das Veräußerungsverbot mit Rückverkaufsverpflichtung in der vorliegenden unbefristeten Fassung bereits gesetzwidrig ist. Die abweichende Rechtsauffassung des Kl., die so auch vom 1. Zivilsenat des Kammergerichts vertreten worden ist (vgl. ZOV 1994, 306 [308 f.]), übersieht, daß § 6 Abs. 1 S. 1 weitere Einschränkungen oder die Verlängerung der Frist ersichtlich ausschließt und lediglich in S. 2 eine Einschränkung in Form des befristeten Veräußerungsverbots geregelt ist. Daß dann die Behörde entgegen S. 1 noch weitere Hürden aufbauen oder gar die Frist beliebig ändern können sollte, läßt sich nicht mehr vertreten. Auch wenn im Gesetz (§ 4 Abs. 2 S. 2 i.V.m. S. 3) nur die Möglichkeit des Verkaufs geregelt ist ("kann"), besagt dies nicht, daß im Verkaufsfall das Gesetz mißachtet werden darf. Es bestand insoweit eine gesetzliche Regelung, die jedenfalls kein Ermessen in der Ausformung mehr zuließ.

b) § 6 Abs. 1 S. 1 beinhaltet mit der Vorgabe der freien Veräußerbarkeit als Gebot das Verbot weiterer Einschränkungen als der Frist nach S. 2, die kraft Gesetzes schon galt und nicht vereinbart werden mußte.

c) Jedenfalls handelte die Behörde mit dem offensichtlichen Verstoß gegen das Gesetz auch sittenwidrig, weil damit - gleichgültig wie man zu dem Sinn und Zweck des Gesetzes stehen mag - dieses offenkundig unterlaufen wurde und lediglich formal ein Verkauf ohne Übertragung der freien Verfügbarkeit und des wirtschaftlichen Wertes erfolgte.

d) Der Senat weist mangels Entscheidungserheblichkeit lediglich darauf hin, daß er ebenfalls nicht der Auffassung einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages (KG - 4. ZS. - KG-Report 1996, 161; KG - 1. ZS. - KG-Report 1994, 135, 243; KG - 18. ZS. - KG-Report 1994, 218) folgen würde. § 68 Abs. 2 ZGB lautet:

"Ein Vertrag ist teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden wäre. [Bei Preisverstößen ist der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam.]"

aa) Wegen der Intention des Gesetzes, die hier gerade unterlaufen werden sollte, wäre nur von Teilnichtigkeit auszugehen, denn das Verbot betraf nicht den Kaufvertrag, sondern ausschließlich die unzulässige Einschränkung. Die Absicht zu einer nachträglichen Wertabschöpfung ist im Gesetz nirgends angedeutet; dann hätte der Gesetzgeber die Ermöglichung von Verkäufen unterlassen können.

bb) Wenn der Magistrat erkannt hätte, daß er sich an das Gesetz halten muß, kann man nicht unterstellen, er hätte gesetzwidrig handeln, das Gesetz unterlaufen und von jeglichen Verkäufen absehen wollen. Auf das anzunehmende rechtmäßige Handeln hat im übrigen bereits die Bekl. hingewiesen, ohne daß der Vortrag bestritten worden wäre.

[...]

Das sozialistische Denken zeigt auch heute noch Nachwirkungen: Die in einem mit Rücksicht auf das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (sog. Modrow-Gesetz) geschlossenen Kaufvertrag übernommene Verpflichtung, im Verkaufsfall das Grundstück dem Magistrat von Berlin (Verkäufer) zum Rückkauf zu den jetzigen Vertragsbedingungen anzubieten, ist mangels notarieller Beurkundung und wegen Verstoßes gegen § 6 Abs. 1 des Modrow-Gesetzes nichtig. Solche Bestimmungen in Grundstückskaufverträgen waren zu Wendezeiten üblich.

Die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann, dessen Alleinerbin sie ist, waren Eigentümer eines Gebäudes, das auf volkseigenem Grundstück stand. Ihnen war ein Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990 verkaufte der M. von B. ihnen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) das Grundstück. In Nr. 2 des Kaufvertrages ist u. a. vereinbart: "Die Erwerber verpflichten sich, das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muß das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den jetzigen Vertragsbedingungen."

Die Beklagte veräußerte das Grundstück, ohne den Kläger zu unterrichten. Dieser begehrt mit der Klage nunmehr von der Beklagten die Zahlung von 32.550 € als Schadensersatz in Höhe der Hälfte des Bodenwertes (§ 68 Abs. 1 SachRBergG).

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Dagegen richtete sich die Berufung der Beklagten.

Das Kammergericht gab der Berufung statt. Dem Kläger stehe der wegen Vereitelung des "Rückkaufsrechts" geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, weil ein "Rückkaufsrecht" nicht wirksam vereinbart worden sei. Die im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung sei als inhaltlich bereits festgelegte Verpflichtung zum Angebot auf Rückkauf anzusehen, die gem. § 297 Abs. 1 ZGB der Beurkundung bedurft hätte. Der Beurkundungszwang habe für den gesamten Vertrag gegolten, mithin auch für die übernommene Verpflichtung zum Rückkauf, weil zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag nicht unterschieden werde. Da der Verkaufsfall vom Willen der Beklagten abhängig gewesen sei, das Grundstück wieder zu veräußern, habe bereits das darin liegende Angebot auf Veräußerung des Grundstücks der Beurkundung bedurft. Im übrigen verstoße die Rückkaufsverpflichtung auch gegen § 6 Abs. 1 Satz 1 des Modrow-Gesetzes, wonach auf der Grundlage dieses Gesetzes gekaufte Grundstücke veräußert und vererbt werden können, wobei zwischen dem Kauf und der Veräußerung eine Frist von mindestens drei Jahren liegen müsse. Mit Ausnahme des befristeten Veräußerungsverbots seien jedoch dort weitere Einschränkungen nicht geregelt, so daß die Rückkaufsverpflichtung bereits gesetzwidrig sei.