Vorhersehbarer Eigenbedarf

Vorhersehbarer Eigenbedarf; rechtsmissbräuchliche Kündigung

Erklärt der Grundstückserwerber, dass eine Eigennutzung nicht beabsichtigt sei, ist eine später dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf schon vorhersehbar war.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Absatz 1 BGB, denn das Mietverhältnis ist nicht durch die Kündigungen vom 30. Oktober 2009 und 17. Dezember 2010 gemäß § 573 BGB beendet. Die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich.

Anerkannt ist, dass sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, sollen die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zugemutet werden, wenn er nicht über die Absicht oder die Aussicht begrenzter Mietdauer vom Vermieter aufgeklärt wird, vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, m. w. N. = GE 2009, 575. Dieser Grundsatz ist auf die vorliegende Konstellation zu übertragen. Die Kl. hat sich zu ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch gesetzt. Auf konkrete Nachfrage einer Mitmieterin bei der Besprechung im Februar 2008 hat der Gesellschafter der Kl. F. N. erklärt, dass ein Eigennutzungswunsch nicht ansteht und die Immobilie der Alterssicherung diene. Zu diesem Zeitpunkt war für die Kl. der Eigenbedarf jedoch vorhersehbar, denn die 1998 und 2002 geborenen Söhne der Gesellschafter der Kl. waren zu diesem Zeitpunkt neun bzw. zehn und fünf bzw. sechs Jahre alt und der ältere Sohn schon schulpflichtig. Für die Kl. war absehbar, dass die Kinder zukünftig jeweils eigene Zimmer benötigen würden. Mit der Äußerung bei der Besprechung hat die Kl. einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Entscheidungserheblich ist dabei, dass danach die Instandsetzung des Gebäudes (Dach, Fassade, Fenster, Keller, Außenanlage) und der Ausbau des Dachgeschosses erfolgte, was für Mieter naturgemäß mit erheblichen Belastungen verbunden ist. Nachvollziehbar ist insoweit, dass die Bekl. diese Belastungen nicht auf sich genommen und sich schon vor der Instandsetzung um neuen Wohnraum bemüht hätte, wenn ihr mitgeteilt worden wäre, dass die Kl. die Wohnung zukünftig selbst nutzen will und die Kündigung weniger als zwei Jahre später erklärt.

Wegen der Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigungen kann dahinstehen, ob tatsächlich ein Eigennutzungswunsch der Kl. vorliegt (den sie nachvollziehbar dargelegt und begründet hat) und ob die Kl. ihre Anbietpflicht verletzt hat (wovon nicht auszugehen ist, da das Erdgeschoss nicht zur Vermietung als Wohnraum zur Verfügung steht und die Kl. der Bekl. die Wohnung im Dachgeschoss angeboten hat).

Erklärt der Grundstückserwerber, eine Eigennutzung sei nicht beabsichtigt, ist eine spätere Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf schon vorhersehbar war.

Einer der Gesellschafter der durch Grundstückserwerb in das Mietverhältnis eingetretenen GbR hatte auf einer Besprechung mit den Mietern erklärt, eine Eigennutzung sei nicht beabsichtigt, die erworbene Immobilie solle der Alterssicherung dienen. Nach umfangreichen Umbauarbeiten kündigte die GbR gegenüber der Beklagten gleichwohl wegen Eigenbedarfs.

Das AG Köpenick wies die Herausgabeklage ab, weil das Mietverhältnis nicht beendet worden sei. Die Kündigung sei unwirksam gewesen, weil die Klägerin sich zu den Äußerungen ihres Gesellschafters in Widerspruch gesetzt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei der geltend gemachte Eigenbedarf schon vorhersehbar gewesen; wenn der Gesellschafter dann erklärt habe, dass eine Eigennutzung nicht in Betracht komme, habe er einen Vertrauenstatbestand geschaffen, der die nachfolgende Kündigung nicht rechtfertigen könne.