Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten bei Untermieterräumung

Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten bei Untermieterräumung; zurückgenommene Räumungsklage

Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem zur Herausgabe auffordernden Vermieter Ersatz der zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und trägt die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommenen Räumungsklage.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie um die Kosten bezüglich eines zurückgenommenen Antrags auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Der Kl. ist der Eigentümer der Wohnung. Diese Wohnung hatte der Kl. an Herrn ... vermietet. Der Mietzins betrug 758,40 € bruttokalt.

Mit rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Oktober 2011 wurde Herr A. verurteilt, die bezeichnete Wohnung zu räumen und geräumt an den Kl. herauszugeben. Nachdem gegenüber Herrn ... von der Kl.seite am 9. November 2011 eine Vollstreckungsandrohung ausgebracht worden war, teilte Herr ... dem Kl. am 30. November 2011 mit, dass er die Wohnung am 10. Oktober 2011 an den Bekl. untervermietet habe.

Mit Schreiben der klägerischen Hausverwaltung vom 1. Dezember 2011 forderte der Kl. den Bekl. auf, die streitgegenständliche Wohnung bis zum 10. Dezember 2011 zu räumen. Der Bekl. teilte der Hausverwaltung mit, dass er die Wohnung nicht innerhalb der gesetzten Frist geräumt herausgeben werde.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 6. Dezember 2011 forderte der Kl. den Bekl. nochmals zur Räumung der Wohnung bis zum 10. Dezember 2011 auf.

Der Kl. trägt vor, der Bekl. habe die Wohnung am 22. Dezember 2012 geräumt an den Kl. zurückgegeben.

Nachdem der Kl. mit Schriftsatz vom 4. Januar 2012, eingegangen bei Gericht am selben Tag, die Klage bezüglich des Antrags zu 1 (ursprünglicher Räumungsantrag) zurückgenommen hat, beantragt de Kl. nunmehr, den Bekl. (zu) verurteilen, 775,64 € (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) zu zahlen.

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 990 Abs. 2, 286, 280 Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 13, 14 Nr. 2300, 7002, 7008 VV RVG einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 775,64 € aufgrund des Verzuges mit der Herausgabe der geräumten streitgegenständlichen Wohnung.

Der Kl. hätte gegen den Bekl. einen Anspruch gemäß § 985 BGB auf sofortige Herausgabe der Wohnung. Mit dem Schreiben vom 1. Dezember 2011 räumte er dem Bekl. eine Herausgabefrist bis zum 10. Dezember 2011 ein. Der Bekl. hatte aufgrund des rechtskräftigen Räumungsurteils des Landgerichts Berlin gegen Herrn ... kein Recht zum Besitz an der Wohnung nach § 986 BGB. Ein solches folgt auch nicht aus einer Absprache mit der Hausverwaltung. Der Bekl. hat lediglich vorgetragen, er habe gegenüber einer Mitarbeiterin der klägerischen Hausverwaltung erklärt, er werde nicht innerhalb der gesetzten Frist ausziehen, jedoch so schnell wie möglich. Dass die Hausverwaltung im Namen des Kl. diesem Vorgehen zugestimmt habe und erklärt habe, es reiche, wenn er bis zum 19. Dezember 2011 bzw. bis zum 22. Dezember 2011 ausziehe, hat die Bekl.seite nicht vorgetragen.

Die Kenntnis des Bekl. nach § 990 Abs. 1, 2 BG war spätestens aufgrund des Schreibens der Hausverwaltung vom 1. Dezember 2011 gegeben.

Der Bekl. hat auch keinen Erfolg damit, dass er sich auf die gesetzlichen Kündigungsfristen beruft. Diese gelten nur im Verhältnis von Vermieter zum Mieter, nicht jedoch zwischen dem Kl. als Wohnungseigentümer und dem Bekl. als bloßen Besitzer der Wohnung. Ein Vertragsverhältnis besteht zwischen diesen nicht.

Der Anspruch ist auch der Höhe nach begründet. Der Streitwert für die Räumung eines ehemaligen Untermieters bemisst sich nach demjenigen des Hauptmietverhältnisses (vgl. KG, Beschluss vom 17. September 2009 - 8 U 71/09, GE 2010, 124) und beträgt somit den Wert der Jahresmiete, mithin 9.100,80 € (12 x 758,40 €). Die Geschäftsgebühr von 1,3 nach §§ 13, 14 Nr. 2300, 7002 VV RVG beträgt danach 631,80 €. Hinzu kommen die Pauschale für Post und Telekommunikation gemäß Nr. 7200 VV RVG in Höhe von 20 € sowie die Mehrwertsteuer von 19 % in Höhe von 123,84 € gemäß Nr. 7008 VV RVG.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Der Bekl. hat die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da er zur Klageerhebung Anlass gegeben hat. Denn er hat die Wohnung unstreitig erst nach Ablauf der ihm von dem Kl. gesetzten Frist des 10. Dezember 2011 geräumt. Dass der Bekl. am 5. Dezember bei der Hausverwaltung anrief und mitteilte, er werde zwar nicht innerhalb der Frist, aber so schnell wie möglich ausziehen, ändert daran nichts. Denn zum einen hat der Bekl. nicht vorgetragen, dass die Mitarbeiterin der Hausverwaltung hiermit ihr Einverständnis erklärt habe. Zudem musste der Kl. nicht abwarten, ob eine Räumung zeitnah zu der gesetzten Frist erfolgen würde, sondern hatte das Recht, nach Fristablauf sofort den Klageweg zu beschreiten.

Zu den ärgerlichen Tricks mancher gekündigter Mieter gehört es, wenn die Räumung auf sie zukommt, schnell noch einen Vertrag mit einem Untermieter zu schließen – ohne Zustimmung des Vermieters natürlich. Das kann schiefgehen: Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem zur Herausgabe auffordernden Vermieter Ersatz der zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und trägt die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommenen Räumungsklage.

Der Vermieter (Kläger) forderte nach rechtskräftiger Verurteilung den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Der teilte mit, er habe die Wohnung zwei Wochen vor der Verurteilung zur Räumung an den Beklagten untervermietet. Daraufhin forderte der Kläger den beklagten Untermieter mit Fristsetzung auf, die Wohnung zu räumen, was der ablehnte. Nach nochmaliger Aufforderung zur Herausgabe erhob der Vermieter gegen den Untermieter Klage auf Räumung der ihm gehörenden Wohnung und auf Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Rechtsanwaltskosten. Nach Herausgabe der Wohnung durch den Untermieter nahm er die Räumungsklage zurück und verfolgte nur noch seinen Zahlungsanspruch weiter.

Das AG Charlottenburg gab der Zahlungsklage statt und legte sämtliche Kosten des Rechtsstreits dem Untermieter auf. Der Untermieter sei gegenüber dem Vermieter als Eigentümer der Wohnung mit der Räumung in Verzug gewesen, da er nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht mehr zum Besitz der Wohnung berechtigt gewesen sei. Die als Verzugskosten zu ersetzenden vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten beliefen sich bei dem Streitwert für die Räumungsklage, der mit der Jahresmiete des Hauptmietverhältnisses anzusetzen sei, auf den eingeklagten Zahlungsbetrag. Der Untermieter müsse auch die Kosten der zurückgenommenen Räumungsklage tragen, da er zu deren Erhebung Veranlassung gegeben habe.

Bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses tritt der Vermieter nicht automatisch in das Untermietverhältnis mit dem Dritten ein. Das wäre nur dann anders, wenn dem Mieter nach dem Mietvertrag der gemietete Wohnraum überlassen worden wäre, um ihn gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten (§ 565 BGB). Vielmehr endet im Regelfall mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses das davon abgeleitete Besitzrecht des Untermieters, der zur Herausgabe der Wohnung gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist, wenn dieser der Eigentümer ist. Bei Verzug des Untermieters mit der Räumung umfasst der insoweit zu leistende Schadensersatz auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die nach der Jahresmiete des Hauptmietverhältnisses zu berechnen sind, wie das AG Charlottenburg richtig gesehen hat (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20. Oktober 2009, I-10 W 102/09, GE 2009, 1554). Auch insoweit, als die Kosten der zurückgenommenen Räumungsklage dem Untermieter auferlegt worden sind, ist der Entscheidung zuzustimmen.