Vorhersehbarer Eigenbedarf

Vorhersehbarer Eigenbedarf; Aufklärungspflicht des Vermieters; Erkundigungspflicht des Mieters

Ein Vermieter setzt sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Soweit die Revision meint, die im Senatsurteil vom 21. Januar 2009 (VIII ZR 62/08, GE 2009, 575 = NJW 2009, 1139, Tz. 19) offen gelassene Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf hinweisen müsse, würde durch die vom Senat für den vorliegenden Fall angekündigte Entscheidung nicht offen gelassen, sondern als grundsätzliche Rechtsfrage für diesen und vergleichbare Fälle entschieden, was nicht Aufgabe des Verfahrens nach § 552 a ZPO sei, trifft dies nicht zu.

3 Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob der Anwendungsbereich des § 552 a ZPO so eng zu verstehen ist, wie die Revision meint, oder ob das Revisionsgericht nicht vielmehr im Interesse der vom Gesetzgeber verfolgten Zielsetzung (vgl. BT-Drs. 15/3482, S. 18 f.) von dieser Vorschrift auch dann Gebrauch machen darf, wenn die Maßstäbe für die Beantwortung der Zulassungsfrage höchstrichterlich so weitgehend geklärt sind, dass hierdurch die rechtliche Beurteilung der Zulassungsfrage vorgezeichnet ist und das Berufungsgericht insoweit und auch im Übrigen richtig entschieden hat. Denn auf die oben genannte Rechtsfrage kommt es für die Entscheidung nicht an. Wie im Hinweisbeschluss ausgeführt, ist angesichts der Gesamtumstände des vorliegenden Falles, namentlich der kurzen Zeitspanne von nur knapp drei Monaten zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Eigenbedarfskündigung sowie der Wohn- und Lebenssituation des Bekl., bereits auf der Grundlage der vorhandenen Senatsrechtsprechung von dem Bestehen einer Hinweispflicht des Bekl. in Bezug auf den Eigenbedarf auszugehen. Der Senat hat in dem oben genannten Urteil vom 21. Januar 2009 im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entschieden, dass sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

5 [...] Entgegen der Ansicht der Revision, lässt sich aus dem Senatsurteil vom 21. Januar 2009 nicht der Grundsatz ableiten, dass der Mieter, wenn er Kenntnis vom Vorhandensein z. B. von Kindern oder Lebensgefährten des Vermieters hat, stets auch mit der Möglichkeit eines Eigenbedarfs rechnen und sich beim Vermieter deshalb erkundigen muss. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls. Diese liegen hier gänzlich anders als in dem der Entscheidung des Senats vom 21. Januar 2009 zugrunde liegenden Fall. [...]

Ein Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, muss den Mieter darüber aufklären, dass er entschlossen ist/erwägt, die Wohnung bald selbst zu nutzen.

Die Wohnung wurde auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl absehbar war, dass der Vermieter bald heiraten und dann eine andere Wohnung als Familienwohnung brauchen werde. Der Vermieter kündigte die Wohnung weniger als drei Monate nach Mietvertragsschluss wegen Eigenbedarfs. Der Mieter nahm den Vermieter erfolgreich auf Schadensersatz in Anspruch. Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück.

Angesichts der Gesamtumstände, namentlich der kurzen Zeitspanne zwischen Mietvertragsschluss und der Eigenbedarfskündigung sowie der Wohn- und Lebenssituation des Vermieters habe der auf den Eigenbedarf hinweisen müssen. Der BGH habe in seinem Urteil vom 31. Januar 2009 - VIII ZR 62/08 - (GE 2009, 575) im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entschieden, dass sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setze, wenn er seine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er entweder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufkläre. Unter Zugrundelegung der tatrichterlichen Würdigung sei unter dem Gesichtspunkt des Erwägens eines alsbaldigen Eigengebrauchs und der damit verbundenen Aussicht einer nur begrenzten Mietdauer von einer Aufklärungspflicht des Vermieters auszugehen. Entgegen der Ansicht der Revision lasse sich aus dem Urteil vom 21. Januar 2009 nicht der Grundsatz ableiten, dass der Mieter, wenn er Kenntnis vom Vorhandensein z. B. von Kindern oder Lebensgefährten des Vermieters habe, stets auch mit der Möglichkeit eines Eigenbedarfs rechnen und sich beim Vermieter deshalb erkundigen müsse. Vielmehr seien die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, die vorliegend zu keiner Erkundigungspflicht des Mieters führten.