Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben. (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschl. v. 11.10.2016 - VIII ZR 300/15 = GE 2017, 97; BGH, Urt. v. 18.5.2005 - VIII ZR 368/03 -)

I. Die Kl. als ehemalige Wohnungsmieter nehmen den Bekl. mit der Begründung auf Schadensersatz in Anspruch, er habe sie durch wahrheitswidrige Vorspiegelung eines Eigenbedarfs zum Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung vom … 2019 bestimmt. Der Bekl. habe nicht schlüssig begründet, weshalb er entgegen seiner damaligen Ankündigung bis heute nicht mit seiner Familie nach Berlin umgezogen und in die Wohnung eingezogen sei; die Kündigungserklärung vom … 2018 sei daher als bloße Vorratskündigung anzusehen, ein hinreichend konkreter und verfestigter Eigenbedarf habe nicht vorgelegen. Nach Abzug der vereinbarten und gezahlten Umzugsbeihilfe von 4.500 € machen die Kl. einen Schaden von etwas mehr als 15.000 € geltend, der sich im Schwerpunkt aus Mietmehraufwänden, Umzugskosten und Rechtsanwaltskosten zusammensetzt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das den Kl. am 21. September 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Eigenbedarf bloß vorgetäuscht gewesen sei, denn im Hinblick auf die damalige politische und wirtschaftliche Situation in … sei nachvollziehbar, dass der Bekl. im Jahre 2018 vorgehabt habe, in die Wohnung einzuziehen. Ebenso sei nachvollziehbar, dass der Bekl. die Wohnung nach dem Auszug der Kl. zunächst habe renovieren und umgestalten wollen, was etwa ein Jahr in Anspruch genommen habe. Ob die sodann Anfang des Jahres 2020 einsetzende Corona-Pandemie als weiterer nachvollziehbarer Grund für die Verzögerung des Berlin-Umzugs des Bekl. anzusehen sei, könne dahinstehen; denn die Kündigungsfrist sei zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen gewesen, sodass der Bekl. die Kl. über einen etwaigen Wegfall seines Einzugswunsches nicht mehr habe unterrichten müssen. Die Aufgabe des Umzugswunsches nach Ablauf der Kündigungsfrist stelle keine Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis dar.

Hiergegen wenden sich die Kl. mit der am 21. Oktober 2022 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Dezember 2022 am 20. Dezember 2022 begründeten Berufung.

Die Kl. halten daran fest, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei; es habe bestenfalls eine als solche unwirksame Vorratskündigung vorgelegen. Der Bekl. habe seiner nach Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 368/03) hohen Anforderungen unterliegenden sekundären Darlegungslast, die Umstände darzutun, die seinen Sinneswandel bewirkt haben sollen, nicht genügt. Seine vage Einlassung, er beabsichtige nicht zuletzt aufgrund der angespannten Lage in … nach wie vor, seinen Lebensmittelpunkt „ggf.“ nach Deutschland zu verlegen, belege vielmehr, dass er auch schon bei Abgabe der Kündigungserklärung am … 2018 lediglich mit dem Gedanken eines Umzugs nach Deutschland gespielt habe, aber zu einer entsprechenden Verlagerung seines Lebensmittelpunkts eben nicht entschlossen gewesen sei.

Die Kl. beantragen, das angefochtene Urteil abzuändern und den Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 15.181,75 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. September 2021 zu zahlen.

Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sei ein ernsthafter Wille des Bekl. gegeben gewesen, die Wohnung selbst und/oder mit seiner Familie zu nutzen. Er habe schon im ersten Rechtszug schlüssig dargetan, dass es ihm im Hinblick auf die Geschehnisse der Corona-Pandemie nicht zumutbar gewesen sei, an den Umzugsplänen festzuhalten. Er sei nach diesen einschneidenden Erlebnissen nicht verpflichtet, seine ursprünglich konkret gefassten Pläne zur Umsiedlung nach Berlin umzusetzen. Die Auswirkungen der weltweiten Pandemie hätten die „Geschäftsgrundlage“ für den beabsichtigten Eigenbedarf beseitigt. Das alles ändere nichts daran, dass der Bekl. weiterhin nicht zuletzt aufgrund der angespannten Lage in … seinen Lebensmittelpunkt bzw. den Lebensmittelpunkt seiner Familie ggf. nach Deutschland verlegen wolle.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Sie hat dem Grunde nach auch Erfolg. Die Kammer entscheidet gemäß § 304 ZPO zunächst durch Teilurteil nur über den Grund des Anspruchs, da der Streit über die Höhe des von dem Bekl. zu leistenden Schadenersatzes noch nicht zur Entscheidung reif ist.

Der Bekl. ist den Kl. wegen Verletzung des inzwischen beendeten Mietvertrages, nämlich der Vorspiegelung eines die Mietvertragskündigung in Wahrheit nicht rechtfertigenden Eigenbedarfs, gemäß § 280 BGB zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter, wenn er den behaupteten Eigenbedarf nach Räumung der Wohnung tatsächlich nicht umsetzt, den naheliegenden Verdacht widerlegen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Er muss dazu substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, wobei strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH - VIII ZR 300/15 -, Beschl. v. 11.10.2016, GE 2017, 97 = WuM 2016, 743 ff.; BGH - VIII ZR 368/03 -, Urt. v. 18.5.2005, GE 2005, 855 ff.; beide zitiert nach juris).

Diesen Anforderungen wird die Einlassung des Bekl. nicht gerecht. Er lässt in der Klageerwiderung 29. Mai 2023 wie folgt ausführen:

„Der Bekl. und seine Ehefrau besitzen u. a. auch die Staatsbürgerschaft … Sie wollten einen Wohnsitz in Berlin gründen. Sie lebten damals in … mit Hauptwohnsitz. Damals wollten sie aber aufgrund der angespannten politischen und wirtschaftlichen Lage in … künftig auch in Berlin leben, da in Berlin u. a. nähere Verwandte lebten und leben. Sie brauchten deshalb den Wohnraum für sich. Damals hatten der Bekl. und seine Ehefrau in Berlin kein weiteres Eigentum an Wohnraum. Sie waren deshalb auf die Wohnung angewiesen.“ …

„Nach der Übernahme der Wohnung wurden noch bis Ende Mai 2020 Renovierungs- und Malerarbeiten in der Wohnung durchgeführt. … Diese Arbeiten waren erforderlich, da es sich bei der Wohnung um eine typische abgenutzte Altbauwohnung handelte.“ …

„Noch im Mai 2020 war die Wohnung noch nicht vollständig nutzbar, da in der Wohnung nicht geduscht werden konnte. Zunächst deshalb konnte der Bekl. bis Mai 2020 wegen noch nicht durchgeführten Bauarbeiten nicht den Wohnraum übernehmen. Es wurde deshalb mit der Baufirma gestritten. … Deshalb musste dann eine andere Firma mit dem Umbau des Bades beauftragt werden. Letztendlich war das Bad, somit die Wohnung erst ab Ende Mai 2021 ungehindert nutzbar.“

Unabhängig von allen diesen Fragen musste[n] ab Anfang 2020 die Pläne des Bekl. aber auch aus einem anderen Grund überdacht und angepasst werden. Wie es auch gerichtsbekannt ist, wurde Anfang 2020 weltweit und auch in Deutschland eine Pandemie ausgerufen. Es herrschte dann monatelang eine Ungewissheit über die Ausbreitung und die Folgen der Pandemie. Wie jeder musste auch der Bekl. mit seiner Familie mit Einschränkungen und der Ungewissheit leben, was auf sie zukommen würde. Diese Entwicklung war nicht vorhersehbar. Sie änderte jede Geschäftsgrundlage für weitere Planungen eines Wohnsitzwechsels. Es war dem Bekl. und seiner Familie auch rechtlich überhaupt nicht möglich, in die Bundesrepublik einzureisen.

Aufgrund der damals bestandenen Ungewissheit und Unklarheiten, wie sich die Krankheit entwickeln und welche Folgen sich daraus ausgeben konnten, konnte vom Bekl. nicht erwartet werden, einen zuvor beabsichtigten Wohnortwechsel vorzunehmen. Es war mehr als sachgerecht, in erster Linie an eigene Sicherheit und die Sicherheit der Familie zu denken.

Der Bekl. habe aufgrund dieser einschneidenden Erlebnisse seine Pläne überdenken und von einer baldigen Wohnsitzbegründung in Berlin Abstand nehmen müssen. Falls sich aber die Lage normal entwickele, habe der Bekl. weiterhin vor, zumindest einen zweiten Wohnsitz in Berlin für sich und für seine Familie zu begründen, sodass er die Wohnung weiterhin für sich benötige. Gerade wegen seiner verantwortungsvollen Stellung in der oppositionellen „…“ sei nicht ausgeschlossen, dass der Bekl. zukünftig Repressalien ausgesetzt sein könne. Es bleibe abzuwarten, ob die für … geplanten Wahlen in …ordnungsgemäß und gewaltfrei durchgeführt würden.

„Da aufgrund der oben vorgetragenen Besonderheiten der Umzug des Bekl. nach Deutschland nicht möglich war, wurde die Wohnung für eine vorübergehende Zeit dem Unterzeichner und seiner Ehefrau als Schwester des Bekl. zur Verfügung gestellt. … “

Es liegen danach plausible Gründe nicht vor, weshalb der Bekl. seinen mit der Eigenbedarfskündigung vom 9. Oktober 2018 formulierten Plan, „künftig auch in Berlin zu leben“, bis heute nicht umgesetzt hat. Vielmehr deutet das abwartende Verhalten des Bekl. darauf hin, dass er die Begründung eines Zweitwohnsitzes in Berlin zwar womöglich in Erwägung zog und die Voraussetzungen schaffen wollte, einen solchen Schritt gehen zu können, aber nicht fest entschlossen war, zukünftig tatsächlich ab einem bestimmten Zeitpunkt (auch) in Berlin leben zu wollen. Selbst wenn man dem Bekl. zugestehen wollte, dass er rund ein Jahr zur Herrichtung der Wohnung hätte benötigen und dann wegen der einschneidenden Erfahrungen der Pandemiezeit von den Umzugsplänen hätte Abstand nehmen dürfen, trägt der Bekl. gar nicht vor, dass, weshalb und wie konkret sich seine Pläne überhaupt geändert hätten.

Denn eine konkrete Planung, die seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde gelegen habe, stellt der Bekl. auch mit dem in der mündlichen Verhandlung vom 26. Juni 2024 nachgelassenem Schriftsatz vom 31. Juli 2024 nicht dar. Er trägt nicht vor, welche Mitglieder seiner Familie seiner ursprünglichen Vorstellung nach wann für wie lange oder für welche Perioden nach Berlin umziehen sollten, um (auch) dort zu wohnen; es ist auch nicht ersichtlich, auf welche Weise sie ihren jeweiligen Beschäftigungen und (Berufs-) Tätigkeiten dann in Berlin oder von Berlin aus hätten nachgehen sollen oder welcher vorbereitenden Maßnahmen es mit welchem Vorlauf vor den eigentlichen Umzügen bedurft hätte. Vielmehr beschränkt sich die Schilderung des ursprünglichen Vorhabens des Bekl., einen Wohnsitz künftig (auch) in Berlin zu begründen und die Wohnung selbst und/oder mit seiner Familie zu nutzen, praktisch auf gerade diese Stichworte; seine Vorstellung stellt sich damit sowohl inhaltlich als auch in zeitlicher Hinsicht als derart vage und unbestimmt dar, dass sie einen konkreten Eigenbedarf nicht ausfüllen und die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen konnte, sondern eine bloße „Vorratskündigung“ vorlag.

Der Hinweis des Bekl. darauf, dass zunächst wegen der Renovierungsmaßnahmen und anschließend wegen der Corona-Pandemie ein Umzug nicht möglich gewesen sei, sich auch eine Schulanmeldung für die Kinder verboten habe, könnte womöglich erklären, weshalb ein - unterstellter - Eigenbedarf bis zum Verebben der Corona-Pandemie nicht umgesetzt wurde. Seine Ausführungen vermögen aber die fehlende Schilderung ursprünglich gefasster konkreter Pläne für die Ausfüllung und Umsetzung eines Eigenbedarfs nicht zu ersetzen und genügen nicht den Vorgaben des Bundesgerichtshofs, wonach substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen ist, aus welchen Gründen der Eigenbedarf, so wie die Bedarfsperson ihn inhaltlich und zeitlich für sich konkretisiert hatte, dann nicht nach Wegfall der aufgezeigten Hinderungsgründe doch noch umgesetzt worden ist. Auch der Verweis auf einschneidende Erlebnisse der Corona-Pandemie, die - abstrakt, im Sinne eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ - womöglich die Abkehr von einem Eigenbedarfswunsch rechtfertigen könnten, ermöglicht es der Kammer nicht, eine tatsächliche Änderung ursprünglich wirklich konkret gefasster Eigenbedarfspläne des Bekl. inhaltlich nachzuvollziehen.

b) Der Umstand, dass die Wohnung derzeit u. a. seitens der Schwester des Bekl. genutzt wird, steht dem Schadenersatzanspruch der Kl. nicht entgegen. Selbst wenn das Mietverhältnis womöglich im Hinblick auf einen Eigenbedarf zu Gunsten der Schwester des Bekl. hätte gekündigt werden dürfen, ändert dies nichts an der Kausalität der tatsächlich ausgesprochenen Kündigung für den Schaden, also daran, dass die Kl. die Wohnung tatsächlich wegen einer bloßen Vorratskündigung aufgaben und dadurch einen Schaden erlitten. Ohnehin wäre eine auf einen Bedarf der Schwester gestützte Eigenbedarfskündigung womöglich deswegen unwirksam gewesen, weil die Schwester nach Vortrag des Bekl. nur ein rasch vorübergehendes Interesse an der Wohnung hatte - nämlich nur so lange, bis …

c) Auch die im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung vom … 2019 vereinbarte Ausgleichsklausel steht dem Schadenersatzanspruch nicht entgegen. Die vereinbarte Umzugsbeihilfe von 4.500 € ist nicht derart hoch, dass die Kl. sich billigerweise eine dahin gehende Auslegung der Vereinbarung gefallen lassen müssten, sie hätten auf etwaige Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Vortäuschung eines Räumungsanspruchs verzichten wollen.

3. Es bedarf nicht der Anordnung einer vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils, denn das Urteil hat keinen vollstreckbaren Tenor. Die Kostenentscheidung hat einheitlich zu erfolgen und ist deswegen dem Schlussurteil vorzubehalten.

Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat der Bekl. nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG i. V. m. § 3 ZPO.

Rechtskräftig; das Verfahren wurde anschließend durch einen Vergleich beendet.

Wenn nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung an einen Dritten vermietet wird, liegt der Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf nahe. Der ausgezogene Mieter muss zwar für einen Schadensersatzanspruch die Voraussetzungen darlegen; der Vermieter trägt aber die „sekundäre Darlegungslast“, den (später weggefallenen) Selbstnutzungswunsch plausibel darzulegen wie auch die Gründe für den Wegfall.

Der im Ausland lebende Vermieter hatte im Jahr 2018 wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er mit seiner Familie nach Berlin umziehen wollte. Nach Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung mit einer Umzugsbeihilfe von 4.500 € für die Mieter wurden in der Wohnung bis zum Mai 2020 Renovierungsarbeiten ausgeführt; danach wurde die Wohnung der Schwester des Vermieters und deren Ehemann überlassen. Die Kläger verlangten Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs für Mietmehraufwand, Umzugskosten und Rechtsanwaltskosten. Der Beklagte berief sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen der Corona- Pandemie und der Ungewissheit, ob eine Übersiedlung nach Berlin überhaupt möglich sein würde. Er habe deshalb vorübergehend die Wohnung seiner Schwester überlassen.

Das Amtsgericht hielt das für plausibel und wies die Klage ab.

Auf die Berufung entschied das Landgericht Berlin, dass der Anspruch dem Grunde nach gerechtfertigt sei. Die Mieter könnten Schadensersatz verlangen, weil der Vermieter eine konkrete Planung zum Umzug nach Berlin als Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung nicht dargelegt habe. Setze der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zugrunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so habe er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sei.

Das abwartende Verhalten des Beklagten deute darauf hin, dass er die Begründung eines Zweitwohnsitzes in Berlin zwar womöglich in Erwägung gezogen, sich aber noch nicht zum Umzug fest entschlossen habe. Auch sei nicht vorgetragen, welche Mitglieder seiner Familie nach der ursprünglichen Vorstellung wann und für wie lange nach Berlin umziehen sollten. Damit liege eine bloße Vorratskündigung vor. Der Hinweis des Beklagten auf die Ungewissheiten wegen der Corona-Pandemie sei deshalb unerheblich.

Unerheblich sei auch, dass der Beklagte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für seine Schwester hätte aussprechen können, denn dies sei gerade nicht der Fall gewesen. Schließlich scheitere der Schadensersatzanspruch auch nicht an der Ausgleichsklausel in der Mietaufhebungsvereinbarung, die nicht so ausgelegt werden könne, dass die Kläger auf Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Vortäuschung eines Räumungsanspruchs verzichten wollten.

Das Amtsgericht hatte einen Schadensersatzanspruch deshalb verneint, weil der Vermieter den Kündigungswunsch erst nach Ablauf der Kündigungsfrist aufgegeben habe, dies offenbar im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH, wonach eine freiwerdende Alternativwohnung dem Mieter nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist angeboten werden muss (GE 2003, 1206). Die Berufung auf eine an sich wirksame Eigenbedarfskündigung kann dann rechtsmissbräuchlich sein. Die 64. Kammer sah dagegen schon die Kündigung als unwirksam an, weil der Beklagte eine konkrete Planung für die Selbstnutzung nicht dargelegt habe.

Die Rechtsprechung des BGH in Anlehnung an das Bundesverfassungsgericht (NJW 1997, 2377) hat dagegen den Schwerpunkt für die Darlegungslast des Vermieters auf die Gründe für den Sinneswandel, also den Wegfall des Eigenbedarfs gelegt. Das ist auch stimmig, denn ein konkret vorgetragener Selbstnutzungswunsch kann als innere Tatsachen nur vorgetäuscht sein, was sich erst aus der späteren Entwicklung ableiten lässt.