Vorgeschobener Enteignungszweck

Vorgeschobener Enteignungszweck; unlautere Machenschaft; Anbahnung des Grundstückskaufs; werterhöhende Investitionen; Ausschluss der Restitution

1. Die Aufbaugesetz-Enteignung ist eine "unlautere Machenschaft" in der Gestalt eines "Machtmissbrauchs", wenn der ausdrücklich angegebene Enteignungszweck "Verkauf" offenkundig von keiner gesetzlichen Grundlage gedeckt ist.

2. Die Vorschrift des § 3 Abs. 4 Satz 2 VermG ist auf bereits vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes wirksame Verfügungen nicht anwendbar.

3. Der für eine "Anbahnung" des Käufers i. S. d. § 4 Abs. 2 Satz 2 a VermG notwendige innere Zusammenhang fehlt, wenn der Erwerber verlangt, dass vor Abschluss des Erwerbsgeschäfts Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt werden.

4. Werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe c VermG liegen nur dann vor, wenn die Anstrengungen des Erwerbers nach Art und Umfang der Maßnahmen sowie den dadurch bewirkten Veränderungen im Erscheinungsbild deutlich und auffällig über das übliche Nutzerverhalten hinausgegangen sind, so dass sich in ihnen eine durch besondere Opferbereitschaft gekennzeichnete Mühe um den später erworbenen Gegenstand ausdrückt. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. wehren sich gegen die Rückübertragung des 624 m2 großen Grundstücks A. G. in P. an die Beigeladenen.

Das Grundstück ist mit einem um das Jahr 1925 errichteten Einfamilienwohnhaus und einem 1928 errichteten Flachdachanbau mit Garage bebaut.

Es war ursprünglich Teil einer mehrere tausend Quadratmeter großen Grundstücksfläche, die aus mehreren Parzellen bestand und seit 1919 C. C. gehörte. Auf der hier in Rede stehenden Fläche wurde im Jahre 1925 ein Einfamilienhaus errichtet; 1928 kam ein Flachdachanbau mit Garage hinzu. Ebenfalls 1928 belastete C. C. das größere (Gesamt-) Grundstück mit einer Darlehenshypothek in Höhe von 30.000 RM. Das hier in Rede stehende Grundstück wurde 1930 aus den Parzellen (614 m2) und (10 m2) gebildet. Dabei wurde die Darlehenshypothek in einer Höhe von 8.000 RM "zur Mithaft" auf dieses Grundstück übertragen. Mit notariellen Erklärungen von 1939 und 1941 verschenkte C. C. das Grundstück mit dem südlich angrenzenden, 402 m2 großen Gartengrundstück (Flurstück) an M. C. Sie wurde 1942 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Nach dem 2. Weltkrieg lebte M. C. in D. Das seit 1946 vermietete Grundstück wurde mit Verfügung vom 5. Februar 1953 gemäß § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. S. 100) unter staatliche Verwaltung genommen. Staatlicher Verwalter war der VEB G. P., später der VEB K. W. der Stadt P. Der entsprechende Verwaltervermerk wurde 1963 in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Nach einem Grundstücksbogen in den Akten des Staatlichen Verwalters valutierte die Belastung des Grundstücks am 31. Dezember 1953 in Höhe von 6.600 MDN.

1953 zogen die Eltern des ersten Ehemannes der Kl. mit ihren Kindern in das Haus ein. Nach dem Mietvertrag bestand das Einfamilienhaus aus drei Zimmern, einer Küche, zwei Kammern, einem Bad, einer Diele und einer Toilette und verfügte über zwei Öfen, acht Heizkörper, einen Küchenherd und eine Elektro-Therme.

Im Jahre 1957 nahm der staatliche Verwalter einen Aufbaukredit in Höhe von 5.000 DM und 1965 einen Aufbaukredit in Höhe von 8.500 MDN auf. Die für beide Kredite jeweils bestellte Aufbaugrundschuld wurde zu einer Einheitsaufbaugrundschuld in Höhe von 13.500 MDN vereinigt im Grundbuch eingetragen.

Von 1957 bis 1961 bewohnten der erste Ehemann der Kl., die Kl. selbst und die gemeinsamen Kinder das Haus. 1961 zogen sie in eine Stadtwohnung um.

Anfang 1976 tauschte die - inzwischen geschiedene - Kl. mit ihrer Schwiegermutter aus erster Ehe die Wohnung und zog mit ihren Kindern wieder in das Haus auf dem Grundstück ein. 1980 zog auch der Kl. ein, den sie zwei Jahre später heiratete.

Im Jahre 1980 nahm der staatliche Verwalter einen weiteren Aufbaukredit in Höhe von 7.000 M auf. Nach Kapazitätsbescheinigung vom 13. August 1979 vorgesehen waren Dachdeckerarbeiten (4.000 M), Dachklempnerarbeiten (500 M), Malerarbeiten (1.200 M), Fliesenlegerarbeiten (700 M) sowie Sanitärinstallations-, Tischler- und sonstige Arbeiten (je 200 M). Das Grundstück wurde mit einer entsprechenden Aufbauhypothek belastet.

Einen weiteren Kreditantrag über 9.500 M lehnte die Stadtsparkasse P. mit Schreiben vom 25. April 1983 ab, weil "wegen bereits vorhandener Grundstücksbelastungen eine Kreditsicherung nicht mehr gegeben" sei.

Daraufhin beauftragte der staatliche Verwalter den Bauingenieur und Sachverständigen H. damit, den Wert des Grundstücks und des angrenzenden Gartengrundstücks zu ermitteln. Die Wertermittlung vom 3. Juni 1983 gab den Einheitswert am 1. Januar 1935 für das Grundstück mit 7.200 M und für das Gartengrundstück mit 5.000 M an. Der Zeitwert beider Grundstücke zusammen betrage 9.700 M.

Am 17. Juli 1983 wurden das Grundstück (Flurstück) und das angrenzende Gartengrundstück (Flurstück) in das Register der Aufbaugebiete aufgenommen. Mit Schreiben vom 11. August 1983 beantragte der Stadtarchitekt beim Rat der Stadt, Abt. Finanzen, die Inanspruchnahme der beiden Grundstücke nach dem Aufbaugesetz "zur Durchführung von Baumaßnahmen (Verkauf)".

Mit Bescheid vom 9. Dezember 1983 nahm der Rat der Stadt P., Abt. Finanzen, das Grundstück nach § 14 des Aufbaugesetzes in Verbindung mit § 9 des Entschädigungsgesetzes mit Wirkung vom 1. Oktober 1983 in Anspruch. Das Grundstück wurde in Volkseigentum überführt. Als Rechtsträger wurde der VEB G. P. eingesetzt.

Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück mit folgenden volkseigenen Forderungen belastet:

Nominell Valutierend Zinsrückstand

Nr. 1 Darlehenshypothek 8.000 M 7.171,88 M 11.711,01 M

1928 zugunsten der

Kreissparkasse T., Anteil Mithaft nach

Grundstücksteilung

1930

Nr. 5, 6 Aufbaugrundschuld 13.500 M 7.269,03 M 5.180,71 M

1957 und 1965

Nr. 7 Aufbauhypothek 7.000 M 5.004,02 M 295,75 M

1980

Summe 28.500 M 19.444,93 M 17.187,47 M

Die Zinsrückstände waren gestundet. Nach einem Vermerk der Industrie- und Handelsbank, Kreisfiliale P. setzte sich der valutierende Betrag der Darlehenshypothek von 1928 aus 6.600,74 M zuzüglich 571,14 M verjährter Tilgungsrückstand (Stand 31. Dezember 1969) zusammen.

Mit Schreiben vom 27. Dezember 1983 - also zweieinhalb Wochen nach dem Inanspruchnahmebescheid - bot der Rat der Stadt Potsdam den Kl. das Grundstück zum Kauf an. Auf ein weiteres Angebot vom Mai 1984 bekundeten die Kl. mit Schreiben vom 20. August 1984 ihr Kaufinteresse. Sie wollten aber noch versprochene Projekte erledigt haben, insbesondere die Erneuerung der Abwasserentsorgung, das undichte Dach und die marode Zentralheizung. Da der VEB G. P. keines der versprochenen Projekte verwirklichen konnte, kam es - auch bei weiteren Kaufverhandlungen 1987/88 - bis zur Wende nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages.

Mit Schreiben vom 30. Januar 1990 beantragten die Kl. den Kauf des Hauses "A. G.". Das Büro beim Stadtarchitekten stimmte mit Schreiben vom 2. April 1990 dem Verkauf des Grundstücks zu. Mit Zeitwertermittlung vom 17. Mai 1990 bestimmte der Sachverständige M. den Zeit- und Verkaufswert des Hausgrundstücks mit 19.600 M. Als "unterbliebene Instandhaltung" hielt er fest:

"Heizung erneuern, Dach neu decken. Abwasserleitung erneuern. Kelleraußenwände feucht, vertikale Dichtung erneuern."

Am 23. Juni 1990 kauften die Kl. das Grundstück für 19.600 M. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung wurde unter dem 18. Juli 1990 erteilt. Am 15. August 1990 wurden die Kl. zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

M. C. beantragte mit Schreiben vom 25. Januar 1991 die Rückübertragung des Grundstücks. 1998 verstarb sie und wurde allein von ihrer Tochter M. C.-V. beerbt.

Mit Bescheid vom 25. September 2002 übertrug der Bekl. das Grundstück an M. C.-V. zurück.

Den hiergegen erhobenen Widerspruch der Kl. wies das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen - Widerspruchsausschuss I - mit Widerspruchsbescheid vom 28. Juli 2004 zurück.

Mit der am 16. August 2004 bei Gericht eingegangenen Klage haben die Kl. schriftsätzlich vorgetragen: Das Grundstück sei schon bei Gründung der DDR - und nicht erst infolge der Niedrigmietenpolitik der DDR - überschuldet gewesen. Das Haus sei erst zu DDR-Zeiten zu einem winterfesten Wohnhaus ausgebaut worden. Durch ihren Erwerb des Grundstücks sei der Rückübertragungsanspruch nach § 3 Abs. 4 VermG erloschen. Im Übrigen hätten sie das Eigentum am Grundstück redlich erworben. Die Stichtagsregelung § 4 Abs. 2 Satz 2 des Vermögensgesetzes (VermG) greife nicht ein. Zum einen habe der Kaufvertrag von 1990 nur den seit 1984 von ihnen begehrten Kauf zum Abschluss gebracht. Zum anderen hätten sie vor dem 18. Oktober 1989 folgende werterhöhende bzw. substanzerhaltende Maßnahmen vorgenommen:

- Renovieren der Fenster (1976) 480,00 M

- Renovieren der Türen (1976) 245,00 M

- Einbau von zwei Kellertüren (1976) 250,00 M

- Erneuerung von Sanitärinstallationen (1976) 305,00 M

- Erneuerung der Flachdächer der Anbauten (1976-1977) 1.620,00 M

- Erneuerung der Überdachung des Kellereingangs (1988) 360,00 M

- Erneuerung des Küchenabflusses, Erneuerung der Fliesen in der Küche (1987-1988) 590,00 M

- Erneuerung des Eingangsbereichs (1986) 350,00 M

- Sanierung der Hausfassade - Ausbessern des Putzes, Neuanstrich (1977-1978) 295,00 M

- Erneuerung von drei Heizkörpern (1982-1983) 190,00 M

- Isolierung von Heizkörpernischen (1982-1983) 95,00 M

- Erneuerung der Blumenbank (1983-1984) 166,00 M

- Renovieren von Decken und Wänden (1984-1985) 320,00 M

- Zugipsen von Fehlstellen an Fenster- u. Türrahmen (1984‑1985) 666,00 M

- Erneuerung des Putzes am Anbau (1988) 630,00 M

- Ausschachtung für Frischwasserleitung auf Flurstück 175 (1985-1987) 470,00 M

- Erneuerung von Dachgauben (1988) 440,00 M

- Erneuerung der Dachrinnen (1988) 670,00 M

- Ausschachtung für Abwasserleitung (Frühjahr 1989) 510,00 M

- Parkett verlegen (1986) 1.477,71 M

- Erneuerung der Elektroanlage (1987) 3.221,83 M

Summe 13.351,54 M

In der mündlichen Verhandlung haben die Kl. ergänzend vorgetragen, ein Anbau in den 80er Jahren habe sie schätzungsweise 4.000 M gekostet. (...)

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die unbekannten Erben nach M. C.-V. haben einen Anspruch auf Rückübertragung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG. Sie sind "Berechtigte" im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG.

Das Grundstück unterlag einer schädigenden Maßnahme im Sinne des § 1 VermG.

Dabei kann offenbleiben, ob der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG vorliegt. Hierfür spricht, dass die schon 1928 über dem Einheitswert liegende Belastung des Grundstücks bei der späteren Kreditvergabe in der DDR 1957, 1965 und 1980 offenbar keine Rolle spielte; vielmehr wurde erst die weitere Kreditvergabe 1983 mit Blick auf die inzwischen aufgetretenen Belastungen des Grundstücks verweigert.

Jedenfalls liegt aber eine schädigende Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 3 VermG vor. Nach dieser Vorschrift betrifft das Vermögensgesetz auch Ansprüche an Vermögenswerten sowie Nutzungsrechte, die aufgrund unlauterer Machenschaften, z. B. durch Machtmissbrauch, Korruption, Nötigung oder Täuschung von Seiten des Erwerbers, staatlicher Stellen oder Dritter, erworben wurden. Dieser Schädigungstatbestand betrifft Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen wurde. Ein derartiges qualifiziertes Einzelfallunrecht liegt deshalb nicht vor, wenn bei dem Erwerbsvorgang ‑ gemessen an den in der DDR gültigen Rechtsvorstellungen und den sie tragenden ideologischen Grundsätzen - "alles mit rechten Dingen zugegangen" ist. Die einfache Rechtswidrigkeit eines Eigentumsentzugs unterhalb der Schwelle der Willkürlichkeit reicht demgemäß für die Annahme einer unlauteren Machenschaft nicht aus. Hiervon ausgehend stellen Enteignungen eine unlautere Machenschaft zum einen dar, wenn der geltend gemachte Enteignungszweck nur vorgeschoben war, also die bereits von vornherein beabsichtigte zweckwidrige Verwendung verschleiert werden sollte. Enteignungen stellen zum anderen dann eine unlautere Machenschaft dar, wenn der wahrheitsgemäß angegebene Zweck der Inanspruchnahme offenkundig von keiner Rechtsgrundlage gedeckt sein konnte, der Enteignungsbeschluss also nur den äußeren Schein einer gesetzmäßigen Vermögensentziehung begründen sollte (BVerwG, Urteil vom 3. September 1998 - 7 C 26.97 -, ZOV 1998, 448 = juris, Rdnr. 11).

Die Aufbaugesetz-Enteignung ist eine "unlautere Machenschaft" in der Gestalt eines "Machtmissbrauchs", wenn der ausdrücklich angegebene Enteignungszweck "Verkauf" offenkundig von keiner gesetzlichen Grundlage gedeckt ist. Nach § 14 Abs. 2 des Aufbaugesetzes war eine Inanspruchnahme nur "für den Aufbau" zulässig. Dementsprechend sah § 1 Abs. 1 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz (2. DB-AufbauG) vom 29. September 1972 (GBl. II S. 641) als Zwecke der Inanspruchnahme die "Baulandbeschaffung für den Bau von Eigenheimen" und die "Sicherung der Instandsetzung, der Modernisierung, des Um- und Ausbaus sowie des Abrisses von Gebäuden" vor. Die Inanspruchnahme eines bereits bebauten und Wohnzwecken dienenden Grundstücks setzte nach § 3 der 2. DB-AufbauG voraus, dass der Eigentümer nicht in der Lage oder bereit ist, die notwendigen Maßnahmen ausführen zu lassen. Die Aufbaumaßnahmen sollten dann nur auf volkseigenen Grundstücken erfolgen. Als Folge der Inanspruchnahme nach § 14 AufbauG bestimmte deshalb § 4 Abs. 1 der 2. DB‑AufbauG das Entstehen von Volkseigentum an dem in Anspruch genommenen Grundstück. Eine Enteignung bebauter Grundstücke zum Zwecke des unmittelbar anschließenden Verkaufs des aufstehenden Gebäudes an Private war - wie auch sonst eine Überführung in Volkseigentum nur zum Zwecke anschließender Begründung von Privateigentum - offenkundig weder von diesen Regelungen noch von den sonst in der DDR geltenden Rechtsvorschriften gedeckt (für die entsprechenden Nachfolgeregelungen im Baulandgesetz vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. April 1998 - 7 B 104.98 -, juris, Rdnr. 1) und widersprach der "Pflicht des sozialistischen Staates und seiner Bürger" aus Art. 10 Abs. 2 der Verfassung der DDR von 1968 i. d. F. von 1974, "das sozialistische Eigentum zu schützen und zu mehren".

Der wegen der schädigenden Maßnahme entstandene Rückübertragungsanspruch ist auch nicht nach § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG erloschen. Nach dieser Vorschrift steht dem Berechtigten nur noch ein Anspruch auf den Erlös zu, wenn er den Anspruch auf Rückübertragung gemäß § 3 Abs. 4 Satz 2 VermG nicht mehr geltend machen kann, weil über das Eigentum bereits verfügt worden ist. Die Vorschrift ist als Ausnahmeregelung eng auszulegen und auf bereits vor Inkrafttreten eines Vermögensgesetzes wirksame Verfügungen nicht anwendbar (vgl. Holst, in: Fieberg/Reichenbach, VermG, § 4 Rdnr. 11; Redeker/Hirtschulz/Tank, ebd., § 32 Rdnr. 337). Das ergibt sich schon aus dem Regelungszusammenhang von § 3 Abs. 4 Satz 2 und 3 VermG, der das Entstehen eines "Anspruchs auf Rückübertragung" voraussetzt; derartige Ansprüche sind erst mit dem Inkrafttreten des Vermögensgesetzes entstanden (vgl. BVerwG, Urteil vom 31. Mai 2006 - 8 C 2.05 -, ZOV 2006, 294 = juris, Rdnr. 21; Beschluss vom 14. November 1995 - 7 B 225/95 - juris, Rdnr. 3). Es folgt außerdem aus der Zusammenschau mit § 4 Abs. 2 und Abs. 3 VermG; die Folgen eines vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes liegenden Erwerbs durch Dritte sind dort geregelt, wobei für Erwerbsgeschäfte ohne Zustimmung des Berechtigten in der Zeit nach dem 18. Oktober 1989 bis zum Inkrafttreten des Vermögensgesetzes der Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs grundsätzlich gerade nicht gilt, § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG.

Die Rückübertragung ist hier auch nicht durch redlichen Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Denn insoweit greift die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG ein. Die Kl. haben das Grundstück nach dem Stichtag - dem 18. Oktober 1989 (Rücktritt Erich Honeckers) - ohne Zustimmung der Berechtigten, M. C., gekauft. Die in § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe a und Buchstabe c VermG vorgesehenen Rückausnahmen von der Stichtagsregelung liegen hier nicht vor.

Der Kaufvertrag vom 23. Juni 1990 ist nicht im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe a VermG vor dem Stichtag beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden. Denn er beruhte auf dem Antrag der Kl. vom 30. Januar 1990, der erst nach dem Stichtag gestellt wurde, und ist nicht bereits durch ihr ursprüngliches Kaufbegehren von 1984 "angebahnt" worden. Das Tatbestandsmerkmal der "Anbahnung" wird nicht schon durch jede beliebige Äußerung eines Erwerbsinteresses erfüllt. Zwischen Anbahnung und Abschluss des Erwerbsgeschäfts muss vielmehr ein innerer Zusammenhang bestanden haben, der geeignet war, den mit der Anbahnung begründeten Vertrauensschutz auf den Bestand des Erwerbsgeschäfts zu erstrecken (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1998 - 7 C 32.97 -, ZOV 1998, 287 = juris, Rdnrn. 11-12; Urteil vom 26. Juni 2003 - 7 C 17.02 -, ZOV 2008, 399 = juris, Rdnr. 19). Dieser notwendige innere Zusammenhang fehlt, wenn der Erwerber verlangt, dass vor Abschluss des Erwerbsgeschäfts Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt werden (BVerwG, Urteil vom 26. Juni 2003, a. a. O., Rdnr. 20). Das ist auch hier der Fall. Zwischen dem Kaufbegehren der Kl. von 1984 und dem späteren Vertragsabschluss im Jahre 1990 fehlt der notwendige innere Zusammenhang, weil die Kl. ihr Erwerbsinteresse 1984 selbst an das Ausführen bestimmter Instandsetzungsmaßnahmen (Erneuerung der Abwasserentsorgung, der Erneuerung des Daches bzw. der Erneuerung der Heizung) durch den Rechtsträger geknüpft haben und nicht bereit gewesen sind, vor der Verwirklichung dieser Maßnahmen einen Kaufvertrag abzuschließen.

Die Kl. haben auch nicht vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe c VermG vorgenommen. Aus der Gleichstellung mit der "Anbahnung" des Erwerbs (Buchstabe a) ergibt sich, dass diese Vorschrift nur den außergewöhnlichen Mitteleinsatz erfasst, mit dem der Erwerber sich vor dem Stichtag erkennbar und nachhaltig in Form von besonderen Opfern um das genutzte Grundstück bzw. Gebäude "wie ein Eigentümer" gekümmert und damit Schäden abgewendet oder dessen Wert erhöht hat (BVerwG, Urteil vom 6. Oktober 1997 - 7 C 7.97 -, ZOV 1998, 63 = juris, Rdnr. 24). Hierfür genügt es nicht, wenn das an Schönheitsreparaturen, Unterhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vom Mieter getragen worden ist, was in der DDR mieterüblich war. Dabei ist ein hoher Maßstab anzusetzen. Nach § 97 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches wirkten die Mieter "in Ausübung ihres demokratischen Rechts auf Mitgestaltung der Wohnverhältnisse ... im Rahmen der Mietergemeinschaft und in anderen Formen insbesondere bei der Pflege, Instandhaltung, Verschönerung und Modernisierung ihrer Wohnhäuser mit" (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluss vom 20. Oktober 1995 - 7 B 346.95 -, juris, Rdnr. 4). Neben den unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unangemessen niedrigen Mieten in der DDR stellten solche Pflege-, Instandhaltungs-, Verschönerungs- und Modernisierungsleistungen der Mieter außerdem gewissermaßen die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung dar. Darüber hinaus konnten die Mieter angesichts der staatlichen Wohnraumlenkung damit rechnen, auf lange Dauer in der ihnen zugewiesenen Wohnung leben zu können. Die auf einem solchen Mietervertrauen beruhenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellten noch nicht ein "besonderes Opfer" dar, durch das sie sich "wie ein Eigentümer" um das Haus gekümmert hätten. Vielmehr verlangt § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe c VermG, dass Anstrengungen des Erwerbers nach Art und Umfang der Maßnahmen sowie den dadurch bewirkten Veränderungen im Erscheinungsbild deutlich und auffällig über das übliche Nutzerverhalten hinausgegangen sind, so dass sich in ihnen eine durch besondere Opferbereitschaft gekennzeichnete Mühe um den später erworbenen Gegenstand ausdrückt (BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 2002 - 8 B 149.02 -, juris, Rdnr. 10). Dies hängt von einer wertenden qualitativen Gesamtbetrachtung ab, die wesentlich von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles geprägt ist (BVerwG, a. a. O., Rdnr. 11).

Unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles fehlt den Maßnahmen der Kl. in den Jahren 1976 bis 1989 sowohl im Einzelnen als auch in ihrer Gesamtheit die besondere Opferbereitschaft, mit der sie sich "wie ein Eigentümer" um das Haus und das Grundstück gekümmert hätten. Der Einbau von Kellertüren und die Erneuerung von Sanitärinstallationen im Jahre 1976 sowie die in der Zeit von 1976 bis 1978 ausgeführten Renovierungsarbeiten an Fenstern, Türen, Flachdächern der Anbauten und an der Fassade scheiden als nach § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe c VermG beachtliche Maßnahmen aus, weil sie in einem engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Einzug als Mieter in das Haus stehen. Auch fallen sie nach Art und Umfang weder im Einzelnen noch in ihrer Gesamtheit aus dem Rahmen der üblichen Sanierungsarbeiten von Mietern in der DDR beim Bezug eines Altbaus aus der Vorkriegszeit. Die späteren, bis in das Jahr 1989 reichenden Arbeiten fallen ebenfalls nicht aus diesem Rahmen. Das gilt neben den verschiedenen Reparatur- und Renovierungsarbeiten zum einen auch für das Verlegen von Parkett im Jahre 1986, weil Fußbodenerneuerungen durch den Mieter in der DDR nicht untypisch waren. Es gilt aber auch für die Erneuerung der Elektroleitungen, weil es durchaus üblich war, dass Mieter einer Altbauwohnung aus der Vorkriegszeit - oft schon beim Einzug - die überalterten und den aktuellen Anforderungen nicht mehr gewachsenen Elektroleitungen erneuerten, wenn sich ihnen die Möglichkeit dazu bot. Der Umstand, dass hier bei einem Einfamilienhaus mit mindestens neun Räumen der Aufwand naturgemäß größer ausfiel als bei einer Wohnung, ändert nichts an dieser Bewertung. Schließlich ist auch die geringfügige Vergrößerung der Nutzfläche durch die Erweiterung des Flachdachanbaus in den 80er Jahren für Dauermieter eines einzeln stehenden Wohngebäudes in der DDR keine so ungewöhnliche Maßnahme, dass sie schon als Zeichen einer besonderen Opferbereitschaft in dem Sinne zu werten ist, die Kl. hätten sich damit "wie ein Eigentümer" um das Haus gekümmert. Bei der Bewertung der Arbeiten nach der Enteignung im Dezember 1983 und bis zum 18. Oktober 1989 fällt hier zusätzlich besonders ins Gewicht, dass die Kl. in diesem Zeitraum das Verkaufsangebot des Rates der Stadt ablehnten und den Eigentumserwerb verweigerten; sie führten ihre Maßnahmen also nach ihrem eigenen Verständnis gerade nicht in der Verantwortung "wie ein Eigentümer" und als Ausdruck einer besonderen, eigentümerähnlichen Opferbereitschaft aus. Schließlich führten die Kl. die Sanierungsmaßnahmen an der Abwasserbeseitigungsanlage, am Dach und an der Heizungsanlage, die sie als notwendige und durch den Eigentümer auszuführende Arbeiten erachteten, bewusst nicht - auch nicht teilweise - selbst aus. (...)