Vorgeschobener Eigenbedarf

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich einzuordnen sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnung geweckt und bestimmt wurden.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Kl. hat aufgrund der nach Maßgabe des § 286 ZPO fehlerfreien und überzeugenden Beweiswürdigung des Amtsgerichts keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungserklärungen zutreffend als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich angesehen, da vorliegend nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der streitgegenständlichen Wohnung geweckt und bestimmt wurden.

Nun ist es zwar für sich genommen ganz selbstverständlich, dass sich Wünsche und Bedarf einer Bedarfsperson auf diejenige Wohnung konkretisieren sowie fortan richten, die ihr auf ihren Wunsch hin von dem vermietenden Eigentümer angeboten wird. Von der bloßen Konkretisierung eines gewissen Wohnbedarfs des Zeugen W. auf eine bestimmte Wohnung kann aber vorliegend keine Rede sein. Vielmehr war der Kl. offenbar von vornherein dazu entschlossen, nach Möglichkeit gerade das vorliegende Mietverhältnis zu beenden und brachte daher den Zeugen überhaupt erst auf die Idee, dass er im Vorgriff auf eine noch nicht mal in den Ansätzen absehbare Familiengründung vorsorglich schon einmal eine Dreizimmerwohnung beziehen und mit Möbeln aus familiären Bestand dann auch einrichten könne. Anders lässt sich nicht erklären, dass der Kl. sich - anders als es seine Ehefrau in ihrer Zeugeneinvernahme darzustellen gesucht hat - nicht etwa erst nach den Wünschen und Plänen seines Enkels erkundigt, sondern - wie der Zeuge wörtlich angegeben hat - „gleich diese Wohnung genannt“ und darauf hingewiesen hatte, dass dort eine ältere Dame wohne, gegen die er Eigenbedarf geltend machen könne.

Das Amtsgericht steht unter diesen Umständen zu Recht auf dem Standpunkt, dass der Kl., indem er ihn auf die hier gegenständliche Wohnung konkretisierte, einen „weit überhöhten Wohnbedarf“ (vgl. BGH - VIII ZR 166/14 -, Urt. v. 4.3.2015, GE 2015, 585 = BGHZ 204, 216, zitiert nach juris) für seinen Enkel geltend macht; ausschlaggebend für die Entscheidung zur Kündigung des Mietverhältnisses kann nämlich nicht der ursprünglich in dem nun angestrebten Ausmaß gar nicht vorhandene Bedarf des Zeugen W. gewesen sein, sondern waren offenbar wirtschaftliche Gründe, namentlich der Umstand, dass es sich bei der von der Bekl. gezahlten Miete um die niedrigste Miete im ganzen Haus handelte, sodass - wie in dem von dem Amtsgericht zitierten früheren Fall der Kammer (vgl. LG Berlin - 64 S 50/20 -, Urt. v. 20.1.2021, GE 2021, 248 ff., zitiert nach juris) - die Ertragseinbuße bei Eigennutzung der Dreizimmerwohnung weit hinter marktüblichen Preisen für deutlich kleinere Wohnungen mit weniger Zimmern zurückblieb.

Dem steht nicht entgegen, dass der Zeuge W. seine Pläne zur baldmöglichsten Familiengründung bestätigt hat und dann anstreben mag, eine Partnerin sowie alsbald nachfolgende Kinder mit in die Wohnung aufzunehmen; denn zum einen ist in den Kündigungsschreiben von einer bevorstehenden Familiengründung keine Rede, sodass schon § 573 Abs. 3 BGB einer Berücksichtigung dieses Gesichtspunkts entgegensteht, zum anderen hat der Zeuge W. derzeit offenbar noch nicht einmal eine feste Freundin, sodass seine Familienpläne bestenfalls als vage zu klassifizieren sind und eine Kündigungserklärung jedenfalls nicht tragen können. Soweit der Zeuge sinngemäß angegeben hat, er wolle eines der drei Zimmer vorerst als Fitnessraum einrichten und nutzen, kann auch dies den geltend gemachten Eigenbedarf nicht tragen; denn diese Erwägung war für die Auswahl der Wohnung und Kündigung des Mietverhältnisses nicht bestimmend, außerdem findet sie im Kündigungsschreiben ebenfalls keine Erwähnung.

Die Kammer verkennt bei alledem nicht, dass es bei der Entscheidung eines Vermieters, welche seiner Wohnungen er seinem Enkel überlassen will - sei es im Wege endgültiger Entäußerung durch Schenkung, sei es durch verbilligte Vermietung - sicherlich sinnvoll sein kann, auch eine noch nicht absehbare, aber wünschenswerte zukünftige Familiengründung der Bedarfsperson mit in den Blick zu nehmen. Mangels Konkretisierung und Verfestigung einer Familienplanung genügen solche abstrakten Erwägungen aber für sich genommen nicht, den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs tragenden Bedarf an zusätzlichen Wohnräumen erst zu begründen.

Die Berufung wurde zurückgenommen.

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann missbräuchlich sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnung geweckt und bestimmt wurden, entschied das Landgericht Berlin (ZK 64).

Der Großvater hatte den Enkel nach den Feststellungen des Landgerichts erst auf die Idee gebracht, für ihn Eigenbedarf für eine – für den Enkel eigentlich zu große – Wohnung geltend zu machen. Nach Zeugenvernehmung ging das LG davon aus, der Großvater sei von vornherein dazu entschlossen gewesen, nach Möglichkeit gerade das vorliegende Mietverhältnis zu beenden, weil die Bedarfswohnung die preiswerteste Wohnung im Hause war und weit hinter marktüblichen Preisen für deutlich kleinere Wohnungen mit weniger Zimmern zurückblieb. AG und LG wiesen die Räumungsklage ab.

Das AG habe die Eigenbedarfskündigung zutreffend als missbräuchlich angesehen, da nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen des Enkels gefolgt sei, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der streitgegenständlichen Wohnung geweckt und bestimmt wurden.

Von der bloßen Konkretisierung eines gewissen Wohnbedarfs des Enkels auf eine bestimmte Wohnung könne vorliegend keine Rede sein. Vielmehr sei der Kläger offenbar von vornherein dazu entschlossen gewesen, nach Möglichkeit gerade das vorliegende Mietverhältnis zu beenden und habe daher den Enkel überhaupt erst auf die Idee gebracht, dass er im Vorgriff auf eine noch nicht mal in den Ansätzen absehbare Familiengründung vorsorglich schon einmal eine Dreizimmerwohnung beziehen und mit Möbeln aus familiärem Bestand dann auch einrichten könne.

Der Großvater habe sich nicht etwa erst nach den Wünschen und Plänen seines Enkels erkundigt, sondern dem Enkel „gleich diese Wohnung genannt“ und darauf hingewiesen, dass dort eine ältere Dame wohne, gegen die er Eigenbedarf geltend machen könne.

Zwar habe der Enkel seine Pläne zur baldmöglichsten Familiengründung bestätigt und erklärt, eine Partnerin sowie alsbald nachfolgende Kinder mit in die Wohnung aufzunehmen (von einer bevorstehenden Familiengründung war im Kündigungsschreiben allerdings keine Rede), allerdings habe der Enkel derzeit offenbar noch nicht einmal eine feste Freundin, sodass seine Familienpläne bestenfalls als vage zu klassifizieren seien und eine Kündigungserklärung jedenfalls nicht tragen könnten. Soweit er sinngemäß angegeben habe, er wolle eines der drei Zimmer vorerst als Fitnessraum einrichten und nutzen, könne auch dies den geltend gemachten Eigenbedarf nicht tragen.

Ausschlaggebend für die Entscheidung zur Kündigung gerade dieses Mietverhältnisses könne nicht der ursprünglich in dem nun angestrebten Ausmaß gar nicht vorhandene Bedarf des Enkels gewesen sein, sondern wirtschaftliche Gründe, namentlich der Umstand, dass es sich bei der von der Beklagten gezahlten Miete um die niedrigste Miete im ganzen Haus handelte.

Bei der Entscheidung eines Vermieters, welche seiner Wohnungen er seinem Enkel überlassen wolle, könne sicherlich sinnvoll sein kann, auch eine noch nicht absehbare, aber wünschenswerte zukünftige Familiengründung der Bedarfsperson mit in den Blick zu nehmen. Mangels Konkretisierung und Verfestigung einer Familienplanung genügten solche abstrakten Erwägungen aber für sich genommen nicht, den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs tragenden Bedarf an zusätzlichen Wohnräumen erst zu begründen.